В. А. Белов Гражданское право: Особенная часть: Учебник

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 5 6 7 8 9 10 11 12 ... 68

Глава XXXII. Право общей собственности

Литература к главе: Адоян И. А. О некоторых вопросах личной собственности супругов // Ученые Записки Тартуского государственного университета. Вып. 326. Труды по правоведению № XIV. Тарту, 1974-, Барышников В. Г. Имущественные отношения супругов по советскому праву. Дисс. ... к. ю. н. М., 1943; Бекмурашов Т. Р. К вопросу о праве общей собственности // Общественные науки в Узбекистане. 1991. № 9. С. 34-36; Бутовский А.Н. Право преимущественной покупки по действующим законам и по проекту Гражданского Уложения // Вестник Права. 1905. № 6; Он же. Продажа и залог долей в общем имении // Журнал Министерства юстиции. 1907. № 10; Дроздов И. А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности // Правоведение. 2000. № 6. С. 125-139; Он же. Кондоминиумы в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 144-153; Дульнева Л. А. Некоторые вопросы права общей собственности // Вестник МГУ. Серия «Право». 1978. № 2; Еремеев С. П. Основания возникновения и прекращения права общей собственности // Дело и право. 1996. № 12; Ерошенко А. А. Общая собственность граждан // Защита гражданских, трудовых и семейных прав в суде. Краснодар, 1976; Зелер В. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895; Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. Вып. II. М., 1941. С. 3-90; Она же. Право общей собственности в советском гражданском праве: Дисс. ... к.ю.н. М., 1940; Зокиров И. Б. Право общей собственности // Совершенствование законодательства о собственности в условиях рыночной экономики: Материалы практической конференции. Ташкент, 1995. С. 38-41; Ильясова К. М. Кондоминиум как форма собственности // Гражданское законодательство Республики Казахстан: Статьи. Комментарии. Практика. Вып. 7. Алматы, 1999; Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. № 8. С. 13-14; Каськ П. П. Понятие и виды отношений общей собственности // Ученые Записки Тартуского университета. Вып. 452. Тарту, 1978; Он же. Понятие и виды правоотношений общей собственности // Ученые Записки Тартуского университета. Вып. 679. Тарту, 1984; Крашенинников П. В., Маслов Н.В. Кондоминиумы: Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995; Кузьмин В.Н. Часть жилого дома и общая долевая собственность граждан // Советское государство и право. 1973. № 5. С. 120-124; Макаров Г. П. Товарищества собственников жилья. М., 2001; Манаев К. И. Право общей совместной собственности супругов // В. И. Ленин и вопросы государственно-правового строительства в Азербайджанской ССР. Баку, 1970; Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977; Маркова М. Г. Понятие и содержание права общей собственности // Очерки по гражданскому праву. Л., 1957. С. 79-92; Маслов В. Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963; Он же. Имущественные отношения в семье. Изд.-е 2-е. Харьков, 1974; Мисник Н. Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С. 24-34; Могусев В. Ф. О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности // Законодательство. 1997. № 2. С. 51-54; Огибалин Ю.А. Особенности рассмотрения споров о разделе (выделе) общей собственности и общего права пользования. Тверь, 1992; Пахомова Н. Н. Право общей собственности.: Автореф. дисс. ... к. ю. н. Екатеринбург, 1995; Петров М. О праве общей собственности // Советская юстиция. 1993. № 19. С. 21-22; Рахманкулов X. А. Право общей собственности предприятий и организаций, вошедших в агропромышленное объединение // Правовые средства реализации Продовольственной программы. Самарканд, 1985. С. 4-14; Ринкх X. Конструкция доли общей собственности в советском гражданском праве // Ученые Записки Тартуского университета. Вып. 61. Тарту, 1959; Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. № 10; Самойлова М. В. Элементы относительности в абсолютном праве общей долевой собственности // Правоведение. 1978. № 4. С. 103-106; Семенова JI. И. Право общей долевой собственности на квартиру // Правовое регулирование отношений с участием организаций и граждан. Иваново, 1995. С. 11-18; Сепп X. В. Теоретические проблемы отношений общей собственности и их правового регулирования в развитом социалистическом обществе // Ученые Записки Тартуского университета. Вып. 679. Тарту, 1984; Сергеев А. П. Распоряжение общим имуществом супругов // Правоведение. 1984. № 6; Содикова Р. М. Общая совместная собственность колхозного двора // Правовое государство и развитие законодательства Таджикской ССР. Душанбе, 1992. С. 70-72; Спиглазова Н. М. Некоторые вопросы осуществления и раздела права общей совместной собственности супругов // Правовое регулирование социально-экономических отношений в условиях перестройки хозяйственного механизма. Барнаул, 1990. С. 31-38; Тагайназаров Ш. Т. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Душанбе, 1966; Товстолес Н. Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву // Журнал Министерства юстиции, 1900. № 8; Умуркулов М. К. Понятие и определение доли в общей собственности // Вестник МГУ. Серия «Право». 1984. № 3; Фогель В. Правовая природа доли в общей собственности // ЭЖ-Юрист. 2001. ДО 32. С. 3; Хамраев К. Ш. Понятие и содержание права семейной собственности и проблемы его правовой защиты: Автореф. дисс. ... к. ю. н. Ташкент, 1994; Червоный Ю. С. Общее имущество супругов по советскому праву: Автореф. дисс. ... к. ю. н. Харьков, 1952; Он же. Понятие и виды общей собственности по советскому праву // Вопросы государства и права развитого социалистического общества. Харьков, 1975; Шах М. Г. Общая собственность по советскому гражданскому праву: Автореф. дисс. ... к.ю.н. Л., 1953.

§ 1. Понятие права общей собственности и его место в системе вещных прав (п. 1406-1409)

1406. Нередко случается так, что одни и те же вещи оказываются присвоенными одновременно несколькими лицами. Будучи связаны друг с другом в течение некоторого длительного времени общими имущественными или нематериальными интересами эти лица вынуждены регулировать свои отношения друг с другом по поводу общей для всех них имущественной базы, с помощью которой каждый из них удовлетворяет свои интересы и потребности. В таких отношениях находятся, например, супруги, по поводу жилого дома (квартиры), где они проживают, дачи, построенной на совместно нажитые средства, гаража, автомобиля и иного имущества, приобретенного в период брака. Гражданско-правовые нормы, регламентирующие отношения между несколькими лицами по поводу совместно принадлежащего им имущества, а также их взаимоотношения по его поводу с третьими лицами, образуют институт, именуемый правом общей собственности.

1407. Право общей собственности с содержательной точки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защиты, абсолютно идентично по соответствующим параметрам классическому нормальному субъективному праву собственности. Третьи лица, противостоящие управомоченной стороне, видят перед собой, однако, множественность лиц на стороне собственника. Для третьих лиц это несколько менее удобно, чем в той ситуации, когда собственник представлен одним лицом. Поэтому главная задача специального правового регулирования отношений общей собственности традиционно заключается в том, чтобы создать у третьих лиц видимость единства субъекта — носителя права общей собственности. Регулирование же отношений между сособственника-ми является задачей второстепенной и решается законодателем постольку, поскольку без ее решения невозможно достичь главной цели.

1408. Таким образом, право общей собственности, представляет собой самостоятельный юридический институт (ст. 244-259 ГК), который, фактически, параллелен праву собственности, но не сливается с ним. Как и право собственности право общей собственности носит абсолютный характер и исключает (устраняет) всех третьих лиц, кроме одного (собственника или сособственников — носителей единой воли), от возможности воздействия на свой объект. С другой же стороны право общей собственности предполагает наличие нескольких субъектов, имеющих качественно одинаковые права на вещь, что для классического права собственности принципиально исключается. Даже наименование субъектов права общей собственности иное —они не «собственники» а «сособственники». Получается, что институт права общей собственности слагается, во-первых, из норм о праве собственности, которые регламентируют отношения сособственников к третьим лицам, а во-вторых —из специальных норм, регулирующих отношения между сособственниками и приводящих их интересы в отношениях с третьими лицами «к общему знаменателю». Задача специальных норм о праве общей собственности, следовательно, чисто техническая: сделать так, чтобы все третьи лица, несмотря на множественность сособственников и отсутствие единого субъекта — носителя права общей собственности, имели бы дело не с совокупностью отдельных воль и волеизъявлений каждого сособственника, а с единой волей и единым волеизъявлением, подобно тому, как это происходит в праве собственности «индивидуального пользования».

1409. Следует различать два понятия о праве общей собственности. Право общей собственности может обозначать отношения по поводу определенной вещи нескольких сособственников (управомоченной стороны) к третьим лицам (носителям обеспечивающих это право обязанностей). Подобно тому, как предприятие определяется действующим законодательством как имущественный комплекс, точно также и о субъекте права общей собственности в первом смысле можно было бы сказать: таковым является комплекс сособственников. Соответственно объект права общей собственности — это либо отдельная вещь, либо комплекс вещей, право собственности на который принадлежит комплексу сособственников. Но под правами общей собственности могут разуметься также и субъективные права, составляющие содержание отношений сособственников друг с другом. Эти права имеют своим объектом не саму вещь, а лишь долю ее ценности и являются, таким образом, специфическими видами относительных субъективных гражданских прав.

§ 2. Содержание и объект прав сособственников (п. 1410-1416)

1410. Вещь в целом принадлежит всем сособственникам вместе, но не каждому в отдельности. Точно также и право собственности на вещь принадлежит всем сособственникам вместе, но не каждому в отдельности. Возникает вопрос: что является объектом права каждого из сособственников и каково содержание этого права? Несомненно только то, что речь должна идти о праве относительном, направленном лишь против иных сособственников, но не третьих лиц. Все остальные характеристики данного права, равно, как, впрочем, и его объекта, являются весьма неопределенными. Интересно, что в литературе довольно живо обсуждается проблема объекта сособственнического права, а вот вопрос о его содержании остается слепым пятном в поле зрения ученых. В настоящем параграфе мы обсудим проблемы объекта и содержания сособственнического права.

1411. Вопрос об объекте права сособственников разъясняется всеми цивилистами примерно одинаковым образом*: (1) общая собственность означает, что «... предмет, оставаясь в сущности нераздельным, дробится на идеальные части и в каждой из этих частей собственность участника получает свою исключительность» (К. П. Победоносцев); (2) «право общей собственности (condominium) — это когда одна и та же вещь принадлежит на праве собственности нескольким лицам в интеллектуальных ее долях» (К.Н. Анненков); (3) это такое право, когда «... несколько лиц являются субъектами права собственности на одно и то же имущество, но так, что каждому из них принадлежит право только на его идеальную долю» (Д. И. Мейер).

* Во всех нижеследующих цитатах выделение наше.

1412. Каждое из этих объяснений более или менее точно. Но все они сходятся в том, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе как одному лицу (собственнику), в то время, как объектом права собственности каждого из сособственников является лишь некая идеальная (интеллектуальная) доля вещи. Доли сособственников не пересекаются друг с другом, а следовательно, право собственности каждого из них продолжает обладать свойством исключительности.

1413. Объектом права собственности могут быть только вещи, а вовсе не какие-то идеальные (интеллектуальные) доли (§ 1, 2 и ел. гл. XXIX Учебника). Но даже если сделать отступление от этого общего правила, все равно остается непонятным, как представить себе эти доли. В чем они выражаются? Объяснение этого вопроса находим, в частности, у В. И. Синайского. Он указывает, что ни один из сособственников «... не в состоянии указать своей материальной части вещи, на которую ему исключительно принадлежало бы право собственности. Вследствие этого обыкновенно принято говорить ... об идеальной, мыслимой доле каждого участника ..., и понимают эти части в смысле известной доли ценности вещи. При таком понимании идеальная доля реально выражается в доходности вещи». Аналогично: «...право каждого из собственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи» (Г. Ф. Шершеневич).

1414. Таким образом, объектом относительного права сособственника является часть доходов от использования общей вещи, которую он вправе извлекать и обращать на удовлетворение собственных потребностей и интересов, не сообразуясь в этом вопросе с потребностями и интересами иных сособственников, т.е. не подчиняя, а противопоставляя себя им. Субъективное сособственническое право (право общей собственности в смысле относительного субъективного права сособственника) имеет своим объектом долю ценности (доходности) вещи, но не саму вещь и даже не ее материальную часть, а значит, строго говоря, не должно быть рассматриваемо как частный случай права собственности.

1415. Советское, а в последующем и российское (как перестроечное, так и действующее) законодательства, не задавались вопросом о том, о каком объекте субъективного права сособственника идет речь —о доле в имуществе, ценности или еще чем-то. Грамматическое толкование законодательных норм (в том числе и гл. 16 современного ГК) дает основание полагать, что законодатель не имеет в виду выделение нескольких отдельных субъективных прав сособственников на какие-то самостоятельные объекты, а пытается сконструировать общее (принадлежащее нескольким лицам) право собственности. Соответственно, каждому из сособственников оказывается принадлежащей доля в самом праве общей собственности. Право собственности «делится» так, что каждому из сособственников принадлежит соответствующее размеру его доли «количество» владения, пользования и распоряжения.

1416. Подобные умопостроения представляются неудачными. Единственным их основанием является некорректная логическая операция с термином «право общей собственности», «перестановка» составляющих которого дает «общее право собственности». Но очевидно, что такие выражения не могут быть признаны равнозначными. Субъективное право, опосредующее принадлежность какой-либо общей вещи, не может быть отождествлено с общим субъективным правом. Общность вещи — это совсем не то же самое, что и общность субъективного права на эту вещь. По отношению к третьим лицам, видящим перед собою одну вещь, право общей собственности действительно общее субъективное право, в том смысле, что оно одно на всех сособственников, сколько бы их ни было. Но в отношениях сособственников друг с другом оно не может быть общим, ибо представить себе, скажем, владения, «треть пользования», или, допустим, распоряжения, весьма проблематично. Единственным выходом из положения может быть только признание за каждым из сособственников самостоятельного субъективного гражданского права, не зависящего в своем существовании и осуществлении от прав иных сособственников. Признание такого права предполагает самостоятельный объект — долю ценности (доходности) общей вещи.

§ 3. Виды общей собственности (п. 1417-1419)

1417. Отношения сособственников могут быть различными. В зависимости от той степени согласия и доверительности во взаимодействии, которой характеризуются эти отношения, находится решение вопроса о том, определять ли сособственникам доли доходности каждого из них, или воздержаться от такого определения; будет ли объект права каждого из сособственников определен индивидуально (такая-то доля ценности вещи), или родовыми признаками (ценность вещи принадлежит всем сособственникам, а кому что конкретно перепадает—это будет видно в дальнейшем). Первый случай до революции обозначался термином «имущество, подлежащее разделу», второй — «имущество нераздельное». По современной терминологии будет иметь место общая долевая собственность и общая совместная собственность, или, иначе, общая собственность с определением и без определения сособственнических долей (п. 2 ст. 244 ГК).

1418. По общему правилу, общая собственность на имущество является долевой. Исключения из него — случаи образования совместной собственности — могут иметь место только в случаях, установленных законом (п. 3 ст. 244 ГК). В настоящее время законом предусмотрено всего два случая возникновения права общей совместной собственности —(1) общая совместная собственность супругов (и, строго говоря, бывших супругов*) на имущество, приобретенное ими во время брака (ст. 256) и (2) общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на имущество, используемое для ведения такого хозяйства (ст. 257). До недавнего времени (до 21 мая 2001 г.) законодательству был известен и третий возможный случай образования отношений общей совместной собственности — (3) общая совместная собственность граждан, совместно приватизировавших квартиру и проживающих в ней (см. ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации жилья**).

* Расторжение брака или его прекращение по иному основанию автоматически не прекращает отношений общей совместной собственности. Она сохраняется в течение некоторого времени после прекращения брака, пока не будет преобразована в общую долевую с целью ее дальнейшего натурального раздела. На это обстоятельство почти не обращают внимания ученые; не отмечается оно и в законодательстве, но несмотря на это повсеместно признается практикой. То же замечание касается и второго случая общей совместной собственности: в течение некоторого времени она может сохраняться и за бывшими членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

** Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ (СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2063) из формулировки ч. 1 ст. 2 Закона было исключено указание на возможность приватизировать жилые помещения в общую совместную собственность; осталось указание просто на «общую собственность». На фоне п. 3 ст. 244 ГК это равносильно разрешению образования только общей долевой, но не совместной собственности.

1419. Наиболее естественным вариантом отношений общей собственности, отношениями общей собственности в истинном смысле слова, являются, конечно же, отношения общей совместной собственности. В них присутствует общность не только объекта по отношению к третьим лицам, но и, по сути, в отношениях сособственников друг к другу. Такое возможно только при условии существования чрезвычайно крепких и доверительных отношений между сособственниками. Вполне логично поэтому, что закон допускает установление таких отношений в ограниченном количестве случаев. Общая же долевая собственность — это, скорее, переходный этап между общей совместной и индивидуальной собственностью, не исключено, что вынужденный (например, неделимой природой объекта права собственности — п. 4 ст. 244 ГК). Самая постановка вопроса об определении долей в ценности общей вещи свидетельствует если и не о взаимном недоверии между сособственниками, то, во всяком случае, об их нежелании или неспособности построить фидуциарные отношения друг с другом, а может быть — и об отсутствии необходимости в таких отношениях. Именно руководствуясь приближенностью общей долевой собственности к индивидуальной, мы рассмотрим сначала вопрос об общей долевой, а затем — об общей совместной собственности.

§ 4. Возникновение и прекращение права общей долевой собственности (п. 1420-1424)

1420. ГК признает правом общей долевой собственности такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособствен-никами) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Право общей долевой собственности всегда возникает при поступлении в собственность нескольких лиц неделимой вещи* (п. 4 ст. 244 ГК), а также в случаях, предусмотренных соглашением сособственников. Доли всех сособственников предполагаются равными, если иной размер долей не может быть определен на основании закона** и не установлен их соглашением (п. 1 ст. 245). Распределение долей, уже установленное соглашением, может быть изменено новым соглашением сособственников, а в предусмотренных законом случаях — судом по требованию одного из сособственников (п. 2 и 3 ст. 245).

* Например, общих площадей и имущества бывшей коммунальной квартиры после приватизации составляющих ее жилых помещений — комнат (ст. 3 Закона о приватизации жилья).

** Например, размер доли каждого сособственника в общем имуществе приватизированной коммунальной квартиры пропорционален доле площади принадлежащего сособственнику жилого помещения в квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное (ст. 3 Закона о приватизации жилья).

1421. Отношения общей долевой собственности прекращаются в результате натурального раздела объекта общей собственности и изменяются в результате выдела одной или нескольких натуральных долей из общего имущества (ст. 252 ГК). Натуральный раздел объекта общей долевой собственности может быть произведен только по соглашению сторон (п. 1 ст. 252). Право требовать выдела натуральной доли из общей вещи принадлежит каждому участнику долевой собственности (п. 2 ст. 252), а также — любому из кредиторов любого из сособственников (ст. 255)*. В выдел может перерасти и раздел общей собственности, если не удастся достигнуть соглашения об условиях раздела. В этом случае любой из сособственников, отчаявшийся убедить своих «коллег» в определенном способе раздела, вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252). Произведенный выдел, равно как и получение (вместо выдела) компенсации (п. 1422 и 1423 Учебника) прекращают право общей собственности выделившегося сособственника (см. п. 5 ст. 252).

* Разница между положением сособственника и его кредитора в вопросе выделения натуральной доли из общей вещи суть следующая: сособственник может требовать выдела своей доли независимо от согласия Других сособственников, а кредитор сособственника — только при отсутствии возражений остальных сособственников и при отсутствии у сособственника другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание.

1422. Если выдел доли в натуре не допускается законом*или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (неделимая вещь), то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности — на получение компенсации вместо выдела его доли в натуре (абз. 2 п. 3, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК). Выдел доли суд может заменить компенсацией и без согласия выделяющегося сособственника, в случае, когда его доля в общей собственности незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (абз. 2 п. 4 ст. 252). Сособственники, обязанные к выплате компенсации, должны рассматриваться как солидарные должники (ст. 322-325).

* Как в случае с общим имуществом приватизированной коммунальной квартиры. Законом установлено, что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество квартиры следует судьбе права собственности на жилое помещение в квартире, принадлежащее этому собственнику (ст. 3 Закона о приватизации жилья). Аналогичная ситуация имеет место и с правом общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

1423. Может сложиться и иная ситуация: выдел в принципе возможен, но в любом случае стоимость имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, окажется несоразмерна его доле в праве собственности. Всякая несоразмерность такого рода устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (абз. 1 п. 4 ст. 252 ГК); различие может касаться лишь субъектов права на компенсацию. Так, при превышении стоимостью выделенного имущества стоимости доли, компенсацию будет обязан выплатить выделившийся бывший сособственник остальным бывшим сособственникам как солидарным кредиторам (ст. 326); если будет наоборот (т.е. выделено будет меньше, чем причитается согласно размеру доли), то остающиеся сособственники будут платить компенсацию выделившемуся как солидарные должники.

1424. Немного отличаются от рассмотренных правила о натуральном выделе доли по требованию кредитора сособственника (см. сноску к п. 1421 Учебника). Если выделение доли в натуре невозможно, либо против этого возражают остальные участники общей собственности, то кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга (ч. 2 ст. 255 ГК). В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ч. 3 ст. 255).

§ 5. Осуществление права общей долевой собственности (п. 1425-1431)

1425. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК). К сожалению, практически весьма важного вопроса о том, каково может быть содержание этого соглашения (или судебного акта), более предметно Кодекс не расшифровывает. Рассмотрим его, опираясь, главным образом, на исторический материал и сделанные на его основе теоретические выводы.

1426. Владение общей вещью можно мыслить трояким образом: (1) владеют все одновременно, хотя бы вещь и находилась в тот или иной конкретный момент времени в руках одного из сособственников; (2) владеет каждый по отдельности и, следовательно, все поочередно; (3) владеют все вещью в целом, но каждый в отдельности владеет определенной долей (частью) вещи. Поскольку владение —это господство над вещью, владеть можно лишь реальными (натуральными) долями самой вещи. Не говоря о том, что выделить таковые не всегда возможно, такое выделение приведет к разрушению права общей собственности и установлению множественности прав собственности на множество различных объектов (вещей). Кстати, может быть именно поэтому русское дореволюционное обычное право не знало института общего владения: владение общим имуществом всегда было раздельным и осуществлялось в реальных долях (С.В. Пахман). Именно последний вариант (наименее приемлемый, но сглаженный возможностью предоставления компенсации) упоминается действующим законодательством (п. 2 ст. 247 ГК).

1427. Совершенно аналогично может быть сконструировано понятие пользования общей вещью. Оно может быть равным (одинаковым и одновременным) для всех (пользование общим садом, выгоном, водоемом), либо сообразным идеальным долям, размеры которых могут быть проецированы на время пользования вещью, либо на саму вещь (см. п. 2 ст. 247 ГК). В первом случае сособственники с равными долями имеют право пользоваться вещью (например, выгоном) одинаковое количество времени, во втором одинаковыми частями вещи (один вправе пасти скот на одной половине выгона, другой —на второй). Очевидно, что последний порядок пользования в значительной степени нивелировал различия между правом общей собственности двух сособственников на всю вещь в целом и правом собственности каждого из них на соответствующую половину вещи. Осуществление правомочия пользования общей собственностью может быть доверено доверительному управляющему, назначаемому по единогласному решению всех сособственников.

1428. Пропорционально долям распределяются плоды и доходы, а также прибыль и убытки, проистекающие от использования (содержания) предметов общей собственности (ст. 248 и 249 ГК). При этом, правило о том, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям*, диспозитивно и применяется если иное не предусмотрено соглашением сособственников (ст. 248). Норма же о распределении бремени расходов (ст. 249) императивна и не может быть изменена соглашением сособственников.

* Очевидно, что одна часть нормы противоречит другой: либо плоды (продукция и доходы) поступают в общую собственность (но тогда они не распределяются между сособственниками), либо они все-таки распределяются между ними, но тогда они поступают не в общую собственность, а в собственность каждого участника. Вероятно, все-таки, плоды включаются в состав общего имущества и подчиняются его правовому режиму.

1429. Объектами правомочия распоряжения со стороны сособственников может быть как вещь в целом, так и доля в ее ценности. Распоряжение вещью в целом возможно лишь с общего согласия всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК). Нельзя считать добросовестным приобретателя общего имущества, не удостоверившегося в согласии на распоряжение им со стороны всех сособственников; другое дело, что приобретатель может и вовсе не знать о том, что та или иная вещь находится в общей собственности и, следовательно, может добросовестно заблуждаться. Распорядиться же долей в ценности общей вещи вправе каждый из сособственников по своему усмотрению, в частности — путем ее возмездного отчуждения другому сособственнику или даже постороннему лицу* (п. 2 ст. 246).

* Здесь и далее (ст. 250 ГК) законодатель говорит о продаже и мене доли в праве, что не соответствует классическим понятиям о договорах купли-продажи и мены — сделках, переносящих право собственности на вещь. Доля в праве не является вещью, не может быть объектом права собственности, а значит, не способна быть предметом ни купли-продажи, ни мены.

1430. Возмездное отчуждение доли в ценности общей вещи лицу, не являющемуся ее сособственником, может быть произведено только при условии соблюдения отчуждателем принадлежащего другим сособственникам преимущественного права приобретения (покупки) доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях* (ст. 250 ГК). Преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности является строго личным; его уступка не допускается (п. 4 ст. 250). Сособственники вправе рассчитывать на письменное извещение о предстоящем возмездном отчуждении другим сособственником своей доли и, по получении такового, в течение 10 дней (для доли в ценности движимой вещи), либо месяца (для доли ценности недвижимости) — на приобретение отчуждаемой доли, естественно, на тех условиях, о которых они были уведомлены** (п. 2 ст. 250). Нарушение преимущественного права дает право любому из участников долевой собственности в течение трех месяцев со дня совершения сделки потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя по сделке, совершенной с субъектом, не являющимся сособственником (п. 3 ст. 250).

* Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не применяется при продаже с публичных торгов по требованию кредитора сособственника с целью обращении взыскания на долю в праве общей собственности (ч. 3 ст. 255 ГК). Это и естественно, так как продажа доли с публичных торгов не может быть осуществлена ранее предложения сособственникам выкупить эту долю у сособственника-отчуждателя (см. п. 1424 Учебника).

** Закон не решает вопроса о том, как следует поступить, если намерение воспользоваться своим преимущественным правом приобретения доли выразят несколько сособственников. По-видимому, следует признать за отчуждателем право выбрать из числа потенциальных приобретателей кого-то одного, а если несколько намерений приобрести долю были выражены одновременно — то произвести отчуждение каждому из сособственников такой части отчуждаемой доли, которая пропорциональна размеру его доли в общем имуществе.

1431. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента его заключения, если в договоре не будет установлено иное. К договору продажи (мены) доли в праве общей собственности на недвижимость должны применяться положения ГК о договоре продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 223, ст. 251, 549-558 ГК; см. также п. 564, 569, 570, 572 Учебника).

§ 6. Возникновение и прекращение права общей совместной собственности (п. 1432—1438)

1432. Основаниями возникновения права общей совместной собственности супругов могут быть: (1) приобретение вещей* любым из супругов (п. 1 ст. 256 ГК; п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ**); (2) участие в имуществе другого супруга собственными средствами или общим имуществом, значительно увеличившее стоимость этого имущества (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК; ст. 37 Семейного кодекса). Действие каждого из правил может быть ограничено или исключено договором между супругами (п. 1 ст. 256 ГК; п. 1 ст. 33 Семейного кодекса). Нормой п. 2 ст. 34 Семейного кодекса приводится примерный перечень вещей, поступающих в общую совместную собственность супругов: доходы каждого из супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, реализации результатов интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения***, приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации**** и т.п., независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства).

* Кроме вещей индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и предметов роскоши. Они поступают в собственность супруга, который ими пользуется (абз. 2 п. 2 ст. 256 ГК; п. 2 ст. 36 Семейного кодекса).

** Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16; 1997. № 46. Ст. 5243; 1998. № 26. Ст. 3014; 2000. № 2. Ст. 153. Далее— «Семейный кодекс».

*** Т. е. не являющиеся суммами материальной помощи, суммами, выплаченными в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другими подобными выплатами.

**** Паи, вклады и доли не составляют вещей. Это имущественные права корпоративного и обязательственного содержания, которые, будучи приобретенными любым из супругов, становятся, при условии расширительного толкования п. 2 ст. 34 Семейного кодекса, так называемыми общими правами (см. § 8 гл. XXVII Учебника). Буквальное же толкование п. 2 ст. 34. Семейного кодекса наводит на мысль о том, что в части паев, вкладов и долей он не соответствует положениям ГК о праве собственности и, следовательно, не должен применяться.

1433. Основанием возникновения права общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства является: (1) приобретение любым из его членов вещей, составляющих так называемое «имущество крестьянского (фермерского) хозяйства» (п. 1 ст. 257 ГК); (2) отделение плодов, производство продукции и получение доходов в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 3 ст. 257). В состав «имущества крестьянского (фермерского) хозяйства» входят, в частности, предоставленный или приобретенный земельный участок*, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов** (п. 2 ст. 257).

* ГК говорит «в собственность этому хозяйству», тем самым создавая ложное впечатление о том, что крестьянское (фермерское) хозяйство рассматривается им как субъект гражданских правоотношений.

** Какие «средства его членов» относятся к категории «общих», ГК не уточняет. Таким образом, одно неизвестное определяется через другое неизвестное. Мы полагаем, что в этом нет никакой необходимости, ибо самый факт участия лица в делах и имуществе хозяйства означает его согласие на обращение предоставленных им вещей в общую собственность всех членов хозяйства.

1434. Законом или договором между членами крестьянского (фермерского) хозяйства может быть предусмотрен и иной режим данного имущества (п. 1 ст. 257 ГК). Не стоит, однако, видеть «установление иного» в п. 1 ст. 15 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»*, которым установлено, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на правах общей долевой собственности и лишь при единогласном решении членов крестьянского хозяйства может находиться в общей совместной собственности. Говоря о возможности установления законом иного режима имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, ГК вовсе не имел в виду отмену собственной нормы, а установление исключений из нее, как из общего правила. По этой причине должна иметь применение норма ГК, а не Закона. В случае, если члены крестьянского (фермерского) хозяйства являются к тому же и супругами, то приоритетом пользуются нормы о праве общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства; нормы об общей совместной собственности супругов отступают перед ними на второй план (п. 2 ст. 33 Семейного кодекса).

* Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5; 1992. № 34. Ст. 1966; 1993. № 21. Ст. 748; Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085; СЗ РФ. 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 12. Ст. 1093.

1435. Выше (п. 1418 Учебника) отмечалось, что до недавнего времени законодательству был известен и такой случай образования отношений общей совместной собственности граждан как совместная приватизация квартиры и проживание в ней (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации жилья). В настоящее время приватизировать квартиру в общую совместную собственность граждан, хотя бы и проживающих в ней, невозможно. Однако правоотношения общей совместной собственности на квартиры, установленные данным способом в тот период, когда Закон это допускал, сохраняются и впредь: они не утрачиваются и не преобразуются в какие-то иные формы правоотношений собственности. Данные отношения регулируются нормами ГК о праве общей и общей совместной собственности.

1436. Право общей совместной собственности прекращается в том же порядке, что и право общей долевой собственности, т. е. посредством натурального раздела своего объекта. Правоотношения совместной собственности могут измениться и посредством выдела доли одного из сособственников, в том числе и по требованию его кредиторов. В случае с супружеской собственностью выдел доли любого из супругов оказывается равнозначным разделу (см. п. 2 и 3 ст. 254, ст. 255 ГК). Естественно, что производство раздела и выдела из общей совместной собственности становится возможным только после предварительного определения размеров долей, в соответствии с которыми должен происходить раздел (производиться выдел) (см. п. 1 ст. 254), т.е., по сути, только после превращения общей совместной собственности в общую долевую. Следует, однако, учитывать и то, что законодательством установлено несколько особенностей раздела общей долевой собственности, возникшей на базе общей совместной, не характерных для раздела общей долевой собственности, которой общая совместная собственность не предшествовала*(см. п. 1437 и 1438 Учебника). Правоотношения общей совместной собственности могут измениться или даже прекратиться также и смертью кого-либо из сособственников, ибо право общей совместной собственности не наследуется.

* Общую долевую собственность, выросшую на базе общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского), можно преобразовать в собственность хозяйственного товарищества или производственного кооператива, созданного на базе имущества хозяйства (см. ст. 259 ГК),

1437. При разделе супружеского имущества Семейный кодекс предусматривает применение следующих особенностей. Во-первых, имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, но до прекращения брака, может быть признано судом собственностью каждого из супругов (п. 4 ст. 38) и, соответственно, не подлежащим разделу. Во-вторых, не подлежат разделу вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей. Они передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети (абз. 1 п. 5 ст. 38). В-третьих, считаются принадлежащими несовершеннолетним детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов вклады, внесенные супругами на имя их общих несовершеннолетних детей, хотя бы и за счет общего имущества супругов* (абз. 2 п. 5 ст. 38). Наконец, при разделе супружеского имущества суд вправе отступить от начала равенства долей в общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39).

* Как указывалось выше, вклады не являются вещами и не находятся в собственности вкладчиков. За неудачной формулировкой заключен тот действительный смысл, что требовать возврата таких вкладов могут только несовершеннолетние дети, на чье имя вклады внесены.

1438. При выходе одного из членов крестьянского хозяйства из его состава*, объектом натурального выдела не могут быть земельный участок хозяйства, а таксисе его основные средства производства (п. 2 ст. 258 ГК; ч. 2 ст. 11, п. 3 ст. 15 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Часть имущества (вклад, доля, пай) может компенсироваться выходящему участнику или его кредитору денежными средствами, причем, срок выплаты компенсации не может превышать 5 лет. Лишь при прекращении деятельности хозяйства земельный участок и основные средства производства хозяйства могут быть разделены в натуре между всеми его членами (п. 1 ст. 258).

* А также, очевидно, при выделе доли члена хозяйства по требованию его кредиторов.

§ 7. Осуществление права общей совместной собственности (п. 1439-1442)

1439. Владение и пользование имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется сособственника-ми сообща (совместно), если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 253 ГК). Представляется, что данный вопрос должен быть признан находящимся за пределами права частного и вообще за пределами права, ибо оно не в состоянии обеспечить соответствующее поведение сособственников. Так, муж может убеждать жену сдать дачу в аренду или совершить поездку на автомобиле, но не может принудить ее к этому средствами гражданского права. Точно также, если кто-то из членов крестьянского хозяйства засеет, вопреки мнению других членов, определенным сортом зерновых определенное поле или осуществит сев в иное, чем считают необходимым иные члены хозяйства, время, то последние не смогут предъявить к первому убытки, если посеянные зерновые не взойдут на данном поле или погибнут от несвоевременного сева. Говоря обобщенно, право не имеет средств, которыми оно могло бы заставить сособственника прибегнуть к использованию вещи определенным образом и наказать его за то, что он воспользовался общей вещью без ведома или даже в ущерб другому сособственнику.

1440. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК). Иными словами, совершать сделки по распоряжению общим имуществом вправе каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения участников. Естественно, что такое соглашение не может быть обязательно для третьих лиц, а потому сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная участником совместной собственности, полномочия которого были ограничены соглашением сособственников, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253; ст. 174).

1441. Сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, а также сделки с недвижимым имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов, должны совершаться либо обоими супругами совместно, либо при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга, не принимающего участия в сделке, на ее совершение (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Таким образом, здесь не применимо общее положение ГК о том, что согласие участников совместной собственности на распоряжение ею предполагается.

1442. Пользование общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется его членами по взаимной договоренности (а не сообща, как это следует из ГК). Сделки же по распоряжению имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом, а не любым участником общей собственности (п. 2 ст. 15 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Иной режим пользования и распоряжения имуществом при необходимости устанавливается договором сособственников.

§ 8. Особенности реализации права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 1443-1448)

1443. Многоквартирные дома, являясь самостоятельными объектами права собственности (обычно — публичной, или собственности юридических лиц) обладают, в отличие от большинства иных объектов недвижимости, таким свойством, как делимость. Это свойство многоквартирного дома делает возможным, с одной стороны, установление права собственности на его части (отдельные квартиры и изолированные комнаты;), но с другой стороны, оставляет открытым вопрос о праве собственности на части и конструкции дома, предназначенные для обслуживания более, чем одной квартиры. Части многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе, называются общим имуществом многоквартирного дома, которое признается находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в этом доме (п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и 5 ст. 1, п. 1 ст. 8 и др. Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»*).

* СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2; № 12. Ст. 1093. Далее— «Закон о товариществах собственников жилья».

1444. В состав общего имущества многоквартирного дома включаются (1) общие помещения (межквартирные лестничные клетки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, мансарды); (2) несущие конструкции; (3) крыши и ограждающие конструкции; (4) лифты, лифтовые и иные шахты; (5) оборудование, обслуживающее более одного жилого помещения (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное, в частности — мусоропровод, отопительная система, оборудование телефонной связи, телевизионные кабели и антенны); (6) прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства; (7) иные объекты, предназначенные для обслуживания и использования кондоминиума* (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 7 Закона о товариществах собственников жилья).

* Кондоминиумом в Законе называется единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок с одним или несколькими расположенными на нем зданиями и сооружениями, предназначенными для жилых целей (ч. 5 ст. 1, ст. 5 Закона).

1445. Особенности приобретения, осуществления и прекращения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, суть следующие. Во-первых, доля в ценности общего имущества дома не может быть отчуждена или иным образом перейти к иному лицу отдельно от права собственности на жилое помещение в этом доме (п. 2 ст. 290 ГК; п. 3 ст. 8, п. 2 и 3 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). Следовательно, во-вторых, приобретение и прекращение права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, может происходить только на основании таких юридических фактов, которые служат основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения в данном многоквартирном доме. Косвенно этот принцип отразился в нормах п. 2 и 3 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья. Разумеется, в такой ситуации не может быть и речи о применении к долям в ценности общего имущества многоквартирного дома института имущественного права покупки.

1446. Далее, доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома прямо пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в этом доме, измеренных в квадратных метрах площади, если соглашением сособственников не установлено иное (п. 1 ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). Иными словами, имеет место чрезвычайно важное отступление от общего правила п. 1 ст. 245 ГК о презумпции равенства долей участников общей долевой собственности.

1447. Право общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в целом, может осуществляться не только сособственниками непосредственно (см. п. 2 ст. 20 и п. 2 ст. 21 Закона о товариществах собственников жилья), но и третьими лицами — унитарными ремонтно-эксплуатационными предприятиями, специально созданными для этой цели некоммерческими организациями — товариществами собственников жилья и (или) управляющими, назначенными по договоренности с товариществами (п. 2 ст. 20 Закона). Сособственники решают вопросы, связанные с осуществлением своего права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (в том числе и вопрос о способе управления им) на общих собраниях домовладельцев (ст. 22 Закона).

1448. Каждый сособственник имеет на общем собрании количество голосов, прямо пропорциональное размеру его доли в праве общей собственности (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья), т.е. имеет место отступление от принципа равного распределения голосов между сособственниками. Кворум правомочности общего собрания домовладельцев — присутствие сособственников, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов домовладельцев; кворум принятия решений — большинство голосов от числа присутствующих (п. 4 и 7 ст. 22 Закона). И здесь допущено отступление от общих правил ст. 246 и 247 ГК об осуществлении права общей долевой собственности по соглашению всех его участников.

Blog