Особенности договора аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ли обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии (ст. 433-443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.
Вторым способом изменения договора аренды здания и сооружения является изменение договора в одностороннем порядке посредством обращения в суд с соответствующим иском в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором.
Понятие существенного нарушения условий договора закреплено в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из указанной формулировки, основным элементом данного основания является факт нарушения. Отсутствие нарушения делает невозможным изменение договора.
Следующие условия изменения договора по этому же основанию является: вина контрагента в совершенном нарушении обязательства, ущерб и причинно-следственная связь между нарушением и наступлением значительного ущерба.
На законодательном уровне критерии значительности ущерба не определены. Да это и вряд ли целесообразно, поскольку определение значительности ущерба для каждого субъекта хозяйственной деятельности индивидуально и зависит от инфраструктуры местности, масштаба хозяйствующего субъекта, сферы деятельности и других факторов.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ нарушение должно влечь наступление ущерба. При этом данная норма ГК РФ не определяет, должен ли быть ущерб уже причинен, либо для изменения договора достаточно того, что складываются условия для возможного причинения ущерба другой стороне.
Следует отметить, что гражданское законодательство исходит из возможности защиты путем запрещения действий, не только уже нарушающих право, но и только создающих угрозу его нарушения. Указанное подтверждено закреплением а ст. 12 ГК РФ такого способа защиты нарушенного права, как пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Кроме того, ст.1065 ГК РФ предусматривает возможность обращения с иском о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем. В этой связи представляется более верной точка зрения А.Ю. Кабалкина, полагающего, что сторона… должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб.
Иным основанием изменения договора аренды судом по инициативе одной из сторон, предусмотренным ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено оговором и не вытекает из его существа.
Однако изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. То есть из двух возможных вариантов решений суда - о расторжении договора или об его прекращении приоритет отдается первому.
Но анализ судебных актов, которыми изменены условия договора, показывает, что суды не всегда обосновывают необходимость применения п. 4 ст. 451 ГК РФ.
Определение понятия существенного изменения обстоятельств дается в п.1 ст. 451 ГК РФ. Согласно данной статье изменение обстоятельств признается существенным в том случае, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Для того чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было признано существенным и тем самым достаточным для изменения договора, требуется наличие одновременно четырех условий.
Во-первых, это непредвиденность, то есть в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств н произойдет.
В данном случае обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора и которые обусловливают его заключение и действие, можно условно определить как основание договора.
Существенное изменение обстоятельств, таким образом, есть существенное изменение оснований договора, которое вследствие причин чрезвычайного и непредотвратимого характера перестает существовать в прежнем виде.
Сторона не вправе ссылаться на изменение обстоятельств, если она знала о неблагоприятном развитии событий или могла разумно принять их во внимание и оценить обстановку.
По мнению М.А. Рожновой, отталкиваясь от презумпции, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, обязанность доказывать обратное (а именно - что наступившее изменение обстоятельств при разумной оценке обстоятельств сторонами могло быть предусмотрено) возлагается на ответчика.
В то же время подп.1 п.2 ст. 451 ГК РФ сформулирован как усл?/p>