Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ 1

Содержание

Blog

Содержание

Объемно планировочные решения зданий, строительные характеристики, дефекты

Объемно планировочные решения зданий, строительные характеристики, дефекты

Вид материала

В аналитических разделах отчета об оценке должна быть представлена следующая информация
Оформление описания сходных объектов объекта оценки (объектов – аналогов) в отчете.
Объект оценки
Потенциальный валовый доход
Итого потенциальный валовый доход
Потери от незанятости
Постоянные операционные расходы
Итого постоянные операционные расходы
Переменные операционные расходы
Заключение договоров аренды
Итого коммунальные платежи
Итого расходы на зарплату
Итого переменные операционные расходы
Итого операционные расходы
Чистый операционный доход

Подобный материал:

1 2 3 4

Общая площадь, м2:
Общий объем, м3:
Строительные характеристики:
- Фундаменты
	Повреждения:
- Стены, колонны, перегородки
	Повреждения:

- Перекрытия
	Повреждения:
- Лестницы и площадки
	Повреждения:
- Крыша и кровля
	Повреждения:
- Полы
	Повреждения
- Проемы
	Повреждения:
- Отделка
	Повреждения:
- Внутр. Инж. Устр.	Система горячего водоснабжения
	Повреждения:
	Система центрального отопления
	Повреждения:
	Система холодного водоснабжения
	Повреждения:
	Система канализации и водостоков
	Повреждения:
	Система электрооборудования
	Повреждения:
	Мусоропроводы
	Повреждения:
	Вентиляция
	Повреждения:-
Фактический возраст здания (лет):
Нормативный срок службы здания (лет)

В аналитических разделах отчета об оценке должна быть представлена следующая информация:

по рынку позиционирования объекта оценки, приводятся данные по общему состоянию рынка недвижимости и динамике цен на различные типы недвижимости. Описывается рынок соответствующего масштаба;
состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (аренды) на земельные участки, размер арендной платы;
по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, должна быть представлена в динамике (за период до 2-х – 3-х лет назад от даты оценки) фактическая информация по следующим направлениям:
- предложение площадей (по классам объектов недвижимости в данном сегменте рынка);
- соотношение спроса на объекты различных классов в данном сегменте рынка;
- наиболее активные участники сегмента рынка;
- доля свободных площадей;
- арендные ставки на объекты разных классов в данном сегменте;
- цены предложений/продаж;
- уровень эксплуатационных расходов.
по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, должны быть сделаны выводы о динамике изменения основных экономических показателей на прогнозный период по следующим направлениям:
- предложение площадей (по классам объектов недвижимости в данном сегменте рынка);
- соотношение спроса на объекты различных классов в данном сегменте рынка; наиболее активные участники сегмента рынка;
- доля свободных площадей;
- арендные ставки на объекты разных классов в данном сегменте;
- цены предложений/продаж;
- уровень эксплуатационных расходов.

Для каждого из данных показателей должна быть указана точная ссылка на источник информации или приведен расчет.

Для малоактивных рынков перечень показателей может быть сокращен, но в любом случае из приведенного анализа должны быть понятны основные перспективы развития рынка и его текущее состояние.

Аналитический раздел отчета об оценке должен содержать выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как:

удельная цена продажи;
арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.);
уровень эксплуатационных расходов;
средний срок экспозиции.

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир. Отклонение каждого из перечисленных параметров наиболее типичных для данного сегмента рынка вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

Выводы по анализу рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, могут быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значения /диапазон значений показателя
1	предложение площадей
2	спрос и объем заключенных сделок
3	удельная цена продажи
4	арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, сутки и т.д.)
5	уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка
6	уровень эксплуатационных расходов
7	уровень доходности от сдачи в аренду
8	средний срок экспозиции

Результаты отбора потенциальных вариантов дальнейшего использования объекта оценки могут быть представлены в виде следующей таблицы:

Варианты функционального назначения Варианты конструктивных решений	Офисное	Торговое	Производственно-складское	Гостиничное
Сохранение текущих конструктивных решений	+	+
Увеличение площади	+	+
Капитальный ремонт				+
Реконструкция
Снос и новое строительство

Примечания к форме заполнения таблицы:

в строке «функциональное назначение» жирным шрифтом выделено текущее использование объекта;
знаком «+» отмечаются потенциальные варианты на пересечении строки и столбца;
допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в форме следующей таблицы:

№ п/п	Вариант использования объекта	Юридическая законность	Физическая возможность	Финансовая осуществимость	Стоимость объекта, ден. ед.	Вывод о наиболее эффективном использовании
1	2	3	4	5	6	7
1.
2.
3.
...
N

Пояснения по заполнению таблицы:

в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это соответствие.

в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие.

Примечание: несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным.

заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта для каждого из оставшихся вариантов использования.

Оформление описания сходных объектов объекта оценки (объектов – аналогов) в отчете.

В отчете об оценке должны быть перечислены все существенно влияющие на стоимость характеристики объекта недвижимости, используемого в качестве сходного объекта, описание которых позволяет установить степень сходства этого объекта с объектом оценки.

В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов должен быть указан номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта (если информация получена из местных СМИ, то необходимо в Приложении к отчету об оценке вставить ксерокопию страницы, содержащей информацию). При использовании информации из порталов сети Интернет необходимо приводить не только точный адрес Интернет – страницы, но и ее печатный вариант (в Приложении к отчету об оценке).

Информация о сходных объектах в рамках сравнительного подхода к оценке информация может быть представлена в форме следующей таблицы:

Таблица № 5

	Объект оценки	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	…	Сходный объект № N
Точный адрес
Цена продажи/предложения на продажу, ден. ед./ полезная ед. объекта
Срок экспозиции:
Включает ли цена НДС (да/нет):
Источник информации:

Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект оценки	Характеристика значений ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов	Характеристика значения ценообразующего фактора объекта оценки
Ценообразующий фактор 1
Ценообразующий фактор 2
...
Ценообразующий фактор N

Информация о сходных объектах в рамках доходного подхода к оценке информация должна быть представлена в форме следующей таблицы:

Таблица № 6

	Объект оценки	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	…	Сходный объект № N
Точный адрес
Ставка арендной платы, ден. ед./период/ед., сдаваемая в аренду:
Срок экспозиции:
Включает ли ставка аренды НДС (да/нет):
Включает ли ставка аренды величину эксплуатационных расходов (да/нет):
Источник информации:

Ценообразующие факторы для сегмента рынка, к которому относится объект оценки	Характеристика значений ценообразующих факторов (количественная, качественная) сходных объектов	Характеристика значения ценообразующего фактора объекта оценки
Ценообразующий фактор 1
Ценообразующий фактор 2
...
Ценообразующий фактор N

Результаты расчета чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости в рамках метода капитализации дохода могут быть представлены в форме следующей таблицы:

Объект оценки
№ п/п	Элементы расчета	Единица измерения	Величина	Обоснование
	ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД
	Рыночная аренда
	Контрактная аренда
	ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД
	ПРОЧИЕ ДОХОДЫ
	ПОТЕРИ ОТ НЕЗАНЯТОСТИ
	ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	Налог на имущество и землю
	Страхование
	ИТОГО ПОСТОЯННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	УПРАВЛЕНИЕ
	ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
	КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
	Расходы на телефон
	Расходы на электроэнергию
	Расходы на отопление
	Расходы на газоснабжение
	Расходы на водоснабжение
	ИТОГО КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
	РАСХОДЫ НА ЗАРПЛАТУ
	Зарплата уборщиц
	Зарплата сантехников
	Зарплата телефонистов
	Зарплата электриков
	Зарплата охранников
	Зарплата дворников
	ИТОГО РАСХОДЫ НА ЗАРПЛАТУ
	УБОРКА И ВЫВОЗ МУСОРА (ПЖРТ)
	ИТОГО ПЕРЕМЕННЫЕ ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
	РЕЗЕРВЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ
	ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД

Результаты расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого здания/сооружения в рамках метода сравнительной единицы могут быть представлены в форме таблицы.

№п/п	Показатель	Значение
1	Укрупненный показатель стоимости строительства здания/сооружения в уровне базисных (2000г.) цен на дату оценки, руб./ед.изм.
2	Корректирующий коэффициент
3	Количественный параметр здания (объем, площадь и др.), ед. изм.
4	Индекс изменения стоимости строительства на дату оценки
5	Полная стоимость воспроизводства/замещения, руб. (1х2х3х4)

Выбор базисного укрупненного показателя стоимости строительства определяется на основании сопоставления конструктивных элементов объекта-оценки и объекта-аналога. При несоответствии отдельных параметров стоимостной показатель объекта-аналога корректируется путем внесения поправок, изложенных в рекомендациях по использованию (общей/технической) части соответствующих справочно-информационных источников.

Укрупненный показатель стоимости строительства определяется с учетом всех затрат, предусмотренных МДС 81-35. 2004.

В качестве информационного источника могут использоваться издания серии «Справочник оценщика» ООО «КО-ИНВЕСТ» и другие, разработанные в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, введенной в действие с 01.01.2001 года.

Оценщик указывает информационный источник, на основании которого был определен индекс изменения стоимости строительства.

Определение полной стоимости воспроизводства/замещения методами, основанными на выполнении сметных расчетов, должны быть выполнены в соответствии с МДС 81-35.2004, подписаны инженером-сметчиком с указанием источника данных о физических объемах работ.

Результаты определения накопленного износа зданий/сооружений (за исключением памятников архитектуры) методом экономического возраста могут отражаться в форме таблицы.

№ п/п	Элементы анализа	Значение	Обоснование
1	Возраст фактический, лет
2	Возраст эффективный, лет
3	Срок экономической жизни, лет
4	Стоимость строительства, ден. ед.
5	Накопленный износ (2/3х4), ден. ед.

Комментарии к заполнению таблицы:

1) Фактический возраст определяется на основе информации технического паспорта на здание/сооружение.

2) Эффективный возраст совпадает с фактическим только в тех случаях, когда условия эксплуатации здания/сооружения были типичными для подобного типа объектов (текущие и капитальные ремонты проводились своевременно с использованием материалов и конструкций, соответствующих использованным в момент строительства). Если капитальный ремонт сопровождался модернизацией или реконструкцией объекта эффективный возраст может быть меньше фактического.

3) Информация об общей экономической жизни объекта может быть получена из общей части к сборникам УПВС, где сроки жизни зданий/сооружений дифференцируются в зависимости от группы капитальности объекта, или обоснована оценщиком самостоятельно.

Результаты расчета устранимого физического износа могут быть представлены в форме таблицы.

Результаты расчета неустранимого физического износа в короткоживущих элементах могут быть представлены в форме таблицы.

№ п/п	Наименование короткоживущих элементов	Стоимость строительства, ден. ед.	Физический износ устранимый, ден. ед.	Возраст фактический, лет	Срок физической жизни, лет	Неустранимый физический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05	06	07=(03-04)х05/06
1
2
...
N
ИТОГО

Результаты расчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах могут быть представлены в форме таблицы.

№ п/п	Наименование долгоживущих элементов	Полная стоимость воспроизводства, ден.ед.	Износ устранимый, ден.ед.	Возраст фактический, лет	Срок физической жизни, лет	Неустранимый физический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05	06	07=(03-04)х05/06
1
2
...
N
ИТОГО

Результаты расчета устранимого функционального износа могут быть представлены в форме таблицы.

№ п/п	Причина, вызвавшая функциональный износ	Затраты на устранение функционального износа, ден.ед.	Стоимость возврата материалов, ден.ед.	Функциональный износ устранимый, ден. ед.
1.
2.
...
N
ИТОГО

Результаты расчета неустранимого функционального износа могут быть представлены в форме таблицы.

№ п/п	Причина, вызвавшая функциональный износ	Величина потери дохода за период по причине функционального износа, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Функциональный износ не устранимый, ден.ед.
01	02	03	04	05=03/04
1
2
...
N
ИТОГО

В случае, если величина экономического износа определена методом капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме таблицы:

№ п/п	Причина, вызвавшая экономический износ	Величина потери дохода за период по причине экономического износа, ден. ед.	Коэффициент капитализации	Экономический износ, ден. ед.
01	02	03	04	05=03/04
1
2
...
N
ИТОГО

В случае если величина экономического износа определена методом сравнения продаж, то результаты расчета экономического износа могут отражаться в форме таблицы.

№ п/п	Причина, вызвавшая экономический износ	Цена 1 кв. м. объекта аналога, не подверженного негативному внешнему влиянию, ден. ед.	Цена 1 кв. м. объекта аналога, подверженного негативному внешнему влиянию, ден. ед.	Экономический износ, %
01	02	03	04	05=(1-04/03)х100%
1
2
...
N
ИТОГО

Приложение № 2 к Техническому заданию

участникам Квалификационного отбора

Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению:

(1). для офисных объектов:

(1.1) Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо

фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м.

арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания;

(мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400—450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров.

(1.2) Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных

критериев.

(1.3) Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

(2). для складских объектов:

Наименование конструкции

Удельный вес конструкции в общей восстановительной стоимости, %

Признаки износа

Полная стоимость воспроизводства конструктивного элемента

Устранимый износ, ден. ед.