Оглавление

Вид материала

Закон

Содержание Объекты имущества могут быть приобретены только в том случае, если они необходимы для исполнения полномочий Федерации в обозримо В отношении приобретаемых либо отчуждаемых земельных участков в обязательном порядке проводится процедура оценки. 14. право на отчуждение собственности в сфере действия ст.ст. 73 и 74 Основания и порядок формирования и описания земельных участков, находящихся в публичной собственности Территориальная зона Карта территориальной зоны Дробление земельного надела

Подобный материал:

• Кожич Павел Павлович Минск 2010 г Оглавление Оглавление 2 Применение информационных, 302.47kb.
• Оглавление оглавление, 63.5kb.
• Оглавление Оглавление, 1560.65kb.
• Оглавление Оглавление, 259.29kb.
• Ланин Борис Евсеевич Оглавление Оглавление 1 лекция, 810.53kb.
• Оглавление: Оглавление:, 350.3kb.
• Октябрьской Революции Краснознаменной академии (ввиа) имени профессора Н. Е. Жуковского, 1685.68kb.
• Караваева Елена Леонидовна г. Светлый 2008 г. Оглавление оглавление 2 пояснительная, 130.81kb.
• Винарский Владимир Афанасьевич ассистент Шешко Сергей Михайлович Минск 2008 г. Оглавление, 156.88kb.
• Коледа Виктор Антонович, ст преподаватель Пол Кожич Минск 2010 г. Оглавление Оглавление, 340.48kb.

§ 63 Приобретение и отчуждение объектов имущества

1. Объекты имущества могут быть приобретены только в том случае, если они необходимы для исполнения полномочий Федерации в обозримом периоде времени.
   
2. Объекты имущества могут быть отчуждены только в том случае, если они не понадобятся для исполнения полномочий Федерации в обозримом периоде времени.
   
3. Объекты имущества могут быть отчуждены только по их полной стоимости. Исключения могут быть предусмотрены в государственном бюджете.
   
4. При незначительной стоимости имущества либо при наличии неотложного федерального интереса по решению федерального министра финансов допускаются исключения.
   
5. В случае передачи прав пользования имуществом в полной мере применяются положения чч. 1-4 настоящей статьи.
   

§ 64 Земельные участки

1. Земельные участки, находящиеся в собственности Федерации, могут отчуждаться исключительно с предварительного согласия федерального министра финансов и отраслевого федерального министра, к компетенции которого относится федеральное имущество; отраслевые федеральные министры могут отказаться от участия в принятии решения.
   
2. При высокой стоимости или большой значимости земельного участка при условии, что его отчуждение не предусмотрено федеральным бюджетом, отчуждение земельного участка может производиться только с согласия Бундестага и Бундесрата; исключение из этого правила возможно только в случаях крайней необходимости. Если Бундестаг и Бундесрат не привлекаются к процессу согласования, то они должны быть незамедлительно уведомлены об отчуждении имущества.
   
3. В отношении приобретаемых либо отчуждаемых земельных участков в обязательном порядке проводится процедура оценки.
   
4. Вещные права в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, могут устанавливаться только на возмездной основе за соразмерную плату. Установление прав требует согласования с федеральным министром финансов и отраслевым федеральным министром, к компетенции которого относится федеральное имущество; отраслевые федеральные министры могут отказаться от участия в процессе согласования.
   
5. При приобретении земельных участков Федерация может принять на себя обременение в виде ипотеки, поземельного либо рентного долга, учтенных в цене покупки, без учета особых обязательств, предусмотренных ч. 1 § 38 настоящего Положения.
   

Основной закон Германии (ст.70 и ст. 72) также предусматривает т.н. конкурирующую законодательную компетенцию Федерации и федеральных земель. В сфере конкурирующей законодательной компетенции земли обладают законодательными полномочиями лишь тогда и постольку, когда и поскольку Федерация, не принимая закон, не реализует свою законодательную компетенцию. В соответствии с ст. 74 Основного закона конкурирующая законодательная компетенция распространяется среди прочего на следующие сферы:


…

14. право на отчуждение собственности в сфере действия ст.ст. 73 и 74;

…

18. сделки с земельными участками, земельное право (исключая законодательство о взносах на освоение) и сельскохозяйственная аренда, жилищное дело, обустройство населенных пунктов;

…


Таким образом, названные выше сферы могут регулироваться и на уровне законодательства федеральных земель.

3. Основания и порядок формирования и описания земельных участков, находящихся в публичной собственности
   

1. Регулирование по российскому законодательству
   

Формирование земельных участков в качестве индивидуально-определенной вещи является непременным условием для их вовлечения в гражданский оборот.

ЗК РФ (ст. 112) предусматривает два основных способа формирования земельных участков:

1) образование земельных участков в результате преобразований уже существующих участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела;

2) образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основная часть земельных участков формируется вторым способом.

Порядок образования земельных участков, а также требования к образуемым земельным участкам установлены статьями 112 – 119 ЗК РФ.

Основанием образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ, за исключением тех случаев, которые перечисленных в подпунктах 1-5 пункта 1 статьи 113 ЗК РФ. В частности, иной порядок предусмотрен при образовании земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГрК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории (ст.ст. 461 – 462 ГрК РФ).

В статье 119 ЗК РФ содержатся требования к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (максимальным и минимальным) размерам образуемых земельных участков и их границам.

Так, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. В остальных случаях предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Особое внимание законодатель уделяет вопросам разрешенного использования образуемых земельных участков и соответствующих объектов недвижимости. Кроме того, установлено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать другие установленные федеральными законами требования.

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, традиционно составляют предмет регулирования ЗК РФ.

Важно: В ближайшее время порядок предоставления земельных участков может полностью измениться: Правительством Российской Федерации подготовлены к внесению в Государственную Думу поправки к проекту федерального закона № 432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации», принятому в первом чтении 29 июня 2007 г., в котором предусматривается кардинальный пересмотр действующего порядка предоставления земельных участков.

ЗК РФ предусматривает различный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства (ст.ст. 30 – 32, 38, 381, 382 ЗК РФ) и для целей, не связанных со строительством (34 ЗК РФ).

В свою очередь, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в общем случае осуществляется в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30.1 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ, за исключением случаев, если земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. 2, 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением установленных ЗК РФ случаев, осуществляется на аукционах.

Таким образом, в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.

В том случае, если земельные участки предоставляются с предварительным согласованием места размещения объекта, торги не проводятся и участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 14 статьи 3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации с 31 декабря 2012 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. При этом данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта установлен пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ и включает в себя:

1) проведение работ по формированию земельного участка (т.е. выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов, публикация соответствующего сообщения);

2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ и включает:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Отдельный порядок установлен для приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36 ЗК РФ) – т.е. в отношении застроенных земельных участков, права на которые не оформлены надлежащим образом. В данном случае выполнение кадастровых работ обеспечивает за свой счет лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка. При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в том числе с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, образование земельного участка представляет собой публичную процедуру, имеющую сложный юридический состав и состоящую из действий фактического (выполнение кадастровых работ, установление границ на местности) и юридического (принятие решения, государственный кадастровый учет и т.п.) характера.

Обязательными этапами формирования земельного участка является проведение кадастровых работ (за счет соответствующих государственных или муниципальных органов либо за счет заявителя – юридического лица или гражданина), а также государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастровом учете» - т.е. действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают их существование с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Фактически в данном случае речь идет об индивидуализации земельного участка, для которой необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме, а также получение индивидуального кадастрового номера.

Состав документов, необходимых для кадастрового учета земельных участков, а также некоторые особенности осуществления кадастрового учета установлены статьями 22 – 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Следует иметь в виду, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (ч. 4 ст. 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

2. Регулирование в Германии
   

Термин межевание обозначает юридически действительное обозначение границ земельного участка с помощью долговечных пограничных знаков на местности.

Понятие межевания определено в § 919 ГГУ; в Австрии и Швейцарии в правовых отношениях в качестве синонима применяется также общий термин геодезии – установка межевых знаков:

§ 919. [Установка межевых знаков].

(1) Собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний оказал ему содействие в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или трудно узнаваемым, – в его восстановлении.

(2) Способ и порядок установки знаков определяются на основании законов федеральной земли; а если последние не содержат необходимых предписаний, то на основании существующих в данной местности обычаев.

(3) Расходы по установке знаков участники несут поровну, если из существующих между ними правоотношений не следует иное.

Во всех федеральных землях Германии процедура и понятие межевания урегулированы в публично-правовых нормативных документах о кадастровом учете и землеустройстве, например в специальных законах о межевании. В отличие от подачи информации о границах участка по собственной инициативе либо по требованию уполномоченного органа, межевание является административным актом, который может быть обжалован заинтересованными сторонами (собственниками соответствующих земельных участков). Немецкая судебная практика определяет межевание как правоустанавливающий административный акт, суть которого заключается в том, что установленная точка раздела на местности соответствует расположению точки раздела в кадастре. Установленный пограничный знак тем самым признается межевым знаком и обеспечивается публично-правовой защитой (законодательство о межевании, кадастровом учете, землеустройстве, а также § 274 УК). Этот знак является важным средством доказательства в гражданском праве на протяжении всего времени, пока он установлен.

Проведение межевания является функцией уполномоченных лиц либо ведомств – уполномоченных на проведение топографической съемки, например: в Германии публично назначенных инженеров-геодезистов или государственных либо муниципальных ведомств по геодезии и кадастровому учету.

В геодезии термин межевание иногда используется для технического процесса установления пограничных столбов (таким образом, межевание является удостоверением точки раздела уполномоченным лицом, сравнимо с деятельностью нотариуса). В силу того, что установление пограничного знака без юридического эффекта не имеет смысла, не во всех странах существует подобное разделение терминов; «межевание» включает в себя тогда и установление пограничного знака либо правовое подтверждение «точки раздела».

Разрушение либо изменение пограничного знака признается в большинстве стран мира административным правонарушением и/или уголовным преступлением при наличии умысла. В Германии в соответствии с § 274 ч. 1 УК умышленное изменение, удаление, изменение внешнего вида либо перенос межевых знаков карается лишением свободы до 5 лет либо денежным штрафом.

Наряду с публично-правовыми нормами в приоритетном порядке действуют частно-правовые нормы § 919 ГГУ. ГГУ понимает под межеванием установление прочных/постоянных пограничных знаков или их восстановление. Существует частно-правовое требование кооперации по отношению к собственникам сопредельных земельных участков. Затраты на межевание оплачиваются заинтересованными сторонами в равных долях, если иное не следует из установленных между ними правоотношений. Вид межевания и процедура устанавливаются в Германии законами федеральных земель; если они не содержат такого регулирования, применяется обычный для данной местности порядок.


В рамках регулирования разных уровней в германском законодательстве используются следующие понятия (определения):

1. Территориальная зона
   

Территориальная зона является частью территории общины, которая объединяет топографически связанные между собой земельные наделы. Каждая территориальная зона внутри территории общины должна быть обозначена одно-, двух- или трехзначным номером – номером территориальной зоны. Нумерация начинается с севера либо северо-запада территории общины.

Номер территориальной зоны является основой для нумерации земельных наделов.

2. Карта территориальной зоны
   

(кадастровая карта, карта недвижимости) -

- масштабированная карта всей недвижимости, учтенной в кадастре. Она является картой по смыслу § 2 ППК и составной частью ведомственного перечня земельных участков в кадастре недвижимости. Оригинальные (старинные) карты являются предшественником и основой карт территориальных зон и используются при неустановленных границах даже в настоящее время в качестве нормативного документа, если разделительные линии на местности более не существуют и не могут быть восстановлены. Изначально карты территориальных зон составлялись аналогично картам островов (формат 100 см:66,6 см или в прусском кадастре поземельных налогов 38:26 прусских дюймов = 99,4 см:68,0 см). Если в основе карт территориальных зон лежали координаты Зольднера либо Гаусса-Крюгера, то в дальнейшем они велись как рамочные карты (100 см:50 см). Карты территориальных зон в цифровом формате существуют только в виде карт (не атласов).

3. Земельный надел
   

3.1. В соответствии с законом федеральной земли Северный Рейн – Вестфалия о землеустройстве и кадастровом учете:

§ 11 (2) Земельный надел – ограниченная часть поверхности земли, которая в кадастре недвижимости имеет индивидуальное обозначение…. (легальная дефиниция)

Один земельный надел может быть анклавом в пределах другого земельного надела. В противоположность этому территориально разделенные (например, водным потоком) части земельного надела, которые в существующем кадастре недвижимости в силу наличия соответствующего знака принадлежности все еще рассматриваются в качестве единого целого, в соответствии с приведенным определением недопустимы или не могут быть сформированы.

3.2. Единица учета кадастра недвижимости как ограниченная, сплошная (т.е. ограниченная замкнутой линией либо объединенная с помощью специального знака принадлежности на кадастровой карте (карте территориальной зоны)) часть поверхности земли, которая обозначена на карте территориальной зоны под соответствующем номером (номером земельного надела).

3.3. Земельные наделы – это части поверхности земли, которые геометрически определены и установлены путем ведомственного землеустройства.

4. Площадь земельного надела
   

Учетная – подтвержденная в кадастре недвижимости площадь земельного надела.

Динамическая – перерасчет площади земельного надела в случае уточнения координат пограничных точек: уточнение данных о площади на основе подтверждения горизонтальной проекции, содержащейся в кадастре недвижимости, и утверждение новых данных в качестве официальной (ведомственной) площади.

5. Дробление земельного надела (в разговорной речи: разделение без смены собственника)
   

Разделение земельного надела как техническое мероприятие кадастрового учета на несколько земельных наделов, при котором немедленно производиться актуализация кадастра и вносятся корректирующие записи в поземельную книгу, не связанные с изменением собственника (не происходит списания земельного участка из-за изменения отношений собственности). Дробление служит подготовке и проведению мероприятий в рамках оборота земельных участков. Дробление путем выделения может быть также необходимо в случае, когда большие земельные участки должны быть переформированы для улучшения их структуры (например, в случае крупных лесных или сельскохозяйственных угодий либо при предоставлении отводов для строительства дорог).