Оценка рыночной стоимости кафе и бара
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
оимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата 20 , 15 , 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5
Таблица 3.2.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл
Наименование зданияОбщая площадь помещений, м.кв.Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.Потенциальный валовый доход PGI, $Потери арендной платы, %Действит. Валовый доход, долл.ПостоянныеИтого операционные доходыЧистый операционный доход, NOI, $НДС, 18%Республиканский бюджет, (3,9%)Налог на недвижимостьНалог на землю12345678910111213Помещения кафе 458,224,55,43218524 743,95 506,73 586776,92 3668 93615 665,47 841,3Помещение бара 65,34,55,4321853 526,25%3 349,9511110,73201114,672 056,41 293,5
Таблица 3.3.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл
Наименование зданияОбщая площадь помещений, м.кв.Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.Потенциальный валовый доход PGI, $Потери арендной платы, %Действит. Валовый доход, дол.ПостоянныеИтого операционные доходыЧистый операционный доход, NOI, $НДС, 18%Республиканский бюджет, (3,9%)Налог на недвижимостьНалог на землю12345678910111415Помещения кафе 458,2216,572091 101,05 546,013 2022 860,49 8988 93634 896,951 649,1Помещение бара 65,316,572012 982,65 333,51 881407,61 4101114,674 813,37 520,2Таблица 3.4.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 15 долл.
Наименование зданияОбщая площадь помещений, м.кв.Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.Потенциальный валовый доход PGI, $Потери арендной платы, %Действит. Валовый доход, долл.ПостоянныеИтого операционные доходыЧистый операционный доход, NOI, $НДС, 18%Республиканский бюджет, (3,9%)Налог на недвижимостьНалог на землю12345678910111213Помещения кафе 458,2212,431568 325,85 909,59 9012 145,37 4238 93628 40636 503,5Помещение бара 65,312,43159 737,05%9 250,11 411305,71 0581114,673889,265 360,9
Таблица 3.5.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.
Наименование зданияОбщая площадь помещений, м.кв.Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.Потенциальный валовый доход PGI, $Потери арендной платы, %Действит. Валовый доход, дол.ПостоянныеИтого операционные доходыЧистый операционный доход, NOI, $НДС, 18%Республиканский бюджет, (3,9%)Налог на недвижимостьНалог на землю12345678910111415Помещения кафе 458,228,281045 550,55 273,06 6011 430,24 9498 93621 91621 356,5Помещение бара 65,38,28106 491,35%6 166,7941203,87051114,672964,713 202,0Таблица 3.6
Прогноз изменения рыночной арендной платы и
стоимости объектов оценки, долл.
ПоказателиВариант 2Вариант 3Вариант 4Арендная плата за 1м2 201510Арендная плата за 1м2 в год 240180120Стоимость 1 м21200900600Валовый мультипликатор (Мpgi)555
Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .
Таблица 3.7
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.
№ПоказателиВариант 2Вариант 3Вариант 41.Потенциальный валовый доход91 10168 325,845 550,52Действительный валовый доход86 546,064 909,543 273,03Операционные расходы34 896,928 40621 9164Чистый операционный доход51 649,136 503,5821 356,5 Таблица 3.8
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.
№ ПоказателиВариант 2Вариант 3Вариант 41.Потенциальный валовый доход12 982,69 737,06 491,32Действительный валовый доход12 333,59 250,16 166,73.Операционные расходы4 813,33889,262964,714.Чистый операционный доход7 520,25 360,93 202,0
3.7 Прогнозирование срока проекта.
Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит
от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.
В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.
3.8 Методы определения нормы дисконтирования .
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производ