Минина Е. Л., канд юрид наук- гл. 4, 12; Шуплецова Ю. И., канд юрид наук гл. 11

Вид материала

Учебник

Содержание Сделки как основание возникновения и прекращения прав на землю Ности земельного Земельных участков Понятие договора Земельный участок Л'*'ттритт*» ттл*»лт.«>" " Форма и цена Участка по

Подобный материал:

• «тк велби», 7624.26kb.
• Учебник, 10285.48kb.
• Засновник Академія правових наук України Редакційна колегія, 2132.4kb.
• Московский государственный университет имени м. В. Ломоносова трудовое право россии, 7043.8kb.
• А. П. Гетьман М. В. Шульга В. К. Попов д-р юрид наук, професор, академік апрн україни, 4146.15kb.
• Д. И. Фельдман Рецензенты: канд юрид наук, 1552.8kb.
• Запрещающие нормы в советском праве, 1641.57kb.
• Методические рекомендации по выполнению курсовых работ (для всех форм обучения), 766.56kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д юрид наук, профессор Станислав Сергеевич, 1483.88kb.
• Председателя Высшего Арбитражного Суда рф, д-р юрид наук, профессор; Станислав Сергеевич, 1462.48kb.

Глава 7

^ СДЕЛКИ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Как уже говорилось ранее, сделки являются одним из правовых ос­нований возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Важность этого правового института, большой объем норм, регули­рующих сделки, а также и то, что заключение, реализация и прекраще­ние сделок включают в себя широкий круг отношений, обусловили то, что рассмотрение этого вопроса выделено в самостоятельную главу.

Поскольку заключение сделок с земельными участками является од­ним из основных способов включения их в оборот, данная глава обра­щается к рассмотрению понятия и содержания оборота земельных уча­стков.

§ 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раз­дела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отно­шений.

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборо­та земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборо-тоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъ­ятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.

В качестве недвижимого имущества земельный
ПОНЯТИЕ участок наделен таким правовым качеством, как

ОБОРОТОСПОСОБ- оборотоспособность. Под оборотоспособностью
^ НОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее
УЧАСТКА. ПРАВОВОЕ понятие оборотоспособности гражданских прав,
РЕГУЛИРОВАНИЕ следует понимать возможность земельного уча-
ОБОРОТА _стка свободно отчуждаться или переходить от

ЗЕМЕЛЬНЫХ одного лица к другому в порядке универсально-
УЧАСТКОВ го правопреемства (наследование, реорганиза-

ция юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборо­тоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая ус­танавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку 132

соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодек­сом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не мо­гут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а зе­мельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособ-ные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение обо­рота, а также и допущение к обороту земельных участков должно быть урегулировано земельным законодательством, а именно Земельным ко­дексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федераль­ным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавли­вают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей не­движимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который ус­танавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственно­сти, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государствен­ной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно огра­ничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование кото­рых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на земель­ные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препят­ствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому ины­ми способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о зем­ле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответст­вии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании перехода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоречат необходимости обеспече­ния единого экономического пространства и единой государственной зе­мельной политики на территории Российской Федерации, тем более в ус­ловиях современной нестабильности земельных отношений.

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, по­скольку российская правовая система только осваивает рынок земельных Участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватно­го регулирования данных отношений право обязано верно оценивать

133

роль рынка земельных участков в экономических отношениях, социаль­ные и политические последствия развития этого рынка.

Уяснение ограничения оборотоспособности лгал ыиисиис

\лг*пп-1сппс земельных участков важно в том числе тем,

ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ _{что согласно} Земельному кодексу РФ только ^ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ участки, не изъятые из оборота, могут быть

объектами сделок.

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земель­ных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными норматив­ными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть уста­новлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравне­нии с уже указанными настоящим Кодексом.

В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, заня­тые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1. государственными природными заповедниками и национальными
   парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 настоящего
   Кодекса);
   
2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены
   для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федера­
   ции, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие вой­
   ска, воинские формирования и органы;
   
3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены во­
   енные суды;
   
4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
   
5. объектами организаций федеральных органов государственной ох­
   раны;
   
6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения
   ядерных материалов и радиоактивных веществ;
   
7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созда­
   ны закрытые административно-территориальные образования;
   
8. исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми
   профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской
   Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
   
9. воинскими и гражданскими захоронениями;
   

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и ком­
муникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государствен­
ной границы Российской Федерации.

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муници­пальной собственности следующие земельные участки:

1. в пределах особо охраняемых природных территорий, не указан­
   ные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
   
2. в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установлен­
   ных федеральными законами;
   
3. занятые находящимися в государственной или муниципальной
   собственности водными объектами в составе водного фонда;
   
4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
   Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного
   наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологиче­
   ского наследия;
   

134

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, обо­
ронной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27

зк РФ;

6. не указанные в п. 4 ст. 27 3К РФ в границах закрытых админист­
   ративно-территориальных образований;
   
7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе
   морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооруже­
   ний навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства,
   терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования междуна­
   родных транспортных коридоров;
   
8. предоставленные для нужд связи;
   
9. занятые объектами космической инфраструктуры;
   

10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
    
11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотиче­
    ских средств;
    
12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,
    подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации
    

земли.

К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую оче­редь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федераль­ной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняе­мых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражда­нам и юридическим лицам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечи­вающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атом­ной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является ос­нованием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном по­рядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в обо­рот при соблюдении условий, установленных специальным законодатель­ством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от измене­ний в правовом режиме объекта недвижимости, расположенной на дан­ном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно ко­торой оборот земель данной категории должен регулироваться специаль­ным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исключение сде­лано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предос­тавленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.

§ 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи зе­мельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объ-

135



, „«^„^ллллиис определить рЗЗМСр ЗСМеЛЬНО-

го участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав зе-

¹ Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных
участков. Утвержден Постановлением Совета Министров РФ от 30 мая 1993 г.,
№503 // САПП РФ. 1993. №23. Ст. 2114.

² Типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка. Утвержден
Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г. // РГ.
1993. 24 июля.

136
екта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного кодекса РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ.

По договору купли-продажи (в соответствии со

^ ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА _{ст 4}54 ГК) одна сторона (продавец) обязуется
КУПЛИ-ПРОДАЖИ передать земельный участок в собственность
ЗЕМЕЛЬНОГО другой стороне (покупателю), а покупатель обя-
УЧАСТКА зуется принять земельный участок и уплатить за

него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное со­держание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК. В соответ­ствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собст­венность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК делает оговорку о том, что земля и другие природ­ные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных уча­стков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при ре­шении правовых вопросов следует обращаться к земельному законода­тельству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное зако­нодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать догово­ры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи граж­данами Российской Федерации земельных участков^ Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка².

Согласно требованиям, специально оговоренным Земельным кодек-смо РФ, являются недействительными следующие условия договора куп­ли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обрат­но по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Важным положением гражданского и земельно­го законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земель­ного участка должны быть точно указаны дан­ные, позволяющие определить размер земельно-

^ Л'*'ттритт*» ттл*»лт.«>" "

цельного участка, цель использования земельного участка, его кадастро­вая оценка.

Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, про­шедшие государственный кадастровый учет.

Для точного определения всех параметров земельного участка к дого­вору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходи­мые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участ­ка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по согла­шению между ними.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предос­тавить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти дан­ные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаклю­ченным и сделка недействительной в соответствии с Гражданским ко­дексом РФ. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заве­домо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным ис­пользованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем сущест­венное воздействие на использование и стоимость продаваемого зе­мельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут по­влиять на планируемое покупателем использование и стоимость прода­ваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторже­ния договора купли-продажи земельного участка и возмещения причи­ненных ему убытков.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного уча­стка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 настоящего Кодекса и в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре». В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подле­жит переход права собственности на земельный участок по договору куп­ли-продажи.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: до­говор заключается в письменной форме, а несо­блюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК). Мы уже говорили о том, что была разработана и приня­та типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой Должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на

137

получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определя­ется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответст­вии со ст. 314 ГК РФ, величина срока определяется с учетом всех об­стоятельств исполнения обязательств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи зе­мельного участка является цена договора, цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено за­конодательством или договором. Если договором не предусмотрена рас­срочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного уча­стка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает передан­ный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодатель­ство условиям передачи товара (земельного уча­стка). При этом устанавливается ряд обяза­тельств как для покупателя, так и для продавца. Из смысла законодательства вытекает, что про­давец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сель­скохозяйственного использования нельзя продать зараженный земель­ный участок, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства со­стояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках зе­мельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать зе­мельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения по­купной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земель­ного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостат­ки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Необходимо отметить, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК или договором.

138

По правилу, установленному земельным законодательством, куп­ля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по по­воду участка и иных, установленных законодательно причин, препятст­вующих заключению сделки.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмот­рено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принад­лежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК).

Принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания дру­гой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответст­вии со ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если до­говором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останав­ливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком, не всегда легко, даже для специалиста, определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. А решить этот вопрос важно при заклю­чении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) покупателю одновременно с передачей права соб­ственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее ис­пользования. То есть в этом случае данная часть (которая может и не со­ставлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи — здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на кото­ром находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупа­телю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к по­купателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и предназначенный для его использова­ния определяется договором купли-продажи и по договору он может ос­таться в собственности продавца дома. Если же договором не определя­ется, на основании какого права продавец дома передает соответствую­щий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не при­надлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользова­ния таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответ­ствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец Недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки — это Продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом зе­мельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

139

В случае, если земельный участок, на котором находится принадле­жащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользо­вания частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходи­мой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором ку­пли-продажи (ст. 553 ГК).