Оценка автозаправочной станции №443
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для раiета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости:
- сооружений, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства, для переоценки основных фондов (УПВС № 19);
- зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС № 33).
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели переiитываем в уровень цен 2005г.
Индекс удорожания стоимости строительства (И) это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Хабаровском крае на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при раiетах необходимо использовать несколько индексов.
В соответствии с Общей частью к сборникам УПВС, в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта расiитывается по формуле:
(3.3)
гдеV строительный объем объекта недвижимости;
Сед стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Кировского района;
И69-84 индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Хабаровского края 1,13. Основание Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83г. Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для переiета сметных раiетов строек;
И84-2005 индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.
Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога (таблица 3.1).
Таблица 3.1 Определение поправочных коэффициентов
Техническая характеристикаОбъект-аналог по УПВС №33, табл.24Административное здание АЗС №443 Поправочный коэффициент (Кki)Количество этажей111,0Назначение служебноеслужебное1,0Площадь, м232290,9Высота, м3,02,70,9Группа капитальностиIIII1,0Вид внутренней отделкипростаяпростая1,0
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания 78 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №33, равна 140,2 руб.
В дополнительные затраты включим стоимость разработки и согласования проекта на уровне 5% от полной восстановительной стоимости здания; затраты, связанные с правом использования земли во время строительства (арендную плату); а также затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии, которые примем на уровне 9,8% от величины восстановительной стоимости здания в ценах 2005г.
Допустим, что срок строительства административного здания 6 мес. Арендная плата за использование земли под строительство здания расiитывается следующим образом:
,
где 1285 площадь арендуемого земельного участка, занятая объектом, м2;
5,49 ставка земельного налога в2005 году, руб./м2;
100 коэффициент, соответствующий назначению объекта;
1 коэффициент подготовленности площадки;
0,7 коэффициент градостроительной ценности;
1 коэффициент транспортной доступности;
365 количество дней в году;
183 количество дней в полугодии.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.
Раiет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443 приведен в таблице 3.2.
Таблица 3.2 Раiет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС №443
НаименованиеСумма, руб.Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г.
(УПВС №33,табл.24, д)140,20Строительный объем, куб.м78Произведение поправочных коэффициентов0,89 Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г.9 733 Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.1,31 Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.12 750 Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам35,60 Восстановительная стоимость здания на дату оценки (1.09.2005г.)453 908 Дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений (5%*453908 + 247589 + 9,8%*453908 = 314767)31