Geum.ru

Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отделом аграрного и экологического закон

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   9   10   11   12   13   14   15   16   ...   21

В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистрация договоров доверительного управления имуществом не требуется. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъятий из этого правила), что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных долей, - в таком случае не требуется их перерегистрации. А если какой-либо собственник земельной доли пожелает заключить договор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой договор должен быть в установленном порядке зарегистрирован.

Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодательством договоров аренды земельных долей срок действия многих из них истечет, и они так или иначе будут заключаться вновь и по новым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры аренды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момента вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Такой договор недействителен с момента его совершения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по договору.


Е.М.


На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?


Указанный Закон непосредственно направлен на урегулирование оборота земельных участков, предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства юридическим лицам, гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве гражданам из числа малочисленных народов Севера и Сибири, для осуществления традиционных видов промысла он может распространяться на земли крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), но только, как уже говорилось, на такие, на которых не размещены строения. Он распространяется и на случаи приобретения гражданином земель сельскохозяйственного назначения в составе предприятия для аграрного производства.

В данном случае имеются в виду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. На последние виды использования земельных участков нормы о тех предельных размерах, которые имеются в виду данной статьей, не распространяются.


Е.Г.


Распространяются ли положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?


Надо заметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения.


КонсультантПлюс: примечание.

Закон РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".


Дело в том, что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Следует признать, что из-за того, что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.

Попробуем предположить, что при разработке нового федерального закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только крестьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеустройства) земельным участком, и часто (а земли крестьянских хозяйств практически всегда из-за небольших размеров) представляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборота. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др.

По нашему мнению, в подобных случаях не следует проводить дорогостоящий раздел земельного участка, а, исходя из общих положений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным участкам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нормы об обороте земель, предусмотренные настоящим Законом.

Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли, заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона; либо из состава предприятия выделяются сельскохозяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строениями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные участки, которые формируются в отдельные участки, и их оборот осуществляется по правилам настоящего Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный участок, на котором расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Однако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.


Е.Г.


Что такое мелиорированные земли?


Понятие мелиорированных земель установлено в настоящее время Федеральным законом от 10 января 1996 г. "О мелиорации земель". Так, мелиорированные земли - земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия. В свою очередь, мелиоративные мероприятия - это проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.


Е.Г.


9.2. Земли поселений


В чем состоят целевое назначение и особенности использования земельных участков в поселениях?


Из содержания ст. 83 ЗК РФ следует, что земельные участки в составе земель поселений используются и предназначаются для застройки и развития городских и сельских поселений, которые отделены чертой (на генплане) от земель других категорий.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевладения (для граждан), землепользования, аренды. Более значительная часть этих земель находится в государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации) собственности, а также в муниципальной собственности. Порядок и размеры земельных участков, предоставляемых или покупаемых физическими и юридическими лицами, устанавливаются в соответствии со ст. 30 - 34 ЗК РФ.

На каком бы праве и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями поселений, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка предопределяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования. Статья 85 ЗК РФ называет следующие территориальные зоны: 1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны. Порядок градостроительного зонирования определяется ст. 30 - 35 Градостроительного кодекса РФ.

Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т.д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 36) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.


Ю.Ж.


Каково содержание градостроительных регламентов использования земельных участков той или иной территориальной зоны?


Использование каждого конкретного земельного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного регламента для определенной территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ст. 85 ЗК РФ).

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Его действие не распространятся на земельные участки:

в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

в границах территорий общего пользования;

занятые линейными объектами.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В случае, если использование названных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Как установлено ст. 85 ЗК РФ, реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (нельзя, например, разместить строительство промышленного предприятия в жилой зоне и, наоборот, запрещается строительство жилых помещений в производственной зоне).

Особенности регламентов использования земельных участков в территориальных зонах состоят в следующем.

Земельные участки жилой зоны являются наиболее значительными по удельному весу в общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения, т.к. наиболее полно отражают целевое назначение этих земель. В пределах зон жилой застройки городских и сельских поселений допускается размещение объектов социально-бытового обслуживания, а также промышленных предприятий, не выделяющих вредные вещества, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, превышающего установленные нормы, не требующих устройства железнодорожных подъездных путей. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.

Земельные участки общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.

Земельные участки производственных зон выделяются для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами.

Земельные участки зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначаются для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения.

Земельные участки рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94 - 100 ЗК РФ об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки зон сельскохозяйственного использования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельского хозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (ст. 85 ЗК РФ).


Ю.Ж.


Какие существуют ограничения права пользования земельным участком в городах?


Для правового режима земельных участков в городе и других поселениях характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности граждан и организаций, действующих на территории поселений. Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34 - 39 Закона РФ "Об охране окружающей среды" <*>, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (так называемых СНиПах) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

--------------------------------

<*> Об этих требованиях (ограничениях) см. главу об особо охраняемых землях и объектах.


Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы. Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник - полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если земельный участок находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Ограничения в пользовании земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего" (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтной электропередачи, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки противопоказаны земельные участки, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.