Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства за 2007 год и за 1 полугодие 2008 года
| Вид материала | Закон |
- Обобщение практики рассмотрения споров по налогам на доходы физических лиц и единому, 545.42kb.
- Г и первое полугодие 2007 г. Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных, 385.06kb.
- Доклад по теме: практика рассмотрения земельных споров судами Тверской области за 2010, 171.59kb.
- Практики рассмотрения судами области споров о признании сделки действительной и недействительной, 178.4kb.
- Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.
- О. Е. Бердников Председатель третьего судебного состава, 124.54kb.
- Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с защитой права собственности, 591.17kb.
- Обобщение судебной практики Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) за 2010 год, 376.37kb.
- Обобщение судебной практики по рассмотрению жалоб в порядке ст. 125 Упк, 71.54kb.
- Обобщени е о практике рассмотрения уголовных дел, связанных с лжепредпринимательством, 342.24kb.
Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства за 2007 год и за 1 полугодие 2008 года
По данным статистической отчетности за 2007 год в Арбитражном суде Республики Башкортостан рассмотрено 26 дел, связанных с применением земельного законодательства, из них 20 дел о признании недействительными ненормативных правовых актов и 4 дела из совершения сделок с землей.
За 1 полугодие 2008г. рассмотрено 151 дело, из них об оспаривании ненормативных правовых актов - 45 дел, о признании права собственности - 3 дела, в связи с неисполнением обязательств из совершения сделок с землей - 78 дел.
Однако, анализ судебной практики показал, что реальное количество дел данной категории намного превышает данные статистической отчетности. Так, в 2007 году количество споров составило не менее 46 дел по данным, полученным при обобщении.
Несовпадение данных статистической отчетности с реальным количеством рассмотренных дел, связанных с применением земельного законодательства, связано, во-первых, с тем фактом, что в предыдущем году статистический анализ проводился по административной коллегии только в отношении узкой категории дел - обжалования ненормативных правовых актов, и по гражданской коллегии - в отношении слишком общей категории - «из сделок с землей».
В связи с этим был невозможен точный статистический анализ рассмотренных дел, относящихся к категории «земельных споров».
В 2008 году методология статистического учета в области земельных споров изменилась, предусмотрен целый реестр категорий возникающих споров, связанных с применением земельного законодательства. Это свидетельствует о возрастающем количестве споров и актуализации судебной практики в данной сфере, и соответственно, необходимости более конкретного подхода к учету дел в целях проведения обобщений и выработки рекомендаций.
С другой стороны, отсутствие более полного статистического учета дел, связанных с применением земельного законодательства, возникает из-за того, что многие споры по предмету заявленных требований относятся к иным категориям споров, например, к категории обжалования нормативных правовых актов, обжалования действий (бездействий) государственных органов и должностных лиц органов местного самоуправления, споров, связанных с государственной регистрацией прав не недвижимое имущество, в частности земельных участков, по обязательственным отношениям, по спорам о признании прав и иных категорий дел. В статистической отчетности эти виды дел отражаются не в разделе «споров, связанных с применением земельного законодательства», а в соответствующем разделе категории спора исходя из предмета требований, а не применяемого законодательства.
Чтобы разрешить данную дилемму следует либо увеличить отражаемые в соответствующем разделе «споры, связанные с применением земельного законодательства» - виды категорий споров по предмету требований, либо в каждом соответствующем разделе статистической отчетности предусмотреть отдельным подразделом споры, в том числе связанные с применением земельного законодательства.
В 2008 году эта проблема статистического учета не разрешена в полной мере, что, также как и в 2007 году, порождает неопределенность при отнесении споров к категории дел, связанных с применением земельного законодательства.
В связи с отсутствием полного статистического учета сделать объективный анализ статистических данных по количеству рассматриваемых споров в области применения земельного законодательства невозможно. Однако, однозначно можно заметить явную тенденцию к увеличению количества рассматриваемых в арбитражных судах дел по земельным спорам.
Так, по данным официальной статистики рост количества земельных споров за 1 полугодие 2008г. по сравнению с 1 полугодием 2007 года составил 63% в целом по системе арбитражных судов Российской Федерации.
Эти дела имеют большой социальный резонанс и общественную значимость, особенно в настоящее время, когда решаются вопросы введения и регулирования частных форм землепользования. Поэтому стоит неотложная задача формирования единого правового поля, единой правоприменительной судебной практики в области регулирования земельных правоотношений.
Для этого, в первую очередь необходимо ведение статистической отчетности с выделением по каждой из категории дел отдельных граф по спорам, связанным с применением земельного законодательства.
Например, по категории споров «заключение, расторжение договоров, признание договоров недействительными» отдельно выделить графу «из них по договорам купли-продажи, аренды, пользования земельными участками», по категории споров «возмещение убытков» предусмотреть графу «в том числе, связанных с землепользованием», по категории «исполнение обязательств по договорам» - «в том числе по договорам аренды земель» и так далее.
Без наличия полной статистической базы для анализа этих видов споров дальнейшее обобщение правоприменительной практики в целом по системе арбитражных судов будет затруднительно. В связи с изложенными обстоятельствами настоятельно необходим более полный статистический учет судебных дел по разрешению споров в области применения земельного законодательства.
С момента принятия Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году прошло семь лет. За этот период времени было принято 29 Федеральных законов, вносящих изменения и дополнения в Земельный Кодекс РФ. Поэтому по праву земельное законодательство можно назвать одним из самых революционных видов законодательства нашего государства в последнем десятилетии. Как обычно новое законодательство порождает определенную нестабильность в правоприменительной практике.
За прошедший период вплоть до настоящего времени в области применения земельного законодательства было принято всего одно постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Это первая попытка дать обобщение по возникающим вопросам, связанным с применением Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, пока не нашла своего продолжения. Идет творческая наработка судебной практики по округам и судам первой инстанции, что естественно порождает некоторую неопределенность в подходах к разрешению споров, единая практика по многим проблемным вопросам применения земельного законодательства ещё не выработана.
В настоящем обобщении приведены наиболее типичные споры, возникшие в сфере земельных правоотношений, за полтора года : 2007 год и 1 полугодие 2008 года. Практика рассмотрения этих дел в арбитражном суде Республики Башкортостан показывает, что имеются определенные проблемы в применении положений Земельного кодекса Российской Федерации при разрешении споров. Стоит отметить, что по некоторым проблемам земельного законодательства, правоприменительная практика кардинально менялась почти через каждые полтора-два года.
При рассмотрении в арбитражных судах споров, связанных с применением земельного законодательства, можно выделить три основных блока этой категории дел :
- споры, возникающие из публичных правоотношений: о признании незаконными нормативных и ненормативных правовых актов и действий государственных органов в области регулирования земельных правоотношений;
- споры, связанные с привлечением к административной ответственности за нарушение требований в области земельного законодательства;
- споры, возникающие из гражданско-правовых отношений по вопросам заключения, изменения и расторжения договоров, признания прав на земельные участки и освобождения земельных участков, признания незаконными актов государственной регистрации прав на земельные участки, возмещения убытков и взыскания платежей за пользование земельными участками.
Каждая из указанных категорий дел имеет свои процессуальные особенности при рассмотрении, предусмотренные специальными главами и статьями Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Предметом данного обобщения являются споры с участием органов государственной власти и органов местного самоуправления, выступающих в земельных правоотношениях в качестве стороны, представляющей публичные и государственные интересы.
1. О признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления по предоставлению в собственность земельных участков
До 01 сентября 2007 года судебная практика придерживалась разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с пунктом 4 которого собственник объекта недвижимости, заключивший договор аренды земельного участка до введения в действие Земельного Кодекса РФ, не признавался обладателем исключительного права на приватизацию в соответствии с п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ.
По указанному основанию было отказано заявителям в обязании органов местного самоуправления предоставить в собственность земельный участок по нескольким делам.
После 01 сентября 2007 года судебная практика коренным образом изменилась в связи с принятием Федерального Закона № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Статья 3 Федерального Закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» была дополнена пунктом 2.2, согласно которому «собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации».
Соответственно арбитражный суд стал выносить решения, удовлетворяющие требования субъектов предпринимательской деятельности о предоставлении в собственность земельных участков.
Количество заявлений в суд по приватизации земли резко возросло, за полтора года рассмотрено 10 заявлений о признании незаконными бездействий администраций в предоставлении земельных участков в собственность, либо отказов в предоставлении в собственность.
При рассмотрении этих видов земельных споров суду следует особое внимание уделять правомерности заявленных требований, поскольку определенную ответственность за приватизацию земли берет на себя суд. Поэтому в рамках судебного процесса необходимо проверять правоспособность заявителя, правовые основания обладания объектами недвижимости, историю возникновения и развития правоотношений по землепользованию, параметры приватизируемого земельного участка, его расположение и технические характеристики, данные кадастрового учета, и особое внимание возражениям ответчика - органа местного самоуправления по основаниям отказа в предоставлении в собственность земельного участка.
Рассматривая эти споры в рамках публичных правоотношений, то есть, оценивая наличие или отсутствие исключительного права на приватизацию земельного участка, судьи административной коллегии пришли к выводу, что нельзя обязывать ответчика заключить договор купли-продажи на определенных условиях, поскольку спор не касается самих условий гражданско-правового договора. Оценка условий приватизации выходит за рамки споров о признании незаконными отказов в предоставлении в собственность земельных участков, поскольку эти споры не относятся к категории преддоговорных споров.
Исходя из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, в обязанности исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления после получения заявления о приватизации входит принятие решения о предоставлении в собственность земельного участка, подготовка проекта договора купли-продажи и направление его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Поэтому в большинстве принятых судебных актах о признании незаконными отказов в предоставлении в собственность земельных участков, суд в порядке ст.36 ЗК РФ и ст.201 АПК РФ обязывал ответчиков не заключить договор купли-продажи на конкретных условиях, а обязывал орган местного самоуправления подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи в соответствии с п.6 ст.36 ЗК РФ. Как правило, в ходе судебных процессов требовалось внести уточнения в заявленные требования, поскольку заявители не всегда правильно формулировали свои требования.
В административной коллегии не имелось споров по конкретным условиям выкупа земельного участка, в частности по стоимости выкупаемого участка. Эти виды споров относятся к гражданско-правовым спорам по заключаемому договору купли-продажи и поэтому должны рассматриваться в гражданской коллегии.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельных участков в собственность: изъятие земельных участков из оборота, установленный законом запрет на приватизацию земельных участков, резервирование земель для государственных и муниципальных нужд. Других оснований для отказа в приватизации земельных участков законом не предусмотрено.
Часть 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ предусматривает 14 случаев ограничения в обороте земельных участков.
По рассмотренным делам одним из основных доводов органов местного самоуправления в отказе в приватизации земли, было резервирование земли для государственных и муниципальных нужд (п.13 ч.5 ст.27 ЗК РФ).
В этих случаях суд должен проверить основания резервирования, решения, на основании которых введено резервирование земельного участка, конкретные цели резервирования в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, а также Законом РБ.
Учитывая, что решения Совета Городского округа город Уфа РБ о резервировании, принятые в 2006-2007 годах, не соответствовали требованиям законодательства, а именно включали в зарезервированные земли всю территорию города или определенных районов города без указания конкретных целей резервирования, без указания площади таких участков, без определения землепользователей и правообладателей земельных участков, которые подпадают под действие решения о резервировании и чьи права обременяются резервированием, то арбитражный суд, как правило, признавал такие отказы в приватизации незаконными.
Данный подход Арбитражного суда РБ возымел действие, и уже на 2008 год было принято более проработанное решение Совета Городского округа город Уфа РБ о резервировании, и более соответствующее требованиям земельного законодательства, в частности целый ряд садоводческих товариществ были включены этим решением Совета в список земель, подлежащих приватизации.
Еще одним из встретившихся оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка по рассмотренным делам, было ограничение оборотоспособности земельного участка ввиду расположения в пределах особо охраняемых природных территорий (п.1 ч.5 ст.27 ЗК РФ), а также в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов ( п.14 ч.5 ст.27 ЗК РФ).
Если в целом судебная практика идет по пути того, что любое ограничение в оборотоспособности по ст.27 ЗК РФ влечет отказ в приватизации, то по одному из дел суд удовлетворил требования садоводческого товарищества о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по втором поясе зоны санитарной охраны вод (в Калининском районе города Уфы, около реки Уфимка).
Суд исходил из того, что право на приватизацию земли садоводческими товариществами регулируется нормами специального законодательства, а именно Федеральным законом от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Согласно статье 28 данного закона садоводческому товариществу не может быть отказано в приватизации земельного участка, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Режим ограничения в отношении земельного участка, расположенного в санитарной зоне охраны вод, касается в соответствии с нормативными актами запрещения использования земельного участка для каких-либо конкретных видов работ, создающих угрозу в загрязнении. Однако, нормативными актами разрешено использовать земли санитарной охраны вод для садоводства и огородничества. Поэтому суд, при оценке оснований для отказа в приватизации, пришел к выводу о неправомерности отказа и удовлетворил требования. Решение суда оставлено в силе апелляционной инстанцией.
Однако, по другому делу апелляционной и кассационной инстанцией было отказано в приватизации земельного участка, расположенного в пределах особо охраняемых природных территорий (в зоне горно-санитарной охраны курорта и в зоне санитарной охраны вод) с указанием о безусловном запрете на приватизацию такого земельного участка, ограниченного в обороте.
Данная проблема, касающаяся приватизации земельных участков, ограниченных в обороте, требует более внимательного подхода при разрешении дел и правильной оценки как вида осуществляемой предпринимательской, экономической деятельности, так и всех нормативных актов, регулирующих особый правовой режим земельного участка, ограниченного в обороте.
Сегодня можно сказать, что суд становится активным участником процессов приватизации земли, поэтому в целях более оперативного контроля и регулирования возникающих проблем в правоприменительной практике, следует предусмотреть в статистическом учете отдельную строку по данному виду спора: «обжалование действий (бездействия) органов местного самоуправления, в том числе по отказу в предоставлении в собственность земельных участков».
2. Оспаривание решений органов местного самоуправления по проведению торгов и результатов торгов по реализации прав на земельные участки.
К новой категории возникших земельных споров можно отнести оспаривание результатов проведенных торгов по реализации прав на земельные участки, а также решений органов местного самоуправления по проведению торгов, требования об обязании провести торги.
В Земельный кодекс РФ были внесены нормы, предусматривающие основания и порядок проведения торгов на земельные участки, в частности, обязательно проведение аукционов в случае предоставления участков под жилищное строительство (статьи 30-1, 30-2 Земельного кодекса РФ, введенные в действие Федеральным законом № 192-ФЗ от 29.12.2004г. в ред. Федерального закона № 232-от 18.12.2006г.).
В соответствии со ст.38 ЗК РФ предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого участка, собственник земельного участка должен определить форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка, продавцом выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Так, по делу были частично удовлетворены требования Общества к Администрации МР о признании недействительным постановления администрации района о проведении аукциона по продаже права аренды земельных участков для строительства жилых домов, поскольку в нем содержалось отсылочное положение о том, что начальная цена аукциона определяется постоянно-действующей комиссией под руководством комитета по управлению муниципальной собственностью. Суд указал в решении от 31.07.2007г., что начальная цена аукциона должна быть утверждена непосредственно продавцом (исполнительным органом местного самоуправления) и отражена в принятом решении о проведении торгов в соответствии с предусмотренными полномочиями согласно ст.38.1 Земельного кодекса РФ.
По другому делу с участием тех же сторон решением суда от 30.05.2007г. было отказано в удовлетворении требований о признании недействительными постановлений администрации района о проведении аукционов по установленной начальной цене, являющейся завышенной, и обязании провести торги шести лотов по иной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости права аренды земли. Суд отказал заявителю на том основании, что его права не были нарушены оспариваемыми решениями, поскольку доводы заявителя касаются условий проведения аукциона, на участие в котором обществом не были поданы заявки, в связи с чем он не является заинтересованным лицом в порядке п.1 ст.449 Гражданского кодекса РФ.
По трем делам оспаривались постановления Администрации об изъятии земельных участков у собственников строений по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земли под жилищное строительство, а также сами торги по продаже права аренды земельного участка под разработку проекта реконструкции застройки одного из кварталов в районе г.Уфы.
Суд признал, что изъятие земельных участков у собственников строений для коммерческого жилищного строительства является неправомерным, поскольку такое изъятие не относится к муниципальным и государственным нуждам.
В соответствии с ранее действовавшей нормой Земельного кодекса РФ до 18.12.2006г., а именно пунктом 3 статьи 83 было предусмотрено, что земельные участки могут быть изъяты для муниципальных нужд в целях застройки только в соответствии с утвержденными генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Однако, исследовав документы территориального планирования города Уфы и генплан г.Уфы, суд установил, что собственники объектов недвижимости на спорных земельных участках используют их в соответствии с разрешенными видами использования (для размещения офиса, объектов общественного питания, автосервис), что соответствует установленному градостроительному регламенту и соответственно не противоречит генеральному плану развития и застройки города.
Суд признал, что собственники строений в данном случае имеют преимущественное право на пользование земельными участками, поскольку у застройщика не имеется проекта застройки квартала объектами государственного или муниципального значения. Кроме того, подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ прямо предусмотрено, что изъятие земельного участка под размещение объектов государственного или муниципального значения может осуществляться в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения.
В данной ситуации по указанным трем делам результаты торгов также подлежали бы признанию недействительными по указанным основаниям ввиду неправомерного выставления на аукцион участков, обремененных правами иных лиц. Однако, по данным конкретным делам было установлено, что по результатам торгов договор аренды земельного участка был заключен застройщиком только на свободные земельные участки, в связи с чем права собственников строений фактически не были затронуты результатами проведенных торгов.
Суд исходил из положений ст.449 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В данном случае заключенный по результатам торгов договор аренды не ущемлял прав заявителей. С учетом разъяснений Президиума ВАС РФ в информационном письме № 101 от 22.12.2005г., доводы заинтересованного лица могут являться основанием для признания торгов недействительными только в случае, если его права могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
По заявлению Общества к Администрации ГО г.Уфа РБ решением суда от 20.03.2008г. отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий по выставлению на торги права на заключение договора аренды земельного участка, поскольку в соответствии с утвержденными решением Совета городского округа г.Уфа от 26.12.2006г. № 20/17 Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа, утверждена планировочная часть проекта планировки территории и участок под застройку подлежит предоставлению только на торгах в соответствии с п.11 ст.30 ЗК РФ. Суд указал, что у заявителя не имеется прав требования предоставления земельного участка, поскольку предварительное согласование места размещения объекта под строительство не производилось в отношении заявителя.
3. Обжалование бездействий органов местного самоуправления
по непредоставлению земельных участков и отказов в предоставлении земельных участков.
Это в настоящий момент один из самых многочисленных видов земельных споров. Обстоятельства дел самые разнообразные, это требования предоставить земельные участки и в аренду, и в собственность, и под строительство, и под размещение различных объектов, и даже, под самовольно возведенными объектами.
Самый проблемный вопрос возник по делам об обязании предоставить земельный участок под строительство, ранее прошедший стадию предварительного согласования места размещения объекта.
По данному вопросу имеется обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства, регулирующего предоставление земельных участков для строительства, подготовленный в конце 2007 года Федеральным Арбитражным судом Уральского округа.
Несмотря на предварительное согласование места размещения объекта строительства, зачастую органы исполнительной власти впоследствии отказывают или не оформляют субъектам предпринимательской деятельности земельные участки под дальнейшее строительство, что связано бывает с различными причинами: выяснением обстоятельств, связанных с невозможностью предоставить участок ввиду каких-либо ограничений, наличия обременений в виде прав иных лиц, несоответствия проекта застройки градостроительным требованиям или просто нежеланием должностных лиц органов управления.
Судебная практика при разрешении этих споров исходит из того, что если было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, имеется утвержденный акт выбора земельного участка и отсутствуют веские основания, предусмотренные законом, для отказа в дальнейшем предоставлении земельного участка, то такие действия (бездействия) органов признаются судом неправомерными и суд обязывает ответчиков принять соответствующее решение о предоставлении лицу ранее согласованного земельного участка.
Однако, по этим делам следует учитывать, что в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001г. (с изменениями, внесенными ФЗ от 29.12.2004г. и от 18.06.2005г.), в случае, если в соответствии с Земельным Кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или в собственность без проведения аукциона.
Так, по заявлению ОАО к Администрации об обязании заключить договора аренды участка для продолжения проектирования и строительства комплекса решением суда от 03.08.2007г. были удовлетворены требования с указанием на выданное городом разрешение на проектирование комплекса на земельном участке и проведение процедуры согласования и выбора земельного участка. Суд признал, что решение о разрешении проектирования можно отнести к решениям органа о предварительном согласовании места размещения объекта. Однако, постановлением ФАС Уральского округа от 06.11.2007г. решение суда было отменено с указанием на то, что разрешение на проектирование нельзя отнести к решениям о предварительном согласовании места размещения объекта, поскольку не был утвержден акт выбора конкретного земельного участка, земельный участок не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет.
При новом рассмотрении дела решением суда от 26.02.2008г. в удовлетворении требований общества о предоставлении земельного участка было отказано со ссылкой на то, что администрацией города было утверждено решение о планировке и концепции застройки района города, предусматривающее размещение торгово-делового комплекса; согласно п.11 ст.30 ЗК РФ не проводится предварительное согласование места размещения объекта, предусмотренного градостроительной документацией, в этих случаях земельный участок подлежит предоставлению исключительно на торгах; общество не имеет доказательств предварительного согласования места размещения объекта, поскольку акт выбора земельного участка не утверждался.
Дело по заявлению Общества к Администрации об обязании предоставить земельный участок под строительство, решением суда требования удовлетворены с указанием на то, что постановлением администрации обществу было дано согласование размещения объектов строительства жилого квартала, имеется акт выбора земельного участка от 03.08.2004г. и весь пакет документов, подтверждающих предварительное согласование места размещения объекта до 01.10.2005г.
Аналогично дело по заявлению Общества к Администрации о признании незаконным бездействия и обязании принять решение о предоставлении обществу участка для строительства: решением от 29.02.2008г. требования заявителя удовлетворены с указанием на то, что процедура предварительного согласования места размещения объекта подтверждается полным пакетом документов (постановлением администрации о согласовании места размещения объекта, утвержденным актом выбора земельного участка, кадастровым планом земельного участка, согласованием со всеми службами и контролирующими органами проектной документации застройщика).
Дело по заявлению Общества к Администрации ГО г.Уфа о предоставлении зем.участка под строительство многоэтажного жилого дома- решением суда от 18.12.2007г. требования удовлетворены.
Если же суд устанавливает, что процедура предварительного согласования места размещения объекта под жилищное строительство не была доведена до конца до 01.10.2005г., и решения о предварительном согласовании места размещения объекта не было принято в установленном порядке, то принимает решения об отказе в удовлетворении требований о предоставлении земельных участков под строительство.
Например, дело по заявлению Общества к КУМС Админстрации о признании незаконным бездействия и об обязании заключить договор аренды под строительство жилых домов: решением суда от 29.01.2008г. отказано в удовлетворении требований со ссылкой на то, что ранее изданное постановление администрации города о предоставлении земельного участка для проектирования отменено администрацией в связи с нарушением порядка предоставления (без торгов), обязательств по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов у ответчика не имеется.
По заявлению Общества к Администрации ГО об обязании продлить срок договора аренды под строительство объекта в связи с тем, что общество не представило доказательств обращения в администрацию до истечения срока аренды с заявлением о продлении договора, суд признал, что у ответчика отсутствует обязанность заключить договор аренды под строительство.
Несколько дел рассмотрены судом по обжалованию отказов администрации в предоставлении земельных участков на праве аренды.
Дело по заявлению индивидуального предпринимателя к Администрации ГО о признании незаконным отказа в предоставлении участка: решением от 30.01.2008г. отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка на праве аренды для строительства и обслуживания кафе. Суд указал в решении, что ранее был согласовано только размещение сезонного объекта общественного питания из легких конструкций, кроме того, участок расположен в водоохраной зоне, разрешительных документов на использование участка в водоохранной зоне водоема города у предпринимателя не имеется, соответственно основания для обязания предоставить земельный участок под строительство капитального объекта не имеется.
Дело по заявлению Закрытого акционерного общества к Администрации ГО о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и обязании предоставить участок в аренду для эксплуатации станции технического обслуживания. Решением от 31.01.2008г. суд отказал в удовлетворении требований, установив, что произведено переформирование (разделение) земельных участков, истребуемый участок ранее предоставлен для строительства иному лицу, с заявителем ранее заключенный договор аренды был расторгнут в связи с невыполнением арендных обязательств.
Дело по заявлению индивидуального предпринимателя к Администрации МР - решением суда от 10.01.2007г. удовлетворены требования предпринимателя об обязании предоставить земельный участок под строительство магазина в связи с отсутствием законных оснований для отказа. Постановлением апелляционной инстанции от 01.07.07г и кассационной инстанции от 28.11.2007г. решение суда отменено и в удовлетворении требований было отказано в связи с отсутствием у предпринимателя документов, подтверждающих согласование границ земельного участка для строительства с органом местного самоуправления.
Дело по заявлению Общества к Администрации ГО. Решением суда от 15.03.07г. требования собственника недвижимости об обязании предоставить в аренду зем.участок под объектом удовлетворены на основании ст.ст.35, 36 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ, предусматривающих, что одновременно с приобретением прав на объект недвижимости к покупателю переходит и право на земельный участок, а также с учетом основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренного в п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ.
Решением суда от 05.10.07г. было отказано в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя к Администрации МР ввиду того, что договор аренды на земельный участок под временным торговым сооружением (киоском) истек, оснований для обязания ответчика заключить новый договор аренды не имеется, администрация города как собственник вправе решать судьбу земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Временное предоставление прав аренды под объектами некапитального характера не порождает прав требований арендаторов.
В суд также обращались заявители с требованиями об обязании предоставить земельные участки под самовольно построенными объектами.
В данной ситуации подход суда однозначен: самовольная постройка возводится на земельном участке без законных оснований, без отвода земельного участка и получения необходимых документов, соответственно не может порождать у администрации обязанности предоставить земельный участок. В силу ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё прав собственности и соответственно не может реализовать предусмотренные ст.36 ЗК РФ права собственника объекта недвижимости на приобретение земельного участка.
Так, решением суда от 24.07.2007г. было отказано в удовлетворении требований Общества к Администрации ГО об обязании предоставить земельный участок под строением по указанным основаниям.
Имели место обращения лиц, являвшихся собственниками нежилых помещений, просивших обязать заключить с ними отдельные договора аренды, в то время как в соответствии с положениями гражданского законодательства арендаторы или собственники помещений в одном здании должны заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Так, решением суда от 21.05.08г. было отказано индивидуальному предпринмиаетлю в обязании администрацию ГО заключить отдельный договор аренды земельного участка в связи с использованием нежилого помещения, расположенного в торгово-административном здании универсама. Суд указал в решении на то, что собственник не может требовать заключения отдельного договора на иных условиях, чем имеющийся договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
4. Обжалование постановлений органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков
Как правило, с такими заявлениями обращаются те лица, чьи права нарушены в результате предоставления земельных участков иным лицам и субъектам предпринимательской деятельности, либо Прокуратура Республики Башкортостан в интересах третьих лиц.
В частности, спорят по таким делам собственники объектов недвижимости и строений, в отношении земельных участков которых были приняты решения об изъятии участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлении иным лицам для застройки :
- дело по заявлению Гаражного кооператива к Администрации ГО о признании недействительным постановления о предоставлении под застройку Обществу (решением от 29.05.07г. отказано в удовлетворении, поскольку заявитель утратил право аренды земельного участка, предоставленного для размещения временных гаражей, в связи с истечением срока аренды; после нового рассмотрения решением от 19.06.08г. требования в части удовлетворены, поскольку были нарушены процедуры межевания земельного участка, землеустроительные работы по разделению и формированию новых земельных участков были проведены без согласования со смежными землепользователями, в том числе и с заявителем, заявление которого о продлении срока аренды не было рассмотрено и отклонено администрацией);
- дела об оспаривании постановления Администрации ГО об изъятии земельных участков у собственников строений и предоставлении застройщику. Суд в решениях от 10.12.2007г. признал, что изъятие земельных участков у собственников строений в целях предоставления иному лицу для коммерческого жилищного строительства является неправомерным, поскольку такое изъятие не связано с муниципальными и государственными нуждами.
В настоящий момент в судебной практике возникает много вопросов о порядке изъятия земельных участков в связи с предоставлением для строительства.
Как правило, в условиях сложившейся застройки населенных пунктов, предоставление земельных участков для строительства (жилищного, торгово-сервисного и иных видов) осуществляется не на свободных территориях, а путем изъятия земель у предыдущих землепользователей.
В связи с этим лица, осуществляющие определенные виды деятельности на изымаемых для строительства земельных участках и не согласные с изъятием, оспаривают в судебном порядке решения органов местного самоуправления об изъятии земель для целей строительства.
В обоснование требований заявители ссылаются на то, что отсутствуют законные основания для изъятия, предусмотренные нормами статей 49 и 83 Земельного Кодекса РФ, поскольку предоставление земельных участков для строительства объектов, не предусмотренных в перечне пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса РФ, не может признаваться муниципальными или государственными нуждами.
Ответчики ссылаются на то, что изъятие производится для муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки в порядке статьи 83 Земельного кодекса РФ.
При рассмотрении указанной категории споров возникли вопросы о том, возможно ли признавать предоставление земельных участков под строительство иным лицам, являющимся субъектами предпринимательской деятельности, в частности, в порядке статьи 38.2 Земельного кодекса РФ для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и сопутствующее изъятие земельных участков, как осуществляемое в целях реализации государственных или муниципальных нужд?
Данный вопрос об оценке наличия государственных или муниципальных нужд при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства другим субъектам предпринимательской деятельности является злободневным в судебной практике арбитражных судов. Единого подхода к его разрешению и оценке не имеется.
Дела по спорам между МУП и предпринимателями по предоставлению земельных участков в аренду под объектами недвижимости возникли из-за гражданско-правового спора о праве собственности на сами объекты недвижимости. Решениями от 25.12.2007г. и от 17.06.2008г. соответственно были подтверждены права МУП на право пользования земельным участком под объектами и соответственно приведены в соответствие постановления о предоставлении земельных участков - отменено постановление администрации МР сельсовет о предоставлении Обществу в аренду земельного участка 0,684 га, и было отказано в признании недействительным постановления администрации МР о предоставлении участка в аренду МУП;
Решением суда от 31.01.2008г. было отказано в удовлетворении требований ЗАО о признании недействительным постановления о предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка под строительство автостоянки на том основании, что заявитель не являлся правообладателем объекта недвижимости и соответственно участником земельных отношений на момент издания постановления, участок являлся муниципальной собственностью и мог быть предоставлен администрацией как собственником любому лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка.
Три заявления были заявлены Прокуратурой РБ о признании недействительными постановлений администраций о предоставлении земельных участков по следующим основаниям:
По двум делам в отношении земельных участков, предоставленных в аренду вновь организованным СПК - колхозам в связи с тем, что не было произведено надлежащее изъятие земельного участка у предыдущих землепользователей - сельскохозяйственных предприятий, не было дано публикации о предоставлении земельных участков в аренду, нарушены права членов сельскохозяйственных предприятий на получение земельного пая (решениями от 03.07.07г. и от 12.07.07г. требования Прокуратуры удовлетворены).
По третьему делу прокуратурой РБ оспорено постановление МО сельсовета о предоставлении земельного участка в собственность предпринимателя для размещения и обслуживания здания магазина на том основании, что объект расположен на землях транспорта в пределах придорожной полосы отвода федеральной автомобильной дороги, которые относятся к собственности Российской Федерации и должны быть закреплены в оперативном управлении за Государственным учреждением «Управление автомобильной магистрали Самара-Уфа-Челябинск Федерального дорожного агентства».
Решением суда от 17.08.07г. отказано в удовлетворении требований со ссылкой на то, что согласно кадастровому плану земельного участка участок относится к землям поселений. В соответствии с п.6 Правил установления и использования придорожных полос Федеральных автомобильных дорог общего пользования», утвержденных постановлением Правительства РФ № 1420 от 01.12.1998г., размер придорожной полосы для существующих федеральных дорог устанавливается до границы существующей застройки. В связи с этим спорный земельный участок, находящийся в границах поселения, не относится к придорожной полосе, подлежащей закреплению за Федеральным дорожным агентством.
Интересное дело было рассмотрено по заявлению ФГУП «УППО» к Администрации ГО г.Уфа о признании недействительным постановления о предоставлении земельного участка в аренду самому заявителю.
Решением суда от 04.12.2007г. требования были удовлетворены, поскольку судом установлено, что данное постановление действительно нарушает права заявителя, поскольку закрепляет на праве аренды земельный участок не в границах территории пользования лечебно-оздоровительного комплекса, а только под объектами недвижимости, и кроме того, не было учтено, что ФГУП относится к предприятиям федеральной собственности, соответственно земельный участок под объектами недвижимости, включенными в реестр федерального имущества, относится к землям федеральной собственности в силу прямого указания закона (статья 3-1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
5. Обжалование постановлений органов местного самоуправления об отмене ранее изданных постановлений о предоставлении земельных участков
Довольно часто обращаются в арбитражный суд субъекты предпринимательской деятельности с обжалованием постановлений органов, которыми аннулированы, отменены или признаны утратившими силу ранее изданные решения о предоставлении земельных участков. В обоснование требований заявители ссылаются на отсутствие права исполнительных органов самостоятельно отменять, аннулировать или признавать утратившими силу ранее изданные решения о предоставлении земельных участков ввиду нарушения прав землепользования, фактического прекращения прав на земельные участки без соблюдения оснований и условий изъятия, предусмотренных статьями 49, 54 Земельного кодекса Российской Федерации, либо без соблюдения процедуры расторжения договоров аренды земельных участков.
При оценке конкретных обстоятельств каждого дела суд должен исходить из того, насколько соответствовало законодательству отмененное постановление, нарушало ли оно права третьих лиц, то есть фактически должна оцениваться правомерность ранее принятого постановления.
Основаниями принятия указанных постановлений администраций послужили различные обстоятельства, в частности не проведение торгов при предоставлении земельных участков под строительство, предоставление земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием данной категории земли, не заключение договора аренды в течение длительного времени и не проведение государственной регистрации договора аренды.
Из анализа перечисленных дел следует, что подобные постановления администраций могут быть признаны судом незаконными и недействительными только в случаях, если ими фактически нарушаются материальные права лиц по землепользованию и это будет установлено в рамках судебного разбирательства.
6. Обжалование нормативных правовых актов органов местного самоуправления, связанных с земельным законодательством.
За рассмотренный период в Арбитражный суд РБ поступило 4 заявления о признании недействительными нормативных правовых актов,
- касающихся решений Советов муниципальных районов по утверждению ставок арендной платы за землю,
- одно дело, касающееся решения о резервировании земельных участков в границах городского поселения для жилищного строительства.
Производства по двум делам, касающимся установления арендных платежей, были прекращены в связи с непосредственным урегулированием возникшего между сторонами спора по размерам арендных платежей в рамках гражданско-правовой сделки и заключения мировых соглашений о размере платежей по договору аренды.
Решением от 19.11.07г. было отказано в удовлетворении требований о признании несоответствующим положениям законодательства решения Альшеевского районного Совета, в связи с тем, что ответчик представил экономическое обоснование установления новых ставок арендной платы, суд признал обоснованным повышение ставок в соответствии с полномочиями, предоставленными органам местного самоуправления по утверждению и взиманию арендных платежей за муниципальные земли. Решение оставлено в законной силе.
Проблема, которая возникала у суда в связи с рассмотрением этих видов споров, касалась необходимости проводить оценку экономического обоснования новых ставок арендной платы при отсутствии в законодательстве определенных и четких критериев её установления.
В ноябре 2007 года в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» были внесены изменения, согласно которым арендная плата за использование земельных участков должна определяться органами местного самоуправления (на территории соответствующих муниципалитетов в отношении не разграниченных земель), но может устанавливаться в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, трех десятых процента стоимости по землям сельхозназначения и полутора процентов по землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте.
Таким образом, на федеральном уровне введены ограничения для органов местного самоуправления при установлении размеров арендных платежей.
При рассмотрении дела о признании несоответствующим закону решения Совета г.Кумертау о резервировании земель для жилищного строительства, суд признал решение обоснованным, поскольку были представлены документы, подтверждающие, что проект планирования развития территории квартала, предусматривающий размещение жилого дома, был утвержден Советом до подачи заявления общества о приватизации земельного участка, как собственник земельного участка орган местного самоуправления вправе определять проекты развития территории, цели резервирования для жилищного строительства в данном случае суд признал соответствующими муниципальным нуждам (решение от 07.07.08г., вступило в законную силу).
7. Обжалование действий Федеральной регистрационной службы по отказу в регистрации прав на земельные участки и о признании незаконными действий по государственной регистрации прав на земельные участки.
По данным видам споров рассмотрены дела, связанные с отказом в регистрации права аренды на земельные участки, с действиями по регистрации права собственности на земельные участки.
Особые проблемы возникают при разрешении споров, связанных с разграничением государственной собственности между муниципальной собственностью, собственностью субъекта РФ и федеральной собственностью.
По данным делам требуется особо тщательный анализ истории землепользования, истории развития самого предприятия (организации, учреждения), порядка предоставления земельных участков и оснований разграничения форм собственности в соответствии со статьей 3-1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».