Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ 1

Вид материала

Техническое задание

Содержание Классификация складской недвижимости Складские помещения класса а Складские помещения класса b+ Складские помещения класса в Складские помещения класса с Складские помещения класса d Районный торговый центр Окружной торговый центр Торговый центр

Подобный материал:

• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Отчет обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу, 962.01kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• Разработка программы эффективного использования объектов промышленной недвижимости, 51kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
• Методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости для принятия управленческих, 20.96kb.
• Бюро Технической Инвентаризации (бти). Сдругой стороны, в большинстве случаев, эта, 20.61kb.
• Забелина А. В., Аллавердян, 56.29kb.

Классификация складской недвижимости

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА А+

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 40-45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие системы вентиляции.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 кв.м.).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптико-волоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18. Расположение вблизи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

Желательные, но не обязательные опции:

21. Ж/Д ветка.


СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

Желательные, но необязательные опции:

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА B+

1. Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. Площадь застройки 45-55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4. Высота потолков от 8 метров.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Система вентиляции.

10. Пандус для разгрузки автотранспорта.

11. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

Желательные, но не обязательные опции:

17. Профессиональная система управления.

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Ж/Д ветка.


СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2. В случае двухэтажного строения - наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн ( не менее 1 на 2000 кв.м.).

3. Высота потолков от 6 метров.

4. Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Желательные, но необязательные опции:

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Ж/Д ветка.


СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2. Высота потолков от 4 метров.

3. Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но необязательные опции:

4. В случае многоэтажного строения - наличие грузовых
лифтов/подъемников.

5. Ворота на нулевой отметке.

6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7. Система вентиляции.

8. Система отопления.

9. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10. Офисные помещения при складе.

11. Ж/Д ветка.

12. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

13. Пандус для разгрузки автотранспорта.

14. Охрана по периметру территории.

15. Телекоммуникации.

16. Наличие вспомогательных помещений при складе.


СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ КЛАССА D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные опции

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4. Система отопления.

5. Система вентиляции.

6. Офисные помещения при складе.

7. Ж/Д ветка.

8. Телекоммуникации.

9. Охрана по периметру территории.


(3). для объектов торгового назначения:

Классификация объектов торговой недвижимости

Микрорайонный торговый центр

Микрорайонные ТЦ осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

Торговый центр

Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м.

Торгово-развлекательный комплекс

Приложение № 3 к Техническому заданию участникам Квалификационного отбора

1. Основные ценообразующие факторы для объектов офисной недвижимости:
   

1. местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:
   

1. расположение (удаленность) относительно центра города;
   
2. расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей станции метрополитена);
   
3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
   
4. Ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта оценки.
   

2. конструктивные особенности объекта, в том числе:
   
   1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;
      
   2. площадь объекта;
      
   3. наличие отдельного входа у объекта;
      
   4. планировка объекта;
      
   5. группа капитальности здания;
      
3. класс офиса⁶;
   
4. текущее состояние объекта – уровень отделки помещений;
   
5. прочие факторы, в том числе:
   
   1. наличие парковки;
      
   2. наличие охраны;
      
   3. обеспеченность телекоммуникациями;
      
   4. инфраструктура объекта;
      
   5. экологический фактор и др.
      
6. коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).
   

2. Основные ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости:
   

1. местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов⁷:
   

1. подфактор степень интенсивности ближайших человеко-потоков («бойкость места») - расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));
   
2. расположение относительно центра города;
   
3. расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей станции метрополитена, от оживленных улиц, проспектов и др.);
   
4. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
   
5. Ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта оценки.
   

2. конструктивные особенности объекта, в том числе:
   

1. расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;
   
2. расположение входа и окон;
   
3. площадь объекта;
   

3. класс и состояние объекта;
   
4. наличие места для парковки и подъездных путей и др.
   
5. коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий).
   

3. Основные ценообразующие факторы для объектов производственно-складской недвижимости:
   

1. местоположение объекта, в разрезе следующих подфакторов:
   

1. размещение относительно основных трасс; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;
   
2. удобство подъезда;
   
3. окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);
   
4. Ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта оценки.
   

2. конструктивные особенности объекта, в том числе:
   
   1. расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;
      
   2. площадь объекта;
      
   3. соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным предъявляемым требованиям к подобным объектам, в том числе:
      
      1. наличие регулируемого режима влажности и температуры;
         
      2. 
         

2.3.2. наличие погрузочных эстакад и доков;

2.3.3. наличие грузового лифта;

2.3.4. этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

2.3.5. наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;

4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);

5) прочие факторы, в том числе:

5.1. наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

5.2. наличие охраны и др.