2. Расшифровка термина

Вид материала

Расшифровка

Содержание См. интерес головной арендыинтерес съемщика — tenant’s interest* См. Ллатентная стоимость — latent value Ммажоритарный контроль — majority control См. также Ннаиболее эффективное использование (НЭИ) — highest and best use (HABU)

Подобный материал:

• Термины и терминологические сочетания: основные характеристики, 619.93kb.
• Западноевропейский театр содержание, 434.19kb.
• Л. К. Лободенко, 14.41kb.
• Пояснительная записка. Особенностью курса «Введение в языкознание» является высокая, 305.75kb.
• Расшифровка подписи, 20.28kb.
• Расшифровка подписи, 648.16kb.
• Расшифровка подписи, 107.69kb.
• Расшифровка Тип, 91.87kb.
• В. Т. Трофимов (Геологический факультет мгу им. М. В. Ломоносова, Москва, Россия), 437.31kb.
• Пупов Данил Владимирович Раздел Введение. Строение молекулы ДНК. История доказательства, 86.42kb.

инвестиционный метод — investment method*

Процедура оценки, при которой в качестве базы для расчета Рыночной стоимости рассматриваемого актива капитализируется ожидаемый будущий доход или полезность. Лежащее в основе допущение состоит в том, что инвестор не будет платить за рассматриваемый актив больше, чем ему пришлось бы заплатить за другой актив с потоком доходов, сопоставимым по сумме, продолжительности и достоверности. См. также доходный подход.


инвестиционный метод — investment method**

Определение стоимости права на недвижимость путем капитализации фактического или расчетного чистого дохода от аренды. Выбор доходности осуществляется посредством сравнения с другими инвестициями, такими, которые обладают наиболее близкими соотношениями по таким параметрам, как физические характеристики, использование, степень риска и срок амортизации инвестиций. См. плата за годы.




инвестиционный проект — investment project

Обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений (см. бизнес план). Необходимая проектно сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций.


инвестиция фригольда — freehold investment*

Также называется «фригольдом при соблюдении интересов аренды»; имеет тот же смысл, что и «интерес сдачи в аренду» и представляет интерес собственности арендодателя, имеющего в собственности недвижимое имущество, которое подлежит сдаче в аренду другому (другим). (МР 2, 3.1.5)


индекс прибыльности — profitability index

Критерий для сравнения и выбора инвестиционных проектов, определяемый как отношение приведенной стоимости прогнозного денежного потока за срок эксплуатации проекта к первоначальным инвестиционным затратам. По этому критерию следует принимать те проекты, у которых индекс прибыльности больше единицы. Применение его дает те же результаты, что и применение критерия «чистая приведенная стоимость». Его недостаток в том, что его значения для разных проектов нельзя складывать.


инструктаж на оценку — valuation brief*

См. определение задания на оценку


интегрированная единица – integrated unit*

Сельскохозяйственная организация, которая имеет в общей собственности все или часть процессов, связанных с производством и маркетингом своих продуктов и/или товаров. (МР 10, 3.9).


интеллектуальная собственность — intellectual property

Собирательное понятие, охватывающее права на: результаты интеллектуальной (творческой) деятельности в области литературы, искусства, науки и техники, а также в других областях творчества; средства индивидуализации участников гражданского оборота товаров или услуг; защиту от недобросовестной конкуренции. Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав (интеллектуальной собственности) гражданина или юридического лица, осуществляется только с согласия правообладателя на основе лицензионных и авторских договоров. См. также промышленная собственность.


интерес аренды — lease interest*

Термин также известен как интерес арендатора, интерес съемщика или интерес лизгольда; интерес собственности, создаваемый условиями договора аренды, а не основополагающие права собственности на недвижимость. Интерес аренды ограничивается условиями конкретного соглашения об аренде, его срок истекает через установленное время и может допускать разукрупнение или сдачу в субаренду другим сторонам. (МР 2, 3.1.4)

В переводах на русский язык юридической литературы термин «интерес» обычно отождествляется с термином «право», что в отдельных случаях не вызывает недоразумений, но часто лишает текст экономического содержания. Это вызвано тем, что в российском праве отсутствует понятие экономического интереса (также как, например, предприятие недвижимость исключает правовое понимание предприятия бизнеса). Общепринятое в мире понимание оценки заключается в том, что оценивается принадлежащее собственнику «право на интересы» в том или ином имуществе (см.).


интерес арендатора — lessee interest*

См. интерес аренды.


интерес арендодателя — lessor interest*

Интерес, которым обладает арендодатель. (МР 2, 3.1.3)


интерес головного лизгольда (интерес промежуточного арендодателя) — headleasehold interest (sandwich lessor interest)*

Интерес промежуточного арендатора; представляет промежуточный интерес между высшим интересом, таким, как интерес фригольда и интересами субаренды или поднайма, такими, как съемщики во владении. Собственник интереса головного лизгольда поэтому является, как арендатором по отношению к высшему интересу, так и арендодателем по отношению к подчиненному интересу. (МР 2, 3.1.7)


интерес промежуточного арендодателя — sandwich lessor interest*

См. интерес головной аренды


интерес съемщика — tenant’s interest*

См. интерес аренды


интерес фригольда — freehold interest*

Безусловное право собственности, предоставляющее бессрочное право собственности на землю. (МР 2, 3.1.1)


инфраструктура — infrastructure*

Активы, которые обычно обладают некоторыми или всеми из следующих характеристик: а) они являются частью системы или сети; б) они по своему характеру являются специализированными и не имеют альтернативных вариантов использования; в) они не допускают возможности перемещения; г) в момент реализации они могут зависеть от ограничений. (Комментарий к оценке активов государственного сектора, п. 2.11; МФБ Стандарт 14, 21) Совокупность отраслей и видов деятельности, обслуживающих сферу производства и население. Включает основную производственную инфраструктуру (транспорт, торговлю, материально техническое снабжение, связь, водоснабжение и т. д.) и социальную (наука, здравоохранение, образование и др.).


ипотека — mortgage

Разновидность залога недвижимого имущества (главным образом, земли и строений). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника, возможность предоставления имущества в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному кредитору (последующая ипотека), обязательная регистрация залога государственными органами. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализации имущества в порядке очередности регистрации залога.


истинная чистая доходность — true net yield**

Доходность, получающаяся после корректировки вознаграждающей ставки, которая в противном случае была бы пригодна для учета любого налогообложения дохода; поэтому она используется для капитализации истинного чистого дохода.


историческая стоимость — historical value

Стоимость актива по цене приобретения.


исторические затраты — historical cost

Затраты приобретения (см. п. 1) или создания актива в отличие от его текущей стоимости. Необязательно совпадают с первоначальными затратами (см.), так как после приобретения актива с ним могут быть связаны некоторые дополнительные затраты, например, на его совершенствование, которые уже нельзя отнести к первоначальным.


истощимые активы — wasting assets*

Активы, стоимость которых в реальном выражении обычно со временем обесценивается. Примерами служат лизгольды и интересы в добывающих отраслях.


истощимые активы — wasting assets**

Истощимые активы — это тот класс актива, такой, как земля, содержащая месторождения полезных ископаемых, места свалки отходов и кладбища, которые имеют определенный срок службы для их существующего использования потому, что деятельность на земле за счет извлечения запасов или возмещения ресурса постепенно исчерпывает стоимость остающейся земли до той стадии, когда она больше не может использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и возвращается к той же стоимости, что и остаточная для ее наиболее эффективного использования.

итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

К


кабинетная проверка – desk review

Проверка оценки, когда ограничиваются данными, представленными в отчете, которые могут или не могут быть подтверждены независимо. Обычно осуществляется с использованием перечня контрольных вопросов по предметам. Рецензент проверяет точность расчетов, обоснованность данных, пригодность методологии и соблюдение указаний клиента, регулятивных требований и профессиональных стандартов. См. также проверка в поле. (МР 11, 3.4).


капитализация — capitalization*

1) На заданную дату — преобразование в эквивалентную капитальную стоимость чистого дохода или ряда чистых поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период.

2) В оценке бизнеса этот термин также относится к структуре капитала предприятия бизнеса (см.).

3) В оценке бизнеса этот термин также относится к признанию затрат как капитального актива, а не расходов за период.

Метод нахождения стоимости имущества на основании чистых отдач и ожидаемого процентного дохода или отдачи. В некоторых государствах капитализация относится к конвертации потока дохода в капитальную стоимость с использованием единственного фактора конвертации. (МР 6, 3.4) См. фактор капитализации


капитализация — capitalization**

1. На заданную дату преобразование в эквивалентную стоимость ряда чистых денежных поступлений, фактических или расчетных, за некоторый период. Ср. декапитализация. См. дисконтирование, стоимость денег с учетом фактора времени.

2. Метод расчета окончательной цены покупки для девелопмента с использованием согласованной формулы для конвертирования фактического, или предполагаемого, дохода от первоначальной сдачи в аренду в капитальную сумму. Такие капитализированные суммы могут компенсироваться за счет промежуточных финансовых платежей из фонда закупок, причем любое превышение выплачивается девелоперу.

3. В отношении резервов компании — конвертирование в капитал денег, которые затем распределяются как капитализационная (бонусная) эмиссия. Ср. декапитализация.


капитализация остатка дохода — residual process

Разновидность метода капитализации дохода для оценивания недвижимости. Часть чистого дохода от эксплуатации недвижимости относится либо на земельный участок, либо на улучшения. Остаток чистого дохода капитализируется для получения оценочной стоимости той части недвижимости, к которой он имеет отношение.


капитализация прибыли — capitalization of earnings

1. Оценка стоимости фирмы путем приведения к настоящему времени предполагаемой суммы чистой прибыли фирмы в будущем.

2. Превращение нераспределенной прибыли в часть уставного капитала компании.


капитализированная стоимость — capitalized value

Оценка стоимости актива на основе приносимого им дохода и процентной ставки по сходным активам (см. капитализация п. 1). Необязательно совпадает с рыночной стоимостью актива.


капитализированные затраты — capitalized costs

Затраты, воплощенные в объектах, которые принесут экономическую выгоду в будущем, в противоположность тем, которые связаны с текущей хозяйственной деятельностью. Примерами таких объектов являются: недвижимость, оборудование, а также неосязаемые активы (патенты, авторские права и т. д.).


капитальная аренда — capital lease

В современной мировой практике — аренда (см. договор аренды), которая отражается в балансе как актив и соответствующее обязательство, когда арендатор получает все права и обязательства по данному имуществу (ср. эксплуатационная аренда).




капитальная стоимость — capital value**

Капитальная стоимость актива в отличие от его годовой, или периодической (арендной), стоимости. Термин, используемый в США, — разработан в целях расчета налога на прибыль и описывает некоторые виды активов, в отношении которых используется особый подход при определении прибылей или убытков от совершения сделок с активами. Иногда этот термин не совсем точно используется для обозначения группы основных средств, включающих здания, оборудование и т.п., которые не в полной мере являются капитальными активами в контексте, понимаемом налоговыми органами. Часто этот термин используется по отношению к инвестициям в ценные бумаги.


капитальные активы — capital assets

См. фиксированные или долгосрочные активы


капитальные затраты — capital costs

Затраты приобретения (см. п. 1) основных средств.


капитальные расходы — capital expenditure (capital outlay)

См. капитальные вложения.


капитальное улучшение — capital improvement**

Работа, проведенная на активе в целях повышения его стоимости, которая, однако, не включает ремонт или техническое обслуживание.


коммерческая недвижимость — commercial real estate

Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования (напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы).


коммерческая сделка «на расстоянии вытянутой руки» — arm’s length transaction**

Сделка между сторонами, между которыми нет особых или специальных отношений (напр., материнская и дочерняя компании или домовладелец и съемщик), которые могли бы сделать уровень цен нехарактерным для рынка или завышенным из за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по Рыночной стоимости - это сделка между несвязанными сторонами, каждая из которых действует независимо.

Таким образом, это сделка, каждый участник которой преследует только собственные интересы. Сделки между мужем и женой, родителями и детьми, корпорацией и ее филиалом и другие сделки между «связанными» сторонами могут считаться сделками «на расстоянии вытянутой руки», если они совершаются на условиях, сложившихся на рынке.


комплексное обследование («должная достоверность») — due diligence

Термин, широко применяемый в мировой практике в связи с подготовкой и осуществлением компаниями различных трансакций (напр., сделки по поглощению, первоначальный выпуск акций на открытый рынок).

Обследование состоит в выполнении определенных работ по сбору, обработке и анализу разнообразной информации, зависящей от целей и характера трансакции. Наибольший объем работ обычно связан с проведением надлежащей проверки всех документов о финансово хозяйственной деятельности компаний на предмет определения их достоверности и полноты. Как правило, для подобных работ компании привлекают независимых профессиональных консультантов.


контроль — control*

Власть над управлением и политикой бизнеса. (МР 6, 3.12)


косвенные затраты — indirect cost*

Затраты, связанные со строительством или изготовлением продукции, которые не могут быть реально выявлены в данном активе. К числу примеров относятся страхование, издержки привлечения финансирования и налоги во время строительства, гонорары архитекторам, затраты на управление и судебные издержки.


коэффициент «бета» — beta coefficient

Характеризует степень риска, с которым связано владение теми или иными акциями. Представляет собой показатель относительной неустойчивости курса данных акций по сравнению с остальным рынком: сводный индекс «500» агентства Стандард энд Пурз имеет «бету» со значением 1. Акция с «бетой» больше 1 — более неустойчива, с «бетой» меньше 1 — более устойчива. Консервативные инвесторы предпочитают акции с низким уровнем «беты».


коэффициент оценки — valuation ratio*

Отношение, в котором стоимость или цена служит в качестве числителя, а финансовые, операционные или физические показатели — в качестве знаменателя. См. также фактор капитализации, мультипликатор дохода. (МР 4, 3.28; МР 6, 3.43)


критерии для сравнения и выбора инвестиционных проектов — criteria for comparing and selecting investment projects

Для сравнения и выбора инвестиционных проектов существуют следующие основные критерии: чистая приведенная стоимость, внутренняя ставка отдачи, индекс прибыльности, средняя бухгалтерская отдача, срок окупаемости.


критерий приемлемости — acceptance criterion

Минимально приемлемый уровень показателя эффективности, используемый при анализе инвестиций. Ср. минимально приемлемая отдача инвестиций.


Л


латентная стоимость — latent value**

Приращение стоимости, которое можно полностью реализовать только при наступлении в будущем некоторого события, такого, как объединение площадок, предоставление разрешения на землеустройство, обеспечение инфраструктуры или обеспечение свободного помещения, готового для въезда.


лесничество/лесные угодья – forestry/timberland*

Сельскохозяйственный объект имущества, используемый для выращивания неплодовых деревьев, урожай которых (деревьев) периодически снимается через продолжительные периоды выращивания (10 – 20 и большее число лет). Считаются сельскохозяйственным имуществом, так как они дают урожай, т.е. хотя для выращивания этого урожая требуется длительный период времени. См. также многолетние посадки. (МР 10, 3.7).


лизгольд — leasehold*

Интерес арендатора или съемщика в арендованном имуществе, включая права пользования и занятия в течение конкретного периода времени в обмен на выплату премии и/или арендной платы. Лизгольды могут быть разнообразной продолжительности — например, 25 лет, 60 лет и 99 лет и т.п.

(Типы имущества 2.2.3)




ликвидационная стоимость — liquidation value*

Денежная сумма, которая, по разумным соображениям, может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

См. стоимость при вынужденной продаже.

ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

ликвидатор   liquidator*

Лицо, назначаемое судом, кредиторами компании или членами компании для осуществления ликвидации.




линейная интерполяция — linear interpolation**

Термин, используемый в математике для расчета величины в любой точке на прямой, соединяющей две заданные величины, в предположении, что разность между этими двумя величинами равномерно распределяется вдоль этой прямой. Иногда используется для нахождения внутренней ставки отдачи вместо графического построения доходности в зависимости от приведенных стоимостей либо продолжения расчета методом проб и ошибок.


линия одинаковой стоимости (изоваль) — isoval**

На плане или карте — линия, которая проходит по участкам или объектам имущества (недвижимости), имеющим одинаковую стоимость. Когда план такого характера будет закончен, проводимые на нем изовали будут походить на линии контуров на карте. Важно знать базу стоимостей, выбранную для изовалей на этих «картах стоимостей», напр., стоимость земли, чистая стоимость аренды или налогооблагаемая стоимость; каждая рассчитывается в соответствии с указанной единицей площади земли или здания.


М


мажоритарный контроль — majority control*

Степень контроля, обеспечиваемого мажоритарной позицией. (МР 6, 3.26)


мажоритарный интерес — majority interest*

Позиция в собственности, превышающая 50% голосующих интересов в бизнесе. (МР 6, 3.25)


маргинальная (предельная) доходность — marginal yield**

В оценке методом ядра ставка, по которой дисконтируется верхний слой дохода.


материальное (телесное) движимое имущество — corporeal personal property

Часть движимого имущества, которое представляет собой определенное осязаемое имущество (см.) и объекты которого возможно перемещать без потери существенных свойств, напр., товар, денежные средства и т.п., или они способны передвигаться сами, как, напр., животные. Термин, возникший в системе англо американского права.

См. также движимое имущество. Ср. нематериальное движимое имущество




машины — machinery*

К категории «машины» относятся отдельные машины или наборы машин. Машина представляет собой аппарат, использующий или применяющий механическую энергию, состоящий из нескольких частей — каждая со своими определенными функциями, которые вместе выполняют некоторые виды работ. Для целей оценки это понятие включает отдельные машины или наборы машин. (МР3, п. 3.1.2)

См. установки, машины и оборудование


мебель, приспособления и оборудование (МПО) — furniture, fixtures, and equipment (ff&e)*

Термин, используемый в некоторых государствах для обозначения осязаемого движимого имущества плюс торговые принадлежности и улучшения лизгольда. См. также движимое имущество. (Типы имущества 3.2.2.2)


метод бюджета девелопера — developer’s budget method**

Оценка денежного потока предлагаемого проекта развития, при которой продолжительность разбивается на периоды — напр., месяцы, кварталы или годы, а затраты распределяются по этим периодам. На периодической основе рассчитываются также проценты. Метод может использоваться для нахождения прибыли (или убытков), точки безубыточности и периодических затрат на выплату процентов. Ср. метод чистой приведенной стоимости.


метод двойной ставки — dual rate method**

Метод оценивания ограниченных во времени потоков доходов — например, арендной платы. Учитывается, что часть чистого дохода теоретически должна инвестироваться в фонд погашения по кумулятивной ставке, чтобы возместить первоначальные затраты при том, что остаток чистого дохода капитализируется по подходящей выгодной ставке процента.


метод дисконтированных денежных потоков — discounted cash flow method

Метод оценки путем расчета дисконтированной стоимости денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки в будущем, с использованием ставке дисконтирования, равной ставке отдачи, которая, по расчетам оценщика, требуется для привлечения инвестиций в данный объект. См. анализ дисконтированного денежного потока


метод единой ставки — single rate method**

Метод оценки срочных потоков дохода, рассчитываемый исходя из того, что вознаграждающая и кумулятивные ставки процента одинаковы. См. метод двух ставок.


метод зонирования (подход на основе зонирования) — zoning method (zoning approach)**

Метод (повсеместно используемый в СК для оценки городских центральных магазинов) для оценки арендной стоимости площади для розничной торговли (обычно на первом этаже) путем деления на полосы параллельных главному фасаду. Разная стоимость на единицу площади приписывается каждой полосе, соответствующая ей относительной способности достигать объема продаж/прибыли. Наиболее ценная площадь обычно расположена в передней части. В стандартных магазинах нынешняя практика в центральном магазинном рынке Лондона и в Шотландии состоит в том, чтобы использовать зону глубиной в 30 футов как зону А, т.е. максимальную стоимость, а в дальнем Лондоне и провинциях — зону глубиной в 20 футов. Обычно зона А имеет стоимость на кв.м., в два раза большую стоимости зоны В. См. обратное деление на 2, стоимость зоны А.


метод оценки — valuation method*

В рамках подходов к оценке — конкретный способ расчета стоимости. (МР 4, 3.25; МР 6, 3.41)


метод подрядчика — contractor's method*

См. затратный подход.


метод полного учета затрат — full costing

Метод учета затрат на разработку, напр., нефтяных и газовых месторождений, при котором затраты как на успешные, так и на неуспешные разработки капитализируются и амортизируются за период полезной жизни (срока службы) разведанных ресурсов (см. капитализация, амортизация основных средств)


метод прилегающей территории — frontage method**

Система для оценивания участка земли или зданий, основанная на прот женности прилегающей территории до дороги, улицы или тротуара. Ср. Метод прямых сравнений.


метод прихода и расхода — receipts and expenditure method**

Метод, который является одним из приемов применения Доходного подхода, часто принимается в оценке таких объектов имущества, как гостиницы, театры, кинотеатры и парки автофургонов, основанной на счетах бизнеса, проводимого в этих помещениях. Из всех заработков вычитаются все соответствующие затраты, такие, как расходы на производство, издержки привлечения денег в долг и амортизация; остаток делится между «долей съемщика» и величиной аренды. Если требуется капитальная стоимость, ее затем можно рассчитать, применив коэффициент капитализации.


метод пропускной способности — throughput method**

Метод оценки, используемый для нахождения расчетной суммы аренды (недвижимого) имущества, основанный на единице сравнения, применяемой к количеству товаров, проданных за данное время, напр., литров топлива, продаваемого на бензозаправочной станции.


метод прямого сравнения (сравнительный метод или рыночно стоимостной подход) — direct comparison method (comparative method or market value approach)**

Метод оценки, посредством которого арендная или капитальная стоимость имущества определяется исходя из цен или размеров арендной платы, которые были установлены для других объектов имущества, сходных по таким характеристикам, как местоположение, размер, характер и возможность доступа, и меры, в которой можно провести надлежащие корректировки, отражающие различия. См. сопоставимые данные.


метод рынка капитала (метод компании аналога) — capital market method

Метод оценки бизнеса, основанный на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано, затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким либо финансовым показателем по предприятию аналогу. Это соотношение называется ценовым мультипликатором. Умножение величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемой компании дает величину ее стоимости.


метод сделок — transaction method

Метод оценки бизнеса, основанный на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.


метод слоя — slice method**

См. метод ядра.


метод сопоставимых продаж (метод рыночных или прямых рыночных сравнений) — comparable sales method (market or direct market comparison method)*

Процедура оценки, использующая цены продаж или арендную плату для активов, схожих с рассматриваемым активом в качестве базы для расчета его рыночной стоимости для продажи или аренды. Лежащее в основе этого метода допущение состоит в том, что инвестор не заплатит за объект имущества больше, чем он заплатил бы за схожий объект имущества с сопоставимой полезности. Также называется подходом, основанным на сравнении продаж.


метод срока и реверсии — term and reversion method**

Традиционный метод оценки безусловного права собственности на недвижимость (фригольда) или иного «старшего» права в недвижимости, которая подлежит сдаче в аренду (или субаренду) и там, где доход, вероятно, будет меняться — напр., при пересмотре арендной платы и/или реверсии. Он включает в себя оценку приведенной величины арендной платы за период ее существования вместе с оценкой каждой последующей иной арендной платы, которая, вероятно, будет получена после пересмотра или реверсии в течение их отдельно рассчитываемых периодов, каждая из которых дисконтируется до нынешней стоимости. Путем суммирования нескольких стоимостей определяется полная стоимость рассматриваемого имущества. Ср. метод ядра.


метод удержания (процентов при выдаче ссуды) — discount (interest) method

Метод, при котором все исчисленные финансовые платежи по ссуде (кредиту) удерживаются кредитором из суммы кредита. Разница между номинальным размером кредита и начисленными платежами выдается заемщику на руки.


метод оценки и пересмотра программ (проектов) — program (project) evaluation (and) review technique (PERT)**

Одна из нескольких методик сетевого анализа. Ее особенность в том, что пользователь дает оптимистические и пессимистические варианты продолжительности работ, а также наиболее вероятные продолжительности. Поэтому она дает диапазон исходов. См. анализ критического пути; диаграмма процедур.


метод роялти — royalty method**

Метод оценивания земель, содержащих месторождения полезных ископаемых, при котором рассчитываются и капитализируются роялти от извлечения полезных ископаемых за период разработки месторождений.


метод чистой приведенной стоимости — net present value method**

Метод, используемый в анализе дисконтированного денежного потока для нахождения денежной суммы, представляющей собой разность между приведенной стоимостью всех притоков и оттоков денежных средств, связанных с проектом путем дисконтирования каждого из них по целевой ставке доходности. Ср. внутренняя ставка отдачи.


метод чистых активов — net assets method

Метод определения рыночной стоимости бизнеса. Величина стоимости определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.


метод ядра (метод слоя) — hardcore method (layer method)**

Метод оценивания (от ядра арендной платы) безусловного права собственности на недвижимость или иных «старших» интересов в имуществе, которое подлежит сдаче в аренду (или субаренду) с последующей реверсией. Ядро арендной платы, которое относительно надежно, можно капитализировать на неограниченный срок (или на срок аренды) по более низкой ставке, чем любая «маргинальная» арендная плата, т.е. ожидаемое или расчетное повышение арендной платы после пересмотра, фиксированное повышение или реверсия. Ср. метод срока и реверсии.


методы оценки — valuation methods*

В рамках подходов к оценке — конкретные способы расчета стоимости. (МР 4, 3.25; GN 6, 3.41) См. метод капитализации, метод дисконтированных денежных потоков, метод рынка капитала, метод ликвидационной стоимости, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок, метод чистых активов


минимально приемлемая величина — fall back figure**

Минимальная величина, приемлемая для лица, предлагающего свое имущество для продажи, сдачи в аренду или в наем.

Это понятие используется для обозначения «стоимости вынужденной продажи».


минимально приемлемая отдача инвестиций — hurdle rate of return

Показатель, используемый для отбора инвестиционных проектов (устанавливается компанией для внутреннего финансового планирования). Ср. критерий приемлемости, издержки применения капитала.


минимальное содержание отчета об оценке – minimum contents of a valuation report*

Все отчеты об оценке должны ясно и точно результаты оценки так, чтобы это не вводило в заблуждение. Во все отчеты об оценке должны включаться десять элементов: 1) личность Оценщика и дату отчета; 2) личность клиента; 3) указания, дату расчета стоимости, цель и предполагаемое использование оценки; 4) базу оценки, в том числе тип и определение стоимости; 5) подлинность, срок владения и местоположение имущественного интереса (имущественных интересов) или имущественного права (прав), подлежащих оценке; 6) дату и пределы обследования; 7) пределы и меру работы, используемой для разработки оценки; 8) любые допущения и ограничительные условия и любые специальные, необычные или экстраординарные допущения; 9) заявление о соблюдении, о том, что оценка выполнена в соответствии с настоящими с настоящими стандартами и любыми требуемыми раскрытиями; 10) профессиональную квалификацию и подпись Оценщика. В соответствии с требованиями в некоторых государствах, - специфическая сертификация Оценщика в установленной форме. (Кодекс поведения, 7.1; МСО 3, 5.1) Отчеты об оценке часто могут содержать описание рассмотренных информации и данных, проведенного анализа рынка, подходов к оценке и использованных процедур, а также рассуждения, подкрепляющие анализ, мнения и заключения.


минимальное содержание сертификата оценки или отчета об оценке — minimum contents or a valuation certificate of report*

Во все сертификаты оценки или отчеты об оценке должны быть включены девять элементов: 1) установление личности Оценщика и даты отчета; 2) инструкции, дата, цель и предполагаемое использование оценки; 3) база оценки, в том числе тип и определение стоимости; 4) подлинность, срок владения и местоположение имущественного интереса (имущественных интересов) или права (прав) подлежащих оценке (т.е. физические, юридические и экономические характеристики имущества); 5) дата и пределы обследования; 6) любые допущения и ограничительные условия; 7) ссылка на применимость настоящих Стандартов и любые требуемые раскрытия; 8) подпись Оценщика; 9) Специфическая сертификация оценщика в установленной форме, которая требуется в некоторых государствах. (МР 9 3.5)


миноритарная скидка — minority discount*

Скидка на недостаточный контроль, применимая к миноритарному интересу. (МР 6, 3.31)


миноритарный интерес — minority interest*

Позиция в собственности в размере менее 50% голосующего интереса в бизнесе. Та часть чистых результатов деятельности и чистых активов дочерней компании, относимая на интересы, которые не находятся в собственности материнской компании — прямо или косвенно, через посредство дочерних компаний. (МР 6, 3.30; МСФО 22, 8)

многолетние посадки – perennial plantings*

Урожаи, выращиваемые из посадок, продолжительность жизни которых выходит за пределы одного года или цикла одного урожая. Примерями служат виноградники и фруктовые деревья. Эти дипы имуществ могут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют собой амортизируемый актив. (МР 10, 3.3). См. также лесничество/лесные угодья.


множественный регрессионный анализ — multiple regression analysis**

Статистическая техника, при которой выражается количественно связь между одной переменной (зависимой переменной) и рядом других переменных (независимых переменных). Используется в анализе операций с недвижимостью.


модель формирования цен капитальных активов (модель CAPM) — capital asset pricing model (CAPM)*

Модель, отражающая соотношение между ожидаемым риском и ожидаемой отдачей инвестиций. Основана на предположении, что инвесторы требуют более высокого дохода при повышенном риске. Ставка отдачи (доходности) актива должна равняться безрисковой ставке (напр., доходности краткосрочных казначейских векселей) плюс премия за риск.


молочные фермы – dairy farms*

Объекты сельскохозяйственного имущества, используемые для производства молока от коров или других молочных продуктов. Эти объекты обычно имеют обширные структурные улучшения (коровники, доильные залы, силосные ямы и башни) и оборудование (загрузочные бункеры, доильные машины). Корма могут производиться на объекте, ввозиться или поставляться из обоих источников. (МР 10, 3,6)


мультипликатор дохода (ценность за годы) — income multiplier (years’ purchase)*

Соотношение между ценой продажи или стоимостью имущества и средним годовым доходом или его ожидаемой величиной; может основываться на валовой или на чистой величине дохода. Применяется к доходу для получения капитальной стоимости, применяется также название «ценность за годы». (Термин «мультипликатор дохода» используется в Северной Америке; «ценность за годы» употребляется в странах Содружества).

См также фактор капитализации, метод инвестиций, коэффициент оценки.


Н


наиболее эффективное использование (НЭИ) — highest and best use (HABU)*

Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. (Понятия/принципы, п. 6.3) См. также Рыночная стоимость.

Также называется по русски «наилучшим и наиболее эффективным использованием».


наиболее эффективное использование — highest and best use**

«Наиболее эффективное использование» — термин, употребляемый МКСО, и он нашел широкое применение и понимание в Северной Америке. Наиболее эффективное использование МКСО определяет как «наиболее вероятное использование актива, которое физически возможно, надлежащим образом оправдано, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого актива является наивысшей». Ясно, что использование, которое не является юридически допустимым или физически возможным, не может считаться наиболее эффективным. Использование, которое и юридически допустимо, и физически возможно, тем не менее, может требовать убедительного объяснения, чтобы оправдать принятие такого использования как достаточно вероятного или имеющего надлежащее оправдание. После того как анализ устанавливает, что один или несколько способов использования достаточно вероятны, это заключение может быть узаконено путем анализа осуществимости. Использование, результатом которого является высшая стоимость, было бы наиболее эффективным использованием и было бы аналогичным определению Рыночной стоимости.


налогооблагаемая стоимость — assessed value, rateable value, taxable value*

Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее, предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от рыночной стоимости в смысле общепринятого ее определения. (МСО 2, п. 3.7)

Термин assessed value употребляется в Северной Америке; rateable value используется в странах Содружества.


нарицательная стоимость — face value**

Объявленная, или указанная, стоимость ценной бумаги или монеты при эмиссии, которая, однако, обычно не равна ее рыночной стоимости.


начисления амортизации — accruals for depreciation*

Начисления, производимые бухгалтерами для погашения первоначальных затрат (см.) создания/приобретения активов в соответствии с соглашением некоторых государств об исторических затратах (см.) независимо от того, на какой основе производились эти начисления. Начисления амортизации, в свою очередь, определяются неким бухгалтерским соглашением и не обязательно отражают ситуацию на рынке. (Понятия/принципы, п. 3.7) См. также начисленная амортизация.


начисленная амортизация — accrued depreciation*