Geum.ru

Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ 1

Вид материалаТехническое задание

Содержание


Общие требования к отчету об оценке, предоставляемым оценщиком ОАО "РЖД".
Использование доходного подхода к оценке.
Использование затратного подхода к оценке.
Описание и анализ объекта оценки
В аналитических разделах отчета об оценке должна быть представлена следующая информация
Оформление описания сходных объектов объекта оценки (объектов – аналогов) в отчете.
Объект оценки
Потенциальный валовый доход
Итого потенциальный валовый доход
Потери от незанятости
Постоянные операционные расходы
Итого постоянные операционные расходы
Переменные операционные расходы
Заключение договоров аренды
Итого коммунальные платежи
Итого расходы на зарплату
Итого переменные операционные расходы
Итого операционные расходы
Чистый операционный доход
Классификация складской недвижимости
...
Полное содержание
Подобный материал:
  1   2   3   4







Приложение № 2 к Инструкции

участникам Квалификационного отбора



Техническое задание

(технические указания)

на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ1.


Оценщик должен провести оценку объекта оценки с оформлением отчета об оценке в порядке, предусмотренном настоящим Техническим заданием, с соблюдением требований, установленных настоящим Техническим заданием для каждого действия, осуществляемого Оценщиком в процессе оценки объекта оценки.

  1. Общие требования к отчету об оценке, предоставляемым оценщиком ОАО "РЖД".
    1. Отчетом об оценке является документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, другими нормативно-правовыми актами в области оценочной деятельности и настоящими техническими указаниями, и предназначенный для ОАО "РЖД" (в дальнейшем Заказчика) и иных, заинтересованных в проведении данной оценки лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий мотивированное и подтвержденное расчетами профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
    2. При изложении результатов исследования относительно стоимости объекта оценки в отчете оценщик должен придерживаться следующих принципов:
      1. данные, приведенные в отчете, использованные или полученные в результате расчетов в отчете, должны быть подтверждены в установленном настоящими техническими указаниями порядке (принцип обоснованности);
      2. содержание отчета не должно вводить в заблуждение Заказчика и иных пользователей отчета, а также допускать неоднозначное толкование (принцип однозначности);
      3. состав и логика представленных в отчете описательных, расчетных материалов и описание алгоритма оценки должны позволить пользователю отчета, имеющему образование в области оценочной деятельности в соответствии с требованиями действующего законодательства, полностью воспроизвести весь расчет и привести его к аналогичным качественным и количественным результатам (принцип проверяемости);
      4. в отчете должно содержаться более полное и детализированное обоснование тем данным, влияние которых на итоговый результат наиболее существенно (принцип существенности);
      5. отчет не должен содержать информацию, которая в дальнейшем не будет использоваться в отчете при определении промежуточных и итоговых результатов (принцип достаточности);
    3. Требования к расчетам в отчете.
      1. В отчете должны содержаться необходимые расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость и достоверность сведений, указанных или полученных оценщиком в рамках подходов и методов, использованных при проведении оценки.
      2. Для любой существенной расчетной величины в отчете должен быть показан алгоритм расчетов в табличной или иной форме.
      3. В отчете итоговые результаты расчетов могут быть представлены в округленной форме по правилам округления в пределах погрешности результатов расчетов.



  1. Требования к описанию объекта оценки, определение количественных и качественных характеристик объекта оценки.
    1. В отчете должны быть приведены следующие характеристики объекта оценки.
      1. Юридические и физические характеристики объекта оценки.
      2. Юридические и физические характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.
      3. Информация о текущем использовании объекта оценки.
      4. Информация о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки.
      5. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
    2. В приложении к отчету должны содержаться копии исходных материалов, в том числе правоустанавливающие, правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения специальных экспертиз, задание на оценку и другие документы по объекту оценки.
    3. Количественные и качественные характеристики объекта оценки определяются в соответствии с:
      1. копиями документов, полученных по запросу Оценщика от Заказчика (балансодержателя);
      2. результатами визуального осмотра объекта оценки;
      3. данными специальных экспертиз, проведенных при необходимости Заказчиком по представлению Оценщика, либо самостоятельно;
      4. иной информации, ставшей доступной Оценщику, из источников, наименование которых Оценщик должен указать в отчете об оценке.
    4. Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик должен направить в письменной форме запрос Заказчику (балансодержателю) на получение копий следующих документов2.
      1. Документы, подтверждающие существующие права на объект оценки (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, в том числе, свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.). Из документов должна быть получена исчерпывающая информация о виде и объеме прав на объект оценки;
      2. Документы, выданные организациями, осуществляющими технический учет и инвентаризацию зданий, строений, сооружений, являющиеся объектами оценки (технический паспорт БТИ, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии объекта оценки). При оценке объектов, эксплуатация которых регулируется особыми нормами, Оценщик запрашивает документы, характеризующие техническое состояние и разрешения уполномоченных органов на эксплуатацию объектов оценки.
      3. Документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения (если таковые имеются);
      4. Обременения в виде заключенных договоров аренды представляются в виде реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора и ставок арендной платы (с указанием её структуры – учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов);
      5. Документы, подтверждающие права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.);
      6. Документы, содержащие данные об имуществе, не являющемся недвижимым, (если такое имеется), но подлежащем оценке в составе объекта оценки;
      7. План земельного участка (ситуационный, кадастровый);
      8. Документы, содержащие данные о величине операционных расходов, связанных с обслуживанием объекта оценки (расходы на электроэнергию, воду и канализацию, теплоснабжение, содержание обслуживающего персонала и т.д.);
      9. Копии заключений проведенных специальных экспертиз.

Оценщик также имеет право запросить любые другие документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе содержащие описание существующих прав на объект оценки и не включенные в перечень обязательно запрашиваемой информации3.

Полученные от Заказчика копии документов и иная справочная информация должна быть подписана уполномоченным на то лицом, заверена в установленном порядке и включена в качестве приложения к отчету об оценке.

Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приема-передачи документов. Форма Акта приема – передачи документов произвольная.
    1. В рамках описания объекта оценки в Отчете приводится вся информация, необходимая для однозначного представления о месте расположения, окружении, технических характеристиках и правах на объект оценки. В описание объекта оценки в обязательном порядке включается карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.



  1. Проведение осмотра объекта оценки и его фотографированию.
    1. Осмотр должен осуществить работник Оценщика;
    2. Результаты визуального осмотра приводятся в виде фотоотчета в составе приложения к отчету об оценке. Фотоотчет должен содержать:
      1. обзорные снимки фасадов объекта и входной группы;
      2. его отдельных блоков и пристроек;
      3. фотографии внутренних интерьеров, вестибюля (холла I этажа), лестничных клеток, лифтовых холлов, санузлов, подвальных помещений, помещений (группы помещений) с однородной отделкой, используемых по функциональному назначению;
      4. фотографии основных повреждений и дефектов конструктивных элементов;
      5. иные фотографии, характеризующие качественное состояние объекта:
      6. фотографии окружения объекта оценки, которые должны сформировать четкое представление о типичном использовании окружающей застройки.
    3. Фотографии должны содержать сопроводительные пояснения.
    4. Количество включаемых в отчет фотографий не может быть меньше шести.



  1. Сбор и Анализ рыночной информации.

Целью сбора и анализа рыночной информации является выбор и обоснование экономических показателей для последующего их применения в процессе оценки.

Выполнение данного раздела предваряет анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в части законодательной разрешенности (п.5.), с тем, чтобы выделить те сегменты рынка, анализ которых необходимо выполнить;

Сбор и анализ рыночной информации должен проводиться по следующим направлениям:

- обоснование позиционирования объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба;

- сбор и анализ информации о сегменте рынка, к которому относится объект оценки;
    1. Общие требования к информации, используемой при проведении оценки.
      1. В тексте отчета должны присутствовать ссылки на общедоступные источники данных, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, и приложены копии материалов и распечаток.
      2. В случае если оценщик не может идентифицировать источник информации или дату ее публикации, то в отчете должны быть указаны факты и причины невозможности использования более достоверной информации, а также указаны ограничения и последствия, возникающие в случае недостоверности информации, при этом ответственность за использование такой информации несет оценщик.
      3. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке.
      4. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, то в отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным диапазонам, указанным в разделе анализа рынка.

.
    1. При обосновании позиционирования объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, необходимо произвести сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба.
      1. В разрезе масштаба рынков недвижимости объект оценки позиционируется:
  • на местном рынке (микрорайона, села, деревни, поселка и т.д.);
  • на районном рынке;
  • на рынке города;
  • на рынке региона;
  • на рынке страны;
  • на мировом рынке.

Оценщик обосновывает позиционирование объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, исходя из анализа:
  • характеристик объекта оценки;
  • определенного в соответствии с ННЭИ круга обслуживаемых объектом оценки потребителей и потенциальной возможности его расширения;
  • круга типичных покупателей;
      1. Сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба позиционирования объекта оценки.
        1. Сбор информации с рынка соответствующего масштаба позиционирования объекта оценки должен проводится в соответствии с п.4.3.2.1.
        2. Анализ информации с рынка соответствующего масштаба позиционирования объекта оценки должен проводиться с целью выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость различных типов недвижимости на рынке данного масштаба. Для выявления ценнообразующих факторов Оценщик может собрать следующую информацию о рынке недвижимости, в масштабах которого позиционируется объект оценки 4:
  1. общее состояния рынка недвижимости.
        1. Общее количество компаний, работающих на рынке;
        2. Наличие специализированных средств массовой информации и их количество;
        3. Общее количество и динамика изменения цен предложений на основные типы недвижимости по средствам массовой информации;
        4. Наличие и активность электронных средств информации, специализированных Интернет – сайтов;
  2. описание экономической, демографической, социальной, экологической ситуации, характеризуемое следующими показателями:
        1. финансовый статус: соотношение долей малообеспеченных, среднеобеспеченных, высокообеспеченных граждан (по установленным в исследовании критериям);
        2. объем промышленной продукции;
        3. производство товаров народного потребления;
        4. розничный товарооборот;
        5. количество вводимого жилья (общее количество и в пересчете на душу населения);
        6. общая численность и процент безработных;
        7. средний уровень доходов на душу населения;
        8. занятость населения в разрезе отраслей народного хозяйства;
        9. описание ценовых зон основных типов недвижимости;
  3. описание транспортных узлов, магистралей, наиболее близких к местоположению объекта оценки, развитости инфраструктуры и др. (при необходимости проводится интервью с представителями технических служб, риэлтеров, юристов);
        1. фактор «транспортная доступность» является определяющим практически для всех типов недвижимости. При его анализе устанавливается доступность для всех видов транспорта, удаленность от основных магистралей, интенсивность движения по ближайшим магистралям.
        2. Определяется основной тип застройки ближайшего окружения, общее количество коммерческой недвижимости в ближайшем окружении, соотношение коммерческой и жилой недвижимости.
        3. Определяется плотность застройки ближайшего окружения.
        4. Определяется наличие инженерных сетей, их состояние и сложности с подключением и отпуском мощностей.
  4. структура земель по видам разрешенного использования.
        1. Определяется градостроительная ценность территории, выявляется законодательно разрешенное использование объекта оценки.
        2. Выполняется краткий обзор окружающего землепользования и тенденции его развития.
  5. при необходимости определяется соотношение стоимости недвижимости на активных сегментах рынка недвижимости (например: квартирном, частных домов, гаражей) со стоимостью на недвижимость на исследуемом сегменте с вычислением коэффициента корреляции стоимости недвижимости на активном сегменте рынке со стоимостью недвижимости на исследуемом сегменте. Число объектов в каждой выборке должно быть не менее пяти. Проводится проверка нормальности распределения выборок, равенства дисперсий по F-критерию и значимости коэффициента корреляции по t - критерию. Требования к предоставлению информации указаны в п.6.3.
        1. Определяется общий резерв частично свободных объектов, характеризуемый коэффициентом загрузки на исследуемом сегменте (сегментах).
        2. Определяется объем и темпы нового строительства в целом и на исследуемом сегменте (сегментах) рынка.

Данная информация может быть использована в качестве параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами при слабоактивном сегменте рынка, когда объектов-аналогов на рынке позиционирования объекта оценки недостаточно, или они полностью отсутствуют.

При низкой активности рынка, в масштабе которого позиционируется объект оценки, может возникнуть проблема нехватки ценовой информации, необходимой для выявления ценообразующих факторов и их влияния на стоимость объектов недвижимости. В этом случае требуется исследовать более масштабные рынки (рынки района, региона, и т.д.) такие как совокупность рынков, масштаб которых соответствует масштабу рынка позиционирования объекта оценки по приведенному выше алгоритму.
      1. Для сбора вышеуказанной информации Оценщик должен использовать достоверные источники информации. Обычно – это информация полученная в органах Госстатистики, на официальных Интернет – сайтах администраций субъектов Федерации, городов, населенных пунктов, периодических изданий и т.д.



    1. Сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки включает в себя.
      1. Определение Оценщиком сегмента (сегментов) рынка, к которому относится объект оценки или может относиться, исходя из законодательной разрешенности анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки (в случае, если объект оценки – отдельно стоящее здание), по функциональному назначению, Оценщик должен руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в Приложении № 2 к настоящему Техническому заданию. Отказ от использования указанных в Приложении № 2 классификационных признаков и использование иных признаков при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должны быть обоснованы.
      1. Анализ определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки должен удовлетворять следующим требованиям:
  • должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;
  • должен включать выявление и анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки;
  • должен отражать тенденции и ситуацию на исследуемом сегменте рынка, сложившиеся на дату оценки, с указанием темпов изменения и диапазонов цен, арендных ставок на аналогичную недвижимость, доходности, показателя недозагрузки, среднего по рынку удельного показателя операционных расходов. Удельный показатель операционных расходов обосновывается по проверяемым аналитическим данным или в виде диапазона значений, найденных по диапазону рыночных данных в соответствии с п. 7.1.5.;
  • должен ответить на вопрос о типичном покупателе для данного типа объектов недвижимости;
  • должен ответить на вопрос о типичном времени экспозиции (типичном времени нахождения объектов-аналогов на открытом рынке с соответствующей рекламной поддержкой).
        1. Использоваться должны достоверные и авторитетные источники информации. В крупном населенном пункте – это, обычно специализированные печатные издания по рекламе объектов недвижимости, либо независимые Интернет – сайты. Возможно использование прайс-листов риэлторских компаний, заверенных подписью и печатью директора компании, либо ответственного лица. Вся используемая в отчете информация в виде ксерокопий периодических изданий, либо распечатки Интернет – страниц, должна быть приведена в приложении к отчету. В деревнях и мелких населенных пунктах – источником информации может являться «доска объявлений» на автобусной остановке, железнодорожной станции, либо на центральной рыночной площади. В этом случае «доска объявлений» должна быть сфотографирована и фотография в обязательном порядке должна быть включена в приложение к отчету.
        2. В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик должен выявить ценообразующие факторы и степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости.
        3. В случае отсутствия достаточного количества объектов-аналогов в районе (населенном пункте) нахождения объекта оценки, изменяется масштаб исследуемого рынка и в расчете в обязательном порядке должны участвовать ценообразующие факторы, исследованные в п.4.2.2.2.
    1. Оценщиком исследуется и обосновывается значимость ценооборазующих факторов.



  1. Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться в соответствии с определенным в настоящем Техническом задании алгоритмом по критериям наибольшей вероятности, физической возможности, соответствия законодательству, финансовой осуществимости, с соблюдением сформулированных в Техническом задании требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:
  • отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;
  • проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;
  • проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;
  • проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
  • выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;
  • формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.2. В соответствии с законодательно разрешенным использованием, список потенциальных вариантов, включая текущее использование, а так же сноса и строительства новых улучшений, должен формироваться с учетом возможности изменения:

- функционального назначения (возможные типы объектов: офисный, торговый, производственный, складской, гостиничный);

- конструктивных решений (возможные варианты: увеличение общей/полезной площади, капитальный ремонт, реконструкция, снос и новое строительство).

Вариант сноса и нового строительства выполняется для объекта оценки, являющегося отдельно стоящим или пристроенным зданием, либо при наличии у собственника полных прав собственности (без обременений) на все здание и относящийся к нему земельный участок.

5.3. Соответствие потенциальных вариантов использования объекта оценки законодательству должно определяться на основе:
  • карты правового зонирования территории, составленной на основании требований градостроительного кодекса и утвержденной местным постановлением;
  • акта разрешенного использования земельного участка;

Список соответствующих законодательству потенциальных вариантов использования должен формироваться с учетом:
  • окружения объекта оценки;
  • ожидаемых изменений на рынке недвижимости;
  • перспектив развития района;
  • возможностей изменения назначения участка в рамках категории земель, соответствующей категории земельного участка объекта оценки;

При отсутствии акта разрешенного использования земельного участка Оценщик определяет законодательно разрешенный вариант использования на основе кадастровой справки, полученной в Службе государственного градостроительного кадастра.

5.3.1. При невозможности получения акта разрешенного использования земельного участка в Службе государственного градостроительного кадастра Оценщик:
  • отбирает для дальнейшего анализа из всех вариантов, отобранных в п. 5.3. только те варианты функционального использования объекта оценки, которые реально используются в ближайшем окружении.
  • из отобранных возможных вариантов функционального использования объекта оценки Оценщик выбирает те варианты конструктивных решений, которые не затрагивают несущих конструкций здания (помещения).
  • при несоответствии окружающей застройки текущему использованию земельного участка, Оценщик исследует варианты, предусматривающие реконструкцию с изменением этажности здания, либо его снос и строительство нового. При этом, возможно, потребуется получить заключение архитектурно-планировочного объединения района, подготовленного на основании геологического исследования площадки (геоподосновы) и световой инсоляции.
  • при рассмотрении физически возможных вариантов использования объекта, в случае выявления необходимости проведения строительно-технической экспертизы, Оценщик должен уведомить об этом Заказчика, согласовать с ним необходимость проведения технических экспертиз.

5.3.4. При определении стоимости значительных по площади земельных участков, располагающихся в урбанизированных центрах методом предполагаемого использования получение заключения архитектурно-планировочного объединения района обязательно, либо лицензированной архитектурной фирмы.

5.3.5. В большинстве случаев экспертиза технического состояния необходима, если5:

- физический износ улучшений объекта оценки превышает 70%;

- улучшения объекта оценки представляют собой незавершенного строительством объект, строительство которого началось ранее, чем за три года до даты определения стоимости, и степень строительной готовности которого менее 80%;

В случае отказа от проведения технической экспертизы при указанных условиях Оценщик аргументировано обосновывает свою позицию в Отчете.

5.4. Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из отобранных в п. 5.3. используются:
  • варианты, не требующие изменения конструктивных решений объекта оценки (вариант текущего использования, вариант изменения функционального использования с проведением косметического ремонта и тому подобное);
  • варианты использования объекта оценки, предусматривающие изменения конструктивных решений, по которым дано положительное заключение строительной (технической, инженерной) экспертизы.

5.5. Проверка каждого из вариантов использования объекта на финансовую осуществимость.

Для требующих капитальных вложений вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся по итогам п. 5.4. вариантов Оценщик должен определить внутреннюю норму доходности для каждого из указанных вариантов, и сравнить полученную норму доходности варианта со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.

5.6. Выявление из отобранных вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта.

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен выбрать тот вариант наиболее эффективного использования объекта оценки для которого больше текущая стоимость будущих денежных потоков, меньше величины допусков при расчетах и короче прогнозный период.

5.7. В случае оценки объектов, в состав которых входят объекты коммунального и энергетического хозяйства (сети, котельные, подстанции и т.д.) исследуется возможность и перспективы подключения к этим объектам сторонних потребителей.