Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, расположенных в черте поселений на территории РФ 1

Вид материала

Содержание

Использование доходного подхода к оценке.
Использование затратного подхода к оценке.
Описание и анализ объекта оценки

Подобный материал:

1 2 3 4

Использование сравнительного подхода к оценке.

В рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки может быть использован один или несколько методов оценки. Наиболее распространенными методами оценки, применяемыми в рамках сравнительного подхода, являются:

метод парных сравнений;
метод качественного анализа цен сравнимых продаж (относительного сравнительного анализа);
метод многофакторной регрессии;
метод анализа иерархий.

При подборе аналогов существуют некоторые особенности, в зависимости от того какой метод расчета будет выбран. Таким образом, существуют специфичные требования при применении каждого из методов.

6.1. В целях настоящего Технического задания сходным объектом объекта оценки признается сходный по функциональному назначению, по экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, который относится к тому же сегменту рынка, цена которого известна из предложения на продажу либо из предложения на покупку объекта. При использовании цен состоявшихся сделок, следует учитывать возможное сокрытие реальной цены сделки и необходимость приведения источника получения информации (п.4.2.2.1.).

6.2. Оценщик приводит полное описание сходных объектов в рамках п. 2.3. и п.4.1.

6.3. Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию к источникам информации о сходных объектах, указанные в п.4.2.2.1.

В отчете необходимо указывать точную ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из печатных изданий должны быть указаны: наименование и номер печатного издания, а так же номера страниц, на которых приведено описание сходного объекта при этом необходимо сделать ксерокопию страницы с размещенной информацией и включать ее в приложение к отчету. При использовании информации из порталов сети Интернет необходимо приводить не только точный адрес Интернет – страницы, но и ее печатный вариант с датой получения информации. В описание сходного объекта в обязательном порядке включается карта (схема) месторасположения объекта в пределах населенного пункта (либо региона, либо субъекта в зависимости от масштаба исследования).

6.4. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. Источник информации должен содержать информацию по значениям факторов ценообразования, характерных для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки. Если объем публикуемой информации недостаточен, Оценщик должен произвести осмотр сходных объектов.

6.5. Количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее пяти – семи. Использование меньшего количества сходных объектов должно быть обоснованно.

6.6. Выборка объектов аналогов должна удовлетворять условиям однородности и нормального распределения. Для проверки этих условий вычисляются: коэффициент вариации (допустимое значение – меньше 30%), коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса. Значение отношения коэффициента асимметрии к величине стандартной ошибки асимметрии должно быть не более трех. Значение отношения коэффициента эксцесса к величине стандартной ошибки эксцесса должно быть не более трех. Выборка объектов – аналогов проверяется на наличие выбросов.

6.7. Использование метода парных сравнений при выполнении сравнительного подхода к оценке объекта оценки.

6.7.1. При использовании метода парных сравнений характеристики объекта оценки должны лежать внутри диапазона характеристик объектов – аналогов. Диапазон различий ценовых характеристик объектов аналогов не должен превышать 30%. Максимальная корректировка цены объекта аналога не должна превышать 30% от первоначального значения, при этом максимальная корректировка не должна выходить за первоначальный диапазон характеристик объектов аналогов, а диапазон различий скорректированных характеристик объектов аналогов не должен превышать 20%.

6.7.2. Корректировки цен сходных объектов должны быть выполнены по каждому из ценообразующих факторов, характерных для определенного Оценщиком сегмента рынка. Отказ от использования выявленных в процессе анализа рынка факторов ценообразования должен быть обоснован.

Способ внесения корректировки по каждому сходному объекту должен быть обоснован.

6.7.3. Способ получения суммарной корректировки должен быть обоснован и описан.

Выбор способа обобщения скорректированных цен должен быть обоснован, исходя из установленных критериев обобщения, детального обоснования приоритетов в критериях обобщения и весов значений для каждой из скорректированных цен.

6.8. Использование метода качественного анализа цен сравнимых продаж при выполнении сравнительного подхода к оценке объекта оценки включают в себя, в первую очередь, выполнение п.6.1. – 6.6.

Метод качественного анализа цен сравнимых продаж является одной из разновидностей сравнительного подхода. Метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами. Применение метода целесообразно, когда невозможно однозначно ответить на вопрос, на сколько объект оценки отличается от объекта аналога по какому либо параметру, но можно сделать вывод о том лучше объект оценки объекта аналога по этому параметру или хуже.

6.8.1.Сходные объекты могут быть не сопоставимы с объектом оценки по значениям факторов ценообразования и отличаться от него, основное требование, чтобы значение факторов ценообразования объекта оценки лежало в диапазоне значений факторов ценообразования (параметров) объектов аналогов.

6.8.2. Количество корректировок в цены сходных объектов определяется Оценщиком исходя из числа ключевых факторов ценообразования. Отказ от использования каких-либо факторов ценообразования должен быть обоснован.

6.8.3. В итоге должен быть сформирован список объектов аналогов, часть из которых будет являться верхними аналогами, а часть – нижними аналогами.

6.8.4. Затем должен быть проведен расчет стоимости объекта недвижимости, либо методом средневзвешенного, либо по диапазону стоимостей.

6.8.5. При расчете методом средневзвешенного: Аналоги группируются по парам, в каждую такую пару включается нижний аналог и верхний аналог. Стоимость объекта оценки устанавливается для каждой пары аналогов, а потом вычисляется средневзвешенное значение. Веса для расчета средневзвешенного рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок каждой пары аналогов.

6.8.6. При расчете методом диапазона стоимостей: Выбирается верхний аналог с минимальным количеством корректировок и минимальной стоимостью и выбирается нижний аналог с минимальным количеством корректировок и максимальной стоимостью. Стоимость объекта оценки лежит в диапазоне этих двух стоимостей.

6.8.7. Для определения стоимости объекта оценки методом качественного анализа цен сравнимых продаж выбирается тот метод расчета, который приводит к меньшему значению стандартного отклонения ошибки. Общая величина стандартного отклонения ошибки не должна превышать 20%. Если стандартное отклонение ошибки больше 20%, то Оценщик должен привести дополнительное обоснование такого превышения.

6.8.8. При проведении расчета стоимости объекта оценки методом качественных корректировок следует учитывать, что прямое применение данного метода корректно только при равном влиянии ценообразующих факторов на стоимость недвижимости.

6.9. Использование метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа при выполнении сравнительного подхода к оценке объекта оценки включают в себя, в первую очередь, выполнение п.6.1. – 6.6.

Определение рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены продажи, обусловлено стохастической природой самого рынка, как экономической системы, функционирование которой происходит род влиянием множества факторов. Эти факторы, с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель – рыночную стоимость. Все это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного и статистического анализа.

6.9.1. Сходные объекты могут быть не сопоставимы с объектом оценки по значениям факторов ценообразования и отличаться от него, основное требование, чтобы значение факторов ценообразования объекта оценки лежало в диапазоне значений факторов ценообразования (параметров) объектов аналогов, либо отличались не более чем на 10%. Если отличие более чем на 10%, то Оценщик обязан привести дополнительное обоснование такого превышения.

6.9.2. Требования к проверке отобранных аналогов на наличие «выбросов» в рамках данного Технического задания, заключается в отсеивании экстремальных значений, поскольку данные значения могут принадлежать к другим генеральным совокупностям и должны быть исключены. Если не анализировать выборку на наличие выбросов, то это может привести к ошибочным выводам, как по оценке параметров, так и по различным проверяемым статистическим гипотезам.

6.9.2.1. Для выборок объемом меньше 25 процедура проверки экстремальных значений на предмет их исключения из выборки как выбросов осуществляется следующим образом:

- отдельные значения выборки упорядочиваются по величине;

- крайнее значение предположительно рассматривается как выброс;

- по правилам статистики рассчитывается значение Мрасч., которое сравнивается с критическим значением М, которое выбирается в зависимости от объема выборки и величины необходимой вероятности;

- если Мрасч.< М, то экстремальное значение с заданной вероятностью не является выбросом, то есть его нельзя исключать из выбоки;

- если неравенство не выполняется, то принимается, что проверяемое экстремальное значение принадлежит к другой генеральной совокупности и для данного ряда значений является излишним.

6.9.3. Проводится анализ отобранных параметров на степень их влияния на искомый признак – стоимость объекта оценки. Применение корреляционно-регрессионного анализа на основе качественного и количественного анализа выявляются основные причинно-следственные связи в исследуемой системе. Количественный анализ предполагает определение факторных переменных, находящихся в тесной корреляционной связи с результирующей переменной. В результате намечается перечень факторных переменных включаемых в модель.

6.9.4. Проводится проверка отобранных параметров на зависимость их друг от друга, или взаимное влияние. Тесная линейная зависимость или сильная корреляция между двумя или более факторными переменными называется мультиколлинеарностью. Она негативно влияет на количественные характеристики экономической модели, уменьшая точность и достоверность оценивания параметров модели. Зависимые факторные должны быть исключены из модели, или быть заменены их отношениями. Исследование мультиколлинеарности производится с помощью алгоритма Феррара-Глобера.

6.9.5. Строится регрессионная модель и проверка качества полученной модели. На этом этапе корреляционно-регрессионного анализа находятся оценки параметров регрессионной модели и осуществляется проверка качества полученной модели. Показателями качества являются: выполнение T и F критериев, коэффициент детерминации (r2), стандартное отклонение ошибки (), коэффициент вариации (), средняя ошибка аппроксимации (). С помощью Т критерия осуществляется проверка статистической значимости коэффициентов регрессии. С помощью F критерия проверяется статистическая значимость уравнения в целом. В итоге полученная модель применяется для оценки.

6.10. Использование метода анализа иерархий при выполнении сравнительного подхода к оценке объекта оценки включают в себя, в первую очередь, выполнение п.6.1. – 6.6.

Метод анализа иерархий является одной из разновидностей сравнительного подхода. Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а следовательно, и по стоимости, занимает промежуточное положение между двумя аналогами. Применение метода целесообразно, когда невозможно однозначно ответить на вопрос, на сколько объект оценки отличается от объекта аналога по какому либо параметру, но можно сделать вывод о том лучше объект оценки объекта аналога по этому параметру или хуже и на сколько он хуже или лучше.

6.10.1. Сходные объекты могут быть не сопоставимы с объектом оценки по значениям факторов ценообразования и отличаться от него, основное требование, чтобы значение факторов ценообразования объекта оценки лежало в диапазоне значений факторов ценообразования (параметров) объектов аналогов.

6.10.2. Требуется структурировать расчет результирующей переменной в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строится с вершины, например стоимости 1 м² оцениваемого объекта, через промежуточные уровни – критерии (технико – эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив, в частном случае стоимостей 1 м² различных аналогов.

6.10.3. Установление приоритетов критериев и расчет стоимости объекта оценки.

6.10.3.1. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

6.10.3.2. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента (важность влияния на итоговое значение) иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности (важности) от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

- 1 – равная важность;

- 3 – умеренное превосходство одного над другим;

- 5-существенное превосходство одного над другим;

- 7– значительное превосходство одного над другим;

- 9 – очень сильное превосходство одного над другим;

- 2, 4, 6, 8 – соответствующие промежуточные значения.

6.10.3.3. Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b. Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

какой их них важнее или имеет большее воздействие;

какой из них более вероятен.

6.10.3.4. Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

6.10.4. Общая величина стандартного отклонения ошибки не должна превышать 20%. Если стандартное отклонение ошибки больше 20%, то Оценщик должен привести дополнительное обоснование такого превышения, либо отказаться от использования данного метода.

6.11. При использовании нескольких методов при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, Оценщик должен обобщить полученные результаты, либо если величина погрешности полученная одним из методов, превышает 20% - отказаться от использования этого метода.

6.11.1. Обобщение результатов может быть произведено:

6.11.1.1. По средневзвешенному значению стандартных отклонений ошибок, нормированных к единице, рассчитанных для каждого метода. Чем выше стандартное отклонение ошибки, тем меньше вес, присваиваемый результату, рассчитанному данным методом.

6.11.1.2. По отношению абсолютных величин погрешности. Обобщение по отношению абсолютных величин погрешности обычно применяется в случае, когда имеется значительная разница в величинах погрешности (по одному методу – 2-3%, по другим - 20%).

6.12. Результатом проведенных расчетов несколькими методами, должен быть один обобщенный результат, который в дальнейшем будет учитываться в отчете при окончательном обобщении результатов, рассчитанных тремя подходами.

Использование доходного подхода к оценке.

Реализация доходного подхода предполагает использование:

- метода капитализации дохода или

- метода дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования не предполагает внесения изменений в объект.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в тех случаях, когда вариант наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает внесение изменений в объект.

7.1. Использование метода капитализации дохода включает:

- расчет чистого операционного дохода объекта оценки;

- определению коэффициента капитализации.

7.1.1. Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта оценки должна определяться как общая либо как полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки.

7.1.2. Расчет арендной ставки для объекта оценки выполнятся методами сравнительного подхода в соответствии с п.6.

7.1.3. Минимальное количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках доходного подхода к оценке должно быть не менее пяти – семи.

7.1.4. При определении показателя потерь от недоиспользования объекта оценки как ориентир должен использоваться среднерыночный показатель, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Превышение показателя потерь от недоиспользования для объекта оценки над уровнем среднерыночного показателя должно быть обосновано.

7.1.5. Для определения величины операционных расходов по объекту оценки Оценщик использует поэлементный анализ операционных расходов. Поэлементный анализ выполняется в виде расшифровки статей затрат с использованием обоснованных расчетом (выполненным на основе проверяемых данных) удельных абсолютных показателей величин расходов, характерных для рыночных условий эксплуатации объекта, отнесенных к единице площади объекта оценки. Для расчета отдельных статей затрат (кроме коммунальных услуг и расходов на замещение) допускается обоснованное использование отношения величины затрат к величине дохода объекта.

7.1.6. При совпадении варианта наиболее эффективного использования с текущим использованием источником информации о постоянных операционных расходах могут являться первичные бухгалтерские документы, в которых констатируется фактическая информация о составляющих постоянных расходов в ретроспективный период. При этом Оценщик должен сравнить величину операционных расходов по бухгалтерскому учету со среднерыночной и, в случае выявления нерыночной составляющей, сделать соответствующие корректировки.

7.1.7. При использовании бухгалтерской документации, Оценщик обязан восстановить те статьи операционных расходов, которые могут отсутствовать на предприятии, но обязательно должны быть учтены при оценке рыночной стоимости (страховка, затраты на управление, расходы на рекламу и т.д.).

7.1.8. Использование бухгалтерской документации наиболее целесообразно, когда объект оценки по своим физическим характеристикам отличается от типичных рыночных объектов аналогов (схожие объекты имеют центральное отопление, а объект оценки – местное и т.д.).

7.1.9. Если наиболее эффективное использование объекта оценки отличается от текущего, то Оценщик должен определить величину постоянных расходов по каждой составляющей на основе анализа условий эксплуатации подобных объектов.

7.1.10. Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости должна быть определена Оценщиком исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств объекта.

7.1.11. Управленческие расходы должны включаться в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

7.1.12. Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) может производиться по следующей формуле:

, где:

РЗ — расходы на замещение элемента;

СЭ - стоимость элемента;

n — количество интервалов осуществления расходов на замещение элемента.

В большинстве случаев можно применять линейный метод возмещения расходов на замещение короткоживущих элементов

В том случае, если инфляция отсутствует или близка к нулю, то возможно применение формулы, приведенной ниже:

, где:

РЗ — расходы на замещение элемента;

СЭ - стоимость элемента

i — используемая ставка отдачи капитала, выраженная десятичной дробью;

n — количество интервалов осуществления расходов на замещение элемента.

7.1.13. Амортизационные отчисления не должны учитываться в составе операционных расходов.

7.1.14. Общая величина операционных расходов по объекту оценки, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых в аренду, должна быть сопоставлена с удельным рыночным показателем операционных расходов, характерным для подобных объектов (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). Любое отклонение рассчитанной величины операционных расходов по объекту от типичной величины для объектов данного сегмента рынка более чем на 10% должно быть обосновано.

7.1.15. Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости должен применяться метод рыночной экстракции.

7.1.16. Для определения ставки капитализации для нетиповых объектов возможно использование нормы доходности с родственных сегментов рынка или данные аналитических исследований.

7.1.17. Для реализации метода рыночной экстракции должны выбираться не менее пяти – семи объектов, принадлежащих к кому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

7.1.18. В случае, если по какому либо из объектов с известной ценой предложения на покупку/продажу неизвестна фактическая/предлагаемая ставка арендной платы, то эта ставка может быть рассчитана для этого объекта на основе проведения сравнительного анализа, на основании значимых ценообразующих факторов по объектам – аналогам с известными арендными ставками.

7.1.19. В случае, если по какому либо из объектов с известной фактической/предлагаемой арендной ставкой, неизвестна цена предложения на покупку/продажу, то эта цена предложения может быть рассчитана для этого объекта на основе проведения сравнительного анализа, на основании значимых ценообразующих факторов по объектам – аналогам с известными ценами предложения на покупку/продажу.

7.1.20. Оценщик должен провести расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка по отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичный для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

7.1.21. После расчета коэффициентов капитализации для объектов аналогов, следует применить сравнительный подход для выбора коэффициента капитализации для объекта оценки с учетом факторов, влияющих на величину коэффициента капитализации, либо использовать среднюю/средневзвешенную величину.

7.1.22. В случае значительного отличия коэффициента капитализации от диапазонов значений, указанных в анализе рынка, Оценщик должен объяснить данное отличие, либо отказаться от выбранных объектов – аналогов, применявшихся для расчета, выбрать другие и повторить расчет.

7.2. Требования к использованию метода дисконтированных денежных потоков включают:

- требования к выбору периода и горизонта расчета;

- требования к определению величины и временной структуры первоначальных инвестиций;

- требования к расчету чистого операционного дохода объекта оценки;

- требования к определению ставки дисконтирования.

7.2.1. Выбор периода прогнозирования и горизонта расчета должен определяться продолжительностью внесения изменений в объект оценки и сроком выхода на плановый уровень загрузки объекта (постоянные темпы изменения денежного потока).

7.2.2. Оценщик должен определить состав инвестиций исходя из степени отличия наиболее эффективного использования объекта оценки от текущего использования. Обоснованием величины необходимых инвестиций должен являться либо самостоятельно проведенный расчет на основе доступной рыночной информации, либо результаты экспертизы, проведенной привлеченными специалистами соответствующего профиля (юристов, строительных организаций, экономистов, риэлтеров и др.).

7.2.3. При расчете величины чистого операционного дохода объекта оценки должны выполняться требования, указанные в п. 7.1.4. – 7.1.14. настоящего Технического задания.

7.2.4. Расчет ставки дисконтирования должен быть проведен методом выделения. Данный метод заключается в том, что норма дисконтирования, это норма сложного процента, применяемая для дисконтирования будущих выгод, рассчитывается на основании данных о совершенных сделках на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений покупателя о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальной инвестицией (ценой покупки). Анализ тенденций и прогнозов развития рынка недвижимости должен соответствовать анализу выполненному в п.4.2.2.

7.2.4.1. рассчитывается стоимость объекта оценки исходя из его наиболее эффективного использования на дату оценки, методами сравнительного и/или доходного подхода;

7.2.4.2. для всего выбранного периода прогнозирования п.7.2.1. составляется прогноз изменения арендных ставок, загрузки, операционных расходов, чистого операционного дохода исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

7.2.4.3. определяется стоимость реверсии объекта оценки на конец прогнозного периода:

- с использованием терминального коэффициента капитализации.

- либо учитывая общие темпы изменения цен на недвижимость на исследуемом сегменте рынка.

7.2.4.4. для полученного проекта рассчитывается внутренняя норма прибыли, которая и может быть использована в качестве ставки дисконтирования для объекта оценки, с возможным учетом риска инвестирования.

7.2.4.5. соотношения между общим коэффициентом капитализации первого года и терминальным коэффициентом капитализации должны подчиняться общим правилам:

- если условия рынка за период владения прогнозируются неизменными, то общий и терминальный коэффициент капитализации должны практически совпадать. В тоже время терминальный коэффициент капитализации может отличаться в большую сторону за счет небольшой премии за риск будущих денежных поступлений;

- если ожидается, что по прогнозам в течении периода владения, норма отдачи, доход или стоимость недвижимости на исследуемом сегменте рынка будут уменьшаться, либо темпы роста будут падать, то терминальный коэффициент капитализации должен быть меньше, чем общий коэффициент капитализации первого года на величину снижения темпов роста.

Использование затратного подхода к оценке.

При выполнении затратного подхода к оценке необходимо:

- определить стоимость имущественных прав на земельный участок;

- определить стоимость строительства зданий/сооружений в составе объекта оценки;

- определить износ зданий/сооружений в составе объекта оценки.

8.1. Определение стоимости имущественных прав на земельный участок

8.1.1. Оценщик должен использовать для определения стоимости прав на земельный участок описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, методы:

1) Метод сравнения продаж. При применении этого метода необходимо помнить о существенных недостатках присущих данному методу. Не учитывает различий между свободными и застроенными земельными участками. Если участок застроен с учетом его наилучшего использования, то он всегда дороже свободного. Если на участке находится заполненный арендаторами объект, то земельный участок всегда дороже, чем, если объект пустой. И обратная ситуация, когда свободный участок стоит дороже, чем участок с объектом, если по результатам анализа ННЭИ объект необходимо сносить. Т.е. при наличии свободного земельного участка необходимо учесть фактор времени, необходимого для строительства объекта. Для оценки свободных земельных участков в урбанизированных центрах при отсутствии аналогов в непосредственной близости от объекта оценки метод сравнения продаж не применим.

2) Метод капитализации земельной ренты.

3) Метод выделения, метод распределения. Наиболее точно описывается стоимость земельного участка с учетом всех ценообразующих факторов.

4) Метод остатка, метод предполагаемого использования. Требует более тщательных расчетов. При применении метода остатка следует помнить, что коэффициент капитализации единого объекта недвижимости зависит не только от величин коэффициентов капитализации земельного участка и улучшений, но и от их доли (веса) в стоимости единого объекта, а коэффициент капитализации для улучшений отличается от коэффициента капитализации для земельного участка на величину нормы возврата капитала.

8.1.3. В отношении сходных объектов земельного участка, стоимость имущественных прав на который подлежат оценке, а также в отношении единых объектов недвижимости, сходных с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок, должны соблюдаться:

требования к источникам информации о сходных объектах;
требования к подтверждению данных о сходных объектах;
требования к количеству сходных объектов;
требования к сопоставимости сходных объектов,

указанные в пп. 6.1. - 6.5. настоящего Технического задания.

8.1.4. При определении коэффициента капитализации/ставки дисконтирования для реализации метода капитализации земельной ренты, метода остатка, метода предполагаемого использования Оценщик должен следовать требованиям, перечисленным в п. 7.1.15 / 7.2.4 настоящего Технического задания.

8.1.5. В случае, если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки, не оформлено в соответствии с требованиями законодательства, Оценщик должен определить затраты на получение имущественного права, предоставление которого является наиболее вероятным для большинства застройщиков (пользователей земельного участка). При этом должна учитываться площадь земельного участка занятая зданиями, строениями, сооружениями и часть прилегающей территории необходимой для нормального использования объекта. Данная площадь должна определяться в соответствии с рекомендациями Строительных норм и правил, и расчетами Оценщика.

8.1.6. В случае если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости-объекта оценки оформлено в соответствии с требованиями законодательства, Оценщик должен определить стоимость оформленного имущественного права. При этом должна учитываться площадь земельного участка указанная в правоподтверждающих документах на земельный участок. Если площадь земельного участка указанная в правоподтверждающих документах меньше, чем определенная в соответствии с рекомендациями Строительных норм и правил и расчетами Оценщика, то должна учитываться площадь фактически используемая, а не по правоподтверждащему документу. Также должны быть учтены и обременения на соседние земельные участки в пользу оцениваемого.

8.1.7. Кроме того, следует учесть, что избыточный с точки зрения рынка земельный участок должен быть оценен, как отдельный объект.

8.2. Определение полной стоимости воспроизводства/замещения зданий/сооружений в составе объекта оценки.

8.2.1. Значения параметров зданий/сооружений должны быть определены Оценщиком на основе исходных документов, предоставленных Заказчиком, или рассчитаны Оценщиком с привлечением организаций имеющих лицензию на проектные работы.

8.2.2. При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичного конструктивного элемента должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе объекта оценки.

8.2.3. Значение коэффициента, соответствующего ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (девелопера), должно определяться на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и подтверждаться ссылкой на конкретное положение данного анализа, или расчетным путем. Расчет прибыли девелопера должен быть приведен в отчете.

8.2.4. При определении полной стоимости воспроизводства/замещения на основе сметных расчетов Оценщиком должны учитываться все расходы, осуществляемые в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004.

8.3. Определение износа зданий/сооружений в составе объекта оценки.

8.3.1. При определении величины накопленного износа Оценщик может использовать метод срока жизни и метод разбиения. Основанием для определения фактического физического состояния зданий/сооружений должна являться информация о фактическом состоянии конструктивных элементов строений, зафиксированная в материалах фотоотчета, экспертных заключениях, представленных Оценщиком.

8.3.2. Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки должно определяться на основе таблиц 1-71 «Правил оценки физического износа…» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Издание официальное).

8.3.3. Расчеты величин и признаки функционального и экономического износа должны быть подробно описаны и обоснованны.

Обобщение результатов определения рыночной стоимости, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке.

Учитывая, что все три подхода к оценке являются рыночными, то полученные результаты не могут значительно отличаться друг от друга. При отличии результатов полученных разными подходами более чем на 20% Оценщик должен произвести дополнительное исследование и объяснить, чем вызваны данные отличия.

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке (далее – обобщение) должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;
должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;
по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;
на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке должно быть осуществлено определение весов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке.

Использование метода анализа иерархий при обобщении результатов возможно только в том случае, если Оценщик может обоснованно доказать и описать полученную шкалу сравнения критериев между собой с описанием крайних значений и состоянием критерия в котором он может принимать данное значение. При этом также должна быть описана шкала приоритетов по каждому из критериев с описанием крайних точек, условием их достижения и возможностью адекватного сравнения результатов по данному критерию.

Оформление отчета об оценке.
1. Общие требования к оформлению отчета
  1. Основным требованием к форме изложения отчета об оценке является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Необходимым условием для этого является удовлетворение отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в отчете информации.
  2. Обязательно предоставление отчета в бумажном и электронном виде (в форматах Word и/или PDF, таблицы, содержащие исходную информацию для затратного, сравнительного и доходного подходов, должны быть представлены в Excel).
  3. В Приложении к отчету должны быть представлены:

копии документов, переданных по акту приема-передачи документов (по перечню);
копия акта приема-передачи;
фотоотчет об объекте оценки;
строительная и/или экологическая экспертиза (в случае ее проведения);
фотографии сходных объектов (при необходимости);
иные документы, собранные Оценщиком, данные которых были использованы им при составлении отчета.

в том числе обязательно:

ситуационный план, который при его непредставлении правообладателем Оценщик должен подготовить самостоятельно. Из ситуационного плана должно быть ясно местонахождение объекта оценки и сходных объектов в пределах населенного пункта и в пределах района населенного пункта. Если сходными объектами являются объекты, расположенные в других населенных пунктах, то приводится ситуационный план субъекта РФ с указанием как объекта оценки, так и сходных объектов (ситуационный план может находиться как в Приложении к отчету, так и в самом отчете);
документы, содержащие сведения о наличии обременений, установленных в отношении объекта оценки;
при наличии ссылок на сайты, содержащих необходимую для расчетов информацию, распечатку страниц сайтов;
ксерокопии страниц периодических изданий, содержащих необходимую для проведения расчетов информацию.

Каждый отчет об оценке должен содержать следующие разделы

1. Общие сведения, которые должны содержать:

1.1. Задание на проведение оценки объектов оценки

- основание для проведения оценки;

- содержание задания на проведение оценки в том числе:

* основание заключения договора;

* вид объекта оценки, тип, краткое описание, адрес;

*титул использования объекта оценки (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы);

* балансовая стоимость (первоначальная и остаточная) объекта оценки на дату проведения оценки в рублях;

* объем оцениваемых прав на недвижимое имущество (объект оценки);

* цели и задачи проведения оценки;

* вид определяемой стоимости;

* сведения о собственнике недвижимого имущества, балансодержателе (место нахождения, реквизиты);

* сведения о заказчике оценки объекта оценки (при необходимости), если собственник и заказчик не одно лицо (место нахождения , реквизиты);

* сведения об оценщике объекта оценки (место нахождения, реквизиты, сведения о лицензии, сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика)

- текущее использование объекта (использование площадей);

- рекомендации Оценщика по ННЭИ;

- дата составления Отчета

- дата проведения оценки (календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки);

1.2. Ограничения на использование результатов оценки;

1.3. Период использования результатов оценки.

2. Описание и анализ объекта оценки.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (п.5. настоящего ТЗ);

3.1. Обоснование позиционирования объекта оценки в разрезе масштаба рынков недвижимости, сбор и анализ информации с рынка соответствующего масштаба.

3.2. Анализ сегментов рынка, к которому может относиться объект оценки согласно законодательной разрешенности;

3.3. Расчетная часть Анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

4. Описание применяемых методов оценки;

5. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода к оценке;

6. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода к оценке;

7. Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода к оценке;

8. Обобщение результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки.

9. Приложения №№ 1,2,3 к Техническому заданию.

Приложение № 1 к Техническому заданию

участникам Квалификационного отбора

В данном приложении приведены возможные варианты представления информации (рекомендуемые). В тоже время данный вариант представления информации не является обязательным и может быть изменен. Оценщик также вправе использовать собственную форму представления и подачи информации.

Описание и анализ объекта оценки;

Данный раздел должен содержать следующую информацию:

1) Анализ среды местоположения объекта оценки. Может быть оформлен в форме следующей таблицы:

Характеристика	Значение
Адрес объекта недвижимости
Типичное использование окружения
Основной тип застройки
Основной тип зданий
Плотность (полнота) застройки
Этажность застройки
Благоустройство территории
Наличие инженерной инфраструктуры
Условия окружающей среды
Транспортная доступность
Вид подъездных путей
Затопляемость
Грунты, почвы
Интенсивность движения транспорта
Месторасположения входа к объекту
Деловая активность
Экологическая обстановка
Историческая и культурная значимость

Анализ местоположения в обязательном порядке должен содержать выводы о положительных и отрицательных характеристиках местоположения.

2) Описание земельного участка. Может быть оформлено в форме следующей таблицы:

Характеристика	Значение
Адрес
Собственник
Кадастровый номер земельного участка
Правоустанавливающие документы
Правоудостоверяющие документы
Назначение, разрешенное использование
Фактическое использование
Сервитуты
Площадь земельного участка
Территория правового зонирования
Форма земельного участка
Топография земельного участка
Состояние участка
Балансовая стоимость
Величина налоговых (арендных обязательств)

3) Описание улучшений земельного участка. Может быть оформлено в форме следующих таблиц:

Характеристика	Значение
Наименование объекта
Год постройки здания
Этажность здания
Этаж расположения объекта оценки
Внутренняя отделка помещений объекта
Площадь объекта оценки, кв.м.
Размещенность объекта (внутриквартальная)
Наличие инженерных коммуникаций
Презентабельность здания (внешний вид)
Текущее использование
Историческая и культурная ценность
Общее физическое состояние объекта
Наличие парковочных мест
Удобство доступа к зданию (помещению)
Благоустройство территории
Место расположения входа к объекту
Объем прав на оцениваемое помещение
Обременения и ограничения использования

Blog

Содержание