2. Расшифровка термина

Вид материала

Расшифровка

Содержание Ддата оценки — valuation date Валовой Денежный поток Чистый денежный поток от собственного капитала Ср. реверсивная доходность. Ср. Ззадание на оценку — valuation assignment См. также

Подобный материал:

• Термины и терминологические сочетания: основные характеристики, 619.93kb.
• Западноевропейский театр содержание, 434.19kb.
• Л. К. Лободенко, 14.41kb.
• Пояснительная записка. Особенностью курса «Введение в языкознание» является высокая, 305.75kb.
• Расшифровка подписи, 20.28kb.
• Расшифровка подписи, 648.16kb.
• Расшифровка подписи, 107.69kb.
• Расшифровка Тип, 91.87kb.
• В. Т. Трофимов (Геологический факультет мгу им. М. В. Ломоносова, Москва, Россия), 437.31kb.
• Пупов Данил Владимирович Раздел Введение. Строение молекулы ДНК. История доказательства, 86.42kb.

гудвилл — goodwill**

Полная стоимость неосязаемых активов, рассчитанная как разность между стоимостью действующего предприятия и суммой чистых осязаемых (нематериальных) активов плюс идентифицируемые неосязаемые активы. Гудвилл может быть индивидуальным и персональным; индивидуальный гудвилл присоединяется и отражает способности, доброе контрактное имя, репутацию бизнеса, имеющего коммерческую стоимость и возможность передачи. Персональный гудвилл отражает способности, доброе имя и репутацию, присоединенную к лицу, которое создает для бизнеса дополнительную прибыль. Его невозможно передать после того, как бизнес продан, так как лица, к которым он присоединен, могут перейти на другое предприятие, выйти на пенсию или умереть.


Д


дата оценки — valuation date*

Дата, на которую применяется заключение Оценщика о стоимости. Также называется «датой действия» и/или «действительно на дату».


дата оценки (оценочная дата) — date of valuation (valuation date)**

В нынешней практике — дата, на которую (недвижимое) имущество, как предполагается, имеет объявленную стоимость вне зависимости от даты подписания заключения. Многие оценки для установленных законом целей будут основываться на стоимостях, устанавливаемых на какою то конкретную дату, иногда определяемую законом, иногда — практикой или судебным толкованием.


дата подписания — signing date**

Дата, в которую подписывается сертификат оценки или отчет об оценке. Ср. дата оценки.




движимое (личное) имущество — personal property (movable property, chattel)*

Юридическое понятие, относящееся ко всем правам, интересам и выгодам, связанным с собственностью на что либо, отличное от недвижимости. В некоторых государствах объекты движимого имущества юридически обозначаются как движимость в отличие от понятия реального имущества («риэлти»), которое может относиться как к недвижимому имуществу, так и к недвижимости Предметы движимого имущества могут быть осязаемыми, такими, как движимые вещи, или неосязаемыми, такими, как долг или патент. Предметы осязаемого движимого имущества не являются постоянно прикрепленными к недвижимости и обычно характеризуются возможностью их перемещения. Движимое имущество может оцениваться в соответствии с его рыночной стоимостью, утилизационной стоимостью или ликвидационной стоимостью. В оценке движимого имущества может применяться техника, используемая в трех подходах к оценке. См. также принадлежности и приспособления; мебель, принадлежности и оборудование (МПО); все личное движимое имущество; установки и оборудование; торговые принадлежности или принадлежности съемщика. (Понятия/принципы, п. 2.4, 3.3; Типы имущества, п. 2.1.1, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5). Право собственности на осязаемые вещи, которые не связаны с землей, не прикреплены к ней в качестве стационарных объектов и которые допускают возможность перемещения без потери существенных свойств (товары, деньги, ценные бумаги, долговые обязательства и т.п.) или способны передвигаться сами (напр., животные). В Международных стандартах оценки проводится различие между движимым имуществом и движимостью (см.). Движимое имущество делится на осязаемое движимое имущество и неосязаемое движимое имущество (см.), а также подразделяется на две категории: реальная движимость и персональная движимость (см.), которая также может быть осязаемой и неосязаемой (см.).




движимость — personalty*

Юридический термин, используемый в некоторых государствах для обозначения предметов движимого имущества в противоположность недвижимости, которое может означать или недвижимое имущество, или недвижимость. Движимость включает осязаемые и неосязаемые предметы, которые не являются недвижимостью. См. также движимое имущество, «реальное» имущество. (Понятия/ принципы, п. 3.3; Типы имущества, п. 3.1)


девальвация — devaluation**

1. В практике оценки — анализ сопоставимых объектов на предмет выявления единицы сравнения или иного сопоставимого свидетельства.

2. Уменьшение стоимости имущества. См. обесценение (актива)


действующее предприятие — going concern*

Финансовые отчеты обычно составляются в предположении, что предприятие является действующим, и будет продолжать свое функционирование в предвидимом будущем. Поэтому предполагается, что у предприятия нет ни намерения, ни необходимости провести ликвидацию или существенно сократить масштабы своей деятельности; если такое намерение или необходимость существует, финансовые отчеты, возможно, придется составлять на другой основе, и если так, используемая основа должна быть раскрыта. Концепция «действующее предприятие» также служит в качестве предпосылки, при которой Оценщики и бухгалтеры рассматривают бизнес как установившееся предприятие, которое будет продолжать функционировать в течение неопределенного времени. Принятие предпосылки о действующем предприятии позволяет оценивать бизнес по стоимости выше ликвидационной и имеет существенное значение для установления Рыночной стоимости бизнеса. (МСФО Принципы 23; МПО 1,25.4. Функционирующий бизнес; МР 4, 3.11; МР6, 3.19.1; МР6, 3.19,2.5.7.1).

См. также: стоимость действующего предприятия


декапитализация — decapitalization**

Пересчет капитальной суммы в периодическую, обычно годовую, эквивалентную за счет применения подходящей ставки процента.


делимый остаток — divisible balance**

В оценке, использующей подход, основанный на поступлениях и затратах, для оценки арендной платы или ее условной величины, — сумма, найденная путем вычитания надлежащих расходов арендатора, кроме ренты, из расчетного валового дохода.


денежный поток — cash flow*

Фактический или расчетный периодический чистый доход, создаваемый поступлениями и затратами/расходами в эксплуатации и, в конечном счете, продаже имущества, приносящего доход.

Валовой Денежный поток: Чистый доход после вычета налогов плюс неденежные расходы, такие, как амортизация осязаемых и неосязаемых активов, равен валовому денежному потоку. (МР 4, 3.6)

Чистый денежный поток от собственного капитала: валовой денежный поток минус увеличения оборотного капитала (уменьшения прибавляются), минус капитальные затраты, минус снижения основной суммы долга в инвестированном капитале, плюс увеличения основной суммы долга в инвестированном капитале равняется чистому денежному потоку от собственного капитала. (МР 4, 3.6; МР 6, 3.34.1)

Чистый денежный поток инвестированного капитала: Чистый денежный поток от собственного капитала плюс выплаты процентов, очищенный от корректировки налогов, минус чистые увеличения основной суммы долга равен чистому денежному потоку инвестированного капитала. (МР 4, 3.6; МР 6, 3.34.2)

См. движение денежных средств. См. также чистый денежный поток.


диаграмма процедур — procedure diagram**

Пиктографическое представление задач и видов деятельности, необходимых для выполнения процесса, процедуры или проекта. Для символов, используемых в таких диаграммах, существуют международные стандарты. См. анализ критического пути, методика оценки и пересмотра программ.


дисконтирование — discounting**

Математическая процедура, посредством которой суммы, которые должны быть получены или израсходованы в конкретные даты в будущем, приводятся к их текущей величине на дату оценки с учетом накопленных процентов по выбранной ставке, которые, как предполагается, могут быть получены в течение предстоящего периода. См. приведенная стоимость одной денежной единицы, дисконтированная стоимость, ср. компаундинг.


дисконтированная доходность денежного потока — discounted cash flow yield**

Другое название для внутренней ставки отдачи (см.).


дисконтированная стоимость — discounted value

Стоимость всех будущих денежных поступлений и затрат, приведенных к нынешнему моменту, т. е. дисконтированных по выбранной процентной ставке на основе формулы сложных процентов. Например, если ставка дисконтирования равна 10%, то дисконтированная стоимость суммы в 1000 долларов, которую предполагается получить или затратить через 5 лет, равна 1000/(1 + 0,1)5, т. е., примерно, 621 доллару.




дисконтированный денежный поток (ДДП) — discounted cash flow (DCF)

Будущие величины денежных потоков, рассчитанные в текущих денежных единицах, исходя из ожидаемого значения ставки дисконтирования.


дисконтная ставка — discount rate

См ставка дисконтирования


договор аренды — lease*

Гражданско правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) какое либо имущество во временное владение и пользование за определенную плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, машины и оборудование, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объект основных средств, полученный по договору аренды, арендатором учитывается на забалансовом счете (за исключением случаев, предусмотренных в договоре финансовой аренды) в соответствии с оценкой, принятой в договоре аренды.

Договор, по которому права пользования и владения передаются от титульного собственника имущества (называемого лендлордом или арендодателем) в обмен на обещание другого (называемого съемщиком или арендатором) выплачивать арендную плату в соответствии с договором аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от условий, указанных в их договоре. Соглашение о предоставлении права занятия и пользования землей или недвижимостью, либо другими типами активов в течение определенного срока в обмен на конкретную арендную плату.

Соглашение, по которому арендодатель передает арендатору в обмен на уплату ряда платежей право пользования активом в течение оговоренного периода времени.

(МР 2, п. 3.1.1)


долговое обязательство — debenture*

Письменное признание или свидетельство долга, в частности облигаций, выпускаемых компанией в обеспечение денег, взятых в долг.


долгосрочные активы — long term assets

См. фиксированные активы, внеоборотные активы.


долгосрочные обязательства — long term liabilities

Долговые обязательства со сроком погашения, превышающим один год.


доля меньшинства — minority interest*

Позиция в собственности в размере менее 50% голосующего интереса в бизнесе.

Та часть чистых результатов деятельности и чистых активов дочерней компании, относимая на интересы, которые не находятся в собственности материнской компании — прямо или косвенно, при посредстве дочерних компаний. (МР 6, п. 3.30, МСФО 22, п. 8)


доля съемщика — tenant’s share**

В оценке арендной платы для имущества на основе поступлений и расходов — оценка той части прибыли, которую, по разумному мнению, съемщик оставит у себя. Она обычно выражается как процент валовых поступлений, капитала съемщика или делимого остатка.


допустимый альтернативный учет — allowed alternative treatment*

Один из двух способов, допускаемых МСФО 16 (29) для измерения актива после его первоначального признания. Также называется учетом на основе переоцененной суммы («объект основных средств следует учитывать по переоцененной сумме, представляющей собой его справедливую стоимость на дату переоценки за вычетом любой накопленной впоследствии амортизации и накопленных впоследствии потерь от ослабления»). См. также учет от исходной базы.


допущения — assumptions*

Предположения, считающиеся истинными. Допущения включают факты, условия или ситуации, влияющие на предмет оценки или подход к оценке, но которые, возможно, нельзя или не стоит проверять. Это положения, которые, будучи объявленными, должны быть принятыми в понимании оценки. Все допущения, лежащие в основе оценки, должны быть разумными. (Кодекс поведения, п. 3.1)


доход — income*

См. чистый доход.


доходное имущество — income property

Представляет собой объекты имущества, используемые в целях получения доходов, обычно в форме арендной платы или прибыли.


доходность — yield**

Доходность представляет собой сумму годовых процентов, которую, как ожидается, принесет конкретная инвестиция с учетом фактов, имеющих отношение к делу, т.е. какой она должна быть с точки зрения рынка. Таким образом, оценка инвестиции будет нуждаться в выборе подходящего процента в виде доходности, и такая доходность используется при капитализации (фактического или расчетного) дохода.


доходность при всех рисках (ДВР) (рыночная доходность) - all risk yield (ARY) (market yield)**

Компенсационная процентная ставка, используемая при оценке безусловного и арендного права, которая отражает все перспективы и риски, связанные с данными инвестициями. Примерами доходности при всех рисках являются текущие доходности, доходности при реверсии и доходности при окончании срока. См. ставка капитализации.


доходность реверсии — reversion yield**

В оценке для срока и реверсии — ставка дисконтирования, применяемая к реверсивному доходу. Ср. реверсивная доходность. Ср. срочная доходность.


доходность при автономизации — unitization yield**

Форма уравненного дохода, подходящая для использования в оценке имущества состоящего из автономных единиц.


доходный подход (на основе капитализации дохода) — income (capitalization) approach*

Сравнительный подход к стоимости, при котором рассматриваются данные о доходах и расходах, связанные с оцениваемым имуществом и проводится расчет стоимости посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно чистый доход) и тип стоимости, которому дается определение, путем конвертации суммы дохода в расчетную величину стоимости. В этом процессе могут рассматриваться прямые связи (когда полная ставка капитализации или доходности при всех рисках применяется к доходу одного года), доходность или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи инвестиций) применяемые к ряду доходов за проектный период, или и то и другое. Доходный подход отражает принцип предвидения. (Понятия/принципы, п.9.3.3, Типы имущества, п. 2.7.3; МР 1, п. 5.13)


доходный подход — income approach**

1. Выражение «доходный подход» относится к тому, что понимают под этим названием в континентальной Европе и Северной Америке. То, что обычно понимают под этим выражением в Великобритании, рассматривается в следующем пункте (2). В общем виде доходный подход — это форма инвестиционного анализа. Он основывается на способности недвижимости генерировать выгоды (обычно денежные выгоды в форме арендной платы) и конверсии этих выгод в приведенную стоимость. Выгоды могут попросту рассматриваться как разница между ожидаемыми поступающими и исходящими выплатами за имущество. Доходный подход можно использовать для расчета рыночной стоимости или отдельной инвестиционной стоимости в использовании. Соответствующая процедура основывается на условиях реального рынка. Это означает, что все данные и допущения должны иметь рыночное происхождение. Если целью является установление инвестиционной стоимости в использовании, расчет начинается с ситуации индивидуального инвестора.

2. Этот пункт посвящен методу, который предназначен для оценок, основанных на счетах бизнеса, осуществляемого на данном объекте имущества. Этот подход, по сути, используется для рыночных или инвестиционных оценок объектов имущества, спроектированных и приспособленных для конкретного использования и для которых нечасто имеются сопоставимые данные по продажам, и оценка проводится по валовому обороту, который может генерироваться деятельностью бизнеса на объекте имущества. Подход обычно применяется там, где есть некоторый элемент монополии — либо монополии, возникающей из местоположения объекта имущества, либо из согласия на землеустройство для конкретного использования данного имущества. Подход требует специальных знаний о конкретном бизнесе, базирующемся на данном объекте имущества, и оценку можно провести, используя несколько способов.


единица (единицы) сравнения — unit(s) of comparison*

Как правило, фактор, порождаемый двумя компонентами, который отражает точные различия между объектами имущества и облегчает анализ, — например, цена квадратного метра или квадратного фута или отношение цены продажи имущества к чистому доходу, который оно приносит (мультипликатор чистого дохода/ценность за годы). (МР 1, 3.0)


единица сравнения — unit of comparison**

Стандартная мера стоимости на единицу, рассчитываемая путем анализа фактической (или предполагаемой) арендной платы или цены продажи имущества, используемой в качестве сопоставимого показателя в методе прямого сравнения. Например, стоимость аренды офисов, выраженная как цена одного квадратного метра (за месяц, за год), или стоимость капитального имущества гостиницы, выраженная как цена за номер.


естественное зонирование — natural zoning**

Определение числа и глубины зон магазина, когда физические особенности здания или площадки делают нецелесообразным использование геометрического метода. Тогда глубина каждой определяется анализом фактических глубин магазинов, расположенных поблизости. Ср. геометрическое зонирование (произвольное или арифметическое зонирование).


Ж


жилая недвижимость — residential real estate

Объекты недвижимости, предназначенные главным образом для использования под жилье.


З


задание на оценку — valuation assignment*

См. определение задания на оценку


заинтересованный арендодатель, заинтересованный арендатор (заинтересованный домовладелец, заинтересованный съемщик) — willing lessor, willing lessee (willing landlord, willing tenant)**

Допущение, которое иногда делается для целей оценки аренды — например, когда это требуется для оговорки о пересмотре арендной платы, о том, что арендодатель заинтересован сдать рассматриваемое имущество и что есть, по крайней мере, один подлинный будущий арендатор вне зависимости от того, имеет ли это место фактически на дату оценки.


заинтересованный продавец, заинтересованный покупатель (заинтересованный торговец, заинтересованный скупщик) — willing seller, willing buyer (willing vendor, willing purchaser)**

Допущение, которое иногда делается для целей оценки о том, что собственник рассматриваемого имущества заинтересован реализовать свое право (интерес) в нем и что есть, по крайней мере, один подлинный будущий покупатель на рынке для этого права вне зависимости от того, имеет ли это место фактически на дату оценки.


заклад (ипотека) — hypothecation, pledge

Форма обеспечения исполнения обязательства, при которой должник передает кредитору в качестве обеспечения имущество. В случае неуплаты или несвоевременного платежа заклад становится собственностью кредитора.

См. также ипотека, закладная.


закладная (ипотека) — mortgage

Именная ценная бумага — документ, удостоверяющий право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества (ипотекой имущества), указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залогодержателя на указанное в договоре об ипотеке имущество. Допускается передача прав по закладной другим лицам. Она также может быть предметом залога.