Оценка автозаправочной станции №443
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
Вµ 555 513Площадка с асфальтобетонным покрытием33 492Сооружения резервуаров215 463Оборудование156 261Итого960 729
Стоимость основных средств предприятия на 01.09.2005г., расiитанная на основе затратного подхода, составляет 960 729 рублей.
Стоимость нематериальных активов предприятия на дату оценки составляет 107 400 рублей. Финансовые вложения отсутствуют. Текущая стоимость запасов нефтепродуктов 2 166 240 рублей. Дебиторская задолженность на 01.09.2005г. составляет 195 470 рублей. Текущая стоимость обязательств предприятия, в которые входят займы и кредиты, кредиторская задолженность, - 951383 руб.
По формуле (1.5) определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:
руб.
Таким образом, стоимость предприятия, расiитанная на основе затратного подхода, составляет 2478456 рублей.
3.2 Оценка сравнительным подходом
Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной принцип подхода сопоставление, которое проводится:
- с точным аналогом, продающимся как на первичном, так и на вторичном рынке;
- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
- с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.
Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.
Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.
Таблица 3.10 Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
Наименование МестоположениеДата продажиЦена за 1 м2, руб.S, м2Примечание1. Административное здание АЗС №201 2-ой км автотрассы Благовещенск - СвободныйМарт 2005 г.8270026Шлакоблочное панельное здание, износ 40%2. Административное здание АЗС №431 с. Романовка, 50-й км фед. трассы "адивосток - НаходкаАвгуст 2005 г.8845034Шлакоблочное панельное здание, износ 35%3. Административное здание АЗС №17Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - РакитноеЯнварь 2005 г.8040032Шлакоблочное панельное здание, износ 45%4. Административное здание АЗС №442г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2Июль 2005 г.7518029Кирпичное здание, износ 55%5. Административное здание АЗС НК Альянсг. Хабаровск, ул. МорозоваАвгуст 2005 г.8560030Панельное здание, износ 35%
Примечания: 1. Право собственности на объекты полное для всех аналогов. 2. Условия продажи рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 3.11 Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
Параметры корректировкиАЗС №443Аналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 5Цена продажи за 1 м2, руб.-827008845080400856001. Группа капитальностиIIIIIIIIIКорректировка1,01,00,951,01,0Скорректированная цена, руб.-827008402880400856002. Наличие тепло- и энергоснабженияОбщие сетиОбщие сетиОбщие сетиГородские сетиОбщее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжениеКорректировка1,01,01,01,00,95Скорректированная цена, руб.-827008402880400813203. Наличие охранной и противопожарной сигнализацииЕстьЕстьЕстьЕстьТолько противо-пожарнаяКорректировка1,01,01,01,01,03Скорректированная цена, руб.-827008402880400837604. Качество внутренней отделкиПростаяПростаяУлучшен-наяПростаяУлучшен-наяКорректировка1,01,00,981,00,98Скорректированная цена, руб.-827008234780400820855. Дата продажиДата оценкиМарт
2005 г.Август 2005 г.Январь 2005 г.Август 2005 г.Корректировка1,01,041,0071,061,007Скорректированная цена, руб.-860088292385224826606. Степень износа, ,540354535Корректировка1,00,980,951,030,95Скорректированная цена, руб.-84288787778778178527Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.82343----
Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, расiитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2387947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.
Таблица 3.12 Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
Параметры корректировкиАЗС №443Аналог 1Анал