Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва
| Вид материала | Техническое задание |
СодержаниеИтого (10+11+12+13+14+15+16) Итого (5+6+7+8+9+10+11) |
- Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 961.09kb.
- Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
- Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги "Экономика недвижимости", учебное пособие, 302.24kb.
- Бюро Технической Инвентаризации (бти). Сдругой стороны, в большинстве случаев, эта, 20.61kb.
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Согласовано, 25.84kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
- Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
Пояснения к заполнению вышеуказанной таблицы:
1) Поправочный коэффициент (П) – общий коэффициент, учитывающий разницу в различных характеристиках оцениваемого здания/сооружения и сходного объекта, принятого из таблицы УПВС/БУПС- должен рассчитываться по формуле:
П = П1 х П2 х П3 х …х ПN, где:
П1 – коэффициент, учитывающий разницу в группах капитальности оцениваемого объекта и сопоставимого объекта;
П2 – коэффициент, учитывающий отклонение высоты помещений оцениваемого объекта от принятой расчетной величины (определяется для объектов жилого назначения);
П3 - коэффициент, учитывающий отклонение в этажности оцениваемого объекта от этажности сопоставимого объекта и т.д.
2) Коэффициенты, составляющие П, должны определяться в соответствии с Общей частью к используемым сборникам информации о стоимости строительства сходных зданий/ссоружений.
3) Переходный ценовой коэффициент (К) должен рассчитываться следующим образом:
К = К1 х К2 х К3, где:
К1 - разница в ценах строительно-монтажных работ на дату, на которую определена стоимость аналога, и на дату оценки;
К2 - коэффициент учёта НДС;
К3 - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (застройщика) при строительстве.
12.2.8.3. Результаты расчета затрат на строительство поэлементным методом могут отражаться в форме следующей таблицы:
| № п/п | Наименование конструктивного элемента | Затраты на строительство конструктивного элемента, ден. ед. |
| 1 | | |
| 2 | | |
| ... | | |
| N | | |
| ИТОГО | |
12.2.8.4. Результаты расчета затрат на строительство базисно-индексным методом могут быть представлены в форме следующей таблицы:
| № п/п | Элементы анализа | Значение, ден. ед. | Обоснование |
| 1 | Затраты на материалы в ценах 1984 г. | | |
| 2 | Затраты на основную заработная плата в ценах 1984 г. | | |
| 3 | Затраты на эксплуатацию машин и механизмов в ценах 1984 г. | | |
| 4 | Индекс удорожания затрат на материалы к текущим ценам | | |
| 5 | Индекс удорожания основной заработной платы к текущим ценам | | |
| 6 | Индекс удорожания эксплуатации машин и механизмов к текущим ценам | | |
| 7 | Прямые затраты (1х4+2х5+3х6) | | |
| 8 | Затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика | | |
| 9 | Затраты на внутренние санитарно-технические и электротехнические работы | | |
| 10 | Восстановительная стоимость строительно - монтажных работ (7+8+9) | | |
| 11 | Затраты на создание инфраструктуры объекта | | |
| 12 | Затраты на временные знания и сооружения | | |
| 13 | Затраты на прочие работы и затраты | | |
| 14 | Затраты на содержание дирекции (тех. надзора), авторский надзор | | |
| 15 | Затраты на проектные и изыскательские работы | | |
| 16 | Прибыль предпринимателя ведущего строительный бизнес | | |
| ИТОГО (10+11+12+13+14+15+16) | | |
12.2.8.5. Результаты расчета затрат на строительство ресурсным методом могут отражаться в форме следующей таблицы:
| № п/п | Элементы анализа | Значение, ден. ед. | Обоснование |
| 1 | Затраты на строительные материалы в текущих ценах | | |
| 2 | Затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов в текущих ценах | | |
| 3 | Затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика | | |
| 4 | Затраты на внутренние санитарно-технические и электротехнические работы | | |
| 5 | Восстановительная стоимость строительно - монтажных работ (1+2+3+4) | | |
| 6 | Затраты на создание инфраструктуры объекта | | |
| 7 | Затраты на временные знания и сооружения | | |
| 8 | Затраты на прочие работы и затраты | | |
| 9 | Затраты на содержание дирекции (тех. надзора), авторский надзор | | |
| 10 | Затраты на проектные и изыскательские работы | | |
| 11 | Прибыль предпринимателя ведущего строительный бизнес | | |
| ИТОГО (5+6+7+8+9+10+11) | | |
12.2.8.6. Результаты определения накопленного износа зданий/сооружений методом экономического возраста могут отражаться в форме следующей таблицы:
| № п/п | Элементы анализа | Значение | Обоснование |
| 1 | Возраст фактический, лет | | |
| 2 | Возраст эффективный, лет | | |
| 3 | Срок экономической жизни, лет | | |
| 4 | Стоимость строительства, ден. ед. | | |
| 5 | Накопленный износ (2/3х4), ден. ед. | | |
Комментарии к заполнению таблицы:
1) Фактический возраст определяется на основе информации технического паспорта на здание/сооружения.
2) Эффективный возраст совпадает с фактическим только в тех случаях, когда условия эксплуатации здания/сооружения были типичными для подобного типа объектов (текущие и капитальные ремонты проводились своевременно и др.).
3) Информация об общей экономической жизни объекта может быть получена из общей части к сборникам УПВС, где сроки жизни зданий/сооружений дифференцируются в зависимости от группы капитальности объекта.
12.2.8.7. Результаты расчета устранимого физического износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:
| № п/п | Наименование конструкции | Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости, % | Признаки износа | Примерный состав работ по устранению признаков износа | Устранимый износ, ден. ед. |
| 1 | | | | | |
| 2 | | | | | |
| ... | | | | | |
| N. | | | | | |
| Итого | |
12.2.8.8. Результаты расчета неустранимого физического износа в короткоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:
| № п/п | Наименование короткоживущих элементов | Затраты на строительство, ден. ед. | Физический износ устранимый, ден. ед. | Возраст фактический, лет | Срок физической жизни, лет | Неустранимый физический износ, ден. ед. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07=(03-04)х05/06 |
| 1 | | | | | | |
| 2 | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| N | | | | | | |
| ИТОГО | |
12.2.8.9. Результаты расчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах могут быть представлены в форме следующей таблицы:
| № п/п | Наименование долгоживущих элементов | Затраты на строительство, ден. ед. | Износ устранимый, ден.ед. | Возраст фактический, лет | Срок физической жизни, лет | Неустранимый физический износ, ден. ед. |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07=(03-04)х05/06 |
| 1 | | | | | | |
| 2 | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| N | | | | | | |
| ИТОГО | |
12.2.8.10. Результаты расчета устранимого функционального износа могут быть представлены в форме следующей таблицы:
| № п/п | Причина, вызвавшая функциональный износ | Затраты на устранение функционального износа, ден.ед. | Стоимость возврата материалов, ден.ед. | Функциональный износ устранимый, ден. ед. |
| 1. | | | | |
| 2. | | | | |
| ... | | | | |
| N | | | | |
| ИТОГО | | | |