Geum.ru

Автореферат диссертации на соискание ученой степени

Вид материалаАвтореферат диссертации

Содержание


Четвертая глава «Первичное возникновение прав на объекты недвижимости и их регистрация»
Пятая глава
Подобный материал:
1   2   3   4
третьем «Объект регистрации прав на недвижимое имущество» обосновывается тезис о том, что переход права не является самостоятельным объектом регистрации и правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества.

Объектами регистрации предлагается считать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав, а также их изменение, которое должно быть признано самостоятельным объектом регистрации.

Рассматривая действующее законодательство, которое пока сохраняет регистрацию сделок с недвижимостью, автор вносит предложение изложить пункт 3 ст. 433 ГК РФ в следующей редакции: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в случаях, установленных второй частью настоящего кодекса». Такое изменение привело бы в соответствие закон с установившейся практикой его применения. Вместе с тем было бы более правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность.

Далее автор отстаивает позицию, в соответствии с которой регистрация как сделок, порождающих вещные права, так и самих этих прав, приводит к искусственному расчленению единого по сути юридического факта. Нельзя зарегистрировать сделку, влекущую возникновение права на объект, и не зарегистрировать само это право. Не может существовать и абстрактное волеизъявление на регистрацию такой сделки при отсутствии желания зарегистрировать те гражданские права, которые порождает эта сделка, поскольку цель установления, изменения и прекращения гражданских прав является необходимым элементом любой сделки. Поэтому в том случае, когда речь идет о сделке, которая непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав, момент регистрации этой сделки должен совпадать с моментом регистрации соответствующего права. В таком случае основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка - средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права.

В четвертом параграфе «Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимого имущества», содержится критика положения статьи 1 Закона о регистрации в части определения вышеуказанных понятий. Утверждается, что понятия ограничения и обременения не являются синонимами. Ограничение как объект регистрации отличается тем, что изменяет содержание правомочий собственника по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.

Переходя к рассмотрению понятия обременения, автор отмечает, что, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.

Пятый параграф называется «Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов».

Закон о регистрации в ст. 17 дает перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 — перечень оснований для отказа в регистрации. Такой подход представляется нелогичным. Если Законом сформулирован позитивный критерий — основания регистрации, то вполне очевидным должно быть положение, при котором регистратор, не найдя перечисленных в Законе оснований, должен отказать в регистрации. Если же сформулирован негативный критерий — основания отказа в регистрации, то при неустановлении ни одного из этих оснований, регистрация должна быть произведена (если нет оснований для ее приостановления). Таким образом, каждый из критериев является вполне достаточным для принятия решения.

В Законе о регистрации и иных нормативных актах часто используется понятие «правоустанавливающий документ». Однако какое-либо определение данного понятия отсутствует. Автором предлагается соответствующее определение, которое имеет существенные преимущества перед простым перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С учетом исторической и географической нестабильности порядка составления правоустанавливающих документов, и с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости, формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через перечисление в определенной степени ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к данному понятию, в то время как наиболее важным является именно содержательная его сторона — документ должен устанавливать право, создавая тем самым гарантии прав последующих правообладателей. Вносится предложение предоставить право выдачи первичного правоустанавливающего документа на вновь созданный объект недвижимости органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимость.

В заключении параграфа, применительно к регистрации прав на недвижимость, рассматриваются возможности и особенности применения принципа частной инициативы.

В шестом параграфе рассматриваются «Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость».

Здесь сформулированы предложения по уточнению формулировок ст. 20 Закона о регистрации.

Автор считает, что установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на определенный срок с сообщением об установленных обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение этими обстоятельствами. В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Четвертая глава «Первичное возникновение прав на объекты недвижимости и их регистрация» открывается параграфом «Основания возникновения прав на вновь созданный объект».

В нем обосновывается положение, что основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании с целью приобретения на него права собственности. Создание новой недвижимой вещи — частный случай, предусмотренный пунктом 1 ст. 218 ГК РФ. Автор предлагает более широкое толкование понятия "создание" и считает, что создателем нового объекта недвижимости можно считать любое лицо, принимавшее участие в таком создании. При этом собственником (сособственником) такого объекта может быть тот, кто имел цель приобретения права собственности на объект или его часть.

В работе отмечается, что незаконность возведения — это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости. Закон (ст. 222 ГК РФ) сформулирован таким образом, что создание (фактическое окончание строительства) объекта с нарушением требований к земельному участку, делает объект самовольной постройкой, а устранение этих нарушений в административном порядке не превращает в объект в законно созданный. Разрешение на строительство должно предшествовать началу строительства не может быть дано после его окончания. Если признать возможным получение «последующих» разрешений на строительство, превращающих самовольно возведенные объекты в объекты законно созданные, то вопрос о признании права на самовольную постройку практически теряет смысл.

Вносится предложение в Градостроительном кодексе предусмотреть порядок выдачи документов, подтверждающих возможность эксплуатации объектов самовольного строительства, которые нужно рассматривать не в качестве подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта.

В ст. 222 ГК РФ предлагается внести п. 4 следующего содержания: “Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил”. Представляется, что при тех же условиях возможен и иной, внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии разрешений на строительство, так и при последующем предоставлении согласий на строительство уже завершенных объектов.

Во втором параграфе «Вопросы регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости». анализируются различные формы участия в их создании. Поскольку Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 урегулировал не все отношения, которые могут возникать между застройщиком и участником строительства, автор считает рациональным распространить действие этого закона на все случаи участия в строительстве новых объектов с целью приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов). Ограниченный характер действия данного закона может создавать серьезные проблемы в регулировании отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости.

В третьем параграфе «Вопросы регистрации прав на объекты незавершенного строительства» отмечается, что режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по поводу этого имущества.

Незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.

Подвергается критике позиция, согласно которой только не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Наличие действующего договора подряда в отношении объекта не может влиять на его признание недвижимым имуществом, но может и должно препятствовать регистрации прав застройщика на такой объект. Об этом следует специально указать в Законе о регистрации: "Регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда".

Автор обращает внимание на необходимость определения статуса частично разрушенных объектов, поскольку, не являясь объектом незавершенного строительства, такой объект является вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим, и считает оптимальным в законе приравнять частично разрушенный объект к объекту незавершенного строительства, распространив на него положение ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации.

Четвертый параграф называется «Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в потребительских кооперативах». В нем отмечается, что для возникновения права собственности на объект члена кооператива необходимо наличие трех юридических фактов, указанных в законе: членство в кооперативе, предоставление кооперативом объекта недвижимости, полная выплата паевого взноса. При этом не имеется оснований для признания прав членов кооператива исключением из правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 ГК РФ о возникновении права с момента государственной регистрации. Иной подход возможен только при изменении законодательства.

Автор также полагает, что в Законе о регистрации целесообразно было бы указать те факты, которые должны удостоверять представляемые документы, а также органы, которыми эти документы могут выдаваться, а также предлагает текст соответствующей статьи Закона о регистрации.

Пятый параграф носит название «Сделки, заключенные в процессе создания новых объектов и их регистрация».

Рассматривая положения Закона о долевом участии, автор считает, что было бы достаточно в этом законе указать на необходимость регистрации договора, не связывая с регистрацией момент его заключения. Следует либо связать момент исполнения обязательства застройщиком с государственной регистрацией права участника долевого строительства на объект, либо установить в законе серьезные санкции к застройщику, по вине которого участник долевого строительства не смог в определенный срок после передачи ему объекта зарегистрировать свое право собственности на объект.

Подвергается критике положение п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации. Утверждение о том, что договоры участия в долевом строительстве обременяют соответствующий земельный участок, находится в противоречии как с положениями теории гражданского права, так и с целью защиты интересов участников долевого строительства. Следовало бы предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект, который располагался бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела должны существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия, которые открываются по мере поступления соответствующих договоров. Такой порядок позволит избежать регистрации нескольких договоров на один объект и создаст четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.

Предлагается исключить из Закона о долевом участии п. 3 ст. 13, который допускает регистрацию права застройщика на помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, и дополнить этот закон положением, согласно которому до расторжения договора участия в долевом строительстве право собственности застройщика на объект долевого участия не может быть зарегистрировано.

В ст. 131 ГК РФ предлагается внести дополнение следующего содержания: «Подлежат государственной регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на создаваемые объекты недвижимости». При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на любые договоры, независимо от их наименования и правовой природы (долевое участие, совместная деятельность, подряд и др.).

Пятая глава «Права на недвижимость, возникающие в результате правопреемства и по иным основаниям» открывается параграфом «Вопросы регистрации прав на недвижимость на основании сделок отчуждения». В нем предлагается дополнить ст. 19 Закона о регистрации пунктом следующего содержания: «Государственная регистрация должна быть приостановлена, если установлено, что за регистрацией одного права на один и тот же объект обратились несколько лиц (за исключением случаев регистрации общей собственности). Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда».

Необходимо также регламентировать в Гражданском кодексе РФ положение продавца и покупателя в период после заключения договора, но до его государственной регистрации и указать, что не только покупатель не может распоряжаться объектом до регистрации его права, но и продавец после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества лишен права заключения других договоров купли-продажи независимо от того, исполнил он заключенный договор или нет.

Предлагается также предусмотреть возможность для собственника и членов его семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на жилое помещение.

Автор отмечает, что под оплатой уставного капитала юридического лица до его регистрации понимается определенное обособление вносимого в уставный капитал имущества. В качестве способа такого обособления предлагается введение государственной регистрация сделки, направленной на внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица.

Во втором параграфе «Права на недвижимость, возникающие на основе универсального правопреемства и их регистрация», рассматривая наследование как вид универсального правопреемства, автор полагает, что целесообразно в законе установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника. Предлагается также в Закон о регистрации ввести дополнительную статью — «Регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих на основании наследования», которая закрепила бы фактически сложившуюся практику регистрирующих органов, которые в качестве документов, подтверждающих права наследников, признают только свидетельства о праве на наследство и решения судов.

Регистрирующий орган в порядке правовой экспертизы документов (п. 1 ст. 13 Закона) не может перепроверять те обстоятельства, которые должен был проверить нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство. С одной стороны, обязанность по установлению этих обстоятельств возложена законом на нотариуса, а, с другой стороны, регистрирующий орган не располагает возможностями для такой проверки. Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными ЕГРП и установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам.

Рассматривая понятие «право, подлежащее регистрации», автор полагает, что под таким правом следует понимать совокупность юридических фактов, которые необходимы для возникновения права, и которые в совокупности с фактом государственной регистрации приводят к возникновению этого права. С другой стороны, — это такая совокупность юридических фактов, которые дают потенциальному правообладателю право требовать осуществления государственной регистрации, и порождают обязанность государства такую регистрацию осуществить.

Третий параграф «Вопросы регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» начинается с исследования вопросов, относящихся к общей долевой собственности.

Автор полагает, что основная задача установления особого порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на недвижимость состоит в защите лица, приобретающего долю, которое случае установления нарушения преимущественного права покупки будет лишено приобретенной недвижимости. При этом у приобретателя отсутствуют собственные возможности проверки соблюдения продавцом доли правил ст. 250 ГК РФ. С учетом этих обстоятельств предлагаются изменения в текст п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, предусматривающие обязанность регистратора по собственной инициативе извещать других участников долевой собственности о продаже доли, приостанавливая государственную регистрацию.

В дальнейшем в работе обосновывается утверждение, что ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать подлежащими государственной регистрации. Признание этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающем документе, необходимость регистрировать право долевой собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.

Применительно к вопросам регистрации права общей совместной собственности, в работе предложено сформулировать правило для регистрации прав на недвижимость лиц, находящихся в браке. В соответствии с этим правилом, при возмездном приобретении недвижимости лицом, состоящим в браке, во всяком случае должно быть представлено нотариально удостоверенное согласие супруга. При отчуждении недвижимости лицом, состоящим в браке, нотариально удостоверенное согласие супруга должно быть представлено во всех случаях, за исключением тех, когда период и основания приобретения этого имущества исключают возникновение совместной собственности. Автор также предлагает внести соответствующие дополнения в ст. 24 Закона о регистрации.

В четвертом параграфе «Вопросы регистрации обременений и ограничений» обоснован вывод о том, что в отношении всех прав и ограничений прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, не должен действовать запрет их регистрации. При таком запрете возникает странное противоречие. С одной стороны, закон обязывает указывать в правоустанавливающем документе все ограничения и обременения. Умолчание о любом из них является основанием для отказа в регистрации, для расторжения договора или для признания сделки недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). С другой стороны, в ЕГРП отражаются только «избранные» обременения и ограничения, причем логика, по которой определен этот перечень, остается неясной. Суть предлагаемого автором принципа, состоит в том, что в отношении определенных обременений и ограничений участники соответствующих отношений вправе выбирать, делать ли эти отношения публичными путем внесения их в государственный реестр, либо избежать такой публичности. Для отражения этого в законодательстве о регистрации предлагается новая редакция п. 2 ст. 4 Закона о регистрации.

В