Проект генерального плана Крымского городского поселения Крымского района Краснодарского края разработан по заказу администрации Крымского городского поселения

Вид материала

Документы

Содержание 4.1. Положение генерального плана в системе документов 4.2. Особенности разработки генерального плана 4.3. Цели и задачи территориального планирования 1. Основными целями территориального планирования при разработке генерального плана Крымского городского поселения являются 2. Решения генерального плана основываются на следующих принципах 5. Перечень мероприятий по территориальному планированию 5.1.1. Проектируемая территориально-планировочная организация

Подобный материал:

• Отчет главы Симского городского поселения Одеятельности администрации Симского городского, 402.08kb.
• Всоответствии с Постановлением Администрации Приморского края от 28., 95.18kb.
• Российская федерация приморский край муниципальный комитет горноключевского городского, 516.68kb.
• План развития городского поселения «Город Амурск» на 2011-2015 годы 2010 год, 1801.28kb.
• Администрация новошахтинского городского поселения михайловского муниципального района, 68.9kb.
• Отчет главы администрации городского поселения «Город Алексеевка», 156.25kb.
• Городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района Московской области, 203.46kb.
• Российская Федерация, 14.04kb.
• Российская Федерация Новгородская область, 107.13kb.
• Национальная академия наук украиНы Институт востоковедения им. А. Е. Крымского международная, 133.91kb.

^ 4.1. Положение генерального плана в системе документов

территориального планирования


Генеральный план Крымского городского поселения является документом территориального планирования муниципального уровня, подлежащим разработке, согласованию и утверждению в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190 – ФЗ и Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», подписанными Президентом РФ 29 декабря 2004 г., с учетом дополнений, изложенных в ФЗ №232-ФЗ от 18.12.2006 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статус и компетенция органов местного самоуправления в части решения вопросов территориального планирования административно-территориальных образований, а также вопросы определения назначения и видов использования земель, перевода земель из одной категории в другую, обеспечивающие условия для развития территорий, устанавливаются Земельным кодексом Российской Федерации (№ 136-ФЗ), законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ), законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 111-ФЗ), а также иными законодательными актами.

Действующее градостроительное законодательство предусматривает конкретный состав положений, которые могут быть установлены документами территориального планирования каждого из уровней – федерального, регионального и муниципального.

В составе градостроительной деятельности генеральный план городского поселения является правовым актом территориального планирования муниципального уровня, на основании которого юридически обоснованно осуществляются последующие этапы градостроительной деятельности на территории муниципального образования:

• разработка и утверждение плана реализации генерального плана;
  
• разработка и утверждение планов и программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры;
  
• подготовка и принятие нормативного правового акта градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки с установлением градостроительных регламентов;
  
• подготовка и утверждение документации по планировке территорий первоочередного и последующего освоения;
  
• подготовка градостроительных планов земельных участков, которые являются обязательными при проведении инвестиционных торгов и подготовки проектной документации для строительства.
  

В составе генерального плана Крымского городского поселения устанавливаются и утверждаются:

• территориальная организация и планировочная структура городского поселения;
  
• функциональное зонирование территории города и городского поселения в целом с отображением границ функциональных зон и параметров планируемого развития таких зон;
  
• границы зон с особыми условиями использования территорий;
  
• границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
  
• границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства муниципального значения;
  
• содержатся предложения, адресуемые субъекту РФ:
  
• изменение границ земель сельскохозяйственного назначения;
  
• установление статуса особо охраняемых природных территорий;
  
• установление, изменение границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения;
  
• устанавливается очерёдность освоения территории Крымского городского поселения.
  

Проект Генерального плана Крымского городского поселения подготовлен в соответствии с действующим законодательством. Состав и содержание проекта отвечают требованиям Градостроительного кодекса РФ, иным действующим законодательным актам и детализирован Техническим заданием, утвержденным Заказчиком проекта – администрацией Крымского городского поселения.

При разработке генерального плана Крымского городского поселения учтены основные положения, касающиеся развития городского поселения, заложенные в «Схеме территориального планирования муниципального образования Крымский район», разработанной ОАО «Институт территориального развития Краснодарского края» в 2008 году и в «Схеме территориального планирования Краснодарского края», разработанной ОАО «Институт территориального развития Краснодарского края» при участии института «Гипрогор» г. Москвы в 2007 году.

^ 4.2. Особенности разработки генерального плана


Содержание генеральных планов городских поселений определено статьёй 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Проект генерального плана содержит основную часть, подлежащую утверждению, и материалы по обоснованию проектных решений.

Основная часть проекта генерального плана включает в себя графические материалы в виде карт (схем) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения и текстовые материалы в форме положений о территориальном планировании.

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя:

• цели и задачи территориального планирования;
  
• перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
  

Требования к составу материалов генерального плана, разработанного в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года, существенно отличаются от состава материалов генеральных планов, разработанных в соответствии с требованиями предшествующего Градостроительного кодекса РФ.

В настоящее время развитие территорий определяется негосударственными народнохозяйственными планами и директивами, обеспеченными бюджетными и натуральными ресурсами, а в результате оценки и анализа, существенных для развития территории внешних и внутренних факторов, влияющих на социально-экономический и инвестиционный потенциал планируемой территории в условиях существующей экономики.

Документы территориального планирования как правовые акты, к которым относятся генеральные планы, оперируют важнейшими и весьма ценными в условиях рынка ресурсами – территорией, земельными участками, местоположением объектов недвижимости, градостроительными регламентами разрешенного использования и режимами ограничения использования земельных участков, и др.

Правовыми актами также утверждается функциональное зонирование территории, развитие, размещение и емкость транспортной и улично-дорожной инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры, территориальное распределение плотности застройки, то есть базовые характеристики развития поселений и населенных пунктов.

Проект генерального плана оценивает основные конкурентные преимущества и природно-хозяйственные возможности территории, которые обосновывают целевые направления развития планируемой территории. Поддержка таких преимуществ и возможностей средствами градостроительной деятельности и территориального планирования осуществляется в рамках ряда ограничений и соблюдения обязательных условий развития – социальных, природно-экологических, техногенных, инженерно-геологических и других. В силу этого, содержание генерального плана стремится к оптимизируемому компромиссу между существующими потребностями развития территории и социально-политическими условиями, влияющими на характер решения актуальных и прогнозируемых в поселении проблем.

Финансирование градостроительного развития в новых условиях осуществляется из средств местного и государственных бюджетов (муниципального, краевого, РФ), но в основной своей части – за счет внебюджетных инвестиций в развитие территории: строительство, реконструкцию и модернизацию объектов капитального строительства. Таким образом, при подготовке градостроительных решений наряду с общественными и государственными интересами важнейшими становятся направления и объекты градостроительного развития, которым отдают предпочтение платежеспособные инвесторы, что и определяет рыночный спрос на земельные участки с находящимися на них объектами недвижимости, либо предложения их строительства.

С целью сохранения баланса государственных, муниципальных и частных интересов предложенные в составе генерального плана градостроительные решения, подлежат до их принятия общественному обсуждению. Таким образом, генеральный план, определяющий стратегию и тактику развития территории, становится важным документом общественного согласия. При этом генеральный план не является документом прямого действия, обращенным непосредственно к потребителю, а служит основанием и руководством к действию при разработке документов о застройке территории и правил землепользования и застройки.

Разрабатываемые на основе генерального плана «Правила землепользования и застройки», являются документом прямого действия, обязательны к применению, как застройщиком, так и органами публичной власти, и предназначены защищать права населения поселения и каждого его гражданина как от противоречащих его интересам градостроительных намерений коммерческих структур, так и от произвольных решений администрации.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации подготовка проекта генерального плана городского поселения должна осуществляться на основании комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации, схемах территориального планирования субъектов Российской Федерации. Эти документы должны определять:

• основные принципы развития территории региона во взаимной увязке решений по градостроительному планированию с соседними территориями;
  
• коридоры транспортных и инженерных коммуникаций, объектов федерального и регионального значения;
  
• зоны местонахождения и планируемого размещения объектов капитального строительства федерального и регионального значения.
  

^ 4.3. Цели и задачи территориального планирования

в генеральном плане Крымского городского поселения


Генеральный план муниципального образования Крымское городское поселение – документ территориального планирования, определяющий стратегию градостроительного развития городского поселения. Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий поселения, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.


^ 1. Основными целями территориального планирования при разработке генерального плана Крымского городского поселения являются:

• создание действенного инструмента управления развитием территории в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъекта Российской Федерации;
  
• усовершенствование и развитие планировочной структуры и всех систем жизнедеятельности города Крымска и городского поселения;
  
• выработка рациональных решений по планировочной организации, функциональному зонированию территории и созданию условий для проведения градостроительного зонирования, соответствующего максимальному раскрытию рекреационного и социально-экономического потенциала городского поселения с учетом опережающего развития инженерной и транспортной инфраструктуры;
  
• совершенствование системы расселения, природно-экологического каркаса территории, улучшение градостроительной и экологической ситуации, оптимизация планировочной структуры и функционального зонирования;
  
• определение необходимых исходных условий развития городского поселения за счет совершенствования территориальной организации муниципального образования, прежде всего путём увеличения площади земель, занимаемых главными конкурентоспособными видами использования.
  

Проектные решения генерального плана являются основой для комплексного решения вопросов организации планировочной структуры; территориального, инфраструктурного, социально-экономического и правового развития Крымского городского поселения; разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих правовой режим использования территориальных зон; определения зон инвестиционного развития.


^ 2. Решения генерального плана основываются на следующих принципах:

• обеспечение сохранности и восстановление уникального природного комплекса территории, ее природно-географических особенностей, памятников археологии и культуры. Организация новых рекреационных территорий и комплексов отдыха вдоль русла реки Адагум;
  
• создание модели социально-экономического и градостроительного развития территории городского поселения на первую очередь (2019 год), расчётный период (2029 год) и долгосрочный период (2044 год), выстроенной на конкурентных преимуществах территории: значительном природно-ресурсном и социально-экономическом потенциале, выгодном местоположении, богатом историко-культурном наследии, наличии развитой инженерно-транспортной инфраструктуры;
  
• соблюдение последовательности действий по территориальному планированию, организации рациональной планировочной структуры, функционального и последующего градостроительного зонирования.
  

Основой для развития Крымского городского поселения на период действия генерального плана (20-25 лет) станут его исключительное транспортно-географическое положение, накопленный промышленный потенциал, инновационная деятельность и внедрение высокотехнологичных производств, сосредотачиваемых в промышленных и технико-внедренческих зонах, интенсивное транспортное строительство и создание логистических центров, развитие образования, индустрии отдыха и туризма, а также агропромышленного комплекса.

Главная цель территориального планирования – совершенствование пространственной структуры территории, включая определения зон с приоритетной хозяйственной функцией и установление границ зон, соответствующих масштабу проектирования.

Пространственная структура Крымского городского поселения формируется как планировочная система, основой которой являются элементы пространственно-экономического, урбанизированного, природно-экологического и историко-культурного каркасов, а также каркаса расселения.


Задачи территориального планирования


Реализация указанных целей осуществляется посредством решения следующих задач:

1. Разработка оптимальной функционально-планировочной структуры Крымского городского поселения, создающей предпосылки для гармоничного и устойчивого развития территории, для последующей разработки градостроительного зонирования, подготовки правил землепользования и застройки, разработки проектов планировки и проектов межевания.

2. Определение системы параметров развития города и городского поселения, обеспечивающей взаимосогласованную и сбалансированную динамику градостроительных, инфраструктурных, природных, социальных и рекреационных компонентов развития.

3. Подготовка перечня первоочередных мероприятий и действий по обеспечению инвестиционной привлекательности городского поселения при условии сохранения окружающей природной среды и создания соответствующей нормативно-правовой базы инвестиционно-строительной деятельности.

4. Планируемое размещение объектов капитального строительства, существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта и связи.

Для решения этих задач проведен подробный анализ использования территории городского поселения, выявлены ограничения по использованию территории, в том числе с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства местного значения.

В результате анализа использования территории проектом предложена градостроительная модель комплексного решения экономических, социальных, экологических проблем, направленных на обеспечение устойчивого развития проектируемой территории, а именно:

• организация внешней и внутренней структуры транспортных магистралей;
  
• поэтапное освоение новых территорий в границах города и прилегающих к городу землях на основе развития инфраструктуры транспорта, инженерных коммуникаций и сооружений, структуры обслуживания;
  
• организация общественных центров обслуживания в проектируемых жилых районах;
  
• перспективное развитие Северной, Восточной и Южной производственных зон;
  
• предложения по резервированию территорий на долгосрочный период для развития жилой зоны в южной и восточной частях городского поселения и Северной промзоны в северном направлении;
  
• развитие и освоение рекреационной природной зоны на берегах реки Адагум;
  
• определение проектных границ города Крымска и хутора Верхнеадагум и соответствующего изменения границ земель различных категорий, входящих в состав Крымского городского поселения.
  

Проектная граница города Крымска предполагает включение в восточной части земель Крымского научно-исследовательского института химических средств защиты растений под развитие коммунально-складской и производственной зон на расчетный период до 2029 года, земель опытно-селекционной станции под резервное развитие жилой застройки на долгосрочный период до 2044 года. Земли существующих садоводческих объединений, расположенных в восточной и юго-восточной частях города Крымска проектом включаются в границу города и предлагаются к переводу в жилую зону.

Земли, подлежащие включению в границу населенного пункта, могут быть использованы по прямому назначению до момента их освоения под застройку с соблюдением условий и ограничений, определенных генеральным планом, и на основании действующего законодательства.

В составе проекта выполнен комплексный анализ существующего использования территории с отображением границ земель различных категорий, границ ограничений, диктующих определенные регламенты по использованию земельных участков, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, границ зон негативного воздействия объектов капитального строительства, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного характера.

Генеральным планом определяются планируемые границы функциональных зон с отображением параметров их планируемого развития, устанавливается порядок и очередность реализации предложений по территориальному планированию.

^ 5. Перечень мероприятий по территориальному планированию


5.1. Планировочная организация территории

Крымского городского поселения


Генеральный план является документом территориального планирования и предусматривает разработку проектных решений по планировочной организации территории, зонам планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд и зонам с особыми условиями использования территории в соответствии с устанавливаемым генеральным планом функциональным зонированием.

Настоящий генеральный план устанавливает проектные решения по планировочной организации Крымского городского поселения, его функциональному зонированию, по размещению, развитию и обеспечению функционирования объектов капитального строительства, а также всех сопутствующих систем – в первую очередь системы инженерно-транспортной инфраструктуры, образующих в целом достаточно сложную и целостную градостроительную структуру, способствующую созданию максимально благоприятных условий проживания населения.

Проектные решения настоящего генерального плана учитывают сложившуюся ситуацию муниципального образования: географическую, экологическую, экономическую, поднимая в свою очередь вопрос о необходимости в первоочередном порядке создания в регионе особых условий с целью реализации имеющегося инвестиционного потенциала для поднятия экономики муниципального образования на должный уровень.

Кроме того, развитие в городском поселении необходимой системы инженерно-транспортной и социальной инфраструктур, особенно в районах, предусмотренных для нового жилищного строительства города Крымска (восточный жилой район) создаст условия для комплексного поэтапного освоения территории в соответствии с разработанным генеральным планом Крымского городского поселения.

Разработанная данным проектом планировочная структура основана на следующих принципах развития Крымского городского поселения:

• выработка рациональных решений по планировочной организации, функциональному зонированию территории и созданию условий для проведения градостроительного зонирования, соответствующего максимальному раскрытию рекреационного и социально-экономического потенциала поселения с учетом развития инженерной и транспортной инфраструктуры;
  
• определение необходимых исходных условий развития, как за счет площади земель, занимаемых населенным пунктом, так и прирезаемых земель;
  
• разработка оптимальной функционально-планировочной структуры населенных пунктов, входящих в городское поселение, создающей предпосылки для гармоничного и устойчивого развития территории.
  

В существующих границах населенных пунктов, а для города Крымска – преимущественно в проектных, обозначены территории, предлагаемые настоящим проектом к освоению по мере необходимости под жилую застройку. Проектируемая жилая застройка представлена индивидуальным жилым фондом с приусадебными участками с предельными размерами, устанавливаемыми администрацией городского поселения, а также секционной застройкой этажностью 3-5 и 9-ти этажей в г. Крымске.

К жилой застройке, попадающей в зоны различных планировочных ограничений, предъявляются дополнительные требования по ее использованию: речь идет об охранной зоне источников водоснабжения, водоохраной зоне, зоне временной охраны памятников историко-культурного наследия, шумовой зоне автомобильных дорог и действующего аэродрома, санитарно-защитной зоне от предприятий.

Участки жилой застройки, остающиеся в пределах границ нормативных санитарно-защитных зон от действующих предприятий генеральным планом рассматриваются как территории ненормативного градостроительного использования, или в зоне строгого строительного режима.

Жилая застройка, попадающая в водоохранную зону от реки Адагум, является зоной с особым режимом использования территории согласно положениям Водного кодекса.

Жилая застройка в СЗЗ (шумовой зоне) от транзитных автодорог сохраняется при выполнении ряда мероприятий, направленных на оздоровление среды обитания человека. Для обеспечения снижения уровня шума и запыленности до требуемых гигиенических нормативов по всем факторам необходима организация санитарно-защитных барьеров между территорией источника воздействия и застройкой жилой зоны. Это – периметральное озеленение и строительство специальных экранов, обеспечивающих ассимиляцию и фильтрацию загрязнителей, и защиту от шумового, пылевого и электромагнитного воздействия, применение новых технологических достижений при ремонте и реконструкции жилых и общественных зданий – установка звуко- и пыленепроницаемых оконных и дверных блоков и другие мероприятия. Точные технические характеристики санитарно-защитных зон и экранов выполняются на последующих стадиях проектирования специальным расчетом, а также должны быть предусмотрены в документации действующих предприятий.

В связи с очень низким уровнем обеспеченности малых населенных пунктов (х. Верхнеадагум) и удаленных от центра города Крымска районов (мкр. по Маршала Жукова, Новый, район теплиц, район ул. Степной) объектами обслуживания выполнен расчет необходимости в объектах социальной инфраструктуры и зарезервированы не занятые застройкой земельные участки для размещения объектов общественных центров обслуживания ориентировочно в составе: магазин товаров повседневного спроса, почтовое отделение связи, приемный пункт бытового обслуживания, отделение банка и т.п.

В составе проекта предусмотрено обеспечение населенных пунктов поселения полным набором инженерной инфраструктуры: водоснабжением, газоснабжением, электроснабжением, канализованием, средствами связи.

Также для обслуживания населения городского поселения проектом предусмотрено размещение пожарных депо и станции скорой помощи в центре поселения – городе Крымске, в восточной промышленной зоне, а также в западной и южной частях города.

Резервирование территорий с четким функциональным назначением предотвратит размещение экологически вредных объектов, препятствующих дальнейшему территориальному развитию населенных пунктов.

Производственные и сельскохозяйственные предприятия высокого класса вредности согласно санитарной классификации СанПиН генеральным планом рекомендуется реконструировать, либо сохранять с условием выполнения ряда мероприятий:

- создание санитарно-защитных зон по периметру территорий,

- создание предприятиями мероприятий по организации СЗЗ, которые согласовываются органами Роспотребнадзора с учетом результатов санитарно-эпидемиологической экспертизы материалов и технологических процессов, расчетов рассеивания, уровня производимого шума и запыленности воздуха;

- возможное сокращение части территории предприятий под основную производственную деятельность с использованием прилегающей к жилой застройке территории под административно-хозяйственную и коммунально-складскую зону этого же предприятия.

Основной планировочной осью существующей и проектируемой территориально-планировочной структуры поселения является автомобильная дорога федерального значения Краснодар-Новороссийск.

По территории поселения проходят автодороги регионального, межмуниципального и федерального значения.

Для изоляции транзитного потока, а также устройства пересечений и примыканий внешних дорог вне населенных пунктов необходимо строительство объездной дороги.

Генеральным планом предусмотрено строительство южного и западного обходов с целью выноса транзитного автотранспорта из жилой застройки города Крымска.

Генеральный план Крымского городского поселения ГП-1

^ 5.1.1. Проектируемая территориально-планировочная организация

города Крымска


В основу планировочного решения генерального плана положена идея создания современного компактного населенного пункта на основе анализа существующего положения с сохранением и усовершенствованием планировочной структуры в увязке с вновь осваиваемыми территориями с учетом сложившихся природно-ландшафтного окружения и транспортных связей, наличия водной артерии - р. Адагум, категорированных дорог и железнодорожных магистралей.

Генеральный план города Крымска предусматривает дальнейшее развитие и совершенствование существующей территориально-планировочной структуры города.

Развитие города Крымска предполагает изменение существующих границ путем включения в проектную границу земель в северном, юго-западном, восточном и юго-восточном направлениях.

На долгосрочный период (до 2044 года) предусматривается резервирование территорий, точнее, определяется направление возможного развития города в южном и восточном направлениях за счёт земель сельскохозяйственного назначения.

В основе проектируемой территориально-планировочной организации города положены идеи преемственности решений, заложенных предыдущим генеральным планом:

- функционального зонирования территории с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами,

- максимальное использование внутренних территориальных резервов для нового строительства,

- создание развитой зоны отдыха вдоль реки Адагум,

- решение вопросов инженерного и транспортного обеспечения на современном уровне, а также приоритетность экологических подходов при решении планировочных задач и обеспечения экологически безопасного развития территории.

Территориально-планировочная организация города подчинена сложившейся планировочной структуре и решена в её развитии. Планировочная структура города исторически сформировалась в виде радиально-кольцевой системы. Генеральным планом предусмотрено развитие сложившейся планировочной структуры на новых территориях также в формате радиально-кольцевой системы.

Кроме того, предусмотренная генеральным планом территориально-планировочная организация города подчинена сложившейся градостроительной ситуации: географической и природной (место размещения в системе Крымского района и Краснодарского края в целом, ярко выраженный рельеф местности, наличие водной артерии – реки Адагум, живописное русло которой пересекает с северо-востока на юго-запад городскую территорию), транспортной инфраструктуре (в Крымском транспортном узле пересекаются автомобильные дороги Краснодарского края и России, а также железнодорожные магистрали стратегических направлений: на Черноморское побережье, в том числе порт г. Новороссийск и на побережье Азовского моря, в том числе порты Темрюкского района – порт Темрюк, порт Кавказ и строящийся порт Тамань в районе мыса Железный Рог).

Существующие транспортные магистрали (железнодорожные и автомобильные), расположенные в виде подковы, на территории города Крымска диктуют свои условия формирования планировочной структуры.

Основное развитие города на расчетный срок (до 2029 года) предусмотрено в рамках сложившейся транспортной структуры – в северном, восточном и юго-западном направлениях.

На долгосрочную перспективу (до 2044 года) резервируются территории в южном и восточном направлениях за пределами транспортных составляющих.

Планировочная структура определена делением городской территории живописной рекой Адагум на два жилых района – Западный и Восточный. Жилые районы предлагается развивать, учитывая сложившуюся сетку улиц, дополнительно связав двумя новыми путепроводами через реку Адагум, по ул. Коммунистической и Веселой, и по существующей дамбе в северо-восточной части города, в районе городских очистных сооружений.

С поселком Степным предполагается связь через железнодорожную магистраль по двухуровневому путепроводу.

Архитектурно-планировочная радиальная структура города формируется на основе трех композиционных осей (по ул. Маршала Гречко, ул. Коммунистической и ул. Луначарского) с пересечением в центре города.

Генеральным планом предусматривается дальнейшее развитие общественного центра города, которое предполагает интенсивное благоустройство и озеленение территории, организацию пешеходных связей в виде зеленых бульваров с проектируемой набережной на берегу реки Адагум, вынос производственных объектов, таких, как – винзавод и завод по производству пива с последующей реконструкцией их зданий соответственно под музей вина с дегустационными залами и досуговый центр.

Предусматривается в дальнейшем реконструкция центра города, ограниченная улицами Труда, Ставропольской, Троицкой, Переясловской, путем постепенного освоения под многоэтажную застройку этажностью 5-9 этажей на долгосрочную перспективу. Проектом предлагается реконструкция существующей территории городского рынка и спортивного комплекса по ул. Синёва.

Для обеспечения нормативных радиусов обслуживания генеральным планом предусмотрены подцентры обслуживания в северной, западной, юго-западной частях Западного жилого района. Здесь предлагается размещение объектов, выполняющих функции периодического и повседневного обслуживания населения города (школа, детский сад, торговые и бытовые комплексы, кафе, отделения связи, аптеки и т.д).

Учитывая, что город находится на пересечении туристических трасс и в будущем предполагается активное развитие туристско-рекреационной отрасли в экономике городского поселения и муниципального образования Крымский район в целом, проектом предусматривается размещение развитых, современных гостиничных комплексов, в составе которых проектируются: спа-центры, спортивные и тренажерные залы, крытые и открытые бассейны, развлекательные центры, фитнес-клубы – полный комплекс современных сервисных услуг. Подобные комплексы размещаются на возвышенном участке вдоль улицы Луначарского и вдоль существующего западного обхода города Крымска.

Генеральным планом предусматривается максимальное использование существующих природных ресурсов, и предлагаются мероприятия по улучшению экосистемы города градостроительными средствами.

Гармония природы и архитектуры достигается за счет особого подхода к организации пространства.

Проектом предусматривается создание в прибрежных территориях реки многопрофильных лесопарковых зон с развитой системой объектов спортивного, развлекательного, досугового, познавательного назначения. Так в юго-западной части города создается этнографическая зона с этно-кафе. В северо-восточной части города проектируется детский парк с аквапарком и гидропарком.

Анализ существующего состояния и перспективного развития территории Западного жилого района показывает, что его можно отнести к зоне многофункционального использования. Многофункциональное использование территории предполагает совмещение многих функций: жилой, общественной, производственной с экологически чистой технологией.

Смешанные функциональные зоны в основном связаны с необходимостью улучшения окружающей среды, изменением структуры использования производственных площадок. Появление таких зон может во многом решить проблему размещения обслуживания и развития мест приложения труда.


Восточный жилой район расположен на правом берегу реки Адагум и включает в себя территорию между железнодорожными магистралями направлений Краснодар-Новороссийск, Крымская-Тимашевск и рекой Адагум, а также территорию между автомобильной дорогой Краснодар-Новороссийск и железнодорожной магистралью того же направления. Кроме того в указанный жилой район включены территории поселка Степного и садоводческих товариществ, расположенных в юго-восточной части города.

Основная часть Восточного жилого района представлена существующей жилой застройкой, которая в основном сохраняется на расчетный срок за исключением кварталов, расположенных между руслом реки Адагум и улицей Троицкой, подлежащих реконструкции под многоэтажную застройку на расчетный срок.

Генеральный план рассматривает Восточный жилой район как наиболее перспективный для освоения на 1 очередь строительства (до 2019 года) и расчетный срок (до 2029 года), так как только здесь – в границах города в северо-восточной его части имеются свободные земли для осуществления строительства.

Восточнее жилого района резервируются земли для освоения на отдаленную перспективу.

На территории Восточного жилого района в северо-восточной части проектируется на свободных землях микрорайон «Новый».

Проектом предусматривается сохранение существующей усадебной застройки и освоение свободной территории под многоэтажную застройку.

Связь с Западным жилым районом и центром города осуществляется по улице Богатырской, вдоль которой проектируется многофункциональный общественный центр жилого района Восточный. Проектируемый общественный центр имеет линейную структуру и представлен системой разновеликих площадей, оформленных зданиями, формирующими пространство по функциональному принципу. Предполагается создание досугово-развлекательной, офисной, торговой, административной площадей.

В границах нового жилого района с учетом радиусов пешеходной доступности запроектированы подцентры обслуживания, объединенные между собой пешеходными бульварами и транспортной сетью в единую систему культурно-бытового и социального обслуживания.

Важным элементом архитектурно-планировочной структуры Нового жилого района является экологическая направленность, позволяющая сохранять окружающую среду и использовать ее в качестве конкурентного преимущества территории.

Проектом предусматривается создание развитой системы парков, скверов и благоустроенных рекреационных пространств вдоль реки Адагум.

Существенной составляющей планировочной структуры Восточного жилого района является наличие на его территории достаточно развитой производственной зоны.

Генеральным планом предусматривается дальнейшее усовершенствование и развитие восточной, и юго-восточной промзон города. Предусматривается упорядочение подъездных промышленных путей, реконструкция промышленных улиц и дорог, создание подцентров обслуживания промышленной зоны.

Основное направление развития и реконструкции промышленных предприятий города – интенсификация использования производственных территорий и переводимых на экологически чистое производство на основе внедрения новых технологий.


Генеральным планом предусмотрен вынос из территории консервного комбината экологически вредного предприятия ЗАО «Системный алюминий», расположенного без соблюдения санитарного разрыва до жилой застройки в Северную промышленную зону.

В центральной части города Крымска на территории Крымской зональной ветлаборатории, по ул. Ленина находятся три утилизационные ямы, где проводилось захоронение сибиреязвенных трупов, доставляемых в ветеринарную лабораторию из Крымского и Абинского районов.

Согласно п. 7.1.12. СанПин 2.2.1./2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, новая редакция (с 01.03.2008) – СЗЗ скотомогильника с захоронением в ямах составляет 1000 м и ограничения градостроительного развития и соблюдения режима территории СЗЗ.

Развитие жилой зоны в санитарно-защитной зоне скотомогильника возможно только после выноса могильника и биологической рекультивации земель его территории.


Северная часть территории не функционирующего по назначению предприятия «Крымский научно-исследовательский институт химических средств защиты растений» предусмотрен под размещение предприятий IV-V класса. Здесь же размещаются боксовые гаражи для хранения индивидуального автотранспорта, пожарного депо, рыночный комплекс, банно-прачечный комбинат. Более подробная информация о производственных зонах представлена в соответствующих главах настоящей пояснительной записки.

Функциональное зонирование и требования санитарных норм и правил предполагает вынос ряда действующих предприятий из жилой зоны. Но, исходя из реальных условий, учитывая права собственников и степень капитальности застройки, генпланом сохраняются на расчетный срок территории значительной части предприятий.

При этом рекомендуется администрации городского поселения осуществление контроля деятельности предприятий по осуществлению мероприятий по снижению отрицательного воздействия на состояние окружающей среды. Это, прежде всего разработка соответствующего проекта ОВОС, обосновывающего степень отрицательного воздействия на окружающую среду и устанавливающего размер возможной санитарно-защитной зоны. Сокращение санитарно-защитной зоны возможно при объективном доказательстве стабильного достижения уровня вредного воздействия на границе СЗЗ и за её пределами ниже нормативных требований, и по материалам систематических лабораторных наблюдений за состоянием загрязнения воздушной среды:

- подтверждение замерами снижения уровня шума и других физических факторов в пределах жилой застройки ниже гигиенических нормативов,

- уменьшение мощности, изменение состава, перепрофилирование предприятия и связанное с этим понижение класса вредности.

Если вышеперечисленные мероприятия не будут проводиться, жилая и общественная застройка, расположенная в санитарно-защитной зоне от производственных предприятий, рассматривается проектом как зона строгого строительного режима и подлежит постепенному выносу во вновь проектируемые жилые районы.

Проектом предлагается часть производственных территорий, примыкающих к жилой застройке использовать под административно-хозяйственную и коммунальную зону этих же предприятий.