Особенности договора аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ть арендатора имеет существенное значение. По словам Г.Ф. Шершеневича, с бытовой точки зрения договор имущественного найма носит личный характер: если для нанимателя главный интерес сосредоточился на удобстве помещения, то для хозяина личность нанимателя играет не последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятой вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, другими словами арендатор не может передавать во всей целостности своего по имущественному найму.
То есть арендатор праве уступить свои права по договору аренды третьему лицу, а также перевести на третье лицо свой долг, вытекающий из договора аренды, только с согласия арендодателя.
Соглашение о замене стороны по договору должно иметь форму, соответствующую форме договора. Если договор аренды согласно требованиям законодательства прошел государственную регистрацию, о такую же регистрацию должно пройти и соглашение о заменен стороны.
.5 Процедуры расторжения договора аренды зданий и сооружений
Практика показывает, что часто изменение и расторжение договора аренды является камнем преткновения для сторон договора. Более того, порой для практикующих юристов бывает затруднительным вопрос об алгоритме изменения и расторжения договора, разрешение которого производится в суде и не всегда в пользу истца из-за допущенных им нарушений. Это связано с тем, что ГК РФ не дает четкого алгоритма расторжения именно договора аренды. В связи с этим стороны должны руководствоваться общими положениями ГК РФ об изменении и расторжении договоров.
Практической целью настоящей главы является выявление наиболее частых споров, касающихся изменения и расторжения договора аренды недвижимости, изучение наиболее часто встречающихся в практике оснований расторжения договора аренды недвижимости.
В настоящей главе рассмотрены споры, связанные с определением круга оснований расторжения договора; объясняется судебная и внесудебная процедуры расторжения договора; определяется алгоритм судебной процедуры расторжения договора аренды недвижимости и рассматриваются особенности исков о выселении арендатора с занимаемых площадей.
К сожалению, мало у кого из практикующих специалистов, включая юристов, есть четкое понимание в вопросе расторжения договора аренды недвижимости. Поэтому хотелось бы в настоящей главе сделать некоторые разъяснения по этому поводу.
Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды - судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
) при существенном нарушении договора другой стороной;
) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как мы видим, судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная - пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.
Судебная процедура расторжения договора аренды.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что: "Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок".
Обратим внимание на то, что статьей 620 ГК, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в части 3 статьи 619 ГК.
Достаточно ли соблюдения этого правила для расторжения договора аренды недвижимости? Позиция Президиума ВАС, которая определена пунктом 29 информационного письма N 66, следующая:
По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, из сказанного выт