Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан

Вид материала

Кодекс

Содержание Общая собственность

Подобный материал:

• Комментарий к гражданскому процессуальному кодексу российской федерации, 16123.05kb.
• Администрации Президента Республики Казахстан   Всоответствии с Конституции Республики, 347.17kb.
• Министерство иностранных дел республики казахстан дайджест материал ов зарубежных сми, 1419.41kb.
• Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года n 321 "Казахстанская правда", 1043.49kb.
• Комментарий к Градостроительному кодексу, 4473.14kb.
• Вопросы Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан, 829.83kb.
• Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года №126-ii, 1507.24kb.
• Кодекс республики казахстан, 12117.19kb.
• Президент Республики Казахстан, депутаты Парламента Республики Казахстан и Правительство, 109.28kb.
• О концепции миграционной политики Республики Казахстан, 268.36kb.

Глава 11.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 209. Понятие и основания возникновения общей собственности (в ред. Закона РК от 2 марта 1998 г.)

1. То или иное имущество в виде отдельной вещи, набора вещей или их комплекса, в котором вещи связаны общим хозяйственным назначением, может принадлежать на праве собственности двум или нескольким лицам субъектам права. Такая собственность называется общей собственностью. Иногда ее именуют многосубъектной.

Лиц, которым принадлежит общая собственность, комментируемая статья называет участниками общей собственности, а в литературе их также иногда называют сособственниками. Состав участников общей долевой собственности закон не ограничивает. Участниками общей долевой собственности могут быть и граждане, и юридические лица, и государство. Собственниками совместной собственности могут быть только граждане.

2. Комментируемая статья (п. 2) различает два вида общей собственности, имеющие существенные различия, - это долевая собственность и совместная собственность.

Под долевой собственностью понимается такая, при которой в праве собственности определяются доли каждого из участников общей собственности. При этом каждому из участников принадлежит именно доля в праве общей собственности, а не часть самой вещи (вещей), не отдельные доли в стоимости объекта общей собственности.

Общая собственность, в которой не определяются даже доли, в праве называется общей совместной собственностью. Доли в имуществе, находящемся в общей совместной собственности, определяются лишь при разделе этого имущества и при выделе из него доли (см. ст. 221 ГК).

Общая собственность может возникнуть по любым предусмотренным законодательством основаниям.

3. От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Обычно такая вещь имеет и части, находящиеся в общей собственности. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир может иметь своего собственника, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части доли, соединяющие квартиры в единое целое - жилой дом, например крыша, лестничные клетки, подвал и т.п. (см. п. 9 комментария к настоящей статье). Отдельные квартиры в таком доме, в свою очередь, могут находиться в индивидуальной или общей собственности.

4. Согласно п.3 комментируемой статьи, общая собственность на имущество, как правило, является долевой. Совместная собственность может устанавливаться лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законодательными актами. Случаи общей совместной собственности указаны в ст. 219 ГК.

Соглашением участников общей совместной собственности, а при недостижении соглашения между ними - по решению суда на общее имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена общая долевая собственность (п. 5 комментируемой статьи). Преобразование общей долевой собственности в совместную по соглашению ее участников или по решению суда законом не предусмотрено.

5. Пункт 4 комментируемой статьи различает случаи возникновения права общей собственности на неделимое (физически или юридически) и делимое имущество (см. ст. 120 ГК).

При приобретении в собственность двумя или несколькими лицами неделимого имущества у них возникает право общей собственности на это имущество, независимо от оснований его приобретения. Иное дело, возникновение права общей собственности на делимое имущество. Такое право возникает лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами или договорами. Например, как делимое, так и неделимое имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, является в силу закона их общей собственностью (см. п. 1 ст. 223 ГК). Норма п. 1 ст. 223 ГК диспозитивна, и соглашением супругов может быть установлено иное. Общей собственностью нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи становится приватизированное жилье (см. ст. 227 ГК). Норма ст. 227, как и п. 1 ст. 223 ГК, диспозитивна.

Если же несколько лиц приобретут делимое имущество, которое в силу закона не становится их общей собственностью, то общая собственность на такое имущество у его приобретателей возникает только на основе договора между ними.

6. Общая собственность на земельный участок урегулирована ст. 19 Указа о земле, по которой земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом земельный участок может находиться как в долевой, так и в совместной собственности.

7. Понятие общей собственности является основным видом более широкого понятия общего имущества. Понятием общего имущества охватывается не только общая собственность, но и другие общие вещные и обязательственные имущественные права. Поэтому право общей собственности как вид прав на общее имущество следует отличать от других общих вещных и обязательственных прав. Наиболее распространенным видом общих вещных прав и наиболее урегулированным законодательно является право общего землепользования. Право землепользования, находящееся в гражданском обороте, по своему характеру близко к праву собственности и регулируется земельным законодательством. Право общего землепользования, как и право собственности может быть долевым или совместным (см. п. 4 ст. 19 Указа о земле). Право общей собственности и право общего землепользования на земельные участки регулируются, в частности, гл. 3 упомянутого Указа о земле.

Значительно менее урегулированы законодательно другие вещные права, например, право общего хозяйственного ведения или право общего оперативного управления, хотя существование таких общих прав законодательство не исключает. Например, на праве общего хозяйственного ведения может принадлежать двум или нескольким государственным предприятиям дом, построенный за счет средств этих предприятий. При наличии пробелов в законодательстве об общих вещных правах в соответствии со ст. 195 ГК возможно применение норм гражданского законодательства об общей собственности по аналогии (см. ст. 5 ГК).

8. На практике иногда недостаточно четко различают право общей собственности и обязательственные права на доли в имуществе и ошибочно считают, что лица, за счет вкладов которых создано товарищество или кооператив, являются общими собственниками товарищества или кооператива. На самом деле учредители (участники) товариществ и кооперативов сохраняют лишь обязательственные права на доли в имуществе товариществ и кооперативов, но не право общей собственности (п.2 ст. 36 ГК).

9. Особой формой собственности на недвижимость является кондоминиум, что вызвало необходимость дополнения комментируемой статьи новым пунктом 6. Кондоминиум - это такая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Пункт 6 комментируемой статьи определяет эту собственность как долевую. При этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования. Легальные определения кондоминиума, несколько различающиеся между собой, даны также в ст. 1 Указа о земле и в ст. 2 Закона о жилищных отношениях.

Статья 210. Определение долей в праве долевой собственности

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию равенства долей участников в общей долевой собственности. Эта презумпция действует, если размер долей участников в долевой собственности не определяется законодательными актами или соглашением всех участников общей долевой собственности.

В реальности доли участников в праве общей долевой собственности часто бывают неравными. Такое неравенство долей предусматривается как законодательными актами, так и соглашениями участников общей собственности. Например, согласно п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях размер доли каждого собственника помещений в кондоминиуме в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Далее, при наследовании по завещанию наследодатель вправе определить доли наследников в завещанном неделимом имуществе, а наследник по закону или по завещанию может отказаться от своей доли наследства в пользу другого наследника, у которого, таким образом, доля в праве собственности на наследуемое неделимое имущество может оказаться иной, чем у других наследников.

Неравенство долей в праве общей долевой собственности может устанавливаться и соглашением ее участников. Например, несколько граждан, приобретая дом в общую долевую собственность, могут договориться о размерах долей каждого из них. Супруги в брачном контракте могут установить общую долевую собственность на приобретенное в браке имущество и неравенство долей в праве долевой собственности на это имущество. Участники договора о совместной деятельности могут установить неравные доли в праве общей долевой собственности на их общее имущество (ст. 230 ГК).

2. Состав участников общей долевой собственности, степень их участия в приращении или улучшении этой собственности могут изменяться, что приводит к изменению соотношения долей. Возникают и другие причины для изменения долей участников в праве общей долевой собственности. Поэтому п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность всех участников долевой собственности своим соглашением устанавливать порядок определения и изменения их долей в праве общей собственности в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Такое соглашение участники общей собственности могут заключать как при создании общей собственности, так и в период ее существования.

Статья 211. Права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением

1. Комментируемая статья различает права участников общей долевой собственности, связанные с улучшением ими общего имущества, в зависимости от того, отделимы или нет от имущества эти улучшения.

2. Под улучшением имущества понимаются любые изменения имущества, повышающие его ценность (потребительную стоимость и стоимость).

3. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, отделение которых от имущества невозможно без причинения ущерба общему имуществу в целом, с сохранением возможностей использования этого имущества по его хозяйственному назначению. Отделимыми являются такие улучшения, которые могут быть изъяты без вреда для имущества в целом. Например, пристройка к дому, замена крыши или дверей в доме на лучшие - это улучшения неотделимые, хотя физически их отделение возможно. Замена же электрического патрона с лампочкой на люстру - это улучшение отделимое, поскольку обратная замена люстры патроном с лампочкой не причиняет ущерба хозяйственному использованию дома.

4. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи при внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение доли в праве собственности, если он, во-первых, провел его за свой счет и, во-вторых, кроме того, провел улучшение имущества с соблюдением порядка использования общего имущества. Порядок использования общего имущества определяется законодательством и договорами между участниками общей собственности. Так, по п. 1 ст. 213 ГК, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Естественно, должны соблюдаться и общие правила пользования тем или иным имуществом, установленные законодательством. Например, использование жилища не должно нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме может осуществляться лишь при наличии надлежаще оформленного проекта и в соответствии с ним (пп. 2 и 3 ст. 4 Закона о жилищных отношениях).

5. При внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности может претендовать на увеличение своей доли в праве общей долевой собственности лишь при наличии условий, указанных в п. 1 комментируемой статьи, и пропорционально стоимости внесенных в общее имущество неотделимых улучшений.

6. Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их провел, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности. Собственник отделимых улучшений вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этими улучшениями по своему усмотрению.

Статья 212. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение как правомочие собственника - это юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества (ч. 4 ст. 188 ГК). Комментируемая статья касается только распоряжения имуществом со стороны участников общей долевой собственности. О владении и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности, говорит ст. 213 ГК.

2. Следует различать распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, и распоряжение долей в праве общей долевой собственности.

3. По п. 1 комментируемой статьи, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности в целом или в части, например, его продажа, сдача в наем, залог осуществляется только по соглашению всех ее участников. Соглашение требует единогласия всех участников общей собственности, иначе говоря, распоряжение общей собственностью не может осуществляться большинством голосов сособственников, а возникший между ними спор по поводу распоряжения общей собственностью не может рассматриваться судом. Однако, каждый участник общей собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 комментируемой статьи) или потребовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 218 ГК).

4. Распоряжение своей долей в общей долевой собственности каждый ее участник осуществляет самостоятельно, т.е. без согласия других сособственников. Однако, при этом он должен соблюсти правило ст. 216 ГК о праве преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.

5. Собственник помещения в кондоминиуме не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности (п. 6 ст. 31 Закона о жилищных отношениях).

Статья 213. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Понятие правомочий впадения и пользования дано в п. 2 ст. 188 ГК.

2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, так же, как и распоряжение им, регулируемое п. 1 ст. 212 ГК, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где возможность вмешательства суда п. 1 ст. 212 ГК не предусмотрена, п. 1 комментируемой статьи создает возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. При недостижении согласия участников долевой собственности по этому вопросу суд вправе установить порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких сособственников к другому (другим) собственникам.

3. Принадлежащая участнику долевой собственности доля - это доля в праве. Она не воплощается в какой-то определенной части общего имущества. Но участник долевой собственности может быть заинтересован не только в получении доходов от общего имущества, но и в пользовании частью этого имущества. Юридически такую возможность предоставляет п. 2 комментируемой статьи, по которому участник совместной собственности вправе получить во впадение и пользование часть имущества соразмерно его доле в совместной собственности, сохраняя при этом свою долю в праве общей собственности. Такое получение во владение и пользование части общего имущества оформляется договором с другими сособственниками. Этот договор должен быть надлежаще оформлен, в частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации недвижимости (см. ст. 118 ГК). При недостижении соглашения между собственниками о предоставлении во владение и пользование части общего имущества спор в соответствии с п. 1 комментируемой статьи может быть разрешен в судебном порядке.

По своей правовой природе право на владение и пользование, предусмотренное п. 2 комментируемой статьи, является вещным (см. ст. 195 ГК и комментарий к ней).

4. Надлежаще оформленный договор о праве владения и пользования на часть совместной собственности сохраняет силу и при переходе права на долю в общей долевой собственности к другим лицам.

5. При невозможности предоставления части общего имущества во владение и пользование одному из сособственников в соответствии с п. 2 комментируемой статьи он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, выплаты соответствующих денежных сумм или иной компенсации.

Статья 214. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

1. О понятии плодов, продукции и доходов см. комментарий к ст. 123 ГК.

2. По общему правилу ст. 123 ГК, если иное не установлено законодательством или договором, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему имущество на законном основании. В отличие от нормы ст. 123 ГК, комментируемая статья устанавливает правило, по которому плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Следует признать, что при передаче имущества, находящегося в долевой собственности, в пользование третьим лицам судьба продукции, плодов и доходов, полученных от использования этого имущества, может определяться договором между собственниками имущества и третьими лицами.