К земельным участкам, готовым к застройке, не относятся участки, предусмотренные для общественного использования (общественных)
Право публичной собственности на земельные участки – основания, пределы и субъекты права

Подобный материал:

1 2 3 4 5

§ 68 Недвижимость (земельная собственность)

(1) К недвижимости (земельной собственности) относятся:

земельные ресурсы, здания, иные их элементы и принадлежности,
наследственное право застройки,
жилищная собственность, доля в общем имуществе, наследственное право жилищной застройки и наследственное право на долю в общем имуществе в соответствии с Законом о жилищной собственности,

при условии, что речь не идет об имуществе, предназначенном для сельского и лесного хозяйства (§33) или земельных участках, находящихся в собственности предприятий (§99).

(2) В состав недвижимости (земельной собственности) не могут включаться:

богатства недр земли,
оборудование и иные стационарные устройства, относящиеся к стационарному оборудованию предприятия, даже если они являются важными элементами (составными частями) объекта.

…

§ 70 Земельный участок

(1) Экономической (хозяйственной) единицей земельной собственности (недвижимости) в смысле данного Закона является земельный участок.

(2) Доля собственника земельного участка в иной земельной собственности (например, в находящихся в общей собственности фермерской усадьбе или гаражах) включается в состав земельного участка, если все доли в общей земельной собственности принадлежат собственникам земельных участков, каждый из которых использует свою долю вместе со своим земельным участком.

Данное правило не действует в случаях, когда общая земельная собственность с точки зрения оборота должна рассматриваться в качестве самостоятельной хозяйственной единицы (§ 2 абз.1 предл. 3 и 4).

(3) Земельным участком в смысле данного Закона является также здание, возведенное на чужой площади, либо в иных случаях приписанное иному лицу нежели собственник земельной площади, даже если это здание является существенной составной частью (элементом) этой земельной площади.

§ 72 Понятие застроенного и незастроенного земельного участка

(1) Незастроенными являются земельные участки, на которых нет пригодных к использованию зданий. Пригодность к использованию определяется на момент готовности к заселению (эксплуатации).

Здание считается готовым к заселению (эксплуатации), если проживание или использование будущими жильцами или пользователями может считаться приемлемым. Факт приемки здания ведомством строительного надзора не влияет на определение готовности здания к заселению (эксплуатации).

(2) В случае нахождения на земельном участке здания, целевое назначение и стоимость которого незначительны по сравнению с целевым назначением и стоимостью земельной площади, участок считается незастроенным.

(3) Незастроенным считается также земельный участок, на котором в результате разрушения зданий не осталось пригодных с точки зрения длительной эксплуатации помещений.

§ 73 Земельные участки, готовые к застройке

(1) Среди незастроенных земельных участков особую категорию составляют земельные участки, готовые к застройке.

(2) Земельные участки, готовые к застройке – незастроенные участки, отнесенные в плане застройки под застройку, если возможна их немедленная застройка и застройка соседних участков в пределах планируемой территории уже началась, либо завершена.

К земельным участкам, готовым к застройке, не относятся участки, предусмотренные для общественного использования (общественных) нужд.

§ 74 Застроенные земельные участки

Застроенными являются земельные участки, на которых расположены пригодные к использованию здания, за исключением указанных в § 72 абз.2 и 3.

Если здание возводится поэтапно, то в качестве пригодного к использованию здания рассматривается возведенная часть здания, пригодная к использованию.

§ 75 Виды земельных участков

(1) При оценке застроенных земельных участков следует различать следующие виды земельных участков:

земельные участки под многоквартирными домами для сдачи внаем,
коммерческая недвижимость,
земельные участки смешанного использования,
земельные участки под индивидуальными жилыми домами,
земельные участки под жилыми домами на двух собственников,
иные застроенные земельные участки.

(2) Земельные участки под многоквартирными домами для сдачи внаем – земельные участки, которые более чем на 80% служат целям проживания, за исключением индивидуальных жилых домов и жилых домов на двух собственников; доля в данном случае определяется исходя из годовой арендной платы без учета удержаний, (§ 79).

(3) Коммерческая недвижимость – земельные участки, которые более чем на 80% служат собственным или сторонним коммерческим или некоммерческим (общественно полезным) целям; доля в данном случае определяется исходя из годовой арендной платы без учета удержаний, (§ 79).

(4) Земельные участки смешанного использования – земельные участки, которые служат частично целям проживания, частично – собственным или сторонним коммерческим или некоммерческим (общественно полезным) целям, и при этом не относятся ни к земельным участкам под многоквартирными домами для сдачи внаем, ни к коммерческой недвижимости, ни к индивидуальным жилым домам и ни к жилым домам на двух собственников.

(5) Земельные участки под индивидуальным жилым домом – земельные участки под жилую застройку, на которых находится только одна квартира.

При этом не учитываются квартиры для обслуживающего дом персонала (привратник, истопник, садовник, личный шофер, охранник и т.п.).

Наличие второй квартиры в доме, за исключением случая, указанного в предл. 2, исключает возможность отнесения дома к индивидуальным жилым домам, в т.ч. если вторая квартира имеет явно второстепенное значение.

Земельный участок считается земельным участком под индивидуальным жилым домом и в тех случаях, когда он используется и для коммерческих или общественно полезных целей, но такое использование существенно не влияет на его использование как жилого дома.

(6) Земельные участки под жилыми домами на двух собственников – земельные участки под жилую застройку, на которых находятся две квартиры.

Предл. 2-4 абз. 5 распространяются на данные земельные участки соответственно.

(7) Прочие застроенные участки – такие земельные участки, которые не подпадают под положения абз. 2-6.

Законодатель выделяет в самостоятельную категорию земли лесного и сельскохозяйственного назначения.

§ 33 Понятие имущества, предназначенного для сельского и лесного хозяйства

(1) К имуществу, предназначенному для сельского и лесного хозяйства, относится всякое имущество, предназначенное для постоянного или длительного использования в целях ведения сельского и лесного хозяйства.

(2) К имуществу, предназначенному для постоянного или длительного использования в целях ведения сельского и лесного хозяйства, относятся, в частности, земля (земельные ресурсы), жилые и нежилые здания, средства производства (в т.ч. резервные средства, необходимые для устойчивого функционирования предприятия).

…

§ 69 Отграничение недвижимости (земельной собственности) от имущества, предназначенного для сельского и лесного хозяйства

(1) Площади, используемые для целей сельского и лесного хозяйства, должны относиться к земельной собственности, если с учетом расположения, существующих на момент оценки возможностей использования и других обстоятельств, можно предположить, что они в обозримом будущем будут использоваться для иных (не связанных с сельским и лесным хозяйством) целей, в частности, под застройку, промышленные цели или коммуникации.

(2) Если предприятие сельского или лесного хозяйства составляет основу существования собственника предприятия, то принадлежащие ему и надлежащим образом используемые им площади могут быть отнесены к земельной собственности только в том случае, если с большой степенью вероятности можно предположить, что они не позднее, чем через два года будут использоваться под иные (не связанные с сельским и лесным хозяйством) цели.

(3) Площади в любом случае должны быть отнесены к земельной собственности, если они в плане застройки определены как площади под застройку, возможна их немедленная застройка и застройка соседних участков в пределах планируемой территории уже началась, либо завершена.

Право публичной собственности на земельные участки – основания, пределы и субъекты права

Регулирование в России

Под публичной собственностью на землю и земельные участки принято понимать государственную собственность и муниципальную собственность.

По данным Росстата на 1 января 2011 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 92,2%, в собственности граждан – 7,1 %, в собственности юридических лиц – 0,7% земель и земельных участков. В свою очередь, из находящихся в публичной собственности земель и земельных участков 70,8% относились к землям лесного фонда, 16,8% - к землям сельскохозяйственного назначения, 6,4% - к землям запаса, 2,2% - к землям особо охраняемых территорий и объектов, 1,8% - к землям водного фонда, 1% - к землям населенных пунктов и 1% - к землям промышленности и иного специального назначения.

Анализ действующего земельного законодательства РФ свидетельствует о том, что значительная его часть посвящена государственной собственности на землю и ее разграничению.

Пунктом 2 статьи 214 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

ГК РФ (п. 5 ст. 214, ст. 215) и ЗК РФ (ст. ст. 16 - 19) требуют разграничить публичную собственность на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. При этом специально оговаривается, что порядок указанного разграничения может устанавливаться исключительно в федеральных законах.

Согласно статьям 17-19 ЗК РФ в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, соответственно, находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации (право собственности субъекта Российской Федерации, право муниципальной собственности) на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, которые приобретены Российской Федерацией (субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме того, в муниципальную собственность, могут безвозмездно передаваться земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, государственной собственности для целей, указанных в п.п.3-5 ст. 19 ЗК РФ, а также поступать земельные участки, от права собственности на которые собственники отказались (п.1.1 ст. 19 ЗК РФ).

Порядок разграничения государственной собственности на землю в настоящее время установлен статьей 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Так, в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;
земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 статьи 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

В настоящее время федеральная собственность на землю установлена 14-ю федеральными законами. Так, в федеральной собственности находятся:

земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации (п. 4 ст. 87 ЗК РФ);
земли государственных заповедников и национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ);
земли, предоставленные Вооруженным силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам (п. 10 ст. 1 Федерального закона «Об обороне»);
земли, предоставленные внутренним войскам (часть первая ст. 5 Федерального закона «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации»);
земельные участки органов федеральной службы безопасности (ст. 7.1 Федерального закона «О федеральной службе безопасности»);
земельные участки, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны (п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной охране»);
земельные участки, на которых располагаются, входящие в систему государственного резерва организации (п. 3 ст. 4 Федерального закона «О Государственном материальном резерве»);
земельные участки, используемые полицией (ч. 1 ст. 48 Федерального закона «О полиции»);
земельные участки, предоставленные для размещения объектов федерального железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте, а также земельные участки, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы (ст. 4 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»);
земельные участки, отведенные под соответствующую государственную наблюдательную сеть (п. 1 ст. 13 Федерального закона «О гидрометеорологической службе»);
земли особо охраняемых природных территорий федерального значения за исключением земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения и в соответствии с федеральным законом подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность либо отнесены к собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»);
земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, включая зоны безопасности и санитарно-защитные зоны (п. 2 ст. 6 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»);
земельные участки в городе Москвы, на которых расположены здания, строения и сооружения, где размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, которые расположены на территории города Москвы и право собственности Российской Федерации на которые признано федеральными законами или возникло при разграничении государственной собственности на землю либо те, которые приобретены Российской Федерацией по предусмотренным гражданским законодательством основаниям (ст. 8 Закона Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»);
земли, занятые находящимися в федеральной собственности поверхностными водными объектами (Водный кодекс Российской Федерации);
лесные участки в составе земель лесного фонда (ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации).

Анализ указанных федеральных законов и изданных на их основе подзаконных актов свидетельствует о том, что в настоящее время государственная собственность на землю разделяется на две части: федеральную собственность и не разграниченную государственную собственность.

В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, права собственника осуществляются федеральными органами исполнительной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Вопросы, касающиеся не разграниченной государственной собственности на землю, должны решаться на основе требований пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Сохраняя неопределенность в вопросе о том, кто является субъектом права не разграниченной государственной собственности на землю, законодатель четко указывает органы власти, которые осуществляют распоряжение этой собственностью. Так, согласно части второй пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (часть третья п. 10 ст. 3 названного Федерального закона).

В некоторых субъектах Российской Федерации (например, в городе федерального значения Москве) права собственника на землю, находящуюся в не разграниченной государственной собственности, осуществляют органы государственной власти субъектов Российской Федерации. В этих случаях субъекты Российской Федерации воспользовались предоставленной им федеральным законодательством (часть четвертая п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») возможностью урегулировать своим законодательством иначе вопрос об органах власти, распоряжающихся указанной землей.

Исключения из общего правила в части распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установлены Федеральным законом «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предоставление таких участков для размещения автомобильных дорог федерального значения осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства (Федеральным дорожным агентством - Росавтодор), а для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения - уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

К специфическим публично-правовым субъектам, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности, можно отнести Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»). Фонд «РЖС» вправе распоряжаться земельными участками, переданными в его собственность в качестве имущественного взноса Российской Федерации для целей жилищного и иного строительства, в том числе путем продажи земельных участков Фонда, а также продажи права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Представляется, что процесс разграничения государственной собственности на землю займет длительное время, поэтому управление и распоряжение землей, находящейся в не разграниченной собственности, еще долго будет иметь специфический характер. По мере того, как земельные участки будут передаваться в собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, начнут применяться нормы федеральных законов, предоставляющие субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям право самостоятельно решать вопросы собственности.

Регулирование в Германии

Право собственности является одним из основных прав, гарантированным Основным законом Германии (ст.14). При этом указывается, что пользование собственностью должно одновременно служить общему благу.

Отношения собственности, в т.ч. на землю, регулируются в Германии исключительно в рамках частного права (в первую очередь, ГГУ). При этом действие норм частного права распространяется и на публичных собственников (Федерацию, федеральные земли, общины). Общие предписания о правах на земельные участки содержатся во втором разделе книги третьей ГГУ. Содержание права собственности раскрывается в главе первой третьего раздела третьей книги ГГУ. Приобретение и прекращение права собственности на земельные участи регулируются второй главой третьего раздела третьей книги ГГУ.

Основаниями приобретения публичной права собственности на землю являются:

Соглашение о передаче права собственности (фактически – договор купли-продажи), удостоверенное нотариально и заявленное соответствующему учреждению при одновременно присутствии обеих сторон: отчуждателя и приобретателя (§ 925 ГГУ) с внесением данных о новом собственнике в поземельную книгу. В случае заключения соглашения о передаче прав собственности публичный собственник выступает как свободно действующий партнер, обладающий всеми правами и обязанностями, которыми наделен любой частный участник правоотношений.

Отказ собственника от права собственности (§ 928 ГГУ) – при этом право на завладение таким земельным участком возникает у казны федеральной земли, на территории которого расположен соответствующий земельный участок. Право собственности казна приобретает посредством внесения записи в поземельную книгу, где казна указана в качестве нового собственника.
Лишение права собственности (изъятие земельного участка у собственника) с выплатой компенсации в соответствии со специальным законодательством на уровне федеральной земли (см., например, Закон об изъятии, подлежащем компенсации, Федеральной земли Бавария).
Реализация права преимущественного выкупа общиной в соответствии с §§24-28 Строительного кодекса Германии. При этом названным кодексом (§ 25) предусмотрено право общины в целях надлежащего выполнения мероприятий по градостроительному развитию путем издания специального положения определять территории, на которые право преимущественного выкупа общины будет распространяться в одностороннем порядке.

Право федеральной собственности на имущество также регулируется Положением о федеральном бюджете Германии от 19 августа 1969 г. (с посл. изм. от 17 июля 1990 г.):

Blog

Оглавление

Содержание