Экономика города

Вид материала

Учебное пособие

Содержание Ипотека с плавающей ставкой Ипотека с равномерными выплатами Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья насе­лением (система целевых адресных субсидий). Долевое строительство. Ценные бумаги в жилищном строительстве.

Подобный материал:

• Формирование механизма управления жилищно коммунальным хозяйством города, 323.88kb.
• Аннотация рабочей программы дисциплины экономика организации По направлению бакалавриата, 127.55kb.
• Бренд как фактор конкурентоспособности предприятий ресторанного бизнеса (на примере, 350.46kb.
• Кафедра этэт профессиограмма выпускника, 110.23kb.
• Мильчакова Наталья Николаевна. Преподаватели : Учебные курсы и семинар, 28.01kb.
• Планирование работы ксп города Братска; контрольная деятельность ксп города Братска;, 173.59kb.
• Информация о природоохранной деятельности администрации города Белгорода, 107.14kb.
• Основная образовательная программа подготовки бакалавра по направлению 080100 Экономика, 143.16kb.
• Дума города покачи ханты-Мансийский автономный округ Югра, 58.14kb.
• Пороховский Анатолий Александрович, Чибриков Георгий Георгиевич Москва 2011 Раздел, 63.96kb.

Тема 7. СОВРЕМЕННЫЕ ФОРМЫ И МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА


За последние годы система жилищного финансирования претер­пела значительные изменения. В дореформенный период система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государствен­ного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

За период реформ (1992-1999) в сфере жилищного финансирова­ния произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изме­нилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличи­лась доля частного сектора, а государство перестало быть основным участником на этом рынке. Основным фактором, лимитирующим жи­лищное строительство, служит ограниченность финансовых ресурсов. Одним из главных источников финансирования массового жилищно­го строительства могут служить сбережения граждан: 20% доходов граждане не тратят на текущие нужды, а накапливают. Другими инвестора­ми жилищного строительства могут выступать:

1. органы, уполномоченные управлять государственным и муници­пальным имуществом или имущественными правами;
   
2. предприятия и другие юридические лица;
   
3. иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.
   

Основные источ­ники финансирования жилья.

Кредитование жилищного строительства. Жилье является дорого­стоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребите­лей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятель­ности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

1. сумма кредита;

2. срок погашения;

3. процентная ставка.

Беря кредит, клиент обязуется использовать полученный кредит на определенные цели, предусмотренные соглашением сторон, своевременно погашать полученную ссуду вместе с процентами и предо­ставить возможность контроля за использованием средств.

Для банка, выдающего кредит, ключевыми являются два прин­ципа: возвратность в определенный срок и платность кредита. В за­рубежной практике широко используется залоговая форма обеспече­ния возвратности долгосрочных банковских кредитов (или, другими словами, ипотечное кредитование).

Ипотека — залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимуществен­ного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Предметом ипотеки может быть следующее имущество: земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоя­щие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подря­де, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В России все, что связано с ипотекой, регла­ментируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)» (от 16 июля 1998 г.).

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипоте­кой обязательству полностью либо в части, предусмотренной дого­вором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполне­ния кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) при­читающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными сред­ствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ино­го ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обяза­тельства;
  
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
  
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
  
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
  

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к мо­менту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммер­ческими или специализированными банками, кредитно-финансовы­ми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Суть ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, под­тверждающее право банка получить в собственность заложенную не­движимость при невыполнении заемщиком платежного обязатель­ства в установленные сроки (возврат кредита плюс проценты).

Следует подчеркнуть, что использование ипотечного кредита требует наличия развитых форм инфраструктурных организаций (ипотечные и инвестиционные банки, агентства по оценке недвижи­мости, страховые компании и т.д.), а также четкой системы правово­го обеспечения и процедуры оформления.

Как было уже сказано, ипотека подразумевает залог имущества, т.е. заемщик выдает кредитору залоговое обязательство: кредитор ста­новится залогодержателем. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удосто­верены закладной.

Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь в том случае, если эта квартира или жилой дом находятся в частной собственнос­ти, если же это государственная или муниципальная собственность, то ипотека невозможна.

На развитом рынке недвижимости существуют следующие виды ипотеки:

• Ипотека с плавающей ставкой – вид ипотечного кредита, процент­ная ставка по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени;

• Ипотека с равномерными выплатами – метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными;

• Ипотека с участием («участвующая» ипотека) – ипотечный кре­дит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости не­движимости или доходе от реализации недвижимости.

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения – это кредит или заем, предоставленный соответственно банком (кредит­ной организацией) или юридическим лицом (некредитной органи­зацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства (т.е. если кредит не выплачивается, то банк вправе забрать себе куп­ленную на средства, взятые в кредит, квартиру). Долгосрочные ипо­течные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на 10-15 лет). Благодаря длительному сроку пога­шения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Сумма кредита составляет не более 60-70 % рыночной стоимос­ти покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. За­емщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 % его стоимости, за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему могут выплачиваться самыми различными схемами, это зависит от кредитора (от банка, выдающе­го кредит). Чаще всего это ежемесячные платежи, которые, рассчи­тываются по формуле аннуитетных платежей (аннуитет — серия рав­новеликих платежей). Ежемесячные платежи вычисляются по следующей формуле:



где П – ежемесячные платежи (одинаковые);

К – сумма кредита;

п – число периодов (месяцы);

I – процентная ставка (годовая).

Таким образом, получается, что клиент выплачивает кредит рав­ными платежами по фиксированной ставке процента. Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семей­ный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превы­шать 30-35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Говоря об ипотечном кредитовании, следует отметить, что суще­ствует первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. В миро­вой практике (особенно в США) существует большое разнообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторич­ного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодейст­вуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кре­дитов), а на вторичном рынке – кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредитов. Обеспече­ние финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоя­тельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жи­лищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вто­ричном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевую роль в сфере ипотечного кредитования играют бан­ковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необхо­димый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обес­печивающей эффективное взаимодействие всех участников процес­са жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение допол­нительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие раз­личным категориям граждан в приобретении жилья.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья насе­лением (система целевых адресных субсидий). Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования. На­пример, государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не рас­полагающих достаточными доходами, может быть организована че­рез систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (напри­мер, через государственные жилищные сертификаты). Это сокраща­ет необходимый размер кредита. При такой системе финансирова­ния приобретения жилья гражданами:

• на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры при­ходится примерно 30 %;
  
• на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20-50 %;
  
• оставшаяся часть – на ипотечный кредит.
  

Таким образом, повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указан­ные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными воз­можностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня до­хода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предостав­ляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и средств предприятий.

В настоящее время наиболее распространенными формами при­влечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости являются следующие:

• выпуск ценных бумаг (частных и муниципальных) для привле­чения инвесторов и финансирования строительства. Чаще всего это выпуск и размещение жилищных сертификатов или облига­ций жилищного займа;
  
• краткосрочное банковское кредитование;
  
• долевое участие в различных вариантах: 100%-я единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья.
  

Долевое строительство. Это одна из форм финансирования стро­ительства жилья, в частности отдельной квартиры. Дольщиками мо­гут выступать как юридические (предприятия), так и физические лица. Первоначально инвестор, как правило, принимает на себя обя­зательство осуществлять инвестирование строительства и обеспечить окончание строительства к определенному сроку. В свою очередь дольщик (субинвестор) обязуется произвести инвестирование стро­ительства путем внесения денежных средств (либо иным способом). Оплата обычно производится поэтапно (как правило, поквартально), в рассрочку, квартира выкупается до окончания строительства. Сто­имость 1 м² при первоначальном долевом взносе согласуется на ста­дии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очеред­ного платежа. Каждый внесенный долевой взнос оплачивает опреде­ленное количество квадратных метров общей площади строящейся квартиры.

Участниками долевого строительства являются:

заказчик — юридическое или физическое лицо, приобретающее

право на застройку в соответствии с действующими правилами. Заказчиками могут выступать городская и муниципальная адми­нистрация, строительные и риэлтерские фирмы, и некоторые др.;

генеральный подрядчик – обычно строительная фирма, осуществ­ляющая общее руководство строительством;

субподрядчик – фирма, привлекаемая генподрядчиком для вы­полнения отдельных работ и услуг или поставки материалов;

инвестор – юридическое или физическое лицо, привлекаемое для финансирования строительства дома. Финансирование может производиться в виде оплаты деньгами, поставками материалов, проведением работ.

Для реализации квартир генеральный подрядчик и субподряд­чик могут создавать уполномоченные агентства или отделы недви­жимости. Дилер –уполномоченное любым участи и ком строительст­ва агентство недвижимости для реализации квартир в строящихся домах. Некоторые агентства недвижимости могут также выступать как заказчик, генеральный подрядчик, инвестор. Таким образом, продав­цами квартир в строящихся домах могут выступать все перечислен­ные лица.

Основанием для строительства являются следующие документы:

а) разрешение на строительство объекта (решение муниципали­тета, распоряжение мэра или разрешение губернатора);

б) разрешение на землеотвод для строительства объекта;

в) инвестиционный договор. Таким договором может быть дого­вор между:

• инвесторами и строителями;
  
• администрацией района и предприятием-инвестором;
  
• генподрядчиком и заказчиком строительства;
  
• генподрядчиком и субподрядчиками на поставку материалов или оказания строительных услуг в счет строящейся площади.
  

Если обязательства по таким договорам выполняются поэтапно, то каждый этап должен быть подтвержден соответствующими доку­ментами. Дополнительно предоставляются следующие документы:

г) квартирография объекта – поэтажный план с планировками квартир;

д) схема расположения объекта на местности;

е) проект договора долевого участия между продавцом квартиры в строящемся доме и покупателем.

Основанием для реализации квартир в строящихся домах явля­ются вышеперечисленные документы, если продажей занимаются непосредственно лица, ведущие строительство. Дилер может зани­маться реализацией на основании агентского договора с любым из участников долевого строительства. В долевом строительстве особо следует обратить внимание на право собственности и право требования. В соответствии с законом строящиеся дома являются долевой собственностью субъектов инвес­тиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказ­чиком) выполненных работ/услуг. Лишь только после этого дольщики могут оформлять в свою собственность дом или квартиры, строитель­ство которых они профинансировали. В права же собственника они вступают лишь при получении свидетельства о государственной ре­гистрации.

Преимущества долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости состоят в следующем:

• поэтапная оплата;
  
• индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
  
• затраты на приобретение жилья при долевом строительстве, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10—20%. При привлечении средств дольщиков (в зависимости от их по­требностей, а главное, финансовых возможностей) применяется не­сколько вариантов долевого участия.
  

Долевое участие со 100 %-ой единовременной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон­кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме­стоположения квартиры;
  
• в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
  
• указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляци­ей;
  
• по окончании строительства производятся взаиморасчеты меж­ду дольщиком и застройщиком, исходя из действительной пло­щади передаваемой квартиры;
  
• после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.
  

Долевое участие с поэтапной оплатой:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон­кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме­стоположения квартиры;
  
• в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей дольщика;
  
• в оговоренные сроки с момента подписания договора по началь­ной стоимости 1 м² оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени (процента) готовности жилого дома на момент заключения до­говора и может составить от 20 до 100%;
  
• оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтап­но по графику (как правило, поквартально) с индексацией стои­мости 1 м² на момент каждого платежа, с учетом цен, действую­щих в строительной отрасли. Каждым взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры.
  

Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

• по договору долевого участия за дольщиком закрепляется кон­кретная квартира в строящемся доме, с указанием метража и ме­стоположения квартиры;
  
• в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в за­чет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику;
  
• за разницу в качестве площади «старой» квартиры, по сравнению с площадью «новой», дольщик доплачивает деньгами, поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
  
• возможны два варианта зачета «старых» квартир: квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает на реализацию; дольщик проживает в своей квартире_: в течение всего срока стро­ительства, до момента предоставления ему новой квартиры и пра­во собственности переходит к застройщику после переезда доль­щика в новую квартиру.
  

Ценные бумаги в жилищном строительстве. Это документы, под­тверждающие право собственности владельца на какое-либо имущест­во или денежную сумму, которые не могут быть реализованы или пере­даны другому лицу без предъявления соответствующего документа.

Использование облигаций жилищного займа в схеме финанси­рования имеет ряд преимуществ, по сравнению с предыдущей схе­мой финансирования (с долевым строительством). В частности, цен­ные бумаги, обеспеченные недвижимостью, обладают ликвидностью, надежностью и гарантируют их владельцам право получить жилую площадь или возвратить денежные средства.

Облигация – долговое обязательство, по которому заемщик га­рантирует кредитору выплату определенной суммы по истечении ого­воренного срока и выплату ежегодного дохода в виде фиксированно­го или плавающего процента. Облигации жилищного займа выпускаются именными в безналичной форме обращения. Выпуск облигаций жилищных займов – один из перспективных способов строительства за счет средств граждан. Жилищные займы – это часть муниципальных займов, средства от которых направляются на стро­ительство жилья, дорог, производственных, коммунальных и соци­альных объектов.

Жилищные сертификаты – любые ценные бумаги или обязатель­ства, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их собственникам при соблюдении определяемых в проспекте эмис­сии условий требовать от эмитента их погашения путем обмена на зак­лючение договора купли-продажи жилых помещений (квартир), стро­ительство которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения (обращения) выпуска этих ценных бумаг или обязательств. Жилищные сертификаты не дают права голоса на собрании акционе­ров эмитента или на долю в доходах или в общей сумме активов эми­тента (из Инструкции «О порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории РФ» от 12 мая 1995 г. № 2).

Следует сказать, что эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки и другие кредитные учреждения, а также то­варные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов обя­зан вести реестр собственников жилищных сертификатов, в качестве кредитора-собственника жилищных сертификатов может выступать любой инвестор, как физическое, так и юридическое лицо.

Участниками привлечения финансовых средств с помощью жи­лищных займов являются:

•