В. А. Белов Гражданское право: Особенная часть: Учебник
| Вид материала | Учебник |
- Учебно-методическое пособие по курсу Гражданское право (особенная часть) для студентов, 2031.85kb.
- А. С. Пронин гражданское право российской федерации часть 2 (Особенная) учебно-методический, 5688.42kb.
- Вопросы к экзамену по курсу Гражданское право (особенная часть), 32.76kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Уголовная право (особенная часть)» специальность, 1732.03kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине опд. Ф. 11 Уголовное право часть особенная, 1500.13kb.
- Учебная программа дисциплины «Гражданское право. Общая и особенная части» юриспруденция, 3440.73kb.
- Учебник. 2-е изд., испр и доп, 4820.5kb.
- В. П. Малков доктор юридических наук, профессор, 9953.56kb.
- Уголовное право россии часть особенная учебник для вузов, 12518.04kb.
- Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное, 10138.23kb.
§ 3. Право оперативного управления (п. 1456-1458)
1456. Близким как по цели своего существования, так и по содержанию к праву хозяйственного ведения является право оперативного управления. Законодательство различает два вида этого права, в зависимости от того, кто является его субъектом — унитарное (казенное) предприятие (см. п. 264 Учебника) или учреждение (не обязательно публичное). Оба вида права оперативного управления имеют несколько общих гражданско-правовых характеристик:
1) их содержание составляют правомочия владения и пользования, а в пределах, установленных законом и собственником—также и распоряжения вещами (п. 1 ст. 296 ГК);
2) они осуществляются в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества (там же);
3) собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296);
4) собственник несет субсидиарную (дополнительную) ответственность* по долгам обладателя права оперативного управления (п. 5 ст. 115; п. 2 ст. 120);
* Субсидиарной в данном случае называется ответственность, наступающая при недостаточности у казенного предприятия или учреждения имущества, на которое может быть обращено взыскание. Как мы помним, у учреждения таким имуществом являются только денежные средства.
5) приобретение и прекращение права оперативного управления имуществом осуществляются в соответствии с ГК, другими законами и иными правовыми актами (ст. 299) о приобретении и прекращении права собственности;
6) оба вида права оперативного управления имеют абсолютную защиту, в том числе против собственника (п. 4 ст. 216 и ст. 305);
7) с закреплением вещи в оперативном управлении собственник лишается возможности распорядиться ею посредством передачи в доверительное управление (п. 3 ст. 1013; п. 1455 Учебника).
1457. Особенности права оперативного управления казенного предприятия заключаются в следующем:
1) казенное предприятие вправе самостоятельно (без согласия собственника) распоряжаться произведенной им продукцией, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 576 ГК);
2) собственником имущества казенного предприятия определяется порядок распределения его доходов (п. 2 ст. 297);
3) казенное предприятие не имеет имущества, забронированного от взыскания кредиторов (п. 5 ст. 115);
4) переход права собственности на имущество, закрепленное за казенным предприятием, лишает последнее статуса казенного, а значит, влечет прекращение права оперативного управления (см. ст. 115 и 300).
1458. Специфические черты права оперативного управления учреждения суть следующие.
1) учреждение вправе без согласия собственника распоряжаться выделенными ему по смете денежными средствами, но только в соответствии с этой сметой (п. 1 ст. 298, п. 1 ст. 576 ГК);
2) практически все имущество учреждения, кроме денежных средств*, забронировано от взыскания кредиторов (п. 2 ст. 120; п. 2 ст. 298), т.е. понятие о недостаточности имущества, влекущей субсидиарную ответственность собственника учреждения, выливается в недостаточность денежных средств;
* Сюда включаются не только средства, полученные по смете, но и заработанные учреждением в ходе осуществления им разрешенной предпринимательской деятельности.
3) учреждение может быть субъектом не только права оперативного управления, но и права хозяйственного ведения в отношении доходов, полученных от разрешенной учредительными документами предпринимательской деятельности и приобретенного за счет этих доходов имущества (учитываются на отдельном балансе) (п. 2 ст. 298, п. 2 ст. 299);
4) переход права собственности на имущество, закрепленное за учреждением, не влечет прекращения права оперативного управления учреждения (п. 2 ст. 300).
§ 4. Право доверительного управления (п. 1459-1466)
1459. Из п. 665-667 мы знаем, что доверительное управление имуществом возникает на основании его передачи учредителем управления доверительному управляющему, либо с момента государственной регистрации такой передачи (для недвижимости). Доверительный управляющий является субъектом ограниченного вещного права на переданные ему в управление вещи. По содержанию оно представляет собой нечто среднее между правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления казенного предприятия.
1460. Такой вывод нам позволяют сделать положения действующего законодательства. Именно, п. 4 ст. 209 и абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК, устанавливая, что «передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему», указывают тем самым на признание за управляющим иного вещного права, нежели право собственности. Если бы это было не так и законодатель вовсе не стремился бы признавать за доверительным управляющим вещного права на переданные в его управление вещи, подобной нормы вовсе не было бы помещено в закон: либо это была бы иная норма*, либо ее не было бы вовсе.
Например: «не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, а также возникновения у него какого-либо иного вещного права на это имущество».
1461. Далее, на вещи, переданные в доверительное управление, за доверительным управляющим признаются правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК). Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия (абз. 1 п. 2 ст. 1012). Правда, возможность эта не безгранична, но пребывает в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления (абз. 2 п. 2 ст. 1012, п. 1 ст. 1020). Именно: распоряжение недвижимым имуществом и ценными бумагами доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления (п. 1 ст. 1020, ч. 2 ст. 1025).
1462. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего* (п. 3 ст. 1012 ГК). Это правило начисто опровергает господствующее мнение о том, что управляющий лишь осуществляет чужое право — право собственника, но не приобретает своих прав на вещи, коими он управляет. Будь это так, законодательство не позволило бы управляющему действовать в обороте от имени иного, чем имя собственника. ГК жене просто позволяет доверительному управляющему выступать в обороте от своего имени, но и считает такое поведение единственно возможным. Но приобретать права и принимать обязанности на свое имя и за счет определенных вещей, не обладая при этом правами на эти вещи, невозможно.
* Это условие считается соблюденным, если при совершении действии, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного Управляющего сделана пометка «Д. У.».
1463. В п. 1455 и 1456 Учебника отмечалось, что с закреплением вещи в хозяйственном ведении или оперативном управлении собственник лишается возможности распорядиться ею посредством передачи в доверительное управление (п. 3 ст. 1013 ГК). Почему? Что этому мешает, если доверительный управляющий не приобретает на вещи никаких прав? С этой позиции вопрос не имеет ответа. Но ответ становится очевидным, если встать на нашу позицию: препятствующим фактором станут права доверительного управляющего, которые, по крайней мере, в части реализации возможности владения, неизбежно придут в коллизию с правами хозяйственного ведения и оперативного управления.
1464. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, причем, под угрозой недействительности договора доверительного управления (п. 2 и 3 ст. 1017 ГК). Зачем устанавливать такое требование, да еще и поражать договор доверительного управления недействительностью при его несоблюдении, если доверительный управляющий это всего-навсего лицо, у которого имущество просто находится и который лишь осуществляет чужое право, но не имеет своих? Если вспомнить, что передача вещи — есть абстрактный договор об установлении права собственности; что передача вещи —это условие создания возможности фактического владения вещами, присутствие коей в составе субъективного права всегда свидетельствует о его вещной природе, то у нас должны отпасть всякие сомнения. «Регистрация передачи» — это лишь термин, за которым скрывается регистрация особенного вещного права — права доверительного управления на недвижимые вещи, переданные в доверительное управление.
1465. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего, отражается у последнего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1018 ГК). Недопустимость смешения вещей, находящихся в доверительном управлении, с вещами управляющего понятна: он —не собственник этих вещей. Но зачем нужно обособлять эти вещи от иных вещей учредителя управления, если управляющий не имеет на него никаких прав? Наконец, весьма сложно истолковать п. 3 ст. 1020, о том, что «для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. 301, 302, 304, 305)» в смысле ином, чем то, что за доверительным управляющим признается самостоятельное вещное право на переданные в его управление вещи.
1466. Специфика права доверительного управления, помимо пределов распоряжения, описанных в п. 1461 Учебника, состоит в следующем:
1) будучи, по общему правилу, устанавливаемо собственником (п. 4 ст. 209 ГК), право доверительного управляющего может быть установлено и лицом, не являющимся таковым — органом опеки и попечительства или душеприказчиком (см. также ст. 38, п. 1 и 2 ст. 43, п. 1 ст. 1026, п. 5 и 6 ст. 1171, ст. 1173, 1174);
2) оно является строго личным (ст. 1021);
3) оно является срочным (п. 2 ст. 1016);
4) оно может быть отменено учредителем управления в одностороннем порядке с предупреждением управляющего за три месяца (п. 1 и 2 ст. 1024);
5) его осуществление должно быть подчинено интересам выгодоприобретателя (п. 4 ст. 209, п. 1 и 2 ст. 1012 и др. нормы);
6) его осуществление составляет обязанность управляющего перед учредителем управления (там же);
7) его доходное осуществление дает управляющему право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления, а также на возмещение необходимых расходов по управлению (ст. 1023).
Ни один из этих факторов не отменяет действия тех причин, по которым мы сделали вывод о признании за управляющим вещного права на имущество, переданное в его управление.
§ 5. Закладное право (п. 1467-1471)
1467. Залог — это комплекс гражданских правоотношений, ключевым из которых является право одного лица (залогодержателя) — кредитора по обеспеченному обязательству — в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК). Данное определение можно считать общепризнанным не только в российском законодательстве и практике его применения, но и в гражданско-правовой науке. Аналогичное право — преимущественного получения удовлетворения — принадлежит залогодержателю в отношении страхового возмещения, уплаченного в случае гибели или повреждения предмета залога.
1468. Заклад—-это разновидность залога, возникающая при условии и с момента передачи залогодателем имущества, составляющего предмет залога, в фактическое владение залогодержателя (см. ст. 338, п. 1 ст. 341 ГК). Залогодержатель — фактический владелец заложенного имущества (предмета заклада), обладает двумя субъективными правами, одно из которых является абсолютным, другое —относительным. Абсолютное право залогодержателя — закладное право — слагается из его возможностей владения предметом заклада (ст. 338), пользования* (п. 3 ст. 343) и распоряжения им в случае неисполнения обеспеченного обязательства, или в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 351, либо — обращения его в свою собственность (п. 4 ст. 350). Абсолютная природа данных возможностей может быть обоснована нормами Кодекса об абсолютной защите данных возможностей залогодержателя (ст. 347), а также —о следовании права за предметом залога (ст. 353).
* По общему правилу, оно отсутствует, но может быть предусмотрено Договором.
1469. Таким образом, закладное субъективное право, как соединенное с владением залогодержателя предметом залога (чужой вещью) в собственных интересах, предполагает его вещную природу. Объектом закладного права может быть только индивидуально-определенная движимая вещь. Основанием возникновения закладного права является передача предмета залога залогодателем во владение залогодержателю, совершаемая в целях заключения договора о залоге (см. § 7 гл. XVI Учебника), который подлежит письменному оформлению под угрозой его недействительности (п. 671 Учебника).
1470. Закладное право обладает рядом особенностей, выделяющих его из общего ряда вещных прав:
1) существование закладного права невозможно без его сопровождения несколькими относительными (обязательственными) правами залогодержателя к залогодателю;
2) закладное право существует только в виде, обремененном относительными правами залогодателя, как-то: требованиями производительного и подотчетного использования заложенного имущества (п. 3 ст. 343 ГК), его страхования (подпункт 1 п. 1 ст. 343), принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества (подпункт 2 п. 1 ст. 343), проверки наличия, количества, состояния и условий его хранения (п. 2 ст. 343) и др.;
3) закладное право может быть установлено не только собственником закладываемой вещи, но и лицом, владеющим таковой по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335) или праву доверительного управляющего (п. 2 ст. 1012), т.е. может быть ограниченным по условиям своего возникновения усмотрением не только собственника, но и обладателя более широкого вещного права;
4) закладное право является акцессорным (дополнительным, зависимым) по отношению к иному праву залогодержателя—требованию, исполнение которого и обеспечивается залогом*;
* В этой связи обычно указывается на то, что залоговое право носит срочный характер. В действительности имеется в виду лишь то, что существование залогового права во времени не может продолжаться дольше, чем существование обеспеченного им требования. Но это —проявление свойства акцессорности (зависимости) залогового права, а не его срочности. Существовать залоговое право может сколь угодно долго, а именно — столько, сколько существует обеспеченное им обязательство.
5) возможность распоряжения предметом заклада присутствует в составе закладного права не всегда, а только с момента нарушения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает (п. 1 ст. 348).
1471. Кроме того, залогодержатель связан законодательством в вопросе об условиях и способах распоряжения предметом заклада. Предписания Гражданского кодекса об условиях распоряжения залогодержателем предметом залога (в том числе и заклада) образуют институт порядка обращения взыскания, а о способе распоряжения — институт порядка реализации заложенного имущества. Порядок обращения взыскания бывает судебным и договорный, в зависимости от ситуации. На предмет заклада взыскание обращается в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлено специального порядка (п. 2 ст. 349), как, например, в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 349. Порядок же реализации всегда один — продажа предмета залога с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок проведения торгов (ч. 1 п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348, ст. 349-350). Такие законодательные ограничения могут быть квалифицированы в качестве еще одной особенности закладного права как права относящегося к категории ограниченных вещных.
§ 6. Право удержания (п. 1472-1475)
1472. Правом удержания (в дефензивном смысле) называется право кредитора, законно владеющего вещью, подлежащей передаче должнику или указанному им лицу, в случае неисполнения должником в срок определенного обязательства удерживать эту вещь у себя до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено должником (п. 1 ст. 359 ГК). Как правило, удержанием вещи обеспечивается исполнение обязательств по оплате этой вещи или возмещению связанных с нею издержек и других убытков, а также требования, возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
1473. Объектом права удержания является вещь, чужая для удерживающего ее в том смысле, что таковая обременена его обязанностью передать вещь должнику. Природа этой обязанности может быть различной, т. е. не только вещной, но и обязательственной. Поэтому право удержания не всегда можно считать ограниченным вещным правом в смысле права на чужую вещь, т. е. на вещь, собственником которой является должник. Так, право удержания кредитором вещи Должника, находящейся у него на хранении, будет ограниченным вещным правом. Но право кредитора удерживать вещь, которую он обязан передать должнику как продавец по договору купли-продажи, не будет собственно правом удержания. Данную возможность следовало бы именовать правом задержать исполнение обязательства (правом задержания).
1474. Право удержания возникает у кредитора, владеющего вещью должника, в силу самого факта нарушения им, какого-либо обязательства. Для того, чтобы у кредитора возникла способность удерживать вещь, не нужно специального Договора с должником. Но законодательство предоставляет сторонам возможность отменить применение данного способа обеспечения исполнения обязательства в договорном порядке (п. 3 ст. 359 ГК). Право удержания не может быть создано договором, но может быть уничтожено им.
1475. Наряду с правом удержания вещи, которое, несомненно имеет вещный характер, кредитору предоставляется право экзекуции предмета удержания, т. е. право удовлетворить свои требования из стоимости вещи, полученной в ходе обращения взыскания на нее-. Порядок удовлетворения требований кредитора, удерживающего вещь, совпадает с залоговым (ст. 360 ГК). Неясным остается только одно: в течение какого времени кредитор должен удерживать вещь, чтобы у него возникло право экзекуции? Действующее законодательство не содержит на этот счет ограничений, что позволяет признать возникновение права экзекуции одновременным с возникновением права удержания. Данное обстоятельство позволяет рассматривать удержание и экзекуцию как составляющие (субправомочия) единого субъективного гражданского права — права удержания в экзекутивном смысле.
§ 7. Право владеющего арендатора (п. 1476—1479)
1476. Право владеющего арендатора — это абсолютное право арендатора на индивидуально определенную движимую вещь, состоящее из правомочий владения и пользования таковой в течение срока, определенного договором аренды или усмотрением арендодателя (см. § 1 гл. XVI Учебника) и обусловленное в своем существовании исполнением арендатором ряда обязанностей перед арендодателем, в частности — обязанности по уплате арендной платы. Вещная природа права владеющего арендатора на арендованную им движимую вещь доказывается тем, что данное право обеспечивает арендатору возможность совершения собственных действий, направленных на господство над арендованной чужой вещью. Такая возможность не может быть обеспечена обязанным поведением одного только арендодателя, но неизбежно должна обеспечиваться и отсутствием у любых других лиц права посягать на принадлежащие арендатору возможности, т. е. абсолютной защитой (ст. 305 ГК). Кроме того, право арендатора сохраняется несмотря на изменение собственника объекта аренды (ст. 617), т.е. следует за арендованной вещью.
1477. Право владеющего арендатора возникает у последнего с момента поступления вещи в его владение, т. е., по сути, с момента исполнения арендодателем договорной обязанности по предоставлению вещи в аренду (ст. 611 и 612 ГК). Это право прекращается с гибелью арендованной вещи, ее возвратом арендодателю (ст. 622), либо выкупом у арендодателя, если такая возможность предусмотрена законом или договором (ст. 624), либо прекращением договора аренды.
1478. Одна из главных особенностей права владеющего арендатора заключается в том, что оно может быть установлено не только по воле собственника, но и по воле обладателя иного (ограниченного) вещного права. Вещь может быть сдана в аренду не только ее собственником, но и лицом, владеющим имуществом по праву хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 617 ГК), праву оперативного управления (п. 1 ст. 617), праву доверительного управления (п. 2 ст. 1012) и, наконец, по праву иного владеющего арендатора (ст. 608, п. 2 ст. 615), т. е. может быть ограниченным по условиям своего возникновения усмотрением не только собственника, но и обладателя более широкого, и даже равного, но пользующегося календарным приоритетом, вещного права. Правда, в последнем случае (при установлении вещного права владеющего субарендатора) волеизъявление собственника или носителя иного «широкого» вещного права все-таки необходимо, ибо сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем*)** арендатор вправе только с согласия арендодателя. Кроме того, право владеющего субарендатора оказывается зависимым от судьбы права владеющего арендатора: первое прекращается с прекращением последнего (п. 2 ст. 615).
* Не путать с поднаймом жилого помещения (ст. 685 ГК): право нанимателя жилого помещения не может быть ограниченным волей другого нанимателя (см. п. 1495 Учебника).
** А также передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в перенаем), предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, заложить арендное право или внести его в качестве вклада в капитал хозяйственного товарищества, общества или паевого взноса в производственный кооператив.
1479. Существование права владеющего арендатора связывается законодателем с исполнением арендатором определенних обязанностей относительного характера (перед арендодателем). Обязанности эти вытекают из договора аренды и касаются уплаты арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК), соблюдения пределов использования арендованной вещи (п. 1 ст. 615), ее содержания и текущего ремонта (п. 1 и 2 ст. 616). Точно также право владеющего арендатора подкрепляется комплексом относительных прав, направленных против арендодателя.
§ 8. Право аренды недвижимости — локационное право (п. 1480-1486)
1480. Природные свойства недвижимости (в первую очередь — земельного участка как ограниченного пространства литосферы), с одной стороны, затрудняют демонстративное непосредственное господство над недвижимой вещью со стороны управомоченного лица, а с другой — не исключают господства над вещью со стороны иных лиц, кроме управомоченного (см. п., 1234 Учебника). Таким образом, понятие о владении недвижимыми вещами получает значительную долю условности, трансформируясь из представления о фактическом господстве в понятие о господстве регистрационном (юридическом) (п. 1298 Учебника). Вещные права на недвижимость отличаются, таким образом, значительной содержательной спецификой от вещных прав на движимые вещи. Наличие регистрационного господства над недвижимой вещью устраняет необходимость господства фактического и, соответственно, делает ненужной самую возможность фактического господства в составе правомочий вещного права на недвижимость.
1481. Все сказанное в полной мере распространяется и на право аренды недвижимости — земельных участков, зданий, сооружений, помещений в зданиях и сооружениях и объектов незавершенного строительства* (см. § 4 гл. XXIX Учебника). Разделение аренды недвижимости на аренду с владением и пользованием и аренду только с пользованием, произведенное ст. 650 ГК по аналогии с общим понятием аренды (ст. 606), по большому счету не имеет практического смысла, ибо владение как фактическое господство арендатора над объектом аренды в обоих случаях заменяется регистрационным (юридическим) господством. Наличие права аренды недвижимой вещи и его содержание определяются записью о государственной регистрации данного права. Наличие и содержание права аренды земельного участка, а также права аренды зданий, сооружений и помещений, установленного более, чем на один год, определяются также записью о государственной регистрации договора аренды, — предпосылки возникновения такого права (см. § 4 гл. 34 ГК; п. 639, 644, 648-651 Учебника).
Исключение составляют отнесенные к недвижимости суда воздушные, морские и внутреннего плаванья. Их аренда регулируется специальными нормами ГК (§ 3 гл. 34), которые не позволяют установить на эти объекты право аренды недвижимости.
1482. Вопрос о том, установлены ли отношения фактического господства арендатора над объектом аренды, разрешается на основании подписанного сторонами договора аренды документа о передаче объекта аренды арендодателем арендатору* — передаточного акта (ст. 655 ГК). Наличие такого документа доказывает наличие у арендатора фактических возможностей владеть и пользоваться недвижимой вещью, получение ее в аренду, а также исполнение арендодателем своего обязательства по передаче вещи в аренду. Составление передаточного акта, идентичного по содержанию, но противоположного по направленности, необходимо и для доказательства исполнения арендатором обязательства по возврату арендованной недвижимой вещи по окончании срока существования его арендного права.
* ГК говорит о том, что передаточный акт удостоверяет передачу недвижимой вещи во владение и пользование, оставляя, таким образом, почву для вопроса о том, а нужен ли передаточный акт по договору аренды, предусматривающему предоставление вещи только в пользование арендатора. Мы склонны ответить на этот вопрос положительно — и в этом случае акт необходим.
1483. Вещная природа права аренды недвижимости предопределяется теми же факторами, что и вещная природа прав владеющего арендатора движимости, рассмотренными в п. 1476 Учебника (см.). При этом своеобразную форму принимает свойство следования права аренды недвижимости. Помимо общего своего проявления, заключающегося в том, что переход права собственности на саму арендуемую недвижимую вещь, не влияет на право арендатора этой вещи (ст. 617 ГК), его можно наблюдать еще и в сохранении права аренды недвижимой вещи, находящейся на земельном участке (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) несмотря на изменение собственника соответствующего участка. Арендатор недвижимой вещи и в этом случае сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой арендованной вещью и необходимой для ее использования на ранее действовавших условиях (ст. 653 ГК). Право аренды недвижимой вещи, таким образом, обременяет право собственности на участок, с которым эта вещь неразрывно связана.
1484. По аналогии с рассмотренными выше нормами следует признать, что право аренды помещения, которое не имеет отдельного- входа-выхода, обременяет право собственности на часть здания (сооружения), в котором это помещение находится, и которая необходима для доступа в помещение и его использования в соответствии с договором аренды (холлы, коридоры, лестницы и лестничные площадки, лифты и т.п.). Арендатор помещения, таким образом, имеет право пользования не только самим арендуемым помещением, но также и указанной частью здания или сооружения, хотя и не входящей в арендуемое помещение и, возможно, даже не принадлежащей арендодателю.
1485. Применимо к праву аренды недвижимости и большинство особенностей, описанных в п. 1478 Учебника. Исключения и дополнения к этим особенностям суть следующие: (1) право аренды недвижимости не может быть производно от права оперативного управления учреждений — таковые не имеют возможности сдавать в аренду принадлежащее им недвижимое имущество; (2) право аренды недвижимости, производное от права хозяйственного ведения, не может возникнуть без волеизъявления собственника и, следовательно, относится к числу классических ограниченных вещных прав; (3) право аренды земельного участка, может быть производно от иных ограниченных вещных прав — пожизненного наследуемого владения (причем, без согласия собственника — п. 1 ст. 267 ГК) и бессрочного (постоянного) пользования (только с согласия собственника участка) (ст. 270; ст. 20, 21 Земельного кодекса*). Наконец, условия, с наличием которых связано существование права аренды владеющего арендатора, перечисленные в п. 1479 Учебника (см.), распространяются и на право аренды недвижимости в полной мере и предопределяются содержанием арендного договора.
* Иные особенности правового положение-арендатора земли определяются ст. 22 Земельного кодекса.
1486. Право аренды недвижимости возникает, в отличии от права владеющего арендатора (см. п. 1477 Учебника), не с момента поступления вещи в фактическое владение арендатора, а с момента государственной регистрации права аренды. Соответственно, и прекращается право аренды недвижимости, прежде всего, аннулированием записи о его государственной регистрации, безотносительно к предпосылкам такового, т. е. в связи ли с прекращением договора аренды, или выкупом арендованного имущества. Прекратить право аренды недвижимости ранее аннулирования записи о его государственной регистрации может только гибель арендованной вещи.
§ 9. Право залога недвижимости — ипотечное право (п. 1487-1490)
1487. Ипотекой в широком смысле слова называется залог вещи без передачи предмета залога залогодержателю (с оставлением имущества у залогодателя или с передачей его третьему лицу*) (ст. 338 ГК). По общему правилу предполагается, что залог устанавливается именно в форме ипотеки, если иного не предусмотрено договором (п. 1 ст. 338; исключение касается залога ценных бумаг —см. п. 4 ст. 338). Ипотечное право на движимую вещь никак не может быть признано вещным, ибо оно не обеспечивает залогодержателю юридически защищенной возможности фактического господства над предметом ипотеки. Ипотечное право на движимость, ипотечное право в широком смысле, таким образом, здесь нами не рассматривается.
* Кроме залога ценной бумаги, при котором передача таковой в депозит нотариуса рассматривается как передача вещи залогодержателю (п. 4 ст. 338 ГК) и который представляет собой, таким образом, разновидность заклада.
1488. Ипотекой в узком смысле слова называется залог недвижимости, т.е. вещей, залог которых в форме заклада объективно не может быть мыслим без несоразмерного ущерба их хозяйственной ценности. В действующем законодательстве термин «ипотека» употребляется, как правило, именно в этом, узком смысле (см. п. 2 ст. 334 ГК и все без исключения нормы Закона об ипотеке*). Именно оно и будет предметом дальнейшего рассмотрения в рамках настоящего параграфа.
* Здесь будет нелишним напомнить, что его полное название — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, ориентация законодателя на преимущественное употребление термина «ипотека» в узком смысле слова, очевидна уже из самого наименования закона.
1489. Содержание ипотечного права в узком смысле слова предопределяется, с одной стороны, его особым назначением — обеспечением исполнения определенного обязательства (см. п. 1468 Учебника), а с другой — его специфическим объектом — недвижимой вещью (см. п. 1480 Учебника). Ипотечное право возникает на основании договора о залоге недвижимого имущества — договора об ипотеке (см. п. 671 Учебника), либо в силу наступления обстоятельств, указанных в законе (п. 3 ст. 334 ГК), с момента своей государственной регистрации. Законодательство не обеспечивает ипотечному залогодержателю возможности фактического владения предметом ипотеки, считая вполне достаточным признание за ним возможности быть юридическим (зарегистрированным) его владельцем. Признание таковой обеспечивает залогодержателю (при наступлении соответствующего условия) и возможность распоряжения предметом ипотеки наиболее абсолютным образом, независимо от любых других лиц, включая залогодателя*. Фактически над предметом ипотеки господствует одно лицо (залогодатель), но по данным публично достоверного документа (государственного реестра)** его господство обременено вещным правом, обеспечивающим господство другого лица (залогодержателя).
* Либо обращения его в свою собственность (п. 4 ст. 350 ГК).
** Ипотечное право (правда, не на всякую недвижимость) может быть удостоверено и другим публично достоверным документом — ценной бумагой особого рода — закладной (см. п. 1262 Учебника)
1490. Особенности ипотечного права, которые выделяют его из общего ряда вещных прав, были обсуждены ранее, в п. 1470 и 1471 Учебника (см.). Недвижимая природа объекта данного права предопределяет еще и следующие две особенности: (1) невозможность возникновения ипотечного права, производного от права хозяйственного ведения, без волеизъявления собственника (аналогично аренде недвижимости — см. п. 1485 Учебника) и (2) еще более строгую связанность ипотечного залогодержателя в вопросе о порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Именно: на предмет ипотеки взыскание может быть обращено, по общему правилу, только в судебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК). Удовлетворение требования ипотечного залогодержателя без обращения в суд допускается только на основании его соглашения с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, причем, непременно в нотариальной форме. Естественно, что подобное соглашение не может быть заключено в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 349.
§ 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)
1491. Право члена семьи собственника жилого помещения, проживающего в принадлежащем ему жилом помещении, выражается в юридически защищенной возможности пользования этим помещением (проживания в нем) на условиях, предусмотренных жилищным законодательством* (п. 1 ст. 292 ГК). О вещном характере данного права свидетельствуют нормы п. 2 и 3 ст. 292, устанавливающие следование данного права за помещением, в чьей бы собственности оно не находилось и его абсолютную защиту, т. е. возможность требовать устранения его нарушений любыми лицами, включая собственника помещения. Для несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника установлена дополнительная гарантия осуществления их вещного права на жилое помещение — возможность отчуждения данного помещения только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).
* Исключение составляют супруг (супруга) собственника жилого помещения, нажитого во время брака: таковое, как правило, поступает в общую совместную собственность супругов (ст. 33-35 Семейного кодекса).
1492. Право нанимателя жилого помещения возникает из договора жилищного найма и включает в себя правомочия владения и пользования жилым помещением посредством проживания в нем. Оно установлено и регламентируется нормами гл. 35 ГК, а также — нормами ст. 50-100 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г.*. Гражданский кодекс различает договоры социального и коммерческого найма жилого помещения. Сосредоточивая свое внимание на регулировании последнего, Кодекс, в соответствии с п. 3 ст. 672, отводит основную роль в деле регламентации права нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилищному законодательству (см. об этом п. 654-656, 658 Учебника). Права нанимателей жилых помещений обладают вещной природой независимо от того, какой из договоров послужил основанием их возникновения — социального или коммерческого найма. Им обоим присуще свойство следования за помещением (ст. 675) и абсолютная защита (ст. 305).
* Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883; 1985. № 4. Ст. 117; 1986. № 36. Ст. 1023; 1987. № 29. Ст. 1060; 1988. № 47. Ст. 1493; № 51. Ст. 1619; 1989. № 26. Ст. 642; Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963; СЗ РФ. 1995. № 5. Ст. 346; № 35. Ст. 3503; 1998. № 13. Ст. 1467; 2001. № 17. Ст. 1647.
1493. Содержательные особенности права нанимателя жилого помещения по договору социального найма суть следующие. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может:
1) использовать помещение не только для собственного проживания, но и для проживания членов своей семьи, в число которых входят супруг, родители и дети, причем, вселение таковых может быть осуществлено нанимателем безотносительно к согласию наймодателя, и у последних возникает самостоятельное вещное право на это помещение, по содержанию идентичное праву члена семьи собственника (ч. 2 ст. 53 Жилищного кодекса; см. также п. 1491 Учебника);
2) распорядиться помещением посредством его обмена на иное аналогичное жилое помещение (см. п. 579 Учебника).
1494. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может вселить в нанимаемое им помещение любых лиц (не только членов семьи), но лишь с согласия наймодателя (ст. 677, 679 ГК). Будучи вселенными они получают наименование «граждан, совместно проживающих с нанимателем», приобретая по отношению к наймодателю и любым другим лицам те же права, что и наниматель (абз. 2 п. 2 ст. 677). Их отношения с нанимателем должны быть урегулированы специальным законом. Отсутствие такового в настоящее время не является препятствием для того, чтобы сделать заключение о признании за гражданами, совместно проживающими с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, самостоятельных вещных прав на это жилое помещение.
1495. Право нанимателя жилого помещения может быть установлено исключительно по воле собственника, либо обладателя широкого ограниченного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления). С согласия наймодателя наниматель может сдать жилое помещение в поднаем, однако поднаниматель (в отличие от субарендатора —см. п. 1478 Учебника) не приобретает самостоятельного права на жилое помещение, даже и исчерпываемого правомочием пользования (п. 1 ст. 685 ГК). Не имеют самостоятельного права на жилое помещение и так называемые «временные жильцы» (ст. 680). Таким образом, право нанимателя жилого помещения может быть ограничено только волей носителя более широкого вещного права, но не другого нанимателя.
§ 11. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1496—1498)
1496. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК) заключается в возможностях владеть и пользоваться земельным участком, включая возведение на нем недвижимого имущества, сдачу его в аренду или в ссуду (безвозмездное срочное пользование) без согласия собственника. Отчуждение земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, естественно, не допускается. Право пожизненного наследуемого владения может быть установлено только на земельный участок, находящийся в публичной (государственной или муниципальной) собственности. Со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения более не осуществляется, хотя права на ранее предоставленные участки сохраняются и не подлежат какому-либо переоформлению или изменению.
1497. Исследование права пожизненного наследуемого владения представляет известный теоретический интерес, ибо на протяжении многовековой российской истории оно было едва ли не единственным случаем выделения возможности владения в самостоятельное субъективное право. Наименование его с течением времени изменялось. Так, ст. 514 Свода Законов Гражданских Российской Империи, говоря о возможности собственника недвижимости «удержав за собой право собственности по укреплению, отделить от него владение и передать или уступить оное другому», называла его отдельным владением, которое «составляет само по себе особое право, коего пространство, пожизненность или срочность определяется тем самым актом, коим оно установлено».
1498. Институтом, наиболее близким к современному праву пожизненного наследуемого владения, в дореволюционной России было право чиншевого землевладения, т. е. институт, строго говоря, феодального права. Попытку сохранения этого права* в ГК можно объяснить лишь стремлением к компромиссу между потребностями рыночной экономики и сложившимся в советское время представлением о земле как «народном достоянии» и пользовании землей как действии, составляющем предмет административного (публично-правового) разрешения (лицензии). Отказ от права пожизненного наследуемого владения, предпринятый Земельным кодексом, можно назвать прогрессивным шагом, но лишь при условии, что он будет подкреплен более широким распространением практики закрепления земельных участков именно на праве собственности. Сохранение же Земельным кодексом такой субстанции, как право постоянного (бессрочного) пользования, и введение им в употребление права безвозмездного срочного пользования землей, проистекающего из другого феодального (западноевропейского) корня — права аллодиального землевладения — заставляет в этом сомневаться.
* Как, впрочем, и права постоянного (бессрочного) пользования.
§ 12. Право постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования земельным участком (п. 1499-1503)
1499. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п. 1 ст. 216, п. 1 ст. 264, ст. 268-272, п. 2 и 3 ст. 552, ст. 553, п. 2 ст. 652 и ст. 653 ГК; ст. 20 Земельного кодекса) в настоящее время предоставляется:
1) гражданам и юридическим лицам на земли, находящиеся в публичной собственности, главным образом — по причине связанности с предоставляемым участком недвижимости, находящейся в собственности или аренде соответствующего лица (п. 1 ст. 268 ГК);
2) организациям, осуществляющим эксплуатацию государственных мелиоративных систем и гидротехнических сооружений (ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель»*);
* СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 142.
3) природным и дендрологическим паркам, а также —ботаническим садам (п. 2 ст. 18 и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых территориях»*);
* СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2.
4) некоторым другим организациям и учреждениям, в частности — учреждениям науки и образования, библиотекам, музеям, воинским частям, таможенным органам, иным некоммерческим организациям, железным дорогам, закрытым предприятиям и объектам.
Право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, независимо от того, в чьей собственности он находится, признается также за собственником недвижимой вещи (здания, сооружения и др.), неразрывно связанной с этой частью участка (п. 2 ст. 268, ст. 271 ГК).
1500. Наименование рассматриваемого права «правом постоянного пользования» несколько уже его действительного содержания. Право постоянного пользования предполагает возможность не только пользования земельным участком, но и владения им. Пределы осуществления правомочий постоянного пользователя могут быть установлены не только законом (как в случае с субправомочиями, входящими в состав права пожизненного наследуемого владения), но также иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (п. 1 ст. 269 ГК).
1501. Наименование «право постоянного пользования» преследует целью подчеркнуть целевое назначение участка, предоставляемого на таком праве. Это — самостоятельное целевое использование земельного участка лично тем лицом, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование. Если использование участка по определенному целевому назначению невозможно без возведения для этого на участке зданий, сооружений или создания другого недвижимого имущества, то пользователь вправе возвести на участке соответствующую недвижимость, которая становится его собственностью (п. 2 ст. 269 ГК).
1502. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользование возможно только с согласия его собственника и только одним из двух следующих способов: либо (1) посредством сдачи участка в аренду или (2) передачи его в ссуду — безвозмездное срочное пользование (ст. 270 ГК).
1503. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком в ГК лишь упоминается (п. 1 ст. 267, ст. 270). Причем, из ГК следует, что основанием возникновения такого права может быть только договор безвозмездного пользования—ссуды (см. § 4 гл. XVI Учебника). Из норм о правоотношениях из данного договора совершенно однозначно следует, что право ссудополучателя на полученную им в ссуду вещь не относятся к числу вещных. Земельным же кодексом право безвозмездного срочного пользования землей трактуется иначе: это не только право, возникшее по договору ссуды между собственником земли — ссудодателем и землепользователем — ссудополучателем (подпункт 2 п. 1 ст. 24 Земельного кодекса), но и право безвозмездного срочного пользования земельными участками публичных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления, находящимися в государственной или муниципальной собственности, срок существования которого не может превышать одного года и право безвозмездного срочного пользования граждан землями организаций отдельных отраслей экономики в связи с работой (службой) граждан в таких организациях — право безвозмездного срочного пользования служебным наделом (подпункты 1 и 3 п. 1, п. 2 ст. 24). Содержание данного права, его ограничения и пределы осуществления, определяются ст. 40-42 Земельного кодекса.
§ 13. Права пользования участками недр, континентального шельфа, лесного и водного фондов (п. 1504—1508)
1504. Права на участки недр в Российской Федерации определяются нормами ст. 6-22 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»* и нормами Федерального закона от 30 декабря 1995 г. № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»**. Закон о недрах признает существование двух видов прав на участки недр — права целевого срочного и бессрочного недропользования. Их субъектами могут быть либо граждане-предприниматели, либо юридические лица, получившие лицензию на использование участка недр в определенных целях (например, для геологического изучения, разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Ни при каких условиях участки недр не могут поступать в частную собственность и быть объектом гражданского оборота (купли-продажи, залога и т.п.). Закон не обеспечивает абсолютного осуществления и защиты данного права и предусматривает возможность его прекращения в административном порядке. Получается, что по сути закон предусматривает не вещные – права, а права публичные, вытекающие из выданного частному лицу разрешения (лицензии) на пользование участком недр.
* Действует в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г. № 27-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823; 1999. № 7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061. Далее— «Закон о недрах».
** СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 18; 1999. № 2. Ст. 246; 2001. № 26. Ст. 2579. Далее— «Закон о разделе продукции».
1505. Закон о разделе продукции предусматривает предоставление участка недр инвесторам для поиска, разведки, и добычи минерального сырья, а также для ведения связанных с этим работ (п. 1 ст. 2) на основании соглашения о разделе продукции — договора особого рода, заключаемого инвестором с Российской Федерацией (см. § 9 гл. XXI Учебника). Возможности совершения инвестором перечисленных действий на определенном участке недр носят абсолютный (по выражению Закона— «исключительный») характер, ограничены в своем существовании сроком и исполнением инвестором договорных обязанностей. Закон обеспечивает праву недропользования, полученному по соглашению о разделе продукции, абсолютную защиту и даже возможность его перехода к другому инвестору (правда, с согласия Российской Федерации). Таким образом, право пользования участком недр по соглашению о разделе продукции, представляет собой хотя и весьма ограниченное по содержанию, но все же вещное право.
1506. Вещные права на участки континентального шельфа регулируются нормами Федерального закона от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации»*. Здесь мы снова встречаемся с несколькими видами целевого права пользования: (1) самими участками (дном и недрами) континентального шельфа (ст. 7-9 Закона); (2) живыми ресурсами участка континентального шельфа (10-15); (3) дном и находящимся над ним водным пространством участка с целью создания искусственных островов, установок и сооружений (ст. 16-21); (4) только дном участка для прокладки подводных кабелей и трубопроводов (ст. 22); (5) дном и недрами, а также находящимся над дном водным и воздушным пространствами участка с целью проведения научных исследований (ст. 23-30). Перечисленные возможности являются предметом исключительно административного разрешения и запрещения, а потому должны третироваться как права публичные и не могут быть отнесены к числу вещных прав.
* СЗ РФ. 1995. № 49. Ст. 4694; 1999. № 7. Ст. 879; 2001. № 33. Ч. I. Ст. 3429.
1507. Вещные права на водные объекты (не являющиеся обособленными в пределах границ одного земельного участка) — регламентируются нормами ст. 31-64 Водного кодекса РФ*. В соответствии со ст. 34 Кодекса в Российской Федерации устанавливается государств венная собственность на водные объекты. В муниципальной лее и частной собственности могут находиться только водные объекты, являющиеся обособленными — небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. К числу ограниченных вещных прав на водные объекты относятся право долгосрочного водопользования, право краткосрочного водопользования и один из видов права ограниченного водопользования — частный водный сервитут (ст. 41-44, 55-64 Водного кодекса). Основанием их возникновения является договор пользования водным объектом (см. § 10 гл. XXI Учебника).
* Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471; 2001. X* 53. Ч. I. Ст. 5030.
1508. Наконец, вещные права на участки лесного фонда (не являющиеся обособленными в пределах границ одного земельного участка) регламентируются нормами Лесного кодекса РФ*. Вопрос о праве собственности на участки лесного фонда решен совершенно аналогично вопросу о праве собственности на водные объекты: общим правилом признана государственная собственность на участки лесного фонда (ст. 19 Кодекса). Из числа иных (ограниченных) вещных прав следует назвать (1) право аренды, (2) право концессионного лесопользования, (3) право безвозмездного лесопользования и (4) право краткосрочного лесопользования, которые могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам по определенным основаниям (ст. 22-30, 31-35, 36, 37-41, 42-45 Кодекса; п. 649, 650, § 9 гл. XXI Учебника). Предусмотренные ст. 21 Лесного кодекса так называемые «лесные сервитуты» в действительности к числу сервитутов не относятся.
* Федеральный закон от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610; 2001. № 53. Ч. I. Ст. 5030.
§ 14. Права сервитутного типа (п. 1509-1517)
1509. Сервитуты (предусмотрены ст. 274-276 ГК и ст. 32 Земельного кодекса) представляют собой права ограниченного (целевого) пользования чужим земельным участком. Регламентация земельных сервитутов российским законодательством не может быть названа ни всесторонней, ни непротиворечивой. Помимо земельных сервитутов законодательство выделяет еще и сервитуты водные, лесные, градостроительные (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ*)** и сервитуты в области племенного животноводства (ст. 10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. № 123-Ф3 «О племенном животноводстве»***).
* Федеральный закон от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069; 2002. № 1. Ч. I. Ст. 2.
** Институт публичных сервнтутов, введенный данными Кодексами, к числу сервитутов не относится и здесь не обсуждается.
*** СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.
1510. Возможность закрепить в законодательстве иные виды сервитутов (помимо земельных), была заложена ст. 277 ГК, постановившей, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. В остальном должны соблюдаться правила ГК о земельных сервитутах*. Критерием такой классификации должен был стать род недвижимой вещи, обременяемой сервитутом. Градостроительные сервитуты и сервитуты в области племенного животноводства выделены с нарушением этого критерия и объединяют в себе несколько видов сервитутов: земельные + сервитуты на здания и сооружения (градостроительные) и земельные + водные (сервитуты в области племенного животноводства**).
* Должны быть признаны не соответствующими ГК и не подлежащими применению нормы ч. 4 ст. 43 Водного и ч. 3 ст. 21 Лесного кодексов о том, что общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным и лесным сервитутам лишь в той мере, в какой это не противоречит требованиям специальных — Водного и Лесного —кодексов.
** Будучи исчерпанными иными видами сервитутов самостоятельно не рассматриваются.
1511. Сервитуты земельные устанавливаются по требованию собственника, чиншевого владельца или постоянного пользователя земельного участка, либо собственника неразрывно связанной с участком недвижимой вещи —здания, сооружения, объекта незавершенного строительства над чужим земельным участком, как правило —соседним. Допускается в необходимых случаях требовать установления сервитута и от собственника другого земельного участка — соседнего с соседним. Целью установления сервитута является обеспечение нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, в частности, для прохода или проезда к объекту недвижимости через соседний участок, для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, для водоснабжения и мелиорации* (п. 1,4 ст. 274 ГК).
* Вот далеко не полный перечень римских земельных сервитутов: право ходьбы по чужому участку, прогона скота через чужой участок (в том числе к водопою на чужом участке), пастьбы скота на чужом участке, провода воды по чужому участку, отведения дождевой воды на чужой участок, получения воды, стекающей с чужого участка, отведения отбросов на чужой участок или пропуск их стока через чужой участок; право добычи на чужом участке мела, извести, песка, камня; право гнать пар из бани на чужой участок, право пускать туда дым (чад).
1512. Установление сервитута не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК). Но установленный сервитут обременяет земельный участок, являющийся его объектом, всегда впредь до своего прекращения, независимо от того, кому принадлежит участок, т. е. следует судьбе обремененного участка. С другой стороны, сервитут увеличивает стоимость недвижимой вещи, нуждам собственника которой он служит. Смена ее собственника также не прекращает сервитута. Сервитут неразрывно связан как со своим объектом, так и с недвижимой вещью, нужды собственника которой он предназначен обеспечивать. Отчуждение сервитута отдельно от обременяемого им участка или участка, ради которого он установлен, невозможно (ст. 275).
1513. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка, являющегося объектом сервитута (см. § 8 гл. XVI .Учебника). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК). Сервитут подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения (судебного акта) об установлении сервитута и (если сервитут относится к части земельного участка) (плане, на котором отмечена сфера действия сервитута. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ст. 27 Закона о государственной "регистрации недвижимости).
1514. Сервитут может быть прекращен по соглашению сторон, а также судебным актом, принятым по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, заявленному ввиду: (1) отпадения оснований, по которым сервитут был установлен; (2) невозможности использования обремененного сервитутом земельного участка, наступившей именно в результате обременения его сервитутом (ст. 276 ГК).
1515. Объектом ограничения водным сервитутом является водный объект, предоставленный частному лицу на праве кратко- или долгосрочного водопользования. Не может быть обременен водным сервитутом обособленный водный объект, находящийся в частной собственности. Сервитуарием в водном сервитуте может быть любое лицо, заинтересованное в установлении сервитута (ч. 3 ст. 43 Водного кодекса), вне зависимости от того, является ли оно собственником земли или иной недвижимости по соседству с водным объектом. Водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды (без применения сооружений, технических средств и устройств), водопоя и прогона скота, а также использования водных объектов в качестве путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств* (ст. 44).
* Практически все римские водные сервитуты — право черпать воду на чужом участке, право водопоя скота на чужом участке, право лодочной переправы через чужой водоем — дожили до настоящего времени и нашли место в современном российском законодательстве.
1516. Весьма близки к сервитутам водным и сервитуты лесные, которые могут обременять участки леса, находящиеся не в собственности, а в пользовании частных лиц. Сервитуариями по лесным сервитутам могут быть любые лица, заинтересованные в ограниченном использовании чужого участка леса, вне связи с наличием в их собственности земли или иной недвижимости по соседству с участком, который они хотели бы обременить сервитутом. Способы (цели) ограниченного лесопользования, которое могло бы быть облечено в форму сервитута, законодательством никак не характеризуются*. Основаниями установления лесных сервитутов могут быть не только договоры и судебные акты, но также и акты государственных органов и органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 21 Лесного кодекса).
* Вероятно, это классические римские сервитуты — право заготовки дров в чужом лесу, право сбора всего того, что растет на земле и на деревьях, право подбора всего, что упало с деревьев на землю и, наконец, право охоты в чужом лесу.
1517. Градостроительные сервитуты предусмотрены п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ и подлежат подразделению на земельные и иные, т.е., устанавливаемые в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком и иными объектами недвижимости (полностью или в части), прежде всего — зданиями, сооружениями и их конструктивными элементами*. Признаком, объединяющим сервитуты обоих видов, являются цели их установления: все они лежат в области градостроительства.
* Перечень римских сервитутов, из которых, вероятно, и выросли современные «градостроительные»: право вывести окно на чужой двор, право прорубить окно или проход в общей или чужой стене (заборе), право возвести или надстроить строение с ограничением доступа света на чужой участок, право пристроить собственное строение к чужой стене или опереть (встроить) балки на чужую стену, право обратить скат крыши на соседний участок, право соорудить балкон, нависающий над чужим участком.