Geum.ru

Центр муниципальной экономики и права особенности и практика применения гражданского законодательства в жилищно-коммунальном хозяйстве

Вид материалаЗакон
2.27. Каковы основные особенности договора субаренды?
Подобный материал:
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   34

2.27. Каковы основные особенности договора субаренды?


По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При заключении договора субаренды субарендатору в первую очередь необходимо удостовериться в наличии у арендатора юридически подтвержденных прав арендодателя. Для этого он вправе потребовать от арендатора документального подтверждения полномочий по передаче имущества в субаренду (ст.608 ГК РФ, п.2 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Они могут быть указаны в первоначальном договоре аренды, а также иных документах собственника имущества.

Выделим основные особенности договора субаренды, на которые следует обратить внимание.

1. При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оставаться арендатор. В качестве примера можно привести довольно распространенный случай. Арендатору предоставлено в пользование здание. С согласия арендодателя часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю. Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны, так как несвоевременное внесение арендной платы субарендатором не является основанием для отсрочки платежа.

2. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). Так, например, если договор аренды здания заключен до 1 марта 2005 года, то договор субаренды помещения в этом здании не может заключаться на более поздний срок, скажем, до 1 мая 2005 года. Крайним сроком для договора субаренды помещения будет также 1 марта 2005 года.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики споров, связанных с арендой»). Поэтому такой договор, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и без нее недействителен.

3. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды. Допустим, договором аренды транспортного средства предусмотрено, что арендатор имеет право использовать арендованный автомобиль исключительно для поездок в пределах г. Москвы и Московской области. Следовательно, при передаче автомобиля в субаренду арендатор не вправе разрешать использовать его за указанными территориальными границами.

4. По общему правилу (ст.618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на это имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды.

5. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные договоры субаренды. Например, муниципальное унитарное предприятие без согласия комитета по управлению имуществом передало в аренду находящиеся в хозяйственном ведении помещения. Арендатор, в свою очередь, передал эти помещения в субаренду. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ, то и заключенный арендатором договор субаренды также ничтожен.

2.28. Может ли гражданин, проживающий в жилом многоквартирном доме (наниматель, арендатор или собственник жилого помещения), являться стороной договора энергоснабжения (договора с теплоснабжающей или водоснабжающей организацией)?


Прежде всего, необходимо определить правила, по которым нормы §6 «Энергоснабжение» гл.30 ГК РФ применяются к отношениям, связанным со снабжением теплом и водой. Эти правила предусмотрены ст.548 ГК РФ, согласно которой нормы §6 применяются к снабжению теплом через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ - ст.3 ГК РФ), а к снабжению водой - и в том случае, когда иное не вытекает из существа обязательства. Следовательно, законами и иными правовыми актами о тепло- и водоснабжении могут быть установлены любые исключения из правил ГК РФ об энергоснабжении, в том числе по структуре договорных связей.

По смыслу ст.539 ГК РФ термины «абонент» и «потребитель» - синонимы. В законодательстве же (см., например, Федеральный закон от 14.04.1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации») под потребителем понимается субъект, который пользуется электроэнергией или теплом, а под снабжающей организацией - организация, продающая потребителям соответствующий ресурс.

В соответствии с п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ», абонентом является юридическое лицо, имеющее в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившее с организацией водопроводно-канализационного хозяйства договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. К числу абонентов могут относиться также организации, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры, организации, уполномоченные оказывать коммунальные услуги населению, проживающему в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищном фонде; товарищества и другие объединения собственников, которым передано управление жилищным фондом.

Таким образом, в отношении электро- и теплоснабжения, водоснабжения предусмотрена следующая структура договорных связей: снабжающая организация - жилищная организация, на балансе которой находится соответствующая сеть, присоединенная к сетям снабжающей организации, управляющая организация или товарищество собственников жилья; жилищная организация, управляющая организация или товарищество собственников жилья - наниматель или собственник жилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, законодательством прямо предусмотрено, что снабжающая организация должна заключить договор снабжения водой, тепловой и электроэнергией не с гражданином-потребителем, а с жилищной организацией, управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Пункт 2 ст.548 ГК РФ не конкретизирует, о каком водоснабжении идет речь: о снабжении холодной или горячей водой либо и той и другой. Исходя из ст.455 ГК РФ товаром является вещь определенного наименования. С точки зрения Кодекса любая вода является вещью - и холодная, и горячая, отличается она только качественными характеристиками. Поэтому п.2 ст.548 распространяется на снабжение и холодной, и горячей водой (далее под термином «вода» понимается холодная и горячая вода) и, следовательно, правила водоснабжения, установившие иную структуру договорных связей, применяются к снабжению не только холодной, но и горячей водой.

Принимая во внимание требования п.1 ст.539 ГК РФ и последующих статьей §6 гл.30, установивших для граждан-потребителей исключения из правил п.1 ст.539, гражданин может быть стороной договора энергоснабжения со снабжающей организацией. Так, п.2 ст.543 предусматривает, что в случае, когда абонентом по договору выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается не на гражданина (абонента), а на энергоснабжающую организацию (а с учетом распространения указанных правил на тепло- и водоснабжение - на организации, снабжающие указанными ресурсами), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В тоже время, в соответствии с ЖК РФ при условии непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

В данном случае возникает противоречие со ст.539 ГК РФ, поскольку договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии, а статус собственника жилого помещения многоквартирного дома не соответствует указанной норме.