2. Расшифровка термина

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 22

законная земельная собственность — legal estate*

Право или интерес в недвижимом имуществе; вещно правовые интересы, основанные на общем праве, определяются законами государства и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством, — например, обложению налогами, принудительному отчуждению или конфискации при отсутствии завещания. (Типы имущества 2.2.1)

залог — hypothecation, pledge

Некое денежное или имущественное обеспечение, предоставляемое одной стороной — должником (залогодателем) другой стороне — кредитору в качестве гарантии возврата ссуды или выполнения других обязательств, возникающих по условиям договора или диктуемых законом. Залогодателем может быть третье лицо, не являющееся должником по обязательству. Кредитор залогодержатель при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, имеет полное право на компенсацию из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (право залога). Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и имущественных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог возникает в силу договора или закона.

См. также ипотека, закладная.

залоговая стоимость (недвижимости) — mortgage value

Стоимость недвижимости как предмета ипотеки. Часто принимается равной ее рыночной стоимости.

замещение — substitution*

См. принцип замещения

запасы для торговли — trading stock**

В отношении оценок для финансовых отчетов — некоторые объекты имущества могут приобретаться для целей торговли и таким образом с точки зрения баланса они относятся не к основным средствам, а к текущим (оборотным) активам.

застраивать (развивать недвижимость) — develop*

Осуществлять любое строительство, инженерные работы, горные работы или иные операции в земле, на земле или под землей или производить любое существенное изменение в использовании любого здания или земли.

застройщик (девелопер) — developer

Предприниматель, готовящий земельные участки под последующую застройку, после чего он или продает их строительному подрядчику, или сам осуществляет улучшения (застройку) этих участков.

затратный подход (метод) — cost approach (method)*

Подход, основанный на сравнении стоимости имущества или иного актива, при котором в качестве замены для приобретения данного объекта имущества рассматривается возможность строительства другого объекта, являющегося копией исходного или такого, который мог бы обеспечить такую же полезность без неоправданных затрат, обусловленных задержкой. Расчет Оценщика основывается на затратах воспроизводства или на затратах замещения рассматриваемого имущества или актива за вычетом полной (начисленной) амортизации плюс стоимость земли, к которым обычно добавляется расчетная величина предпринимательского стимула или прибыли (убытков) девелопера.

См. также амортизированные затраты замещения, затраты замещения, затраты воспроизводства, предпринимательская прибыль. (Понятия /принципы 9.3.1; Типы имущества 2.7.1; МР 1, 5.11) Один из трех традиционных подходов к оценке имущества. В рамках затратного подхода применяются такие методы, как метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

затратный подход для оценки художественных произведений (произведений изящных искусств) – cost approach for valuing fine art*

Сравнительный подход к стоимости художественных произведений, который рассматривает в качестве заменителя для покупки данного художественного произведения возможности создания другого художественного произведения, которое замещает оригинал. Расчет Оценщика основывается на затратах на воспроизводство или замещение рассматриваемого художественного произведения и природе замещения, т.е. она зависит от того, является ли оно новым для старого, от базы возмещения, от того, является ли оно копией, или факсимиле. (МР 5, 3.4)

«Новое для старого» относится к затратам на покупку того же наименования или, если его нет в наличии, то предмета, похожего по природе и состоянию на розничном рынке новых художественных произведений.

«База возмещения» относится к затратам на замещение предмета аналогичным объектом в аналогичном состоянии на рынке подержанных произведений искусства и предметов антиквариата.

«Копия» представляет собой копию оригинального предмета по возможности близкую к оригиналу с точки зрения природы, качества и возраста материалов, но созданную с помощью современных методов строительства.

«Факсимиле – это точная копия оригинального предмета, созданная из материалов, близко аналогичных по природе, качеству и возрасту и использование, методов строительства оригинального периода.

затраты — cost(s)*

1) Цена, уплаченная за товары или услуги, представляет затраты на них покупателя.

2) Сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги.

Затраты — это понятие, связанное с производством, в отличие от обмена. После того, как товар изготовлен, а услуга оказана, затраты на них становятся историческим фактом. Полные затраты на создание объекта имущества включают все прямые и косвенные затраты его производства.

См. также прямые затраты, косвенные затраты, издержки, цена, стоимость. (Понятия/принципы 4.3.4.10; Введение в МСО 1 и МСО 2, п. 3.2).

По русски термин «полные затраты» (см.) в данном применении соответствует применяемому в российском бухгалтерском учете понятию себестоимости актива (см.); а термин «издержки» (см.) в общей экономической лексике соответствует тем случаям, когда рассчитанные или оплаченные суммы не являются «бухгалтерским фактом» или же они не могут быть признаны затратами производства.

затраты воспроизводства (нового) — reproduction cost (new)*

Текущие затраты на идентичный новый объект. (Понятия/ принципы 4.11; МР 4 3.23; МР 6 3.39)

затраты замещения (новым) — replacement cost (new)*

1) Затраты замещения актива столь же приемлемым активом заменителем.

2) Обычно выводятся из текущих затрат приобретения аналогичного актива, нового или бывшего в употреблении, или эквивалентной производственной мощности или производственного потенциала.

Затраты замещения предусматривают использование современных материалов, техники и конструкций. См также. Затраты воспроизводства. (Понятия/ принципы 4,11; МР 4, 3.21; МР 6, 3.37; МСФО 15.13)

затраты проведения сделки — transaction costs

Затраты, напр., связанные с куплей продажей ценных бумаг (брокерская комиссия, налоги и сборы и т.п.). См. трансакционные издержки

затраты (производства) реализованной продукции — cost of sales (cost of goods sold)

Один из основных показателей, рассчитываемых в соответствии с международными и многими национальными бухгалтерскими стандартами и указываемых в отчете о прибылях и убытках. В российском бухгалтерском учете используется показатель «себестоимость (см.) реализации товаров, продукции, работ, услуг», в который (в отличие от общепринятой в мире калькуляции затрат) включается нормативная «начисленная амортизация активов производственного (цехового) назначения», не показываемая полностью (отдельной статьей) в отчете о прибылях и убытках, как это принято в мировом сообществе. Это затрудняет выполнение пересчетов, необходимых для оценки стоимости имущества. См. начисления амортизации, амортизация-обесценение

затраты (производства) актива — cost of asset

Затраты предприятия на приобретение/создание актива.

См. затраты, себестоимость актива

затраты страхового возмещения (подлежащие страхованию затраты возмещения) — insurable replacement cost

См. страховая стоимость.

заявление о соблюдении – compliance statement*

Утвердительное заявление, свидетельствующее о факте, что при выполнении задания Оценщик следовал этическим и профессиональным требованиям Кодекса поведения МСО. В некоторых государствах Заявление о соблюдении известно как Сертификация стоимости. Содержанию заявления о соблюдении посвящен п. 5.1.11.1 МСО 3. (п. 3.5)

здания, сооружения и оборудование - plant and equipment*

Активы, которые предполагается использовать на постоянной основе в деятельности предприятия/организации, в том числе специализированные непостоянные здания; машины (отдельные машины или группы машин, торговые принадлежности и улучшения лизгольда) и другие категории активов, подходящим образом идентифицированные.

(Типы имущества 3.2.2)

Осязаемые активы, которые:

(а) предприятие/организация держит для использования в производстве или поставках товаров или услуг, для сдачи в аренду другим или для административных целей; и

(б) предполагается использовать в течение некоторого периода времени.

(МР 3, 3.1; МР 5, 3.16) См. также движимое имущество.

«зеленое поле» — green field*

Незастроенная площадка, для которой предлагается проект развития; «зеленые поля» обычно находятся на периферии или за пределами городского района. (Термин «зеленое поле» используется в странах Содружества.) См. также «бурое поле».

земля (земельный участок) — land*

Поверхность земли и пространство под ней, которое простирается до центра земли, и пространство над ней, которое простирается до неба. Тем не менее, собственность на землю и права, связанные с этой собственностью, определяются законами конкретного государства. Оценка земли, как незанятой, а также земли и улучшений к ней или на ней является экономическим понятием. Незанятая или улучшенная земля также носит название недвижимости. См. также имущество, недвижимость, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п.п. 2.1, 2.2)

зона А — zone А**

См. обратное деление на два, метод зонирования.

зонирование — zoning**

В землеустройстве — разделение района местным органом по землеустройству на зоны для конкретного использования или видов деятельности.

2. См. метод зонирования.

И

избыточная арендная плата — excess rent*

Арендная плата, которая превышает рыночную; такая арендная плата, если она вообще учитывается, обычно капитализируется по более высокой ставке дисконтирования в силу более высокого риска и потенциальных неопределенностей, связанных с последствиями невыгодного положения арендатора. С точки зрения арендатора, именно от уплаты избыточной арендной платы может возникнуть отрицательная рыночная аренда для арендатора. В некоторых государствах любая стоимость, которая приписывается избыточной арендной плате, считается движимым имуществом, так как ее база возникает из контракта, а не недвижимости. (МР 2, 3.0)

издержки (исходящие платежи) — outgoings*

См. операционные расходы (издержки)

издержки (исходящие платежи) — outgoings**

Издержки, которые несет собственник интереса (прав) в имуществе, обычно рассчитываемые ежегодно, — напр., на управление, ремонт, налоги, страхование и арендная плата, подлежащие выплате собственнику «старших» прав в соответствии с его обязательствами по контракту или иными обязательствами. Предусмотрительно ежегодно создавать резервы для будущих статей, включающих расходование с интервалами, большими, чем в один год.

См. операционные (эксплуатационные) расходы

издержки — cost

Термин исторически применяется в русской экономической лексике. С позиций оценки его применение оправдано, если измеряемые суммы не являются фактом (например, альтернативные издержки) и если они не признаются производственными затратами.

издержки применения заемных средств — cost of debt

Процент годовых по долговому инструменту на момент его погашения. При расчете издержек применения заемных средств, начисленные проценты часто берутся после вычета налогов. В таком случае эти издержки равны единице за вычетом налоговой ставки, умноженной на величину начисленных процентов на момент погашения долга.

См. издержки применения капитала

издержки применения капитала — cost of capital

Издержки компании при привлечении новых инвестиций. Определяются как величина дохода, который она должна обеспечить инвесторам при среднем уровне рисковости данных инвестиций для того, чтобы сохранять на неизменном уровне курс своих акций. Численно совпадают с показателями: минимально приемлемая отдача инвестиций, альтернативные издержки применения капитала (см.).

Тождественно по русски: «затраты на привлечение капитала», а употребляемые словосочетания «цена капитала», «стоимость капитала» могут относиться не получателю, а к источнику капитала. См. стоимость наилучшей из отвергнутых альтернатив

издержки применения собственного капитала — cost of equity

Альтернативные издержки инвесторов, вложивших средства в акции компании. Численно определяются как величина дохода (в абсолютном или относительном выражении), который можно было бы получить при втором по предпочтительности («second best») из предлагаемых на рынке вариантов. См. издержки применения капитала

излишний актив — surplus asset*

Актив, находящийся в собственности корпорации, но считающийся излишним для ее операций. Излишний актив не считается необходимым для производства товара или услуг, оказываемых организацией. Его держат для инвестиций, развития или реализации или используют в качестве обеспечения для ссуды некоторой другой коммерческой цели, не связанной с основной деятельностью организации. Рыночная стоимость излишнего актива определяется его наиболее эффективным использованием. Также называется неоперационным активом. См. также инвестиционный актив, операционный актив.

износ (физический) — physical deterioration

См. физический износ, ухудшение физического состояния.

имущественные права — proprietary rights*

Права, связанные с собственностью (ownership) на недвижимость (real estate). Собственность включают право пользования имуществом (property), его продажи, сдачи в аренду, дарения; а также застройки, использования для сельскохозяйственных нужд, разработки месторождений полезных ископаемых, изменения его топографии, раздела, объединения или отказа от осуществления всех этих прав. Объединение имущественных прав иногда называют пучком прав. Имущественные права, как правило, подлежат публичным и частным ограничениям, таким, как сервитуты, права прохода, зонирование, установленная плотность застройки, и другие ограничения, которые могут обременять имущество. (МР 1, 3.0)

имущество — property*

Юридическое понятие, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Имущество состоит из частных прав собственности, которые дают собственнику право на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом. Собственность на интерес в объектах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом. Слово имущество, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации. См. также пучок прав, движимое имущество, недвижимое имущество. (Понятия/принципы, п.п. 2.3, 2.4)

имущество, занимаемое собственником — owner occupied property*

Имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей. (МСФО 16)

имущество с ограниченным рынком — limited market property*

Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом. (МСО 2, п. 3.2)

имущество с торговым потенциалом (специализированное торговое имущество) — property with trading potential (specialized trading property)*

Такие объекты имущества, как гостиницы, бензозаправочные станции, рестораны и т.п. можно оценивать по Рыночной стоимости, признавая, что в них входят активы, отличные от только земли и зданий. Эти объекты имущества обычно продаются на рынке как пакет, в котором отдельное установление стоимости земли, здания, движимого имущества, неосязаемых активов и самого бизнеса может оказаться затруднительным или невозможным. (Типы имущества 4.3.2)

инвестированный капитал — invested capital*

Сумма долга и собственного капитала в бизнесе на долгосрочной основе. (МР 6, 3.24)

инвестиции — investment(s)*

1) Использование капитальной суммы для приобретения актива, который, как ожидается, будет приносить приемлемый поток дохода и/ или увеличит стоимость капитала.

2) Термин также используется для обозначения актива, приобретенного для цели инвестирования.

См. также инвестиционное имущество. Денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта.

инвестиционная стоимость («ценность») — investment value («worth»)*

Ценность (worth) или стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов для установленных инвестиционных целей. Это субъективное понятие связывает конкретное имущество с конкретным инвестором или группой инвесторов с идентифицируемыми инвестиционными целями и/или критериями. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Термин «инвестиционное имущество» не следует смешивать с «рыночной стоимостью инвестиционного имущества». Термин «инвестиционная стоимость» используется в Северной Америке и в других странах, термин «ценность» — как его синоним — в странах Содружества. (МСО 2, п. 3.4) Ср. ценность

инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. См. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

инвестиционное имущество — investment property*

Имущество, приобретаемое с целью извлечения дохода. Доход может состоять из прибыли, полученной от эксплуатации имущества или от его перепродажи, либо из комбинации этих двух составляющих.

1) В недвижимости — имущество, которое держат для цели сдачи в аренду третьей стороне, для возможного будущего занятия собственником или для будущего развития и получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

2) Имущество (земля или здание либо часть здания, либо и то и другое), которое держит (собственник или арендатор по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:

а) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей;

б) продажи в ходе обычного бизнеса.

(МСФО 40; МПО 1, п.п. 3.8, 6.3 и подпункты)

инвестиционный актив — investment asset*

Земля и/или здания, которые держат для получения нынешнего или будущего арендного дохода и/или для сохранения или увеличения стоимости капитала или и того и другого. Их не держат для использования в производстве или поставках товаров или услуг или для административных целей или для продажи в ходе обычного бизнеса. См. также операционный актив, излишний актив. (Понятия/ принципы 3.5.3)

инвестиционный анализ — investment analysis*

Изучение, предпринимаемое для целей развития и инвестиций, оценки результатов инвестиций или анализ трансакций, вовлекающих объекты инвестиционного имущества. Инвестиционный анализ носит разные названия: исследования (экономической) осуществимости, анализ рынка или анализ реализуемости или изучения финансовых проектировок. (МР 10, 3.3)

Blog

2. Расшифровка термина