Geum.ru

Ия коммерческого права зарубежных стран необходимо установить природу отношений, регулируемых им, и присущие указанным отношениям методы правового регулирования

Вид материалаДокументы

Содержание


Права и обязанности сторон.
Обязанности нанимателя
Прекращение договора найма
Специальный договор лизинга {contract of leasing)
Виды лизинга.
Общая процедура установления лизинговых отношений
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   16
§ 4. Договор имущественного найма

Договор имущественного найма — это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество в пользование на определенный срок за установленное вознаграждение.

Договор имущественного найма в большинстве стран обладает общими признаками: это договор двусторонний, поскольку он опосредует отношения между нанимателем и наймодателем; возмездный, так как в качестве необходимого условия здесь выступает плата за пользование, и консенсуальный. Сторонами договора могут быть любые субъекты гражданского оборота, включая физических и юридических лиц и государство, а его предметом являются любые непотребляемые вещи (движимые и недвижимые).

Для договора имущественного найма принципиальное значение имеет цель договора. Например, в США, даже если такой договор был заключен с соблюдением необходимых условий, наем может не иметь юридической силы, если договор преследует незаконные цели или противоречит закону. Так, поскольку наем помещений для азартных игр является незаконным в большинстве штатов, подобный договор не имеет юридической силы. Также договор найма может потерять силу, если его цели впоследствии станут незаконными в связи с изменением законодательства. Например, если был заключен договор, предусматривающий использование помещения под бар для торговли спиртными напитками, а впоследствии был принят закон о запрещении такой торговли, суд признает этот наем незаконным.

Важными условиями договора найма являются предмет договора, размер наемной платы и срок договора. Отдельные условия соглашения могут регламентироваться государством. В частности, в случае найма жилых помещений в государственном жилищном фонде для заключения договора найма необходимо согласование договора с соответствующим государственным жилищным органом, который занимается распределением жилплощади среди социально не обеспеченных граждан.

Договор имущественного найма используется в коммерческом обороте как в обычных гражданских отношениях, так и в отношениях предпринимателей. Наиболее часто в практике используется наем (прокат) потребительских товаров длительного пользования, аренда строительного, промышленного оборудования, аренда автотранспорта и различных помещений (зданий, производственных, складских и жилых помещений), прокат театрального реквизита и оборудования и т. д. Договор найма часто лежит в основе организации предприятия и обеспечивает его необходимым земельным участком, производственным или складским помещением, транспортными средствами и др.

В зависимости от той или иной правовой системы и от предмета договора название договора может различаться. Так, в континентальной системе права (например, в Германии или Швейцарии) принято разделять имущественный наем на обычный наем (или прокат) и аренду. Различие между ними связано с назначением имущества, являющегося предмета договора. В первом случае целью отношений является только потребление, и предмет такого договора не приносит нанимателю прибыли от ее использования. Аренда же заключается главным образом для того, чтобы наниматель (арендатор) мог систематически получать прибыль от использования вещи. В российской правовой системе договоры этого типа законодателем определяются как предпринимательские (коммерческие).

Сдачей имущества в аренду может заниматься как сам собственник, так и специализированные компании, которые сначала приобретают для этого ликвидное имущество, оборудование. По-особому регулируются в законодательстве наем жилых помещений и аренда земельных участков, в первую очередь для сельскохозяйственных нужд. Правовые отношения по аренде земельных участков во многих странах очень часто связаны с земельными отношениями и отношениями по регистрации земель.

Договор имущественного найма в германо-романской системе является более общим по отношению к договору аренды: первый содержит наиболее общие принципы для отношений этой группы, и при отсутствии норм, регулирующих арендные отношения, применяют правила о договоре найма.

В странах общей системы права (в Англии и США) наем движимых вещей обычно называют hire, а наем недвижимости — lease (лизинг). Отличительной особенностью лизинга является то, что лизингополучатель приобретает особое ограниченное вещное право (эта особенность — одна из определяющих в англо-американской системе). В свою очередь наем движимых вещей не порождает вещных прав, и наниматель в этом случае обладает только обязательственными правами, с чем связаны и различные механизмы защиты прав лизингополучателя и нанимателя.

Отношения найма регулируются в каждой стране гражданским законодательством, однако в связи с принципиальными различиями в источниках права его регламентация может существенно отличаться. В континентальной системе эти отношения принято регулировать в рамках кодексов (примером этого являются соответствующие нормы ФГК, ГГУ или ГК Японии). В англо-американской системе регулирование отношений найма производится преимущественно на уровне прецедентов. Вместе с тем в сфере предпринимательских

отношений практически во всех странах наем подробно регулируется специальными законами. Так, в Англии действует обширное жилищное законодательство, а в США в каждом штате существует свое законодательство об аренде недвижимости, о регулировании квартплаты, о выселении и публичном жилищном строительстве.

Эти специальные нормативные акты различаются в первую очередь по предмету договора: земельные участки с различным режимом использования, жилые или нежилые помещения, а также производственное и технологическое оборудование. С одной стороны, достигается необходимая для предпринимательских отношений особая регламентация; такой подход законодателя способствует развитию отношений найма. С другой стороны, важной идеей специальных норм является контроль со стороны государства за мерой интересов наймодателя — наиболее сильной стороны таких отношений. Поскольку в большинстве случаев наймодателем выступает собственник имущества, то именно он контролирует и определяет условия найма. Также для повышения оперативности отношений в этой области широко применяются различные типовые договоры присоединения, что существенно сокращает срок заключения соглашений и в определенном смысле систематизирует практику применения таких договоров.

Форма договора имущественного найма различается в зависимости от предмета договора. В большинстве стран форма договора не имеет значения для найма движимого имущества. При найме же недвижимости подход законодателя отличается. Например, во Франции устный договор является действительным, даже если по закону требуется его письменная форма. В случае заключения такого договора различаются лишь способы его доказывания в зависимости от того, начато или нет исполнение договора. В отношении сельскохозяйственной аренды устный договор считается заключенным на девятилетний срок после начала исполнения на условиях специального типового договора.

В Германии согласно § 566 ГГУ договор аренды земельного участка на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Однако несоблюдение этого правила не влечет за собой недействительность договора, а лишь указывает на то, что он заключен на неопределенный срок. Прекращается такой договор в любое время по требованию одной из сторон, но не раньше окончания первого года аренды.

Согласно ст. 1350, 2643, 2644 ГК Италии регистрация договора аренды недвижимости имеет принципиальное значение. Договор на срок более девяти лет должен заключаться только в нотариальной или простой письменной форме с последующей его регистрацией. В противном случае такой договор является недействительным. Отсутствие регистрации лишает договор силы перед третьими лицами, которые имеют право на недвижимость на основании ранее зарегистрированного акта.

В странах общей системы права на форму договора найма недвижимости долгое время влияло то, что арендатор имеет особое вещное право на имущество. Это срочное безусловное право владения опирается на «общее право», которое раньше не требовало каких-либо формальностей при сдаче недвижимости в аренду. Но сейчас договоры аренды недвижимости на длительный срок (например, свыше года или трех лет) требуют письменной формы, а заключение договоров на пять или десять лет предполагает еще и их регистрацию.

В США аренду принято разделять на краткосрочную и долгосрочную (в зависимости от срока договора). Краткосрочная аренда заключается на срок до десяти лет, долгосрочная — на длительные сроки, среди которых можно встретить, например, необычный срок в тысячу лет. Вместе с тем в некоторых штатах действуют нормы о том, что срок владения в сто и более лет дает наймодателю «безусловное право собственности» на имущество. Таким образом, владение на такой срок приравнено здесь к абсолютному правовому титулу. Учитывая это, наймодатели предпочитают заключать договоры на срок не более 99 лет.

Права и обязанности сторон. В обязанности наймодателя прежде всего входит предоставление нанимаемого имущества в таком состоянии, которое бы не препятствовало его эксплуатации; поэтому имущество обязательно должно соответствовать своему назначению и условиям договора.

В системе общего права существует особый подход в оценке ответственности наймодателя за недостатки переданной вещи. Так, в Англии в соответствии с Законом о поставке товаров и предоставлении услуг, принятым в 1982 г., ответственность наймодателя аналогична

ответственности продавца за продажу некачественной вещи. Кроме того, здесь существует понятие договора найма-покупки, который регулируется специальным Законом 1965 г. о продаже товаров в рассрочку.

Обязанность наймодателя предоставить качественную для использования вещь зафиксирована и в гражданских актах стран континентальной системы (например, в п. 1 ст. 1719 ФГК). Вместе с тем здесь эти вопросы регулируются особым образом. Ответственность наймодателя за качество предоставленной вещи не прекращается с передачей вещи по договору, поскольку в дальнейшем при обнаружении в процессе эксплуатации скрытых или явных недостатков он также несет ответственность перед нанимателем. В этом случае логика законодателя понятна, поскольку недостатки препятствуют обычному использованию вещи или такому использованию, которое предусмотрено договором. Предоставление некачественной вещи в наем может причинить нанимателю ущерб. В этом случае в соответствии со ст. 1721 ФГК или ст. 1578 ГК Италии наймодатель будет обязан возместить нанимателю этот ущерб.

Существуют и случаи, освобождающие наймодателя от ответственности, когда он не знал или не мог знать при разумной осмотрительности в момент заключения договора о явных или скрытых недостатках имущества. Также основанием освобождения от ответственности наймодателя является то, что он предупреждал нанимателя о соответствующих недостатках вещи или наниматель каким-либо другим образом знал при заключении договора об этих недостатках. Вместе с тем во Франции в соответствии со ст. 1721 ФГК наймодатель несет ответственность в том числе за скрытые недостатки вещи, даже если он сам не знал о них при заключении договора.

В практике большинства стран в случае предоставления некачественной вещи, состояние которой препятствует ее использованию по предусмотренному договором назначению, или в том случае, когда недостатки вещи существенно уменьшают возможность ее использования, наниматель приобретает право либо расторгнуть договор, либо требовать у наймодателя пропорционального недостаткам уменьшения наемной платы. Кроме того, в большинстве случаев для такой ситуации предусмотрена обязанность наймодателя самостоятельно за свой счет устранить соответствующие недостатки вещи. Для оперативного устранения таких недостатков эту обязанность может взять на себя и наниматель, но за счет наймодателя.

Отношения по договору найма имеют диспозитивный характер, вследствие чего очень часто законодательство различных стран предусматривает возможность для сторон включить в договор специальные условия, ограничивающие ответственность наймодателя за недостатки предоставленной вещи. Однако подобные правила могут быть нейтрализованы в специальном законодательстве о найме или в тех нормах, которые регламентируют особые объекты (такие, например, как коммерческая недвижимость, жилые помещения, оборудование и т. д.). В качестве другого важного условия, препятствующего освобождению наймодателя от ответственности, является его знание и умолчание о недостатках вещи.

В процессе эксплуатации у нанимателя возникает важная обязанность поддерживать вещь в состоянии, позволяющем ее использовать. Для этого все недостатки вещи следует подразделять на те, которые вызваны ее эксплуатацией, и те, которые такой эксплуатацией не обусловлены. Первая группа недостатков возникает по вине наймодателя и требует проведения им постоянного или (если указано в договоре) капитального ремонта вещи. Что же касается текущего ремонта, то обязанность по его проведению лежит обычно на нанимателе. Такие правила предусмотрены, в частности, во Франции (п. 2 ст. 1719 ФГК) и в Германии (§ 536 ГГУ).

Следующей важной обязанностью наймодателя является обеспечение нанимателя возможностью беспрепятственно пользоваться вещью. Для этого наниматель обязан предоставить имущество, свободное от требований иных лиц, не обремененное обязательствами, которые не известны нанимателю. Также он обязан принять все необходимые меры в отношении третьих лиц, которые своими действиями препятствуют нормальному пользованию вещью.

Если требования третьих лиц предъявлены в суде, наниматель может обратиться к наймодателю с требованием вступить в соответствующий процесс. Если же в результате судебного разбирательства будет признано, что требования третьих лиц оправданны и наниматель в таком случае лишается права пользования вещью, он может обратиться к наймодателю в суде с требованием о возмещении его убытков, возникших из неисполнения договора найма, что предусмотрено, например, § 541 ГГУ.

Существуют также так называемые дополнительные обязанности наймодателя, обычно возникающие в предпринимательских отношениях и связанные в первую очередь со спецификой объекта договора. Если объектом является сложное оборудование (машины или транспортные средства), законом и договором может быть предусмотрена обязанность наймодателя производить его техническое обслуживание, предоставлять редкие запчасти, налаживать и устанавливать оборудование, обеспечивать нанимателя соответствующей технической документацией или проводить консультации, инструктаж персонала нанимателя по поводу такой документации и др. Дополнительные обязанности наймодателя могут существенно влиять на стоимость договора найма, которая в этом случае, естественно, повышается.

Обязанности нанимателя по договору имущественного найма определяет наймодатель. Главная из них состоит в том, что наниматель обязан пользоваться имуществом добросовестно, как «хороший хозяин». Эта общая обязанность предусматривает целый комплекс более конкретных. Наниматель должен использовать вещь в строгом соответствии с ее хозяйственным назначением. В случае найма оборудования оно должно использоваться обязательно в соответствии с определенными техническими правилами, технической документацией или теми условиями, которые были закреплены в договоре. В том случае, если наниматель не соблюдает эти требования, наймодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Общая обязанность нанимателя добросовестно использовать имущество на практике включает в себя и другие важные обязательства. Так, он обязан гарантировать надлежащее хранение имущества, должен препятствовать его порче или какому-либо иному ухудшению его состояния. Для этого он обеспечивает надлежащие условия помещения и содержания вещи, а также проведение необходимых профилактических мероприятий (например, по поддержанию эксплуатационных свойств оборудования).

Если в процессе эксплуатации вещи обнаружатся ее дефекты, наниматель обязан немедленно поставить об этом в известность наймодателя. Однако такое сообщение не освобождает его от обязанности принять оперативные меры по устранению выявленных дефектов. В случае серьезных недостатков мероприятия по их устранению проводит наимодатель, но наниматель также должен своевременно сообщить наймодателю о повреждениях для принятия последним мер по их предупреждению. В случае несоблюдения нанимателем этого правила на него может быть возложена ответственность за убытки, вызванные тем, что он несвоевременно уведомил (или своевременно не уведомил) наймодателя.

Важной обязанностью нанимателя также является внесение наемной платы и других связанных с договором найма платежей, неуплата которых дает возможность наймодателю расторгнуть договор. Право наймодателя на соответствующие платежи обеспечивается его правом удерживать имущество должника, внесенное или ввезенное нанимателем на используемый земельный участок или в помещение.

В США в зависимости от механизма взимания арендной платы выделяют три вида договора аренды: 1) классическая, единообразная аренда, при которой арендатор платит аренду ежемесячно или в другой период времени; 2) так называемая «чистая аренда», при которой арендодатель получает «чистую» плату за пользование помещением, поскольку все иные платежи (налоги, проценты по ипотеке, страхование, ремонт и т. п.) оплачиваются арендатором; 3) процентная аренда, при которой арендная плата исчисляется в процентах от объема коммерческих операций арендатора. Другой особенностью американских договоров имущественного найма является то, что по отдельным его группам (в частности, договору найма жилого помещения) существуют установленные государством ограничения размера арендной платы. В этом случае, если арендная ставка по конкретному договору превышает максимальный размер, установленный законодательством, такой договор с самого начала не имеет юридической силы.

В зависимости от срока договора можно разделить соглашения найма на: краткосрочные (менее одного года); среднесрочные (от одного года до трех лет); долгосрочные (от трех до пяти и более лет). Стандартной является периодичность взимания нанимателем платежей: ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Стороны самостоятельно устанавливают сумму платежа по найму. Ориентировочной расчетной величиной такой платы является стоимость самого имущества, сдаваемого внаем. При этом сумма всех платежей по договору может существенно превышать стоимость такого имущества.

В договоре может отсутствовать его срок. В этом случае действует правило о сроках, установленное в законе (как, например, в континентальной системе — во Франции ст. 1728 ФГК, в Германии § 535 ГГУ). В странах общей системы права (в США и Великобритании) этот срок определяется в соответствии с судебной практикой. В том случае, если наниматель не оплачивает своевременно наемную плату, такое обстоятельство является основанием для требования нанимателя о расторжении договора.

По окончании срока договора найма наниматель обязан вернуть вещь наймодателю. Согласно условиям о добросовестном использовании вещь должна быть возвращена наймодателю в том же виде, в каком она была передана первоначально нанимателю. При этом стороны могут учесть нормальный износ вещи, который, естественно, снижает цену возвращаемой вещи относительно ее первоначальной стоимости. Наниматель обязан также оплатить происшедшее в процессе найма ухудшение вещи. При этом основанием, освобождающим от ответственности, является отсутствие его вины в таких ухудшениях. Специальной регламентации подлежит также проведение нанимателем различных дополнений или улучшений вещи. В этом случае важное значение имеет то, согласовал ли он эти улучшения с наймодателем. В случае, если это предусмотрено договором, наниматель может настаивать на получении соответствующей компенсации от наймодателя за улучшения или дополнения нанимаемой вещи.

Что касается дополнительных обязанностей нанимателя, то они также могут быть предусмотрены договором. Такой обязанностью является, в частности, страхование имущества нанимателем, хотя в соответствии с общими правилами эта обязанность традиционно лежит на наймодателе. К числу особых обязанностей нанимателя можно отнести требования договора найма о конфиденциальности, в силу чего наниматель не имеет права разглашать информацию и делать доступной для третьих лиц или конкурентов наймодателя техническую документацию переданного ему оборудования. Секретными также могут быть особенности того или иного технологического процесса, протекающего в рамках использования вещи.

Особое внимание следует обратить на условия договора о праве нанимателя сдавать полученное имущество в субаренду или поднаем. Заключение договора поднайма не освобождает нанимателя от обязанностей перед наймодателем по основному договору: они сохраняются в полном объеме. При этом наниматель должен нести дополнительную ответственность перед наймодателем за сохранность и потребительские свойства переданного ему имущества.

В разных правовых системах право на субаренду регламентируется по-разному. В первую очередь это касается самих предпосылок поднайма. Англо-американская система права дает возможность свободно заключать договоры поднайма, хотя это общее правило может быть ограничено или в специальном законе, или в договоре (этот вопрос регулируется здесь на уровне многочисленных прецедентов). В Германии и Японии в соответствии с § 549 ГГУ и ст. 612 ГК Японии действует общее правило о том, что субаренда допускается только с разрешения наймодателя; во Франции действует правило о свободе поднайма (ст. 1717 ФГК). Ограничения этого правила установлены только в специальном законодательстве; в частности, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве в ст. 832 содержит запрет на субаренду земельных участков. В ст. 1594 ГК Италии содержится правило о том, что наниматель может сдать вещь в поднаем, если это не запрещено договором, но не может без согласия наймодателя передать договор третьему лицу.

В том случае, если наниматель произвел улучшения вещи, суд обычно обращает внимание на два обстоятельства. Во-первых, важным является характер таких улучшений. Так, все улучшения можно разделить на те, которые отделимы от вещи без причинения ей вреда, и те, устранить которые без повреждения вещи невозможно. Во-вторых, значение имеет то, знал ли наймодатель о произведенных нанимателем улучшениях. В том случае, если наниматель произвел неотделимые улучшения вещи, его затраты по общему правилу не подлежат возмещению, если только в договоре на этот счет не будет какого-либо иного условия. Наймодатель вправе потребовать устранения всех изменений вещи (например, сноса построенных сооружений), включая те изменения, которые были направлены на улучшение вещи, но если такие улучшения произошли с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение затрат на них. Отделимые улучшения, произведенные за счет нанимателя, не переходят наймода-телю и являются собственностью нанимателя. В Германии в соответствии с § 547 ГГУ действует особое правило о том, что наймодатель

в любом случае обязан возместить нанимателю затраченные им необходимые издержки на нанятую вещь.

Прекращение договора найма также имеет свои особенности и регламентируется как общими нормами кодексов, так и специальными нормативными актами. По общему правилу прекращение договора найма связано с истечением срока, на который он был заключен. Если такой срок в договоре не указан, стороны могут прибегнуть к срокам, установленным в законе, или обычаю гражданского, торгового оборота. Прекращение договора также возможно в силу заявления об этом одной из сторон; при этом сторона, инициирующая прекращение договора, должна своевременно предупредить контрагента о своем намерении. Срок такого предупреждения регламентируется преимущественно договором, а если в договоре он не обозначен, стороны могут обратиться к закону или обычаю.

В долгосрочных и постоянных отношениях возможна автоматическая пролонгация договора. Это происходит, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока, а от наймодателя не поступает возражений по этому поводу. В этом случае договор считается продленным на новый срок или на неопределенное время. Новый срок договора может быть установлен также в законе (в Германии в этом случае действуют § 565-569 ГГУ, во Франции — ст. 1736 и 1737 ФГК).

В зависимости от объекта договора прекращение договора найма регулируется специальным законодательством, ориентированным в основном на коммерческие отношения. Особые правила установлены в этом случае для технологического оборудования, производственных помещений, специальных земель и т. д. Особым образом регулируется прекращение найма жилых помещений (здесь учитываются преимущественно интересы более слабой стороны — нанимателя). Срок действия договора, как правило, указывается в самом договоре, но если его нет, наймодатель имеет право самостоятельно прекратить договор только при наличии оснований, предусмотренных в специальном законодательстве.

Часто судебная практика, основываясь на специальном законодательстве, предусматривает возможность продлить срок договора (особенно при аренде производственных, торговых или жилых помещений). Условием такой пролонгации является надлежащее исполнение нанимателем условий договора и отсутствие претензий наймодателя. В случае согласия наймодателя на пролонгацию найма помещения важным становится вопрос об условиях нового договора. В том случае, если стороны не пришли добровольно к соглашению по этому поводу, их спор может быть разрешен в суде. Иным образом решается ситуация, если наймодатель, наоборот, не согласен возобновить договор на помещение. В таком случае действия наймодателя являются противоправными и могут квалифицироваться как злоупотребление правом (например, во французском праве). Наймодатель в этом случае несет ответственность за ущерб, причиненный нанимателю. Кроме того, он не имеет права в течение срока, установленного в законодательстве, сдавать это помещение внаем другой организации, конкурирующей с предыдущим нанимателем.

Договор найма также может быть прекращен в результате гибели вещи, переданной внаем. Однако важным условием является отсутствие вины обеих сторон в гибели имущества: при наличии такой вины договор не расторгается, а виновная сторона обязана нести гражданско-правовую ответственность в виде уплаты неустойки и возмещения убытков.

Другое основание одностороннего отказа от договора и его прекращение возникает в том случае, если одна из сторон нарушит условия соглашения. В этом случае для прекращения договора достаточно, чтобы потерпевшая сторона заявила соответствующее требование о досрочном прекращении найма. Наиболее частым нарушением, прекращающим наем, является несвоевременная уплата нанимателем наемной платы или использование помещения вопреки тому, о чем стороны договорились в соглашении. Аналогичные нормы зафиксированы одновременно в ст. 1741 ФГК и § 554 ГГУ.

Юридическим фактом, прекращающим договор имущественного найма, может быть также объявление конкурса над имуществом нанимателя в случае его смерти или банкротства. С другой стороны, смерть наймодателя не прекращает договор найма.

Особые споры между сторонами могут возникнуть также в том случае, если наймодатель принимает решение об отчуждении имущества, сданного внаем. Юридические последствия такого отчуждения могут быть неодинаковыми и зависят от того, как законодатель решает этот вопрос. В том случае, если законодатель признает,

что отчуждение имущества прекращает договор найма, новый собственник получает право истребовать имущество от нанимателя без потерь для себя. При иной позиции законодателя новый собственник связан условиями старого договора и сам оказывается в положении предыдущего наймодателя.

По общему правилу переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения договора имущественного найма. Наниматель, заключив договор, приобретает специфическое «право следования». Это право носит абсолютный характер и обычно присуще вещным, а не обязательственным отношениям, поэтому его использование в данном случае является исключением из общего правила. Право следования принадлежит в основном нанимателю недвижимости и, будучи вещным правом, обеспечивает ему сохранение всех приобретенных по договору найма прав на земельный участок (в частности, он может предъявить свое право из договора найма любым третьим лицам, включая и нового собственника имущества).

Законодатель предлагает целый ряд факторов, влияющих на судьбу описанных отношений. Большое значение здесь имеет, например, юридическая природа имущества. Для движимых и недвижимых объектов предусмотрен различный правовой режим. Также следует обращать внимание на момент отчуждения вещи (до или после передачи вещи нанимателю). Наконец, важной является позиция специального законодательства, где приоритет всегда отдается интересам нанимателя.

В соответствии с абз. 2 ст. 259 Швейцарского общего закона в случае найма недвижимого имущества новый собственник приобретает вместе с имуществом обязанности наймодателя. Договор найма земельного участка подлежит здесь обязательной регистрации в поземельной книге, именно эта регистрация обязывает приобретателя земельного участка в соответствии со ст. 260 Закона выполнять условия заключенного ранее договора найма. В случаях найма движимых вещей при отчуждении наймодателем имущества наниматель не может требовать от нового собственника выполнения условий договора, если только новый собственник не принял на себя соответствующие обязательства.

В Германии в соответствии с § 571 ГГУ отчуждение обремененной договором найма недвижимости не прекращает договора найма и новый собственник имущества приобретает как права, так и обязанности наймодателя.

Аналогичные нормы существуют и во Франции, где новый собственник вещи не имеет права выселить, например, нанимателя-фермера или нанимателя, который имеет на руках подтверждение регистрации сделки. Возможность прекращения договора найма может быть предусмотрена самим соглашением. В этом случае в соответствии со ст. 1743 и 1744 ФГК наймодатель, передающий имущество, обязан возместить нанимателю убытки из преждевременного прекращения договора найма.

Специальный договор лизинга {contract of leasing) впервые возник в США в середине XIX в. и получил широкое распространение в конце 1950-х гг., когда лизинг стал применяться не только в Америке, но и в Европе, и в Японии. Связано это было с тем, что после Второй мировой войны правительства большинства государств взяли последовательный курс на модернизацию своей промышленности. В настоящее время лизинг используется не только внутри стран, но и в международных отношениях, что связано с несколькими обстоятельствами. Во-первых, важным фактором здесь являются удобство и гарантированность этой формы отношений для всех участников хозяйственного оборота. Во-вторых, преимущества лизинга оценены сегодня не только частными компаниями, но и государством, которое указывает в качестве основных приоритетов национальной экономической политики развитие в стране науки, техники и промышленного производства. Именно лизинг часто является основным инструментом в такой политике. Учитывая это, правительство обычно разрабатывает целый комплекс мероприятий, направленных на поддержку лизинга. Государство различными способами стимулирует продажу и использование новой техники и оборудования, строит отношения с лизинговыми компаниями так, что последние заинтересованы в увеличении своих капиталовложений, а пользователи — в постоянном совершенствовании и обновлении своего оборудования. Таким образом, лизинг становится мощным фактором развития национальной экономики и роста ее конкурентных возможностей на мировых рынках.

Регулирование лизинга в национальном законодательстве может быть различным в зависимости от правовой традиции и сложившейся

судебной практики. Во многих странах успешно используется особое законодательство о лизинге и приняты специальные нормативные акты по лизинговым отношениям. Так, во Франции принят специальный Закон о лизинге от 2 июля 1966 г. «О предприятиях, практикующих кредит-аренду». Название этого акта связано с экономической функцией лизинга, аналогичной банковскому кредиту. В Англии, несмотря на то что основное регулирование лизинга сосредоточено здесь, как и в США, в области судебных прецедентов, действует специальный Закон об аренде-продаже 1965 г., а налоговые лизинговые отношения регулируются в Законе о финансах 1980 г.

Вместе с тем в таких странах, как США, Германия и Япония, отсутствует специальное законодательство о лизинге, хотя это вовсе не означает недостаточность правового регулирования. К лизингу здесь применяют общие нормы, например о договорах имущественного найма, купли-продажи, аренды, займа, элементы которых используются в лизинговых отношениях. Кроме того, недостаток специального регулирования полностью восполняется здесь судебной практикой при активном использовании торговых обычаев.

Интересна практика регулирования лизинга в США. Поскольку эта страна традиционно основывается на общей системе права, здесь нет специального акта о лизинге, но именно в США лизинг получил самое широкое распространение. Законодатель сосредоточил свое внимание в первую очередь на отдельных, наиболее важных вопросах лизинга (в частности, на налоговых и финансовых аспектах таких отношений, которые регулируются в Законе о налогах на экономическое восстановление 1981 г. и в Законе о налоговой реформе 1986 г.). Кроме того, в связи с этим следует обратить внимание на целый ряд актов, издаваемых Налоговым управлением и Управлением стандартов финансового счетоводства.

Договоры лизинга активно применяют не только внутри стран, но и в международном обороте, в различных областях торговых и коммерческих отношений. При этом наиболее часто эти договоры используют в лизинге автотранспорта, морских судов, контейнеров и воздушных судов. Другая область активного использования финансового лизинга — это аренда оборудования или других средств производства, лизинг строительного, торгового и промышленного оборудования, а также оборудования для добычи и разведки нефти и газа.

Долгое время в этой области существовала проблема унификации норм. Решить ее удалось с принятием 28 мая 1988 г. в Оттаве на дипломатической конференции Конвенции о международном финансовом лизинге. Этот документ был подготовлен благодаря работе Международного института по унификации международного частного права (UNIDROIT), который разработал комплекс унифицированных норм о лизинге. Основные задачи, которые стояли перед разработчиками Конвенции, сводились к тому, чтобы устранить правовые препятствия в отношении международного финансового лизинга оборудования и поддержать справедливое равновесие между интересами различных сторон сделки, а также сделать международный финансовый лизинг более доступным. Для этого было необходимо адаптировать правовые нормы, регулирующие традиционный двусторонний договор аренды, к особым трехсторонним отношениям, возникающим из лизинга. Например, эта Конвенция ориентирована на то, что ответственность за качество оборудования несет непосредственно поставщик, а не лизингодатель. Такая позиция Конвенции вполне объяснима спецификой правоотношений, возникающих из договора финансового лизинга, где лизингодатель имеет в сделке только финансовый интерес.

В соответствии со ст. 1 Конвенции финансовый лизинг рассматривается как комплекс имущественных отношений, в которых арендатор самостоятельно, независимо от арендодателя, определяет необходимое ему оборудование и выбирает поставщика. Затем арендодатель приобретает оборудование, и поставщик осведомлен об этом. И наконец, периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

Конвенция имеет большое значение для развития международного финансового лизинга, ее нормы носят диспозитивный характер, и она применяется в тех случаях, когда лизингодатель и пользователь находятся в разных государствах и при этом: указанные государства, а также государство, в котором находится поставщик, подписали Конвенцию; составляющие лизинг договоры поставки и лизинга регулируются правом одного государства — члена Конвенции.

Виды лизинга. Существуют два вида лизинга: оперативный {operative leasing) и финансовый {financial lease).

Оперативный лизинг, учитывая его срочную эксплуатационную специфику, называют еще «эксплуатационным лизингом». Эта форма лизинга по своему характеру близка к стандартному договору имущественного найма. Особенность такого лизинга в том, что срок договора в этом случае значительно меньше срока полной амортизации имущества, что дает возможность лизингодателю использовать это оборудование неоднократно в течение срока его службы. Такой лизинг имеет целый ряд особенностей: во-первых, при таком лизинге лизингополучатель не имеет права приобрести оборудование в собственность; во-вторых, важным содержанием такого договора является обязанность пользователя поддерживать имущество в надлежащем рабочем состоянии; наконец, обычно в обязанности самого лизингодателя входят капитальный ремонт и страхование оборудования.

финансовый лизинг более распространен. Часто его называют «подлинным лизингом». Финансовый лизинг во многом отличается от классического договора имущественного найма, поэтому на его примере мы можем наблюдать специфические черты лизинга, хотя нельзя отрицать и того, что эти отношения, безусловно, имеют много общего с наймом. В то время как наем — это классическая форма гражданского договора, лизинг представляет собой не один договор, а комплекс хозяйственных отношений, которые регулируются одновременно несколькими договорами. Для понимания этого необходимо различать лизинг в экономическом и юридическом смысле.

В экономическом смысле лизинг — это совокупность экономических отношений, целью которых является инвестирование в развитие производства. Участниками этих отношений являются три и более стороны: лизингодатель (фирма, предоставляющая оборудование в лизинг); лизингополучатель (фирма, использующая такое оборудование); производитель оборудования или поставщик и различные посредники. В этом смысле лизинг можно рассматривать как комплекс финансовых операций, определенную форму инвестирования. Инвестором выступает лизинговая компания, которая вкладывает свой капитал в приобретение оборудования, а затем получает прибыль от использования этого оборудования. Если рассмотреть эту операцию подробно, можно заметить ее сходство с обычным кредитом. Суммой кредита здесь является сумма, инвестированная в оборудование, срок кредита — это срок аренды оборудования, а проценты за пользование кредитом являются процентной ставкой по кредиту. Именно поэтому лизинг является одной из форм активных банковских операций, и с точки зрения банка, который выступает в роли лизингодателя, лизинг — это кредит. Процентные ставки банка по лизингу максимально приближены к его кредитным ставкам. Кроме того, аналогию с кредитом можно обнаружить и в самом названии лизинга: например, во Франции он именуется «кредит-аренда» {credit-bail).

Лизингодателем выступают различные организации: промышленные предприятия, банки, финансовые организации или специализированные лизинговые компании. Промышленные компании обычно не проводят лизинговые операции непосредственно, а создают с этой целью специализированные посреднические организации или поручают такую работу своему филиалу. Организация лизинга также может объединить несколько промышленных компаний, которые с этой целью создают специальное объединение, выполняющее наряду с другими организационными функциями и эту важнейшую роль. Но особенно распространенным является участие в лизинговой деятельности разнообразных финансовых организаций, действующих как филиалы или функциональные подразделения банков, парабанков и страховых организаций.

Лизинг, безусловно, является выгодной операцией, которая обеспечивает высокий уровень прибыли для компаний-лизингодателей. Экономической особенностью лизинга является то, что лизингодатель получает за эксплуатацию оборудования цену, гораздо большую той, за которую можно было бы продать это оборудование в рамках обычной купли-продажи. Окупаемость такого оборудования значительно выше средних расчетных величин, поэтому лизингодатель может вернуть вложенные средства уже в первые три-четыре года эксплуатации оборудования, что, конечно же, невозможно при обычном режиме его использования. Также выгодными для лизинговой компании являются те условия, которые создаются государством для развития лизинга в виде многочисленных налоговых льгот и скидок. В частности, из налогооблагаемой базы лизинговых компаний может изыматься часть прибыли, приходящаяся на амортизационные отчисления используемого оборудования.

Для лизингополучателя (пользователя) — обычно это промышленные, строительные, транспортные компании, которые в современных

условиях ориентируются на привлечение кредитных ресурсов, — лизинг также выгоден, поскольку позволяет ему всегда поддерживать свои производственные фонды на современном технологическом уровне, используя для производства только современное оборудование. В этом смысле лизинг является уникальной возможностью, которая позволяет, не отвлекая собственные средства, развивать крупные промышленные проекты; он дает возможность оперативно обновлять свое производство и постоянно приобретать все более сложное, более производительное оборудование. Лизинг выгоден не только крупным промышленным компаниям, но и мелким и средним фирмам, которые в начале своей деятельности могут не тратить свою прибыль на приобретение дорогостоящего оборудования. Эти факторы в конечном счете имеют определяющее значение в условиях высокого уровня современной конкуренции.

Экономические отношения лизинга следует отличать от их юридической формы. В юридическом смысле лизинг — это несколько тесно связанных между собой гражданско-правовых договоров. При этом не возникает какого-то особого единого «неразрывного» комплексного правоотношения лизинга, а образуется только совокупность договоров: аренда (собственно лизинг), договор купли-продажи, кредит, посреднические договоры и т. д. Поскольку центральное место среди таких договоров занимает аренда (лизинг), то в узком (юридическом) смысле лизинг можно определить как договор между двумя лицами (лизингодателем и лизингополучателем), что существенно отличается от широкого субъектного состава лизинговых экономических отношений. Поэтому вряд ли можно согласиться с утверждением тех авторов, которые рассматривают лизинг как «сложный трехсторонний комплекс имущественных отношений, возникающих в связи с приобретением в собственность определенного оборудования и последующей его передачей во временное пользование за плату. Этот сложный неразрывный комплекс отношений возникает, по меньшей мере, из двух договоров, тесно связанных между собой, — купли-продажи оборудования и собственно договора лизинга. Таким образом, лизинг предусматривает участие в нем трех сторон: лица, получающего оборудование во временное пользование (лизингополучателя); лица, приобретающего оборудование в собственность по договору купли-продажи для сдачи его в пользование (лизингодателя); изготовителя оборудования (продавца)».

На наш взгляд, спецификой юридического опосредования экономических отношений лизинга является возникновение нескольких взаимосвязанных гражданско-правовых договоров. Что же касается собственно договора лизинга, то его правовая сущность оценивается в юридической литературе по-разному. Некоторые ученые считают, что лизинг — это не что иное, как договор имущественного найма с рядом характерных особенностей. Другие говорят о том, что это — договор купли-продажи между лизингодателем и пользователем, предусматривающий рассрочку платежа. Но наиболее верной, на наш взгляд, следует признать ту точку зрения, которая рассматривает договор лизинга как особый договор, сочетающий в себе элементы аренды, займа и др. Учитывая это, в случае возникновения споров из таких договоров суд должен различно оценивать природу содержащихся в договоре обязательств и применять к ним различные гражданско-правовые нормы.

Рассмотрим подробнее гражданско-правовые договоры, опосредующие лизинг.

Наиболее простая конструкция — это сочетание двух договоров: купли-продажи и аренды. Договор купли-продажи заключается между фирмой — производителем оборудования и лизинговой фирмой (лизингодателем). Особенностью этого договора является то, что лизингодатель, во-первых, приобретает это оборудование в собственность, а во-вторых, в договоре необходимо указать на то, что приобретаемое имущество будет использоваться для сдачи внаем. Эти особенности договора купли-продажи имеют принципиальное значение, поскольку очень часто лизингодателями выступают банковские и иные кредитные организации, которым обычно запрещено заниматься торговой деятельностью, и специальная пометка в договоре купли-продажи сохраняет легальный характер их правосубъектности. В том случае, если в договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретено для лизинга, производитель несет гражданско-правовую ответственность непосредственно перед пользователем (лизинго-

получателем). По договору аренды, или собственно лизинга, между лизингодателем (собственником) и лизингополучателем (фирмой-пользователем) у сторон возникают взаимные права и обязанности по использованию имущества.

Лизинг может быть опосредован и другими договорными отношениями, что связано с расширением круга участников лизинговых отношений. В практике американских компаний такие отношения имеют специальные названия: «раздельный лизинг» и «лизинг с полным обслуживанием». В первом случае в лизинговые отношения включается кредитная организация. Это происходит, если лизинговая фирма решает приобрести оборудование, а собственных средств для этого у нее недостаточно. В этом случае оборудование приобретается ею за счет привлеченного в банке кредита. Сумма такого кредита может быть различной и составляет от 60 до 80 % стоимости оборудования. В этой ситуации параллельно существуют два вида различных отношений (наем и кредит), такой лизинг организуют сразу несколько фирм и банк.

Договоры лизинга с полным обслуживаем отличает то, что лизинговые отношения включают в себя особые обязательства, возникающие между фирмой-производителем и лизингополучателем. Такое соглашение касается в первую очередь качества поставляемого оборудования и содержит обязанности производителя по его гарантийному ремонту и техническому обслуживанию. Этот договор заключается также между лизингополучателем и другой специализированной фирмой (не обязательно производителем). При этом классическими условиями лизинга является обязанность пользователя своевременно производить техническое обслуживание и ремонт оборудования, а по окончании срока договора вернуть это оборудование с учетом износа, но в рабочем состоянии. В результате пользователь, не имея возможности производить соответствующий ремонт, вынужден заключать специальный договор (он может заключаться пользователем с лизингодателем, лизинговой фирмой; в этом случае он будет обременен дополнительными услугами лизинговой компании, которая выступает здесь посредником между пользователем и компанией по ремонту оборудования).

Другим вариантом лизинговых взаимоотношений является так называемый возвратный лизинг {sale and leaseback). Возвратный лизинг является инструментом приобретения производителем дополнительных средств на развитие производства. Для этого собственник оборудования уже в процессе его использования принимает решение приобрести дополнительные средства для развития своего производства. Он может сделать это следующим образом. Производитель продает свое оборудование лизинговой компании с условием передачи этого оборудования ему, но уже на условиях лизинга. Таким образом, собственник оборудования становится лизингополучателем, а производитель получает необходимую сумму на развитие, и его единственной обязанностью становится выплата лизингодателю арендных платежей на условиях договора лизинга. Такая модель лизинга весьма удобна для начальной стадии организации производства, когда производитель постоянно нуждается в свободных оборотных средствах, а обладание оборудованием на праве собственности не является для него принципиальным.

Общая процедура установления лизинговых отношений достаточно стандартна и выглядит следующим образом. Сначала пользователь самостоятельно подбирает компанию — производителя оборудования и вступает с ней в переговоры, в ходе которых стороны согласуют существенные и обычные условия договора поставки: обязательства сторон о предмете поставки, общей цене и механизме платежа, а также сроки и порядок поставки. Пользователь и производитель обычно ведут переговоры самостоятельно (без участия лизинговой компании), но после их завершения результаты обязательно доводятся до сведения лизингодателя.

Рассмотрев и одобрив такие условия, лизинговая компания должна подготовить проект договора купли-продажи. Пользователь согласует соответствующие условия, после чего у лизинговой компании возникает обязанность заключить в течение определенного срока договор с производителем оборудования. Пользователь действует в рамках договора купли-продажи или поставки как представитель лизинговой компании. Лизингодатель только оплачивает поставляемое оборудование по цене, согласованной лизингополучателем с поставщиком. Все остальные действия производит пользователь, который информирует лизинговую фирму о том, насколько объект поставки соответствует условиям договора, и принимает оборудование по количеству и качеству. Следовательно, лизинг отличается

тем, что имущество приобретается лизинговой компанией не для себя, а в интересах пользователя; тем самым возникает ситуация своеобразного распределения лизинговых прав и обязанностей лизингодателя между производителем и пользователем.

Другие важные отличия лизинга от обычного договора имущественного найма в первую очередь касаются предмета лизинга. В то время как предметом найма может выступать любая вещь, предметом лизинга являются исключительно вещи, приносящие прибыль (например, оборудование и машины). Эти вещи используются здесь не для личного потребления, а в основном в предпринимательских целях.

Еще одно отличие связано с характером срока по договору лизинга. Чаще всего он не изменяется и включает в себя весь срок службы оборудования, максимально приближенный к допустимому периоду полной амортизации оборудования. В течение срока договор не может быть расторгнут сторонами и по нему не должны прекращаться лизинговые платежи. Если в период эксплуатации оборудования произошло его обесценение и оно уже не удовлетворяет пользователя (например, из-за того, что на рынке появились более совершенные аналоги), стороны должны предусмотреть это и включить в договор условие о том, что в таком случае пользователь имеет право на досрочный выкуп оборудования для его перепродажи, или о том, что возможен обмен этого оборудования с доплатой на более совершенное в лизинговой компании.

Кроме того, договор найма и лизинг различаются характером и периодичностью соответствующих платежей. Главная цель лизинговой компании, как правило, заключается в том, чтобы в максимально короткие сроки вернуть средства, потраченные на приобретение оборудования, и получить прибыль. Поскольку общий срок службы оборудования в настоящее время составляет в среднем до десяти лет, лизингодатель заключает договор на меньший срок, что дает ему возможность вернуть все потраченные средства или большую их часть задолго до полной амортизации оборудования.

Таким образом, платежи пользователя не только покрывают стоимость имущества, проценты по привлекаемым кредитам и затраты арендодателя, но и позволяют последнему получить достаточную прибыль. Кроме того, выгодой арендодателя является то, что по окончании лизинга имущество продолжает оставаться в собственности лизинговой компании.

Важным отличием лизинга от найма является соглашение сторон об опционе, т. е. о праве лизингополучателя по окончании договора выкупить арендуемое имущество. Цена покупки здесь значительно ниже первоначальной стоимости имущества и составляет его остаточную стоимость. Стороны также могут предусмотреть возможность возврата оборудования лизинговой фирме или возобновление договора на один-два года по ставкам значительно меньше тех, которые были предусмотрены первоначально. Оценочная стоимость выкупа или последующая аренда могут определяться различными способами. С этой целью стороны организуют проведение экспертизы, предусматривающей рыночную оценку оборудования. Стороны также могут договориться заранее о размере будущей цены. Вопрос о возможности приобретения пользователем лизингового оборудования в собственность решается в различных странах по-разному. Например, во Франции или Бельгии условие о покупке оборудования пользователем после окончания лизинга является обязательным; в Англии включение такого условия в договор вообще невозможно, а в США этот вопрос отдан на усмотрение сторон.

Договор лизинга отличается также особым способом распределения обязанностей между сторонами. Здесь наиболее ярко проявляется финансовый характер этой сделки. Поскольку лизинг является финансовой операцией, лизингодатель освобождается от обычных для наймодателя обязанностей. Так, если по договору найма наймо-датель обычно обязан поддерживать оборудование в исправном состоянии и производить его капитальный ремонт, то у лизингодателя таких обязанностей нет. При этом он имеет дополнительные обязанности, в первую очередь риски, связанные со случайным повреждением или гибелью объекта. При этом следует учитывать, что поскольку пользователь не является собственником имущества, по общему правилу для договоров найма все риски порчи или гибели имущества не должны лежать на нем, но все эксплуатационные риски и обязанности возложены на лизингополучателя. Он обязан проводить любой ремонт объекта (не только естественный текущий ремонт, но и капитальный), что обычно выполняет наниматель. Такая позиция достаточно логична, поскольку договор лизинга заключается на длительный срок,

который включает в себя гарантийный срок, предоставленный производителем оборудования. Вместе с тем по окончании гарантийного срока пользователь обязан самостоятельно за свой счет заключать договор на техническое обслуживание и ремонт с соответствующими компаниями или непосредственно с изготовителем оборудования. При этом лизинговая компания сохраняет за собой право контролировать условия эксплуатации оборудования и проверку его технического состояния.

Также дополнительной обязанностью лизингополучателя, отличной от нанимателя, является необходимость за свой счет застраховать оборудование. Страхование в данном случае происходит за счет лизингополучателя, но в пользу лизингодателя; если же имущество уже застраховано лизинговой фирмой, пользователь может присоединиться к такому страхованию.