Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области получила официальное подтверждение о перерегистрации в связи со сменой названия общественного объединения. 21

Вид материала

Документы

Содержание Санкт-Петербург, №38П (11 марта) Рынок недвижимости – с устатку Ассоциации риэлторов Ассоциации риэлторов Ассоциации риэлторов Ассоциации риэлторов

Подобный материал:

• Ассоциация риэлторов санкт-петербурга и лениградской области, 130.88kb.
• Ассоциации Банков Северо-Запада; Гильдии Управляющих и Девелоперов; Объединения Строителей, 201.04kb.
• Щегельский Дмитрий Владимирович программа, 392.59kb.
• Доклад о состоянии гражданской обороны муниципального образования Кировский муниципальный, 171.25kb.
• Информационное письмо, 39.43kb.
• 11-ая Санкт-Петербургская Международная конная выставка, 113.67kb.
• Информация об участии оу санкт-Петербурга во всероссийском конкурсе с международным, 72.61kb.
• Утверждаю первый заместитель председателя Комитета по информатизации и связи, 4712.82kb.
• «Независимый анализ правоприменительной практики законодательства, регулирующего деятельность, 168.43kb.
• «Независимый анализ правоприменительной практики законодательства, регулирующего деятельность, 164.43kb.

^

Санкт-Петербург, №38П (11 марта)

Рынок недвижимости – с устатку

Петербургский вторичный рынок жилой недвижимости вопреки негативным прогнозам в 2007 году цен не уронил и сам не упал. Скорее в прошлом году случилась передышка накануне новых волнений

По мнению аналитиков АН «Адвекс», в 2007 году на рынке жилья наблюдалось затишье: ажиотаж 2006 года с его двукратным ростом цен не мог пройти бесследно, рынок нуждался в отдохновении. Прошлый год отличался от 2006−го относительно низким спросом, а также плавным, незначительным ростом цен. Присутствовали сезонные спады и всплески спроса, чего специалисты не фиксировали уже несколько лет.

Цена – договорная

По данным ^ Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, падение спроса в большей степени коснулось первичного рынка. Это заставило застройщиков придумывать разнообразные маркетинговые акции и предлагать клиентам скидки, которые, по наблюдениям аналитического отдела АН «Итака», достигали 10−12%. Вторичному рынку повезло больше – коррекция уложилась в 5−7%. Данные АН «Адвекс-Росстро» говорят, что рост цен за 2007 год по всему рынку составил немногим более 10%. Средний уровень цен на массовое жилье к концу года остановился на отметке 78 тыс. рублей за 1 кв. м.

Спад рынка начался еще осенью 2006 года и продолжался до второго полугодия 2007−го. По данным ООО «Центр развития проектов „Петербургская недвижимость“», в течение года менялись темпы роста средних цен. Во втором квартале прошлого года цены упали на 0,89% в валютном и на 0,13% в рублевом эквиваленте. Рост начался в третьем квартале – на 6,08% в долларах и на 3,86% в рублях. В четвертом квартале 2007 года он составил 8,8 и 5,3% соответственно. За весь 2007 год рост средних цен на вторичном рынке составил 21,3% в валютном и 13,4% в рублевом эквиваленте.

По словам директора департамента маркетинга «Адвекс-Росстро» Анастасии Лебедевой, в течение 2007 года происходил переход с валютных расчетов по сделкам на рублевые. Это позволило заработать и продавцам, и риэлторским фирмам.

Как правило, при сделках на вторичном рынке между продавцом и покупателем происходит торг. Когда цены быстро растут, продавцы получают возможность устраивать «аукционы» и накидывать десяток-другой процентов на ранее объявленную сумму. Если цены падают, выигрывает покупатель. На спокойном рынке средняя разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 10−12%. Причем она может и снижаться, и повышаться в зависимости от спроса на конкретный объект. Именно такой процесс специалисты наблюдали в 2007 году. По словам генерального директора АН «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, в прошлом году при продаже малогабаритных квартир торг завершался в пользу продавца, многокомнатных – в пользу покупателей.

Кроме того, отмечает Лебедева, вторичный рынок все больше ориентируется на цены первичного, хотя с момента зарождения рынка недвижимости все происходило наоборот. Возможно, вторичный рынок вынужден подлаживаться к первичному потому, что доля продаж жилья в новостройках в общем объеме сделок быстро растет, а доля сделок на вторичном рынке, соответственно, уменьшается.

Хочу маленькую квартиру!

По данным аналитиков «Адвекс-Росстро», по объему предложения лидировали Центральный и Приморский районы (15 и 12% соответственно). Наименьший объем зафиксирован в Красносельском и Кировском районах (по 5% в каждом), а также в Красногвардейском районе (6%). Структура предложения стабильна, однако подрастает доля квартир в современных кирпичных домах. На конец года она составляла 23% в общем объеме предлагаемого жилья на вторичном рынке. Меньше всего квартир предлагалось в домах старого фонда без капремонта и хрущевках.

Предложение объектов вторичного рынка распределялось в прошлом году как обычно: на продажу выставлялось больше всего трехкомнатных квартир – свыше 30%, двухкомнатные занимали около 30%, однокомнатные – 23%, остальная доля предложения – комнаты и многокомнатные квартиры.

По мнению аналитиков ^ Ассоциации риэлторов, ценовой скачок 2006 года аукнулся в 2007−м существенными изменениями в структуре спроса. Наибольшее количество сделок на вторичном рынке – встречные (альтернативные), поэтому при высоких темпах роста цен количество прямых сделок сокращается, а покупатели выбирают малогабаритные квартиры (комнаты). Следуя этой закономерности, с лета 2006 года и по сей день большинство сделок совершается с небольшими по площади объектами – квартирами-студиями, однокомнатными квартирами и комнатами. Помимо этого, отмечено сокращение средней площади по каждому типу объектов. «Стремясь компенсировать рост цен, покупатели жертвовали общей площадью приобретаемого жилья, но не отказывались от приобретения недвижимости», – констатируют аналитики.

В предчувствии перемен

Рост цен, начавшийся в четвертом квартале 2007 года, постепенно набирает темпы. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке приближается к 90 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом фиксируется еженедельный рост. В результате цена комнаты перевалила за 1,5 млн рублей. Особенно популярны однокомнатные квартиры в Приморском, Выборгском, Фрунзенском и Невском районах. Самые дешевые из них продаются в Выборгском районе в среднем по 2,5 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 2,8 млн рублей. Двухкомнатные квартиры в Невском районе наиболее популярны – они предлагаются по средней цене 3,3 млн рублей, самые дорогие – в Приморском по 3,9 млн рублей.

Олег Горелов, директор представительства АН «Дом.ру – Санкт-Петербург», также отмечает еженедельный рост цен – до 3−5% в неделю. «Реализуются только короткие сделки, так как невозможно осуществить сколько-нибудь значимую цепочку продаж. Квартиры в прямой продаже уходят очень быстро, от момента листинга до момента нотариата проходит неделя вместо трехмесячной экспозиции в 2007 году», – констатирует Горелов.

Пока, по мнению аналитиков ^ Ассоциации риэлторов, можно говорить лишь об инфляционном росте цен. Однако предпосылки для настоящего подорожания уже появились. «Одним только отложенным за 2007 год спросом это объяснить невозможно, – полагает Горелов. – Скорее имеет место внутренний инвестиционный бум, когда недвижимость играет для отечественных инвесторов роль наиболее доходного инструмента. Это происходит на фоне сильной волатильности фондовых рынков с непредсказуемой эффективностью фондовых инвестиционных инструментов и низкой привлекательностью банковских продуктов». Аналогичная ситуация наблюдалась в первой половине 2006 года, когда неблагоприятная конъюнктура фондового рынка вытолкнула инвесторов из этого сегмента на рынок недвижимости. Собственно, вкладывать средства инвесторам пока больше некуда.

Постепенно структура спроса меняется и в других аспектах – по наблюдению аналитиков ^ Ассоциации риэлторов, спрос со вторичного рынка смещается на первичный, а также перетекает из Петербурга в Ленобласть.

Аккуратнее с прогнозами, господа

После неудачных прогнозов на 2006 год, когда бурного роста цен (в некоторых сегментах – 127%) никто не ожидал, специалисты крайне осторожны в предсказаниях. Все уверены только в одном – на протяжении десятка лет снижения цен не будет.

По мнению риэлторов, главнейшая предпосылка для развития рынка недвижимости – недостаточная обеспеченность петербуржцев жильем. Сегодня она составляет примерно 23 кв. м на человека. Это больше, чем установлено официальными стандартами проживания на 2006−2008 годы (чуть более 21 кв. м на человека). Этот показатель – средний по России. Ассоциация риэлторов, оценив потенциал неудовлетворенного спроса, подсчитала: покупательский спрос в ближайшие 15 лет не иссякнет даже если демографическая ситуация в Петербурге останется прежней.

В декабре 2007 года прогноз на 2008−й был спокойным: рост цен после президентских выборов – 15−20% за весь год, отсутствие изменений в структуре спроса и предложения. Однако поведение рынка уже в первом квартале наступившего года заставило риэлторов пересмотреть прогноз. По данным Ассоциации риэлторов, в ближайшее время можно ожидать ускорения темпов роста цен в Ленобласти, где наблюдается всплеск покупательской активности.

Новые прогнозы имеют довольно большой разброс – от 40 до 100%. Причем акцент делается не только и не столько на инфляцию, которая обеспечивала рост цен в прошлом году. Однако, по мнению риэлторов, заявления такого рода носят рекламный характер – чтобы заставить потенциальных покупателей поторопиться. По словам Анастасии Лебедевой, вряд ли цены на типовое жилье вторичного рынка вырастут больше чем на 20%. Устрашающие прогнозы скорее надо отнести к рынку элитных объектов, где сегодня активизировались спекулянты.

По мнению Олега Горелова, к концу 2008 года можно ожидать прироста на уровне 40% лишь в том случае, «если на рынок не придет спекулятивный иностранный капитал, привлеченный ценовой динамикой на фоне общемировой рецессии».

Санкт-Петербург

Елена Зубова, автор «Эксперт Северо-Запад», «Обзоры стран»