Особенности договора аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?вие применения этой статьи. То есть суд должен в каждом случае установить наличие указанных обстоятельств, что исключает возможность рассматривать данное условие как презумпцию. Поэтому более верной представляется позиция, согласно которой бремя доказывания обоснованности применения ст. 451 ГК РФ лежит на стороне, ссылающейся на существенное изменение обстоятельств. Такой подход соответствует требованиям ст. 65 АПК РФ и ст.56 ГПК РФ о распределении бремени доказывания.
Во-вторых, условием, определяющим изменение обстоятельств как существенное, является то ,ч то причины, повлекшие радикальное изменение обстоятельств, должны быть непреодолимы для должника после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру договора и условием оборота.
По своей природе существенно изменившиеся обстоятельства очень напоминают непреодолимую силу. Однако между ними есть принципиальное различие - существенное изменение обстоятельств не влечет за собой невозможности изменения обязательств. Напротив, возможность реализации договора сохраняется, но выполнение его условий значительно нарушает баланс интересов сторон.
В-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишалась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, т.е. неоправданно сокращаются обязательства одной стороны и непомерно увеличиваются обязательства другой.
В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, т.е. сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.
Основания изменения договора аренды зданий и сооружений могут быть предусмотрены и в самом договоре. Обычно такое условие содержится в договорах, где здания и сооружения являются государственной или муниципальной собственностью. Когда сторонами обусловлено, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ.
Требуется ли в таких случаях при фактическом изменении размера арендной платы заключать дополнительное соглашение к договору аренды об изменении договора об арендной плате? Если да, то с какого момента будет применяться арендная плата в размере, установленном нормативно-правовом актом, - с момента вступления последнего в законную силу или с момента заключения соответствующего дополнительного заключения к договору?
При ответе на эти вопросы следует учитывать следующие моменты.
Во-первых, отношения, вытекающие из договора аренды, регулируются прежде всего нормами Гражданского кодекса. Это договорные отношения, которые строятся на паритетных началах. Стороны при заключении договора аренды между собой равны, даже если одной из сторон является орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Во-вторых, Гражданский кодекс РФ устанавливает не только денежную, но и иные формы арендной платы. Так, в соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть определена сторонами в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи или путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре может быть установлен и механизм исчисления арендной платы, например ежемесячная ее корректировка на процент индексации.
Как правило, при аренде зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, стороны закрепляют в договоре аренды условие, предоставляющее арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен или изменениями в законодательстве. То есть в договоре устанавливается размер арендной платы путем согласования порядка (механизма) ее определения.
Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне предложение изменить договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении договора, либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить договор.
Частным случаем изменения договора аренды здания или сооружения является перемена лиц в договоре, при которой изменяются участвующие в договоре арендодатель или арендатор.
Арендодатель вправе уступить свое право требования третьему лицу без каких-либо ограничений. Если иное не определено договором аренды, арендодатель может уступить свое право на взыскание арендной платы без согласия арендатора.
В то же время для арендодателя лично?/p>