Оглавление

Вид материала

Закон

Содержание 2. земельные участки (§§ 68, 70 Закона об оценке). К ним приравниваются указанные в § 99 ч. 1 п. 1 Закона об оценке промышленные 2. недвижимое имущество, используемое федеральными железными дорогами для административных целей Общие подходы и методы оценки стоимости земельных участков для целей совершения сделок и налогообложения Некоторые выводы о перспективах регулирования публичной земельной собственности в России

Подобный материал:

• Кожич Павел Павлович Минск 2010 г Оглавление Оглавление 2 Применение информационных, 302.47kb.
• Оглавление оглавление, 63.5kb.
• Оглавление Оглавление, 1560.65kb.
• Оглавление Оглавление, 259.29kb.
• Ланин Борис Евсеевич Оглавление Оглавление 1 лекция, 810.53kb.
• Оглавление: Оглавление:, 350.3kb.
• Октябрьской Революции Краснознаменной академии (ввиа) имени профессора Н. Е. Жуковского, 1685.68kb.
• Караваева Елена Леонидовна г. Светлый 2008 г. Оглавление оглавление 2 пояснительная, 130.81kb.
• Винарский Владимир Афанасьевич ассистент Шешко Сергей Михайлович Минск 2008 г. Оглавление, 156.88kb.
• Коледа Виктор Антонович, ст преподаватель Пол Кожич Минск 2010 г. Оглавление Оглавление, 340.48kb.

сумма земельного налога исчисляется как произведение площади земельного участка, его кадастровой стоимости и ставки земельного налога.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать (ст. 394 НК РФ):

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

• отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
  
• занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
  
• приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
  

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

При этом законодательство допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

2. Регулирование в Германии
   

По общему правилу земельные участки облагаются поземельным налогом, который является местным налогом. Его размер зависит от налоговой стоимости объекта недвижимости, ставки для исчисления поземельного налога (§ 13 - § 15 Закона о поземельном налоге) и ставки налога (процентной ставки). Исключения делаются для земельных участков, служащих для публично-правовых, благотворительных, религиозных и научных целей (ср. § 3, § 4 Закона о поземельном налоге). При приобретении земельного участка наряду с пошлиной за внесение записи в поземельную книгу и иными сборами (например, сбор за актуализацию кадастра) взимается также налог на приобретение земли.


Закон о поземельном налоге от 7.08.1973 (с последующими изменениями)

§ 2 Объект налогообложения

Объектом налогообложения является земельная собственность (недвижимость) в смысле Закона об оценке:

1. предприятия лесного и сельского хозяйства (§§ 33, 48a и 51a Закона об оценке). К ним приравниваются указанные в § 99 ч. 1 п. 2 Закона об оценке промышленные земельные участки;

2. земельные участки (§§ 68, 70 Закона об оценке). К ним приравниваются указанные в § 99 ч. 1 п. 1 Закона об оценке промышленные земельные участки.


§ 3 Освобождение от налогообложения земельной собственности для отдельных субъектов права

(1) От обложения поземельным налогом освобождаются:

1. недвижимое имущество, используемое немецким субъектом публичного права для исполнения публичных функций. Исключение составляют объекты недвижимости, используемые отраслевыми объединениями и объединениями больничных касс;

2. недвижимое имущество, используемое федеральными железными дорогами для административных целей;

3. недвижимое имущество, которое используется для достижения общественно полезных и благотворительных целей:

a) немецким субъектом публичного права,

b) немецкой организацией или объединением лиц, которые в соответствии с уставом, учредительной сделкой или иными учредительными документами и в рамках своей фактической деятельности преследуют исключительно и непосредственно общественные и благотворительные цели.

4. недвижимое имущество, которое используется религиозной общиной, которая является организацией публичного права, один из ее орденов, одним из ее религиозных обществ или союзов для целей религиозного просвещения, науки, обучения, воспитания или для целей собственного управления. Религиозные общины приравниваются к еврейским культовым общинам, не являющимся организациями публичного права.

5. служебные квартиры священнослужителей религиозных общин, являющихся организациями публичного права, а также еврейских культовых общин. В этом случае нормы § 5 не применяется.

6. недвижимое имущество религиозных общин, являющихся организациями публичного права, и еврейских культурных общин, которое на 1 января 1987 г. и на момент налогообложения отнесено в соответствии с церковным правом к специальному имуществу, доходы от которого служат исключительно для выплаты жалования и содержания священнослужителям и членам их семей. Если в статье 3 соглашения о приобретении права собственности не содержится данных о принадлежности недвижимости к специальному имуществу в смысле предложения 1 на 1 января 1987 г., достаточно того, что недвижимое имущество в иной момент времени до 1 января 1987 г. относилось к специальному имуществу в смысле предложения 1. В этом случае нормы §§ 5 и 6 не применяются.

Недвижимое имущество должно принадлежать исключительно тому лицу, которое использует его для целей, освобожденных от налогообложения, либо иному субъекту права, названному под номерами 1 – 6. Предложение 2 не применяется, если недвижимость передается субъектом права, не подпадающим под льготные категории лиц, в рамках публично-правового партнерства юридическому лицу публичного права для целей публичной службы либо использования и по истечении срока договора предусмотрена передача этого имущества пользователю.

(2) Публичная служба либо использование по смыслу настоящего Закона – это суверенная деятельность либо целевое использование (имущества) со стороны общества в целом. Оплата за использование недвижимости обществом не может взиматься с целью получения прибыли.

(3) Понятия публичная служба или использование в смысле настоящего Закона не применяются к производственным предприятиям, принадлежащим организациям публичного права, в смысле Закона о налоге на корпорации.

6. Общие подходы и методы оценки стоимости земельных участков для целей совершения сделок и налогообложения
   

1. Регулирование в российском законодательстве
   

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ для целей оценки земельных участков используются рыночная стоимость и кадастровая стоимость земельных участков.

Как рыночная, так и кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». При этом оценщиками могут быть физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

Согласно статье 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости земельных участков традиционно используются три подхода (метода): доходный, сравнительный и затратный (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 256).

Проведение оценки с установлением рыночной стоимости является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ч. 1 ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности»), если иное не предусмотрено названным Федеральным законом.

Кроме того, рыночная стоимость земельных определяется при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также в иных случаях.

В свою очередь, кадастровая стоимость земельных участков имеет специальное значение – она устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, а также для стимулирования рационального использования земельных ресурсов.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следует отметить, что до введения в действие изменений, внесенных Федеральным законом N 167-ФЗ (т.е. до 26 июля 2010 года) действовало правило о том, что если определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Таким образом, указанные изменения свидетельствует о сближении кадастровой и рыночной стоимости и стирании различий между ними.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, под которой согласно статье 2411 Федерального закона «Об оценочной деятельности» понимается совокупность действий, включающих в себя:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  
• опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
  
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
  

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. При этом орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета). При формировании такого перечня объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

Помимо Федерального закона «Об оценочной деятельности», определение кадастровой стоимости осуществляется также в соответствии с требованиями актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Например, приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), содержащий требования к определению кадастровой стоимости, в том числе требования к сбору сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации, к группировке объектов оценки, к построению моделей оценки, а также к порядку расчета кадастровой стоимости объектов оценки.

Кроме того, общие подходы к проведению государственной кадастровой оценки определены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

Так, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Существуют также методические указания по государственной кадастровой оценке земель различных категорий, которые имеют рекомендательный характер. Например, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39), Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. № 445).

Результаты государственной кадастровой оценки земель оформляются оценщиками в виде соответствующего отчета. В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

Утвержденные исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, подлежат опубликованию.

Сведения о результатах государственной кадастровой оценки вносятся в государственный кадастр недвижимости и передаются в налоговые органы в целях взимания земельного налога.

Закон допускает возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. Так, в соответствии со статьей 2419 Федерального закона «Об оценочной деятельности» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

2. Регулирование в Германии
   

Нормы об определении стоимости недвижимости в Германии содержатся, в основном, в Строительном кодексе. Столь высокий уровень правового регулирования связан с тем, что Основной закон Германии предусматривает особую защиту права собственности (ст. 14). В случае если для реализации целей городского планирования и застройки ущемляется конституционное право конкретного собственника, такое ущемление должно быть компенсировано в каждом отдельном случае. К примеру, в случае изъятия (лишения права собственности) должна быть компенсирована в полном объеме утрата права собственности. С этой целью необходимо юридически надежно установить рыночную стоимость конкретного земельного участка.

Рыночная стоимость определяется в соответствии со ст. 194 Строительного кодекса как цена реализации, которая могла бы быть выручена на момент проведения оценки в условиях обычного делового оборота с учетом правового статуса, фактических свойств, местоположения, качества и других объективных особенностей земельного участка или иного объекта без учета чрезвычайных и личных (субъективных) обстоятельств. Объектом оценки могут быть застроенные и незастроенные земельные участки, а также права на земельные участки.

Как и во многих странах мира, оценка может осуществляться одним из трех методов: сравнительным, оценки объекта (вещи) и оценки доходности. Все три метода урегулированы (нормированы) и позволяют перевести практику рыночных отношений в категории цены и стоимости. С помощью названных методов симулируется (имитируется) рынок данного земельного участка.

При применении сравнительного метода рыночная стоимость определяется путем сравнения достаточного числа сопоставимых цен. Для установления стоимости в данном случае используются достигнутые цены по договорам купли-продажи таких земельных участков, которые имеют достаточное количество одинаковых признаков с оцениваемым участком. Общие изменения стоимости на рынке земельных участков или отклонения по отдельным признакам земельного участка могут быть учтены путем использования индексирования или коэффициентов перерасчета. Использование данного метода зависит в основном от наличия известных и применимых (сопоставимых) цен на земельные участки.

Сравнительный метод может применяться и с использованием т.н. оценочных показателей стоимости земли. Эти показатели представляют собой средние значения для соответствующих местоположений участков. Эти показатели – как и многие другие сведения – выявляются местными комиссиями экспертов по оценке земельных участков на основании цен продаж и публикуются для всеобщего сведения. Комиссии экспертов по оценке земельных участков – суверенные независимые институты, которые абсолютно независимо собирают и оценивают помимо прочего информацию о ценах продаж и тем самым вносят существенный вклад в прозрачность рынка недвижимости в Германии.

Метод оценки объекта (вещи) применяется, как правило, при оценке отдельно стоящих жилых домов на одного и двух хозяев. Этот метод включает три составных элемента. Стоимость вещи состоит из стоимости земельного участка, стоимости строения и стоимости иных объектов. Стоимость земельного участка определяется на основе описанного выше сравнительного метода. Оценка строения осуществляется на основе оценки расходов на возведение (строительство) объекта. Здесь используются общедоступные таблицы, подготовленные на основе многочисленных исследованиях. Таблицы содержат сведения о средних затратах на строительство 1 кв. м площади. Полученные таким образом данные индексируются и корректируются с учетом особенностей оцениваемого объекта. Однако решающее значение при использовании данного метода является последующая адаптация исчисленной стоимости к реальным условиям рынка. В этих целях используются публикуемые комиссиями экспертов по оценке земельных участков факторы (показатели, коэффициенты) соответствующей адаптации.

Центральное значение для оценки объектов, приносящих доходы, является метод оценки доходности. С этой целью определяется капитализация обычных на данном рынке доходов от сдачи в аренду/наём за вычетом эксплуатационных и управленческих расходов, которые не могут быть перераспределены и которые обязаны нести арендатор/наниматель и собственник, на оставшийся срок полезного использования объекта. Таким образом суммируются все будущие доходы с учетом влияния процентной ставки. К этой стоимости прибавляется дисконтированная стоимость земельного участка, поскольку право свободного распоряжения последним возникнет лишь по истечении срока полезного использования строения. Сумма капитализированного чистого дохода и дисконтированной стоимости земельной участка составляет рыночную стоимость объекта.

При использовании любого из перечисленных методов отдельно должны учитываться специфические особенности объекта – например, ограничения в форме сервитутов и др.

В случае если рыночная стоимость объекта в соответствии со ст. 194 Строительного кодекса может быть определена иными методами, таковые также могут применяться наряду с тремя описанными. Это, в частности, касается метода оценки остаточной стоимости незастроенных участков и метод дисконтирования денежных потоков как одной из разновидностей метода оценки доходности.

При оценке остаточной стоимости из вероятно достижимой цены земельного участка, предусмотренного под застройку, вычитаются все расходы с учетом шансов и рисков. Разность между потенциально возможным доходом от реализации и расходов (затрат) соответствует остаточной стоимости. Использование данного метода требует особо осторожного обращения в силу большого количества ошибок. Сферой применения данного метода являются, в первую очередь, территории, предусмотренные под застройку и развитие, поскольку описанные выше нормированные методы не могут быть применены в силу отсутствия достаточных данных.

Оценкой в Германии занимаются, в основном, специализирующиеся на этой деятельности инженеры-землеустроители, инженеры-строители, архитекторы, экономисты и специалисты по недвижимости. При этом могут привлекаться независимые эксперты, имеющие публичное признание, приведенные к присяге или прошедшие соответствующую сертификацию. То есть такие эксперты проходят аккредитацию в соответствующих местах, гарантирующих путем приема экзаменов у этих специалистов их соответствие стандартам качества. Кроме того, существуют эксперты по оценке в штате тех или иных организаций (например, банков или государственных органов), а также вышеупомянутые экспертные комиссии, которые также занимаются оценкой стоимости недвижимости.

7. Некоторые выводы о перспективах регулирования публичной земельной собственности в России
   

Анализ законодательства Российской Федерации, регулирующего имущественные отношения по поводу находящихся в публичной собственности земельных участков, свидетельствует о том, что соответствующая правовая база находится в стадии формирования. Большинство федеральных законов, регулирующих указанные отношения (ЗК РФ, ГрК РФ, ЛК РФ, федеральные законы «О государственном кадастре недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «Об оценочной деятельности», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и т.д.), были приняты в последние 5-15 лет, при этом отдельные нормы этих законов до сих пор еще не вступили в силу.

В связи с этим наиболее актуальной задачей является реализация на практике норм указанных федеральных законов, а также подзаконных нормативных правовых актов, принятых в их развитие.

Следует учитывать, что в Российской Федерации земельные участки были включены в гражданский оборот сравнительно недавно. Признание земельных участков недвижимым имуществом позволило вовлечь их в гражданский оборот и распространить на них нормы гражданского законодательства об объектах гражданских прав. При этом, являясь специфическими объектами гражданского оборота, земельные участки имеют многофункциональное значение и обладают такими признаками, как индивидуальная определенность, оборотоспособность и правовой режим, который определяется исходя из принадлежности земельного участка к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Вместе с тем большая часть земель (по данным Росстата, на 1 января 2011 г.- 92,2%) продолжает находиться в публичной собственности, главным образом в не разграниченной государственной собственности.

При таких обстоятельствах важно продолжить процесс разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. По-видимому, этот процесс займет длительное время, поэтому управление и распоряжение землей, находящейся в не разграниченной собственности, еще долго будет иметь специфический характер. Лишь после того, как земельные участки будут переданы в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, смогут применяться нормы федеральных законов, предоставляющие субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям право самостоятельно решать вопросы собственности. В частности, формирование муниципальной собственности на землю необходимо для создания гарантий экономических основ местного самоуправления и условий реализации органами местного самоуправления стоящих перед ними задач по решению вопросов жизнеобеспечения населения соответствующих муниципальных образований.

В целях реализации норм Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ведется работа по созданию объединенной системы кадастрового учета земли и иной недвижимости, а также по формированию полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости. Этот процесс сопряжен со значительными сложностями как юридического, так и технического характера, вызванных, в частности, несовместимостью баз данных, содержащих информацию о земельных участках и находящихся на них зданиях и сооружения, различными требованиями к точности измерений и т.д.

Актуальным вопросом, требующим безотлагательного правового регулирования, является определение разрешенного использования земельных участков. На практике решение указанных вопросов связано с принятием всеми соответствующими муниципальными образованиями правил землепользования и застройки, срок подготовки которых заканчивается 31 декабря 2012 г. Представляется, что завершение указанного переходного периода внесет правовую определенность, как в вопросах использования соответствующих земельных участков, так и в вопросах их кадастровой оценки и налогообложения.

Что касается оценки земельных участков, то предстоит колоссальная работа по определению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Так, от того, насколько быстро и квалифицированно будет проведена массовая кадастровая оценка земельных участков и иной недвижимости, во многом будет зависеть успешность утвержденной Правительством налоговой реформы, в том числе своевременность введения единого налога на недвижимость, которые планируется реализовать к 2013 году.

Одновременно с реализацией указанных законодательных норм на практике продолжится совершенствование соответствующего законодательства.

Следует признать, что земельное законодательство не является стабильным, оно остается в российской правовой системе одной из наиболее динамично развивающихся отраслей. Несмотря на то, что действующие федеральные законы, регулирующие земельные отношения, дают достаточно четкие правовые ориентиры при решении проблем, возникающих на практике, указанное законодательство не лишено недостатков. В связи с этим в ближайшие годы предстоит еще много сделать для того, чтобы земельное законодательство представляло собой полноценную правовую основу для обеспечения прав граждан, защиты интересов предпринимателей, общества и государства.

Продолжится дальнейшее совершенствование Земельного кодекса Российской Федерации и иного земельного законодательства, а также смежных отраслей – законодательства РФ о градостроительной деятельности, лесного, водного законодательства и т.д.

Развитие законодательства, регулирующего вопросы, связанные с индивидуализацией земельных участков (об образовании земельных участков и их кадастровом учете) должно происходить в тесном взаимодействии с совершенствованием законодательства о геодезии, картографии и инфраструктуре пространственных данных.

Наконец, существенные, а возможно даже концептуальные, изменения в законодательство о недвижимом имуществе в ближайшее время будут внесены в рамках работы по совершенствованию гражданского законодательства, которая осуществляется Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Российской Федерации.