Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного в границах территории г. Москва

Вид материала

Техническое задание

Подобный материал:

• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 961.09kb.
• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
• Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги "Экономика недвижимости", учебное пособие, 302.24kb.
• Бюро Технической Инвентаризации (бти). Сдругой стороны, в большинстве случаев, эта, 20.61kb.
• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
• Согласовано, 25.84kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.

12.2.7.4. Результаты расчета чистого операционного дохода в рамках метода дисконтированных денежных потоков должны быть оформлены в виде следующей таблицы:

№ п/п	Элементы расчета	Единица измерения	Величина по периодам расчета	Обоснование
1	2	...	N
1	Количество единиц, потенциально сдаваемых в аренду
2	Рыночный уровень ставки арендной платы
3	Потенциальный валовой доход (1х2)
4	Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей
5	Действительный валовой доход (3-4)
6	Операционные расходы, в том числе
6.1	Постоянные расходы
6.1.1.	налог на имущество
6.1.2.	плата за землю
6.1.3.	страховка
6.1....
6.1.N.
6.2.	Переменные расходы
6.2.1.	расходы на управление
6.2.2.	коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация
6.2.3.	расходы на эксплуатацию и ремонт
6.2.4.	расходы на содержание территории и автостоянки
6.2.5.	расходы по обеспечению безопасности
6.2. ...
6.2.N.
6.3.	Расходы на замещение
7.	Чистый операционный доход (5-6)

12.2.7.5. Результаты расчета коэффициента капитализации методом рыночной экстракции Оценщик представляет в форме следующей таблицы:

№ п/п	Наименование сходного объекта	Цена, ден. ед.	Чистый операционный доход, ден. ед.	Коэффициент капитализации (04/03)	Степень сопоставимости с объектом оценки7	Значение
01	02	03	04	05	06	07
1
2
...
N
ИТОГО	1

12.2.7.6. Результаты определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения при использовании в рамках метода капитализации дохода должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Элементы анализа	Величина	Обоснование
1	Безрисковая ставка отдачи на капитал, %
2	Премия за риск, %, в том числе за:
2.1.	риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки
2.2.	риск низкой ликвидности объекта оценки
2.3.	риск инвестиционного менеджмента
2....
2.N.
3	Ставка отдачи на капитал, %
4	Ставка возврата капитала, %
ИТОГО коэффициент капитализации= ставка капитализации/100

12.2.7.7. Результаты расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков могут быть представлены в форме следующей таблицы:

Таблица № 13

№ п/п	Элементы анализа	Величины по периодам
		0	1	2	...	N
1	Инвестиции, ден.ед.
2	Чистый операционный доход, ден.ед.
3	Реверсия, ден.ед.
4	Ставка дисконтирования, %
5	Дисконтные множители для ЧОД
6	Дисконтный множитель на конец периода для реверсии
7	Текущая стоимость будущих денежных потоков - рыночная стоимость объекта недвижимости определенная с применением метода дисконтированных денежных потоков, ден.ед.

Затемненные поля не подлежат заполнению оценщиком.

12.2.8. Требования к оформлению затратного подхода к оценке.

12.2.8.1. Результаты расчета величины стоимости прав на земельный участок под застройку методом капитализации земельной ренты должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Земельная рента в год, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Издержки на приобретение земельного участка, ден. ед.
01	02	03	04=02/03

12.2.8.2. Результаты расчета затрат на строительство оцениваемого здания/сооружения в рамках метода сравнительной единицы должны быть представлены в форме следующей таблицы:

№п/п	Показатель	Значение
1	Затраты на строительство единицы исходного параметра сходного здания/сооружения в базисных ценах, руб./ед.изм.
2	Количественный параметр здания (объем, площадь и др.), ед.изм.
3	Переходный ценовой коэффициент (К)
4	Поправочный коэффициент (П)
5	Сумма затрат на строительство здания/сооружения, руб. (1х2х3х4)