Особенности договора аренды зданий и сооружений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ом арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут сочетать в договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы оплаты аренды. Самым распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. Следует помнить, что размер арендной платы согласно статье 317 Гражданского кодекса РФ должен быть выражен в рублях, так как рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.
Обратите внимание, что стороны могут включить в договор условие о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции. Подобное условие не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что таким образом размер арендной платы будет изменяться ежемесячно. Ведь стороны могут как предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме, так и установить порядок ее определения. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, данное условие договора соответствует требованиям законодательства и фактическое изменение размера арендной платы в рублевом исчислении не является изменением ее размера (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66)).
Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади. Сразу возникает вопрос: каким образом оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи и т.п.? В большинстве случаев за коммунальные услуги выставляются на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:
арендодатель самостоятельно выставляет счета за коммунальные услуги;
непосредственно арендатор заключает договоры с коммунальными службами и сам рассчитывается с ними;
арендодатель, заключивший с поставщиком услуг соответствующее соглашение, "перевыставляет" арендатору полученные счета на коммунальные платежи;
арендатор компенсирует коммунальные затраты, однако перечисляет эти суммы отдельно от арендной платы;
в договор изначально включается условие о том, что коммунальные платежи включаются в стоимость аренды.
При этом надо помнить, что в силу статьи 539 Гражданского кодекса РФ договор электроснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).
С учетом этих норм и применительно к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.
В любом случае лучше всего урегулировать подобные вопросы непосредственно в тексте самого договора, чтобы избежать в будущем возможных проблем.
Сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной платы или с отсрочкой платежа.
Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы в следующих случаях:
если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;
при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;
если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;
если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.
Закон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность