Geum.ru

Итоги и перспективы энциклопедических исследований сборник статей итоговой научно-практической конференции 26-27 февраля 2009 г

Вид материалаСборник статей
Приватизация жилья в РТ
Подобный материал:
1   ...   18   19   20   21   22   23   24   25   ...   36

Приватизация жилья в РТ



Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Переход к рынку жилья принципиально меняет роль государства в экономике. Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью связано с проведением радикальных преобразований не только в области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики. В новых социально-экономических условиях жилье становится обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, т. е. появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов.

Идея осуществления столь коренной ломки отношений собственности в жилищной сфере формировалась постепенно, причем в неразрывной связи с решением вставшей перед обществом задачи перехода к экономическим отношениям, основанным на законах рынка, на развитии инициативы участников этих отношений. Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности с очевидностью показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять задачи по обеспечению жильем всех нуждающихся граждан, не говоря уже об обеспечении их комфортным жильем. Главной причиной, которая действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья.

Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет. До перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере возможность продажи жилья (и то в установленных законом пределах) имели только граждане – «личные собственники». Жилые помещения, которыми граждане пользовались на основании договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не могли быть предметом продажи и иных сделок. Проводимая в стране жилищная реформа имеет целью включить эти жилые помещения в рыночный оборот путем передачи их в собственность граждан, т. е. путем приватизации.

Приватизация составляет основу при формировании рынка жилья. В настоящее время основным источником возник­новения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилищных фондов.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, не без оснований, именуют «разгулом», сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись. Данные отношения регулировались давно устаревшим законодательством, не приобрели законченных форм, поэтому тема правового регулирования отношений, касающихся приватизации жилых помещений, очень актуальна в настоящее время. В своей работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

До завершения приватизационного процесса государ­ственных и муниципальных жилых помещений осталось немного времени – право на приватизацию сохраняют граждане, получившие жилье в социальный наем (а также при определенных условиях право на приватизацию служебных жилых помещений и помещений в общежитиях) до 1 марта 2010 года.

Однако, во-первых, еще достаточно большое количество нанимателей примет решение о приватизации, во-вторых, споры по вопросам приватизации и расприватизации необходимо будет разрешать в течение нескольких лет после прекращения права на приватизацию. То есть приватизационное законодательство РФ и субъектов РФ необходимо будет применять в рамках принципа переживания закона еще несколько лет после 1 марта 2010 года. Длительное время будет сохраняться право на повторную приватизацию.

Приватизация жилья как правовая категория появилась в России на день позже приватизации предприятий, т. е. 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В данном законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. С учетом правопри­менительной практики, базирующейся на Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и других принятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность проживающих в них граждан РФ.1 При этом сам закон неоднократно претерпевал изменения.

Этот закон возник на базе правовых положений, которые уже нашли отражение в законодательстве в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Ему предшествовал Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»2. Так, ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в ст. 11 установил, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз. Вместе с тем ч. 1 ст. 4 данного закона содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, к числу которых отнесены жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравнен, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки:

- переход имущества из государственной или муниципальной в частную собственность;

- отчуждение имущества производится только собственником или титульным владельцем по его решению;

- способом приватизации государственных или муници­пальных жилых помещений является безвозмездная передача нанимателям.

Главной особенностью жилищной реформы является осуществление фактической передачи в собственность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым существенное изменение отношений в жилищной сфере.

Статистические данные указывают, что к моменту выхода в свет настоящей статьи было приватизировано более 80% жилых помещений, подлежащих приватизации.1

В Республике Татарстан имеются Правила предоставления жилых помещений гражданам собственникам привати­зированных жилых помещений, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утвержденные постановлением Кабинета Министров РТ от 15.03.1995 г. и Указ Президента РТ от 05.01.1995 г. «О защите жилищных прав собственников приватизированных жилых помещений в РТ»,1 в соответствии с которыми в случае принятия решения о предоставлении собственникам жилого помещения квартиры из госу­дарственного или муниципального фонда она должна быть передана не в наем, а в собственность всех членов семьи собственника как проживавших в квартире собственника на момент приватизации, но не ставших собственниками, так и вселенных впоследствии до 1 января 1995 года. Несмотря на то что в правилах эта передача жилья в собственность не названа повторной приватизацией, по сути это осуществление права на повторную приватизацию. Такие же нормативные акты имеют фактически все субъекты Российской Федерации.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

- заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-то из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то, естественно, договора об этом быть не может;

- справку о том, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- кадастровый или технический паспорт приватизируемого жилого помещения;

- квитанцию об оплате пошлины на приватизацию, в городе Казани она составляет 750 рублей;

Так, согласно ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» «решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов». То есть организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком.

На практике после вступления в силу закона о приватизации жилищного фонда стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью граждан в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. В этом вопросе обратимся к судебной практике. Пленум Верховного суда Российской Федерации в постановлении от 24.08.1993 г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прямо указал на то, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано».

Подводя итоги исследования, мы можем отметить положительные и отрицательные моменты развития зако­нодательства, регулирующего приватизацию жилых помещений в Российской Федерации. Стратегической целью госу­дарственной политики в сфере приватизации и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития прав в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными положительными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, стали бесплатная передача с собственность граждан жилых помещений, обеспечение государственной защиты прав на приватизацию жилья и баланса интересов субъектов правоотношений, функционирование эффективной системы правового ре­гулирования рынка недвижимости.

В настоящее время данные правоотношения достаточно урегулированы действующим законодательством. Однако существует ряд пробелов и недоработок со стороны законодателя, которые можно решить путем внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Таким образом, приватизация государственного и муниципального социальных жилищных фондов вне зависимости от даты предоставления либо даты оформления (или передачи) бывших общежитий в муниципальный жилищный фонд завершается 1 марта 2010 г.

Ф.Р.Мусин