Оценка автозаправочной станции №443
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
? реализованы. Поэтому необходимо определять их рыночную стоимость и добавить ее к полученной ранее стоимости.
Стоимость собственного оборотного капитала, которой фактически располагает объект, как правило, не совпадает с ее величиной, которая требовалась при дисконтировании денежного потока (для обеспечения уровня производства и реализации). Поэтому избыток собственного оборотного капитала должен быть добавлен к текущей стоимости денежного потока; и наоборот, если объект испытывает недостаток собственных оборотных средств, - вычтен.
Базовой основой метода капитализации прибыли является предположение, что прибыль, получаемая объектом, известна. В любом случае определяют величину ежегодной прибыли, соответствующую ей ставку капитализации и рыночную цену предприятия.
Под капитализацией понимается процесс получения прибыли на вложенные ранее капиталы.
Технологически метод капитализации прибыли в оценочной деятельности основан на чисто математической процедуре нахождения размера целого по известной величине отдельной его части в структуре капитала. Базовой основой метода служит предположение, что прибыль, получаемая оцениваемым объектом, известна и темпы ее роста будут умеренными и предсказуемыми. В это случае рыночная стоимость объекта оценки составит:
(1.10)
где П прибыль, полученная объектом оценки в ближайший к дате оценки период времени;
К коэффициент (ставка) капитализации, расiитанный по сложившиеся на момент оценки рыночным условиям (банковская ставка дохода, темы увеличения доходности, уровень рисков и т.п.).
Таким образом, основные этапы раiета обоснованной оценки методом капитализации прибыли следующие:
- выбор модели капитализирующей величины;
- анализ финансового состояния объекта;
- определение коэффициента капитализации;
- раiет рыночной стоимости объекта;
- внесение итоговых поправок.
Важным и во многом проблемным вопросом является определение ставки капитализации для оценивания объекта. Чаще всего ее выводят из ставки дисконта, определяемой аналогичной процедурой в методе дисконтирования денежных потоков. В зависимости от капитализируемой величины из определенной для конкретного объекта ставки дисконта вычитают среднегодовые темпы роста его прибыли, т.е.:
, (1.11)
где К ставка капитализации;
R ставка дисконта;
долгосрочные темпы прироста прибыли.
Во многих случаях, особенно когда объект оценки представлен недвижимостью, применяют более сложные методы раiета коэффициента капитализации, учитывающие, например, возмещение капитальных затрат (методы Ринга, Иствуда) или удовлетворение требований доходности на собственную и заемную составляющую всего инвестированного капитала.
В практике оценочной деятельности широко используется метод кумулятивного построения ставки дисконта. В нем на первом этапе за базу раiетов принимают безрисковю ставку дохода, аналогично методу дисконтированных денежных потоков. На втором этапе вносят поправки, учитывающие специфические для данного предприятия действие количественных и качественных факторов риска, т.е. определяют величину премий за риск. Зарубежная практика оценки рисков показывает, что их величина изменяется в пределах 0-5% по каждому из факторов: размера предприятия, качества управления, источников финансирования, уровня диверсификации (продукции и клиентуры), прогнозируемости прибыли и пр.
Предварительную текущую стоимость предприятия получают по формуле:
(1.12)
Технология внесения поправок на нефункционирующие активы, недостаток ликвидности в данном случае аналогична принятой в методе дисконтированных денежных потоков.
Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить наиболее обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому его применяют для предприятий всех размеров в 80-90% случаев оценки.
Все три подхода: рыночный, доходный, затратный имеют определенные достоинства и недостатки. Объединим и представим их в виде таблицы 1.1.
Таблица 1.1 Основные достоинства и недостатки подходов
Подход к оценке ДостоинстваНедостаткиСравнительный подход- позволяет отразить менее типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции;
- статистически обоснован;
позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
- основан на реальных рыночных данных
- нет абсолютно одинаковых продаж;
- сложность сбора информации о фактических ценах продаж;
- зависимость от активности и стабильности рынкаПодход к оценке ДостоинстваНедостаткиДоходный подход
- учитывается инвестиционный доход;
- хорошо подходит в случае, когда объект сложно оценить с помощью затратного подхода, а для использования сравнительных методик нет соответствующей рыночной информации
- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода, которое затруднено сложившейся недостаточно устойчивой экономической ситуацией в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочного периода;
- сложность раiета ставок капитализации и дисконтирования;
- в процессе прогнозирования денежных потоков или ставок дисконтирования устанавливаются различные пре