Источник: до-инфо; Дата: 17. 07. 2007 4
| Вид материала | Документы |
- Съезд Московской Ассоциации Риэлторов 24 Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05. 06. 2007, 2916.19kb.
- Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02. 04. 2007, 2583.88kb.
- Источник: point ru; Дата: 13. 06. 2007, 930.89kb.
- Источник: JustMedia; Дата: 09. 08. 2007, 1055.83kb.
- Источник: Ведомости; Дата: 19. 03. 2007, 1548.61kb.
- Источник: Личные Деньги; Дата: 02. 05. 2007, 1506.26kb.
- Источник: Ведомости; Дата: 18. 06. 2007, 3026.34kb.
- Источник: приан ру; Дата: 25. 07. 2007, 1194.96kb.
- Украина Рынок икт 2007, 100.23kb.
- Итоги недели. Пермский край. Выпуск II затяжные митинги, громкие скандалы и рост экономики, 1678.19kb.
За здорово живешь Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость
Источник: Время новостей; Дата: 18.07.2007
Владельцы жилья в очередной раз напуганы слухами о фискальном наступлении государства на их собственность. Правительство готово конкретизировать готовящийся к принятию закон о налоге на недвижимость. В письме Торгово-промышленной палате, направленном в ответ на рекомендации III Всероссийского налогового форума, Министерство финансов сообщило, что готово рассмотреть вопрос о введении в рамках закона повышенных ставок налога на элитную недвижимость.
Идея введения дополнительного налогообложения «богатства» в самых разнообразных его вариациях -- от забракованного депутатами налога на роскошь до отвергнутых Мосгордумой новых ставок транспортного налога -- в последние полгода переживает бурный расцвет. Виновато ли в этом приближение федеральных выборов или дифференциация налогов в зависимости от доходов станет тенденцией в реформировании налоговой системы, сказать сложно. Но то, что реанимировать прогрессивную шкалу подоходного налога регулярно пытаются политики самого разного уровня, -- факт. Правда, в большинстве своем эти попытки носят популистский характер и заканчиваются, не доходя в Госдуме до второго чтения. А споры о вреде и пользе принятия законов, вводящих новые налоги для богатых в результате не выходят за рамки внутриведомственных или внутрипарламентских дискуссий. Однако информационный поток, направляемый обсуждениями этой темы, делает свое дело.
По данным социологических опросов, россияне в большинстве своем вполне сочувствуют тому, что государство может обложить их богатых соотечественников дополнительным налоговым бременем. Как показал июньский опрос ВЦИОМ, 57% россиян готовы поддержать инициативу о введении дополнительного налога на роскошь, понимая под роскошью элитную недвижимость -- виллы, коттеджи, большие квартиры, дорогие автомобили, антиквариат и драгоценности. При этом среди финансово неблагополучных россиян 45% считают такой налог полезным и справедливым, а среди хорошо обеспеченных -- лишь 39%.
Налог на элитную недвижимость прекрасно вписывается в общую канву налогового наступления на наиболее обеспеченные слои общества. По логике Минфина недвижимость повышенной комфортности, большой площади или находящаяся в признанных элитными районах необходимо облагать налогом с повышающими коэффициентами. Для жилья, занимаемого по социальным стандартам, земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, дач, гаражей и иной недвижимости, не относящейся к роскоши, предлагается использовать льготные ставки.
Минфин не исключил, что соответствующие поправки будут внесены ко второму чтению закона о налоге на недвижимость в Госдуме. Правда, по каким методикам будет определяться «элитность», финансовое ведомство не уточняет. Именно поэтому злорадствовать на предмет «снятия сливок» с богатых граждан не стоит. Подобные новации могут ударить по многим людям, отнюдь не считающим себя богатыми.
Ответить на вопрос, что такое элитное жилье, порой не могут даже профессиональные риэлторы. Элитными называют и дома в пределах «золотой мили», и отдельные раскрученные проекты малоэтажной точечной застройки в самом центре, и недавно отстроенную «резервацию» на берегу канала имени Москвы в Покровском-Стрешневе, и домовладения на Рублевском шоссе. С другой стороны, в рекламных проспектах названный элитным дом на поверку оказывается обычным монолитом с огороженной территорией, садиком, собственной котельной и подземной парковкой. Если же в определении «элитности» ориентироваться на уровень цен, то большинство квартир внутри Садового, а тем более Бульварного кольца элитными могут считаться по определению.
К какой категории жилья отнесет тот или иной дом рядовой клерк налоговой инспекции, можно только гадать. Особенно если учесть, что все большее распространение на рынке недвижимости получает термин «жилье бизнес-класса», спорам налогоплательщиков с налоговиками не будет конца: чиновник будет доказывать, что «бизнес-класс» гораздо «элитнее» типового стандарта, владелец квартиры, напротив, станет уверять, что типовые стандарты уже устарели. Еще менее понятно, как «элитность» жилья будет определяться в регионах, где стандарты жизни существенно отличаются от столичных.
Минфин уверяет, что введение особого подхода к налогообложению дорогого имущества не самоцель, а лишь работа в рамках дифференциации налога на недвижимость. Однако все большее усложнение конструкции налога приводит к очередным срывам сроков принятия базового закона. Если три года назад сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007--2008 годы, теперь они сдвинулись к 2012--2014 годам. А пока идет время, казна больше теряет на взимании рассчитываемого, по данным БТИ, налога на имущество с собственников жилья, чем собирает.
^
Лед тронулся! Рынок жилья начинает активизироваться
Источник: Агентство бизнес мониторинга; Дата: 19.07.2007
После весеннего затишья на рынке недвижимости вновьгрядет оживление: увеличиваются как спрос, так и предложение. Риэлторы предрекают новый рост цен. Как действовать в такой ситуации покупателю и потенциальному инвестору?
Рынок «разогрелся»?
«На фоне значительного роста цен в 2006 году многие инвесторы не выставляли объекты на продажу, и даже снимали с продаж ранее заявленные, ожидая максимального роста цен, — говорит Александр Царев, директор филиала «Нижегородский» кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ». — Сейчас эти объекты инвесторы готовы продать с целью последующего реинвестирования во вновь возводимые объекты. Этому способствует относительная стабилизация цен, наличие стройплощадок и возводимых объектов, которые в перспективе ближайших двух лет принесут существенно большую прибыль нежели готовое жилье».
«На рынке существует «отложенный спрос» на жилье, — считает Игорь Червяков, руководитель Интернет-проекта «Национальная единая риэлторская сеть» (НЕРС). — Тот, кто хотел купить жилую недвижимость еще в прошлом году и не купил из-за резкого скачка цен, сегодня будет ее приобретать». В целом, в 2007 году можно ожидать прироста цен на качественное жилье на 20-25%, прогнозирует он.
«Таким образом, снижение динамики цен в начале года перевело спрос на жилье в режим ожидания снижения цен. Предшествующий июлю период затишья можно считать периодом корректировки цен, после чего потенциальным покупателям стало ясно, что дальнейшее ожидание не принесет желаемых результатов», — делает вывод Александр Царев.
По сути, ситуация в Нижнем Новгороде развивается по такому же сценарию, как в Москве и Санкт-Петербурге в прошлом году. Аналогично ведут себя рынки других регионов. Покупатели ждали снижения цен на недвижимость после резкого прошлогоднего роста. Однако заметного сниженияв целом не произошло. Произошла лишь небольшая корректировка стоимости жилья в соответствии с его качеством, но средняя рыночная цена сохранилась на том же уровне, что была до стагнации.
Прибыль уже не та?
Рост стоимости жилья в Нижнем Новгороде в 2006 году составил порядка 120%. А потому инвесторы, вложившие средства в строительство в конце 2005- начале 2006 года при продаже объектов инвестирования в настоящее время не будут разочарованы полученной прибылью. Однако в следующем году такую прибыль получить уже вряд ли удастся.
«Нижегородский рынок недвижимости уже не тот, что был год назад, — поясняет Татьяна Романычева, директор Нижегородского центра независимой экспертизы. — Раньше строительные компании, не имея достаточных ресурсных средств на развитие, старались продать жилье уже на стадии котлована и демпинговали. А сегодня на рынок пришло много крупных московских компаний и занижать цену на начальных стадиях строительства никто не торопится. То есть в такой короткий промежуток времени заработать уже нельзя».
Хотя дальнейший рост цен на жилье многие эксперты все-таки прогнозируют.
«Мировая практика и практика последних лет в России демонстрируют постоянный рост цен на недвижимость, — говорит Александр Царев. — Поэтому инвесторы, вложившие сейчас средства в строительство, с высокой долей вероятности могут рассчитывать на прибыль от продажи уже готового жилья в следующем году».
«На качественное жилье цены уже не остановятся, — считает Игорь Червяков. — Понижению просто неоткуда взяться. Ведь жилья, несмотря на все инициативы властей, у нас строится недостаточно. На этом фоне банки дают все более выгодные кредиты, что также подстегивает рынок. Поэтому я сторонник того, чтобы покупать жилье уже сегодня».
«Прогнозы риэлторов нацелены на «разогрев» рынка, — уверена Татьяна Романчева. — Быстрого роста цен на жилье уже не предвидится. А деятельность правительства дает уверенность, что недостатка в предложении на рынке жилья не будет. Тем более, сейчас нет отложенного платежеспособного спроса».
В выигрыше все
В части покупки готового жилья, как средства инвестирования, ситуация традиционно складывается в пользу частного инвестора. При этом следует отметить, что и для вложений в строящиеся объекты складываются позитивные условия. Большинство банков, выдававших в прошлом году кредиты только на приобретение квартир на вторичном рынке, в текущем году подготовили программы кредитования на покупку жилья в новостройках.
«Безусловно, остаются ограничения по застройщикам, но они, в конечном счете, защищают интересы не только кредитора, но и самих заемщиков, —считаетАлександр Царев. — Застройщик должен пройти аккредитацию в банках, предполагающую проверку его благонадежности. Кстати, если еще в прошлом году это было существенным препятствием, то сегодня основные девелоперы Нижнего Новгорода прошли аккредитацию в банках, предоставляющих кредиты на покупку нового жилья».
Важное событие на рынке кредитования – это четкая тенденция расширения банками программ кредитования индивидуального строительства. «Не могу сказать, что таких предложений на рынке много, однако оживление в этом сегменте заметно, — констатирует Александр Царев. — Сегодня наблюдается активное развитие коттеджного строительства, как в области, так и в черте города.Понимая, что именно на рынке загородной недвижимости в ближайшие годы возможен максимальный рост цен, инвесторы развивают активную деятельность».
Руководствуясь большим опытом по подбору кредитных программ для своих клиентов в разных банках, мы можем утверждать, что практически любого добропорядочного потенциального заемщика можно сделать реальным. Другими словами, подобрать программу кредитования можно практически для любого благонадежного клиента с той или иной степенью выгодности, которая зависит от возможностей заемщика как в финансовом плане, так и с точки зрения подготовки необходимых документов для банка».
Время на рынке недвижимости играет существенную роль. И если рассматривать эффективность вложений в недвижимость в перспективе ближайших двух лет, то самую большую отдачу, по мнению экспертов, принесут инвестиции, сделанные до начала «осеннего» роста цен. «Велика вероятность, что новый скачек цен близок, и вероятно, сегодняшние цены можно считать самыми низкими на рынке на ближайшие год-два», — полагает Александр Царев.
«15-20% доходности жилье будет приносить инвестору всегда, — считает Игорь Червяков. — Правда, 10% из них съест инфляция, и в целом доходность будет близка к доходности банковских вложений. Однако нужно учитывать, что капитализация самого жилья растет, поэтому вложения в недвижимость все же немного выгоднее банковского депозита».
«Таким образом, мы наблюдаем ситуацию, при которой активность выгодна и продавцам, и покупателям. Первым интересно продать готовое жилье, чтобы вложиться в долевое строительство с целью увеличения прогнозируемой прибыли. Покупателям же квартир не имеет смысла ждать далее, потому что снижения цен, скорее всего, не последует, а наоборот вероятен их рост. Пусть не такой существенный, как в недавнем прошлом, но, тем не менее, рост», — резюмирует Александр Царев.