Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требование государственной регистрации установлено в целях обеспечения устойчивости оборота, безопасности прав на недвижимость, а также защиты интересов третьих лиц. При этом указанная цель достигается на основе двух принципов, получивших в юридической литературе названия «принцип публичности» и «принцип достоверности». Соответствующие юридические акты в отношении недвижимости подчинены требованию гласности, которая является способом обеспечения интересов покупателей, залогодержателей, нанимателей и других лиц, реальности приобретаемых ими прав, в чем заинтересованы, прежде всего, лица, приобретающие в собственность недвижимость или кредитующие собственников недвижимости под ее залог (в первую очередь, банки и иные кредитные учреждения).

По общему правилу, распоряжение земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Вместе с тем существуют исключения из этого правила.

Так, в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. При этом допускается образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки (п. 17 указанной статьи).

Порядок и условия государственной регистрации прав на земельные участки и иное недвижимое имущество и сделок с ним определены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следует отметить, что указанный Федеральный закон не предусматривает каких-либо особенностей при регистрации прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. В данном случае действует общий порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Вместе с тем некоторые особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям установлены пунктом 3 статьи 16 названного Федерального закона. В частности, в указанном случае от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. При этом государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

Кроме того, статьей 301 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица, в котором указывается основание возникновения права собственности соответствующего публичного субъекта на земельный участок. Перечень необходимых для этого документов утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 г. № 404.

Важно: Следует иметь в виду, что государственная регистрация прав возможна в отношении только той недвижимости, которая прошла кадастровый учет. Так, согласно пункту 1.2 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом (такие исключения, в частности, предусмотрены пунктом 2 статьи 253 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Регулирование в Германии. Поземельная книга

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится в Германии при участковых судах (это самая низшая ступень судебной системы) и осуществляется помощниками судьи. Единым реестром прав на объекты недвижимости является поземельная книга.

Земля в Германии изначально считалась главным и единственным объектом недвижимости, то есть принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости существовал в Германии с момента введения Поземельной книги, которой сейчас уже более ста лет.

Государственная регистрация в Поземельной книге осуществлялась в судах, лишь в 1952 году полномочия по регистрации из суда были переданы Министерству внутренних дел, и центральное место стало занимать кадастровое дело. Но поземельная книга продолжала вестись, и хотя в тот период она не имела юридического значения по сравнению с кадастровым делом, сыграла большую роль, когда после воссоединения Германии ее стали восстанавливать.

В 1990 году поземельную книгу ГДР объявили действующей книгой ФРГ, правда, подчиненность регистрационной системы Министерству внутренних дел еще некоторое время сохранялась. Этот год был ознаменован принятием в Германии законодательных актов, провозглашающих частную собственность на землю и дающих возможность вернуть частную собственность на земли, изъятые государством. К концу 1990 года таких заявлений о возврате земель в частную собственность (реституции), к примеру, в одной Саксонии насчитывалось более ста тысяч, причем время обработки одного заявления составляло около восьми месяцев, а имеющийся штат ведомства поземельной книги - 150-200 человек - был явно недостаточен. Требовалось принятие кардинальных мер: была создана рабочая группа, приняты на работу новые сотрудники - они проходили не трехлетний курс подготовки, позволяющий занимать должность помощника судьи (который мог бы работать и по наследственным делам, и по принудительному исполнению решений суда), а лишь трехмесячные курсы подготовки регистраторов с очень узкой специализацией (такой помощник судьи мог работать только в ведомстве поземельной книги). Это были действительно крайние и необходимые меры. По общему же правилу, чтобы стать регистратором, надо иметь три года юридического образования.

С 1995 года начали создавать электронную поземельную книгу, ее последний лист был отсканирован в марте 2002 года, всего было отсканировано 1 600 000 листов поземельной книги (разумеется, сканировали только последние действующие записи). В этом процессе принимало участие сто человек, сорок из которых были регистраторами, а шестьдесят - техническими помощниками (работа по сканированию одного листа поземельной книги занимала примерно 30 минут).

Основные положения по государственной регистрации закреплены в Гражданском Уложении, содержащем все вопросы материального права и действующем во всех федеральных землях. Существует также Положение о поземельной книге и множество других подзаконных актов, регулирующих специальные вопросы.

Регистратор самостоятелен и независим в принимаемом решении, решение регистратора может быть обжаловано только в суде, причем в том суде и у того судьи, помощником которого является регистратор. Как правило, все решения регистратора основываются на практике того суда, в котором регистратор работает. Отказ в государственной регистрации оформляется в виде определения участкового суда, и поэтому обжалуется уже в вышестоящем суде, а затем в Высшем Земельном суде.

Сам регистратор в Германии к суду не привлекается, а ответственность и возмещение ущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел место умысел или грубая неосторожность со стороны регистратора (на практике случаев возмещения ущерба регистратором в порядке регресса не было). Как правило, все иски о возмещении ущерба были связаны с ошибками, допущенными при сканировании листов Поземельной книги, и государство в этих случаях выплачивало на основании решений суда соответствующие компенсации.

Структура формирования так называемого архива выглядит следующим образом: формируются дела (земельные акты) по каждому объекту недвижимости (надо сказать, что сейчас объектом недвижимости может выступать в гражданском обороте не только земля, как это было раньше, но и помещения, и здания), в которых находятся все оригиналы документов, за исключением договора (оригинал договора может храниться только в делах нотариуса). При распечатывании листа поземельной книги лист также помещается в дело; лист может быть распечатан как по каждому в отдельности объекту недвижимости, так и на несколько объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу.

Государственная регистрация в Германии носит открытый характер, но есть некоторые особенности предоставления информации. Так, например, муниципалитеты, нотариусы и банки получают информацию из поземельной книги на договорной основе через Интернет, при этом, помимо государственной пошлины по договору, оплачиваемой ежемесячно, каждый просмотр поземельной книги (один запрос) стоит 5 евро. Исключение составляет Министерство юстиции, которое вправе запрашивать информацию бесплатно, как ее хранитель. Есть еще одна особенность: если представитель муниципалитета придет получать информацию непосредственно в Ведомство по ведению поземельной книги, информация также будет предоставлена бесплатно. Что касается иных лиц, обращающихся за получением информации, то распечатка листа Поземельной книги, не заверенная канцелярией, обойдется заявителю в 10 евро, а заверенная оттиском печати канцелярии Ведомства по ведению поземельной книги - в 16,2 евро, правда, собственник может ознакомиться с листом поземельной книги без его распечатки бесплатно.

Существует еще одна особенность государственной регистрации в Германии - отсутствие сроков государственной регистрации: если в начале 90-х годов срок регистрации доходил до одного года, то сейчас он составляет от 2 до 6 недель. При этом один регистратор рассматривает примерно 200 дел в месяц.

Поземельная книга состоит из трех разделов: I раздел - записи о праве собственности; II раздел - записи об обременениях, за исключением записей об ипотеке и земельном долге; III раздел - записи об ипотеке и земельном долге. Также в поземельной книге существуют разделы с записями о правообладателях. Поземельная книга заполняется исключительно в электронном виде, и после внесения записи в поземельную книгу и проставления электронной подписи регистратора запись отправляется в Дрезден, где находится массив электронной поземельной книги, и из Дрездена через определенное время (как правило, от 10 минут до 1 часа) приходит подтверждение о внесении записи в поземельную книгу.

В законодательстве Германии есть строгое деление на договоры обязательственного права и договоры вещного права. Договор купли-продажи - это всего лишь предварительный договор, а соглашение о передаче права собственности, подтверждающее исполнение обязательства относится к вещным договорам, на основании которых регистрируется переход права собственности. При поступлении на государственную регистрацию самого договора в Поземельную книгу вносится запись лишь о том, что собственник обещал этот земельный участок или иной объект недвижимости другому лицу. Однако эта запись не лишает собственника возможности распорядиться объектом, но очень редко, когда третье лицо приобретает объект, у которого уже есть покупатель.

Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (здесь нотариус удостоверяет только подписи сторон), подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при этом на нотариуса возложена обязанность довести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в поземельной книге. Учитывая такую популярность нотариата, только в Берлине число нотариусов составляет 1200 на 3,5 млн. жителей, при этом у каждого нотариуса в Германии может быть до 15 помощников. На каждого нотариуса в год приходится от 600 до 5000 дел.

Поземельная книга дает только справочную информацию о правовом статусе соответствующего земельного участка. Фактическая информация государством не фиксируется. Чтобы проверить эту информацию, предоставляемую продавцом или гарантом (например, размер, геологическую структуру или положение), заинтересованное лицо (покупатель или займодавец/ лицо, которому передаётся право собственности (в обеспечение долга)) должно самостоятельно наводить справки. Ведь стоимость земельного участка зависит не только от его размеров, но, в решающей степени, например, от его застройки, от пригодности к застройке или от окружающей местности (атомная электростанция, железная дорога и т.п.) Поземельная книга не дает информации также и публично-правового характера, сюда относятся, например, строительные ограничения (исключительно жилая застройка, запрет на промышленную застройку, смешанная застройка; этажность жилых домов; охрана памятников).

Таким образом, кредитор/ займодавец должен постараться сам собрать информацию, например, о пригодности к застройке, заказав проведение геологической экспертизы строительного грунта (скальные породы, торфяник, болото) или потребовав проведения (и оплаты) такой экспертизы от заемщика.

Кадастры следует отличать от поземельных книг. Кадастры – это планы расположения земельных участков, которые оформляются и ведутся муниципальными образованиями.

Кадастровая книга содержит, кроме прочего, обозначение земельного надела по его границам и номеру, местоположение (адрес), фактический вид использования и размер земельного надела. Дополнительно вносится информация о зарегистрированных в поземельной книге собственниках, а также о номерах листов в поземельной книге.

Кадастровая книга состоит в основном из карты земельного надела, а, при наличии земель, пригодных для аграрного использования, - из карты оценки земли на основании официальной бонитировки земель. На карте отображаются, как минимум, сведения о территориальном положении, форме и межевых границах земельных наделов, номера земельных наделов, постройки, виды использования, информация о сопредельных территориях и названия улиц. Часто наносится и дополнительная информация – например, по топографии и точкам геодезической съемки.

Кадастровая книга включает в себя геодезические контуры, координаты и расчёты координат всех представленных точек межевания, границ, зданий и топографической съёмки, а также подтверждение проведенного обследования земельного надела. На основании непрерывно ведущихся в хронологическом порядке записей в кадастровой книге, сохраняемой при любых обстоятельствах, можно, при необходимости, найти граничные и межевые точки на местности и восстановить отсутствующие межевые границы и гарантии. Соединение двух граничных точек образует границу земельного надела.

Прочая информация описательного характера включает в себя, например, признание владельцами границ земельных участков (результаты переговоров, письменные соглашения по установлению границ) при внесении новой записи (деление или восстановление границ).

Кадастр подлежит перманентной актуализации. Как правило, внесение обновленной информации производится на основании проведения геодезической (межевой) сьёмки на месте. Сюда относится межевая съемка в связи с дроблением или делением, установлением или восстановлением границ, нанесением границ построек. Информация вносится в кадастр также в рамках действий по землеустройству (например, процедура переустройства земель, процедура переноса участков под застройку).

С кадастром недвижимости может ознакомиться каждое лицо, интерес которого оправдан и подтвержден. Граждане используют возможности кадастра, прежде всего, для получения справок и информации, основанных на официальной карте недвижимости (выдержки из карт земельных наделов, например для получения разрешения на строительство) или из автоматизированных реестров недвижимого имущества (АРН). Все виды использования кадастровой информации являются платной услугой.

Ключевые нормы о поземельной книге содержатся в § 3 Положения о поземельной книге:

(1) Каждый земельный участок учитывается в поземельной книге индивидуально (лист поземельной книги). Лист поземельной книги должен рассматриваться для земельного участка в качестве поземельной книги в смысле ГГУ.

(2) Земельные участки, принадлежащие государству, федеральным землям, общинам и иным муниципальным союзам, церкви, монастырям и школам, либо с находящимися на них водными потоками, либо общественные дороги, а также земельные участки, которые относятся к железнодорожным компаниям, осуществляющим общественные перевозки, получают лист поземельной книги только по запросу собственника либо правомочного лица.

(3) Земельный участок должен быть исключен из поземельной книги по ходатайству собственника, если собственник освобожден от внесения записи в силу части 2 и запись, которая затрагивает права собственника, не существует.

(4) Ведомство по ведению поземельной книги может, если это не повлечет за собой путаницу или значительное усложнение правоотношений либо ведения поземельной книги, отказаться от ведения листа поземельной книги по конкретному участку, если данный земельный участок призван служить экономическим целям нескольких других земельных участков, состоит в соответствующей территориальной связи с одним из таких участков и находится в общей собственности собственников этих земельных участков (служебный земельный участок).

(5) В этом случае вместо целого земельного участка делается запись о принадлежащих собственникам на правах общей собственности соответствующих частей служебного земельного участка; такая запись заносится на листы поземельной книги, содержащие данные о земельных участках отдельных собственников. Такая запись считается поземельной книгой для отдельных частей земельного участка, находящегося в общей собственности.

(6) Внесение записи в соответствии с ч.ч. 4 и 5 также допустимо в том случае, когда соответствующие земельные участки принадлежат одному собственнику, но он обратился в ведомство по ведению поземельных книг с ходатайством о разделении права собственности на служебный участок на доли и подчинении выделенных долей основным земельным участкам; такое разделение вступает в силу с момента внесения записи в соответствии с ч. 5.

(7) Если право собственности на доли служебного земельного участка формируется впервые, то в общем случае ведомство по ведению поземельных книг должно руководствоваться вышеизложенными предписаниями, если требования ч.4 выполняются.

(8) Если доли в служебном участке более не принадлежат собственникам основных участков, должен быть заведен (самостоятельный) лист поземельной книги.

(9) Если на служебный земельный участок налагается обременение как на целое, а отдельный лист поземельной книги не заводится либо действуют положения § 48, то во всех сопряженных листах поземельной книги должны быть сделаны записи, четко показывающие, что земельный участок обременен целиком; при этом должно быть сделано указание на все остальные записи.

Налогообложение земельных участков, находящихся в публичной собственности

Регулирование в российском законодательстве

Вопросы, касающиеся налогообложения земельных участков, регулируются Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ).

В соответствии со статьей 15 НК РФ земельный налог относится к местным налогам, он устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязателен к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов.

При установлении местных налогов представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налогов, если эти элементы налогообложения не установлены НК РФ. Иные элементы налогообложения по земельному налогу и налогоплательщики определяются НК РФ.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

Следует иметь в виду, что не все земельные участки являются объектами налогообложения. Не признаются объектами налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

В соответствии с п. 2 ст. 53 НК РФ налоговая база и порядок ее определения по региональным и местным налогам устанавливаются НК РФ.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В свою очередь, кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Плательщиками налога являются организации, имеющие земельные участки на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также физические лица, имеющие земельные участки на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых (предназначенных для использования) ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Налоговые льготы по земельному налогу предусмотрены статьей 395 НК РФ.

Так, освобождаются от налогообложения:

организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;
организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;
религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;
общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;
организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);
учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;
организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;
физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;
организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок;
организации, признаваемые управляющими компаниями в соответствии с Федеральным законом "Об инновационном центре "Сколково", - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации функций в соответствии с указанным Федеральным законом.

Важно: В отношении иных земельных участков, которые признаются объектами налогообложения,

Blog

Оглавление

Содержание