Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ"
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
на основании безрисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.
Для расчета коэффициента капитализации была подобрана информация о предложении аренды и продажи аналогичных объектов недвижимости, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объектам оценки. (Расчеты приведены в Приложении 1)
Стоимость, полученная методом прямой капитализации составляет:
785 836 руб.
Метод дисконтирования денежных потоков - способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом различной степени риска, связанного с использованием имущества. В качестве базы для расчета прогнозируемого дохода принимается рентный доход, получаемый не от прямых финансовых операций, проводимых владельцами имущественного комплекса и зависящих не от класса объекта, но от квалификации руководства организации - владельца, а от гипотетической сдачи в аренду данного объекта по реальной рыночной ставке, являющейся наиболее точным отражением влияния рыночных факторов на стоимость данного объекта.
Основная расчетная формула метода имеет следующий вид:
где:
-PV - текущая стоимость объекта;
-Сk - денежный поток периода k (поток последнего периода включает реверсию);
-ij - норма дисконтирования денежного потока периода j.
Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).
В настоящем отчете ставки дисконтирования принята ставке внутренней доходности от вложения средств в коммерческую недвижимость офисного назначения.
Для определения ставки доходности, Оценщиком были проанализированы величины стоимости продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости офисного назначения, расположенной в Самарском районе за период с 2003 года по 2007 год. По ретроспективным данным был построен прогноз измененеия стоимости аренды и продажи 1 кв.м. недвижимости офисного назначения в прогнозируемых периодах. Затем с использованием функции Excel(MS) ВСД (внутренняя ставка доходности) была получена ставка дисконтирования.
. Динамика изменения величины стоимости 1 кв.м. (продажа и аренда) по ретроспективным данным:
Таблица 15
2003 год2004 год2005 год2006 год2007 годАРЕНДАСтоимость 1 кв.м.146147,5161170,5170,5ПРОДАЖАСтоимость 1 кв.м.7 8068 96614 976,522 66625 273,5
График динамики стоимости продажи и аренды
Наиболее высокий коэффициент детерминации, как показатель статистической достоверности модели, был получен для полиномиальнойй функции.
По полученным уравнениям регрессии рассчитаем прогнозируемую стоимость продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости производственно-складского назначения.
Таблица 16
2008 год2009 год2010 год2011 год2012 годАРЕНДАСтоимость 1 кв.м.198215239266297ПРОДАЖАСтоимость 1 кв.м.19 79921 46223 53925 41627 093
Величина ставки дисконта была определена с использованием метода анализа рисков и составила 20,94%.(расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении 1) .
Для расчета стоимости реверсии используется метод прямой капитализации.
Рассчитаем по прогнозным данным величины стоимости продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения с учетом коэффициента капитализации для определения величины реверсии в постпрогнозном периоде.
Таблица 17
2008 год2009 год2010 год2011 год2012 годАРЕНДАСтоимость 1 кв.м.198215239266297Рост стоимости в %2%5%5%6%6%ПРОДАЖАСтоимость 1 кв.м.19 79921 46223 53925 41627 093Коэффициент капитализации0,060,060,060,060,07
Доходы в прогнозируемый период.
Величина среднерыночной арендной платы на начало 2008 года будет составлять в среднем для офисных помещений - 732 рубля за 1 кв.м.. В следующие прогнозные периоды ожидается повышение арендной ставки, в соответствии с изменениями на рынке недвижимости аналогичного назначения. Таким образом, Оценщиком для расчета величины будущих денежных потоков принята начальная стоимость арендных платежей в месяц на 2008 год, в следующие прогнозные периоды ставка будет увеличиваться в соответствии с темпом роста недвижимости рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, рассчитанным выше.
Расходы в прогнозируемый период.
Расходы в следующие прогнозируемые периоды будут составлять текущие постоянные и переменные затраты, приходящиеся на долю Собственника при сдаче помещений в аренду. По данным статьям так же был составлен прогноз.
Таблица 18
Прогнозный периодНаименование позиций20082009201020112012Общая площадь927,1927,1927,1927,1927,1Арендная ставка для здания в мес.200215239266297Потенциальный валовый доход в год, руб2 225 040 2 394 584 2 659 846 2 964 393 3 308 225 Потери арендной платы от недозагрузки, %1%1%1%1%1%Потери от неплатежей, %2%2%2%2%2%Действительный валовый доход, руб.2 158 289 2 322 747 2 580 051 2 875 461 3 208 978 Операционные расходы306 355 306 945 308 963 311 594 314 841 Постоянные затраты252 398 250 520 248 680 246 879 245 123 Платежи за землю4 268 4 665 5 099 5 573 6 091 Налог на имущество, 2,27 452 225 178 222 903 220 629 218 354 Страхование имущества 0,2 677 20 677 20 677 20 677 20 677 Другие-----Переменные затрат