Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 30 31 32 33 34 35 36 37 ... 40

8. В соответствии со ст. 6 Указа об ипотеке недвижимого имущества для ипотеки недвижимого имущества установлены иные последствия несоблюдения письменной формы, чем предусмотренные ст. 307 ГК. При несоблюдении простой письменной формы ипотечного договора наступают общие последствия несоблюдения письменной формы сделок (см. об этом комментарий к п. 1 ст. 153 ГК). Но в любом случае для ипотеки недвижимого имущества, требующей государственной регистрации ипотечного договора и законодательного закрепления совершения ипотечного соглашения с момента регистрации (ст. 23 Указа об ипотеке недвижимого имущества), необходимо соблюдение требований п. 2 ст. 23 Указа об ипотеке недвижимого имущества - наличие письменного документа, необходимого для регистрации и содержащего подписи и полные имена (наименования) совершивших их лиц, краткое описание объекта недвижимости, указание на его место нахождения, а также сведения о регистрируемом праве.

9. В изъятие из общего правила о письменной форме сделок, особенности оформления договора о залоге имеются при ломбардном залоге и ипотеке недвижимого имущества.

При залоге вещей в ломбарде договор оформляется выдачей ломбардом залогового билета, являющимся распорядительным документом на предъявителя, близким по значению и сущности к именным ценным бумагам. Данный распорядительный документ дает право ломбарду исполнить обязательство по возврату предметов залога только лицу, погасившему задолженность по ссуде и предъявившему залоговый билет, но не освобождает его от ответственности в случае исполнения обязательств незаконному владельцу залогового билета.

При ипотеке недвижимого имущества права залогодержателя могут подтверждаться или оформляться выдачей ипотечного свидетельства (ст. 6 Указа об ипотеке недвижимого имущества). Ипотечное свидетельство является, в соответствии со ст.12 Указа об ипотеке недвижимого имущества, ордерной ценной бумагой и исполнение обязанным лицом обязательств по ипотечному свидетельству предъявителю ипотечного свидетельства считается исполнением по ипотечному договору. На исполнение обязательств по ипотечному свидетельству распространяются правила исполнения по ценной бумаге, предусмотренные статьей 133 ГК.

В соответствии со ст. 151 ГК сделки, подтвержденные выдачей жетона, билета или иного обычно принятого подтверждающего знака, признаются заключенными в устной форме, если иное не установлено законодательством. По общему правилу требуется обязательная письменная форма договора о залоге и неисполнение этого требования влечет недействительность договора о залоге. В то же время способы оформления договора о залоге путем выдачи ломбардного билета или выдачи ценной бумаги (ипотечного свидетельства) прямо закреплены в законодательных актах. Из этого можно сделать вывод, что данные способы оформления залога в соответствии с действующим законодательством приравнены к совершению сделки в письменной форме.

10. В последнем пункте комментируемой статьи предусматривается, что несоблюдение любых правил этой статьи влечет "недействительность договора о залоге". Таким образом, недействительным может быть признан не только договор о залоге, не соответствующий требованию о его форме, предусмотренной п. 2 статьи, но и такой договор о залоге, который не содержит всех условий, перечисленных в п. 1 этой статьи.

Статья 308. Регистрация залога

1. Непременным условием договора о залоге подлежащего государственной регистрации имущества, несоблюдение которого влечет к недействительности в соответствии со ст. ст. 155 и 310 ГК (см. комментарий к ст. ст. 155, 310 ГК), является регистрация самого залога (т.е. договора о залоге) такого имущества в органе, производящем регистрацию такого имущества. Залог такого имущества считается совершенным только с момента его регистрации. То есть залог имущества, подлежащего государственной регистрации, без регистрации самого договора о залоге не влечет юридических последствий и является недействительным.

2. Частью первой п. 2 комментируемой статьи установлено общее правило об обязанности регистрирующего органа по ведению реестра регистрации залога отдельно от реестра регистрации имущества, а также обязанности по принятию мер по защите интересов залогодержателей путем недопущения отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя.

3. Изменение характера и содержания долгового требования (например, перемена лиц в основном обязательстве), обеспеченного зарегистрированным залогом, требует дополнительной регистрации залога. Последствия неисполнения настоящего требования аналогичны последствиям, предусмотренным для регистрации залога.

При переходе к другому лицу права собственности на имущество, которое является предметом залога и залог которого подлежит регистрации, в реестр залогов вносится запись о переводе залога на нового собственника, так как право залога при переходе права собственности (хозяйственного ведения) сохраняет силу.

4. Несоблюдение установленных п. 2 комментируемой статьи требований является основанием гражданско-правовой ответственности органа, производящего регистрацию договора о залоге, перед залогодержателем, когда такое неисполнение повлекло убытки последнего (см. комментарий к п. 5 ст. 9 и к ст. ст. 267, 375 ГК, а также см. ст. 31 Указа о государственной регистрации), кроме случаев, когда убытки причинены из-за несоблюдения залогодателем обязанности по сообщению последующему залогодержателю сведений обо всех существующих залогах данного имущества (см. комментарий к ст. 311 ГК).

5. Исполнение должником основного обязательства влечет прекращение договора о залоге (см. комментарий к ст. 322 ГК), а также, соответственно, права залога (см. комментарий к ст. 310 ГК). О прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором был зарегистрирован залог (см. комментарий к п. 2 ст. 322 ГК). Залогодатель при исполнении основного обязательства вправе требовать, а залогодержатель, являющийся правообладателем и заявителем при регистрации права залога, обязан принять меры по аннулированию записи о залоге в реестре залогов путем представления органу, ведущему регистрацию, заявлений с просьбой аннулировать залог и представить необходимые документы, подтверждающие свое право залога, а также иные документы по требованию регистрирующего органа (например, представление документов, подтверждающих правопреемство при реорганизации юридического лица-залогодержателя и т.д.). Неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитором-залогодержателем обязательств по аннулированию записи в реестре залогов при прекращении залога влечет неблагоприятные для него последствия в виде ответственности за возникшие вследствие этого убытки залогодателя.

Дальнейшее развитие данного положения нашло отражение в Указе об ипотеке недвижимого имущества для ипотеки недвижимого имущества. В соответствии со ст. 37 Указа об ипотеке недвижимого имущества, определен точный временной промежуток времени -15 дней с момента прекращения ипотеки, в течение которого залогодержатель обязан выдать залогодателю документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, причем этот документ должен быть уже зарегистрирован в органе, где регистрировался ипотечный договор.

Статья 309. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

1. Право залога (см. комментарий к ст. 310 ГК) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяется на ее принадлежность и на неотделимые плоды. Иной порядок определения пределов действия права залога, ограничения прав залога на принадлежность или неотделимые плоды или исключения их из залогового имущества может быть предусмотрен договором или законодательным актом.

2. Отделимые плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования заложенного имущества, не входят по общему правилу в предмет залога и на них не распространяется право залога. Право залога на полученные в результате использования заложенного имущества отделимые плоды, продукцию и доходы распространяется только в случаях, когда это предусмотрено договором или законодательными актами. При этом имеются некоторые ограничения в отношении отделимых плодов при ипотеке недвижимого имущества (см. комментарий к ст. 303 ГК).

3. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая земельный участок или право землепользования, деньги, в том числе и в иностранной валюте, принадлежащие предприятию ценные бумаги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и иное имущество, в том числе и приобретенные в период ипотеки. Исключение из этого правила или иной порядок распространения права залога на имущество предприятия или иного имущественного комплекса могут быть установлены договором или законодательными актами.

4. Положение п. 3 комментируемой статьи нашло дальнейшее развитие в Указе об ипотеке недвижимого имущества и Указе о земле, в которых заложен принцип неразрывности права собственности на здания и сооружения и права собственности или права постоянного землепользования на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, или на ту часть делимого участка, которая занята такими зданиями и сооружениями и необходима для их эксплуатации, а также запрет на отчуждение права собственности (права постоянного землепользования) на земельный участок, который занят зданиями или сооружениями, либо который необходим для их эксплуатации, без отчуждения прав на такие здания или сооружения.

Ввиду неразрывности права собственности на здания и сооружения и права собственности или права постоянного землепользования на земельный участок, при ипотеке здания или сооружения одновременно происходит ипотека земельного участка или права постоянного землепользования, на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект. При этом необходимо иметь в виду и другое императивное положение, вытекающее из принципа неразрывности прав на здания и сооружения и прав на земельный участок, установленного в отношении землепользователя (несобственника земельного участка), - в случае запрета на отчуждение права землепользования землепользователь не вправе отчуждать здания и сооружения, находящиеся на земельном участке, и, следовательно, он не вправе предоставлять в ипотеку ни право землепользования, ни здания и сооружения, находящиеся на земельном участке (см. об этом ст. 18 Указа о земле).

Статья 310. Возникновение права залога

1. Право залога, момент возникновения которого определяется п. 1 комментируемой статьи, включает в себя совокупность имущественных прав залогодержателя, предоставляемых ему для того, чтобы обеспечить сохранение предмета залога, - право владения переданным ему предметом залога (см. комментарий к п. 2 ст. 303 ГК) или право проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у залогодателя (см. комментарий к п. 2 ст. 312 ГК), право определенным образом ограничивать распоряжение заложенным имуществом со стороны залогодателя (см. комментарий к ст. ст. 311, 315 ГК), право истребовать предмет залога из чужого незаконного владения (см. комментарий к ст. 316 ГК). Кроме того, в состав права залога входит право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства (см. комментарий к ст. ст. 299, 317, 318 ГК). В случаях, предусмотренных договором, залогодержателю предоставлено право самостоятельной реализации заложенного имущества при неисполнении должником требований кредитора по обеспечиваемому залогом основному обязательству.

2. Пунктом 1 комментируемой статьи устанавливаются общие правила возникновения права залога. Так, право залога при использовании в качестве предмета залога имущества, подлежащего регистрации, возникает с момента регистрации договора о залоге такого имущества, при закладе - с момента передачи имущества залогодержателю, при ипотеке и иных видах залога, при которых залоговое имущество не передается залогодержателю, - с момента заключения договора о залоге. Пунктом 2 комментируемой статьи установлено исключение для возникновения права залога при залоге товаров в обороте.

При применении правил, предусмотренных п. 1 комментируемой статьи, следует иметь в виду, что залогом может обеспечиваться лишь действительное требование (см. комментарий к ст. ст. 292, 299 ГК). Поэтому, если обеспечиваемое залогом обязательство должника (требование кредитора) еще не возникло, право залога также не может возникнуть, несмотря на заключение договора о залоге и даже регистрацию залога или на передачу предмета залога залогодержателю. При заключении договора о залоге в обеспечение займа право залога до получения должником денег не возникает даже в случае подписания сторонами договора займа. Аналогичная ситуация возникает и при заключении договора о залоге в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем (см. об этом виде залога п. 2 ст. 302 ГК и комментарий к нему) - право залога может возникнуть только с возникновением и действительностью обеспечиваемого требования кредитора.

Существует и иное обстоятельство, ограничивающее применение правил, изложенных в комментируемой статье, - отсутствие в натуре предмета залога или отсутствие права собственности (хозяйственного ведения) у залогодателя на предмет залога к тому моменту, с которым в этой статье связывается возникновение права залога. Такое положение возможно, когда договором право залога распространяется на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение в будущем (см. комментарий к п. 2 ст. 301 ГК). Право залога до появления в натуре предмета залога или поступления его в собственность или хозяйственное ведение залогодателя не может возникнуть даже в случае заключения сторонами договора о залоге. Так, например, при получении потребительского кредита на строительство дома и распространения сторонами права залога на строящийся на средства кредита дом, право залога возникнет только с момента окончания строительства, регистрации дома в качестве объекта недвижимости и регистрации ипотеки недвижимого имущества.

3. Право залога на товары в обороте, которому посвящен отсылочный п. 2 комментируемой статьи, представляет собой особый набор правомочий залогодержателя, вытекающий из правил ст. 327 ГК. Право залога при залоге товаров в обороте включает в себя право залогодержателя проверять как по книге записи залогов, обязанность ведения которой возлагается на залогодателя, так и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества, а также соблюдение залогодателем условий по замене предметов залога и обязанности по сохранению общей стоимости предметов залога товаров в обороте. В состав права залога при залоге товаров в обороте входит и право залогодержателя по приостановлению операций с товарами в обороте путем наложения на них своих знаков и печатей в случае нарушения залогодателем условий залога товаров в обороте, а также приостановлению операций с товарами в обороте и обращению взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения должником обеспеченного залогом товаров в обороте обязательства.

4. Право залога на товары в обороте возникает на предметы залога в момент заключения договора, а в случае замены предметов залога - с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения (см. комментарий к ст. 327 ГК).

Статья 311. Последующий залог (перезалог) (в ред. Закона РК от 2 марта 1998 г.)

1. По общему правилу допускается перезалог залогодателем предметов залога. Ограничение залогодателя в возможности последующего перезалога может быть установлено договором о залоге. В случае же отсутствия запрета в договоре о залоге на последующий перезалог залогодатель вправе сам решить вопрос о предоставлении в обеспечение других обязательств имущества, находящегося в залоге, предупредив всех последующих о правах предшествующих залогодержателей.

2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество, находившееся в залоге в обеспечение нескольких различных требований кредиторов (перезалоги), удовлетворение требований производится по принципу "старшинства" - в очередности возникновения права залога (о возникновении права залога см. комментарий к ст. 310 ГК). При этом необходимо иметь в виду, что на предмет залога, даже находящегося в перезалоге, возможно обращение взыскания только один раз и что продажа с публичных торгов заложенного имущества, а также невозможность его реализации ведет к прекращению права залога всех залогодержателей данного предмета залога (см. комментарий к ст. 322 ГК).

3. На залогодателе, в случаях перезалога имущества, лежит обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества. Эта обязанность вытекает из возможности отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником требований по основному обеспечиваемому обязательству, необходимости удовлетворения требований всех залогодержателей-кредиторов за счет вырученной суммы от реализации предмета залога в порядке "старшинства" и прекращения права залога всех залогодержателей в отношении реализованного залогового имущества.

4. Незнание последующих залогодержателей о правах предыдущих залогодержателей не влияет на право залога последних. Это имеет значение только для взаимоотношений этих лиц с залогодателем, так как неисполнение залогодателем обязанности по сообщению последующим залогодержателям обо всех существующих залогах закладываемого имущества является основанием его ответственности по возмещению убытков, причиненных последующим залогодержателям вследствие такого нарушения.

5. Перезалог имущества, когда он запрещен предшествующими договорами о залоге, является незаконным, противоречащим п. 2 комментируемой статьи. Договор о перезалоге имущества, когда перезалог запрещен предшествующим договором о залоге, может быть признан по требованию заинтересованной стороны недействительным (см. о недействительности сделки, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, комментарий к ст. 158 ГК).

Статья 312. Содержание и сохранность заложенного имущества

1. Обязанности участников залогового правоотношения по обеспечению наличия и сохранности заложенного имущества, в том числе и обязанности по страхованию заложенного имущества (см. комментарий к ст. 306 ГК), а также права по контролю за сохранностью и наличием предметов залога могут быть различны в зависимости от того, идет речь о закладе или ипотеке. При закладе залоговое имущество передается залогодержателю, который, в свою очередь, может передать его на хранение третьему лицу, при ипотеке - оставляется у залогодателя или третьего лица с обязательным предоставлением им права пользования заложенным имуществом. Но независимо от того, находится ли заложенное имущество у стороны по договору о залоге или передано такой стороной по иным договорам третьим лицам, у сторон при заключении договора о залоге возникают определенные права и обязанности по обеспечению сохранности и наличия предмета залога до момента исполнения основного обязательства или до момента обращения взыскания на предмет залога.

2. В зависимости от того, у кого находится заложенное имущество, по-разному решается вопрос о бремени содержания имущества - как правило, такое бремя возлагается на лицо, которому передано залоговое имущество (при закладе - залогодержатель), или у кого оно оставлено (при ипотеке залогодатель или третье лицо-пользователь имуществом). Иное распределение бремени расходов по содержанию имущества может быть установлено договором.

3. Залогодержатель или залогодатель (сторона по договору о залоге) в зависимости от того, у кого находится предмет залога, обязаны принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. Неисполнение этих обязанностей стороной договора о залоге, у которой находится заложенное имущество, возлагает на нее риск ответственности за убытки, вызванные таким неисполнением.

Вышеперечисленные обязанности не распространяются на третьих лиц, не являющихся сторонами договора о залоге и имеющих во владении залоговое имущество на законных основаниях. Обязанности и ответственность третьих лиц вытекают из правоотношений, на основании которых они владеют предметами залога.

4. Залогодержатель или залогодатель (сторона договора о залоге), у которой залоговое имущество не находится, вправе проверять у другой стороны, у которой находится заложенное имущество, по документам или фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. При этом, если заложенное имущество передано на каких-либо законных основаниях третьим лицам стороной, у которой находится или должно находиться это имущество, последняя продолжает нести предусмотренные для нее залогом обязанности, в том числе и по предоставлению возможности проверки по документам или фактически наличия, размера, состояния и условий хранения заложенного имущества.

5. При грубом нарушении залогодержателем обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества, когда предметы залога находятся у него или переданы им третьим лицам на законных основаниях, создающем угрозу утраты или повреждения имущества, договор о залоге может быть досрочно прекращен в судебном порядке по требованию залогодателя. Прекращение договора о залоге в этом случае не влияет на обязанности должника по основному обеспечиваемому обязательству (см. комментарий к ст. ст. 299, 322 ГК).

Статья 313. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. По общему правилу залогодатель, как собственник закладываемого имущества, несет риск случайной гибели или повреждения предметов залога. Иной порядок распределения риска случайной гибели или повреждения заложенного имущества может быть предусмотрен договором о залоге. В данной норме проявляется производность права залога от права собственности.

Blog

Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан