Автореферат диссертации на соискание ученой степени
| Вид материала | Автореферат диссертации |
СодержаниеАпробация результатов исследования Структура работы Содержание диссертации Первая глава Вторая глава Третья глава |
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 378.33kb.
- Автореферат диссертации на соискание учёной степени, 846.35kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 267.76kb.
- Акинфиев Сергей Николаевич автореферат диссертации, 1335.17kb.
- L. в экосистемах баренцева моря >03. 02. 04 зоология 03. 02. 08 экология Автореферат, 302.63kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 645.65kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 678.39kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 331.91kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 298.92kb.
- Автореферат диссертации на соискание ученой степени, 500.38kb.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности юридического факультета Российского государственного института интеллектуальной собственности, где проведены ее рецензирование и обсуждение.
Выводы и основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных автором монографиях, статьях, учебных пособиях (общим объемом более 70 п.л.).
Итоги диссертации обсуждались специалистами на научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения работы используются автором при чтении курса «Государственная регистрация прав на недвижимость», а также лекций и практических занятий для судей, нотариусов и специалистов, работающих на рынке недвижимости.
Многие работы, опубликованные по теме диссертации, включены в программы высших учебных заведений по курсу “Гражданское право”, в информационно-правовые системы “Гарант” и “Консультант-плюс”. Отдельные предложения автора учтены при подготовке Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также при подготовке ряда нормативных актов Санкт-Петербурга.
Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, включающих 24 параграфа, заключения и списка использованных источников. Приложением к диссертации является “Правовая концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации”, содержащая в концентрированной форме предложения автора.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается выбор темы и ее актуальность, определяются цель, задачи и методология исследования, устанавливаются степень исследованности научной проблемы, научная новизна, формулируются основные положения, выносимые на защиту, теоретическая и практическая значимость работы.
Первая глава «Понятие и классификация объектов недвижимости» открывается параграфом «Понятие объекта недвижимости». В нем содержатся возражения против предложения авторов «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе», которые, называя физическую связь с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком. Это предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений, возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к недвижимости или нет. Автор выступает также против использования термина «недвижимая вещь в смысле гражданского права», поскольку понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» существует исключительно в гражданском праве. Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в «техническом» или «обыденном» смысле. Устранить недостаточную конкретность существующего определения недвижимости можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Для этого предлагается в Федеральном законе “О государственном кадастре недвижимости” не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать определения видам недвижимого имущества.
Второй параграф носит название «Классификация объектов недвижимости».
Обращаясь к этой проблеме, автор исходит из перечня объектов недвижимости, предусмотренного законодательством, за исключением тех объектов, которые не являются недвижимостью по природе.
Рассматривая земельный участок как первое звено в классификации, автор обращается к проблеме разграничения земельного участка и возведенного на нем сооружения. Второе звено классификации — здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.. Рассматривая проблему возможности расположения в данном разделе объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений, автор полагает, что такие обособленные части единого здания могут отражаться в данном разделе ЕГРП при условии, что они могут эксплуатироваться независимо от остальных частей здания (сооружения). Далее рассматривается вопрос о возможности включения во II-й раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так называемых комплексов зданий и сооружений. Действующее законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. В этой части оно нуждается в совершенствовании.
Переходя к третьему разделу классификации объектов недвижимости — помещениям, автор утверждает, что несколько помещений, сохраняя свой статус в качестве таковых, не могут образовывать новые объекты недвижимости, которые подлежат отражению в Ш-м разделе ЕГРП. Установленная Законом трехзвенная классификация объектов исключает возникновение каких-либо промежуточных уровней. Это означает, что здание должно делиться исключительно на помещения, поскольку при возможности наличия между зданием и помещением еще каких-то объектов, включающих помещения, классификация должна стать четырехзвенной. Автор также полагает, что технические критерии возможности объединения нескольких помещений в одно должны быть законодательно закреплены.
Несмотря на то, что текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната признается самостоятельным объектом недвижимого имущества, дискуссию об этом не следует считать закрытой. Прямым следствием положения о том, что комната является самостоятельным объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с собственниками других комнат в коммунальной квартире. Однако в Жилищном кодексе РФ содержится прямо противоположное правило.
Далее в работе рассматривается вопрос о критериях отнесения помещений к общему имуществу. Предлагается закрепить в законе правило, согласно которому общее имущество в доме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено, а не в собственности всех домовладельцев.
Отмечается, что действующая система регистрации исключает одновременную регистрацию права собственности на здание и входящее в него помещение. Однако исчезновение здания (или помещения) из реестра, не должно означать прекращения его юридического существования.
В третьем параграфе этой главы «Вновь созданный объект недвижимости» автор отмечает, что в законе отсутствует определение вновь созданного объекта недвижимости и предлагает следующую формулировку этого понятия: “Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта
Объект недвижимого имущества считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа, который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства, до момента возникновения права на него у первичного правообладателя”.
Далее утверждается, что установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный.
Подробно рассматривается вопрос о правовой природе изменения границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей. Специфика прав, возникающих в этих случаях, состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника, как лица уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по их созданию. Делается вывод, что здесь имеет место особый способ приобретения права, требующий самостоятельной регламентации. Предлагаются и обосновываются соответствующие изменения в гражданское законодательство.
Рассматривая вопрос о правах на объекты, которые возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка, видоизменение отдельных частей здания при сохранении других), автор полагает, что в этих случаях речь идет о возникновении прав на вновь созданные помещения и перераспределении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество нового объекта недвижимости. Здесь также должна применяться норма п. 1 ст. 218 ГК РФ о возникновении права собственности на объект у того, кто его создал, а нормы о долевой собственности на общее имущество должны быть учтены при установлении законности проведения самой реконструкции. В связи с данной проблемой следовало бы дополнить ст. 246 ГК РФ пунктом 3, где было бы указано, что ее положения не распространяются на общую долевую собственность на общее имущество многоквартирных домов.
Вторая глава «Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество» открывается параграфом «Регистрация прав на недвижимое имущество как объективная необходимость гражданского оборота».
В нем отмечается, что в начале 90-х годов прошлого века сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования.
В период после принятия нового Гражданского кодекса РФ до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ситуация, сложившаяся с регистрацией прав на недвижимость, характеризовалась тремя основными моментами: а) законодательным закреплением обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также определением правового значения регистрации и последствий ее отсутствия; б) отсутствием непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающейся в процессе регистрации; в) отсутствием системы регистрирующих органов, соответствующей гражданскому законодательству.
При рассмотрении истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации обращается внимание на очень большое количество реформ, которые произошли в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такое положение вызвано не только и не столько быстротой развития изменений в экономических отношениях, но и отсутствием глубокого анализа при принятии соответствующих законов. Речь в данном случае идет не только об анализе конкретных норм и механизма их действия, а, прежде всего, о формулировании принципов, на которых должна быть основана система регистрации прав на недвижимость.
«Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество» рассматривается во втором параграфе данной главы.
В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. Под регистрацией прав на недвижимость в узком смысле предлагается понимать деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Как один из возможных результатов взаимодействия регистрирующего органа и заявителя регистрация рассматривается в работе как ненормативный акт государственного органа и как юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.
В третьем параграфе «Цели государственной регистрации прав на недвижимость» автор выступает против определения целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество.
Государство входит в число участников оборота недвижимости и занимает в этом обороте исключительное положение. В то же время законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано «обслуживать» гражданское законодательство, регулирующее отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Гарантии равенства участников оборота недвижимости должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации в виде нормы следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятие из данного правила могут устанавливаться только законом».
Автор полагает, что судебная практика, исходящая из того, что документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности является соответствующий реестр собственности, не имеет оснований в законе. Тем не менее, особые условия формирования государственной собственности требуют ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость. Однако этот порядок должен быть установлен законом, формулировка которого предлагается в диссертации.
В четвертом параграфе «Основные принципы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации», обращаясь к принципам государственной регистрации, автор предлагает разделять их на системоообразующие (основные) и частные. От применения или неприменения первых зависит качественная характеристика системы государственной регистрации. Использование или неиспользование частных принципов характеризует лишь отдельные элементы системы, не изменяя систему в целом. В качестве основных принципов называются публичная достоверность и бесповоротность. Системы регистрации прав предлагается делить на основанные на этих принципах и не основанные на них.
Рассматривая традиционное деление систем регистрации на титульные и актовые, автор выступает против упрощенного понимания титульной системы как регистрации прав, а актовой – как регистрации сделок, и полагает, что на первое место для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации. При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру. С этой точки зрения в работе проведен анализ ряда зарубежных правовых систем.
Применительно к российской правовой действительности, особо отмечается, что в реформировании системы регистрации на первое место всегда выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов, уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась многократно. Между тем, окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан. Действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп. Ни один из системообразующих принципов не действует в нашей стране в полном объеме.
Систему регистрации, действующую в России можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочий регистратора, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью. Такую систему нельзя признать завершенной и соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество. Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует отказаться от правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, либо реализовать в полном объеме принципы публичной достоверности и бесповоротности.
В пятом параграфе «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в системе права и в системе законодательства» нормы, относящиеся к государственной регистрации прав на недвижимость, рассматриваются как комплексный, межотраслевой институт.
При этом обосновывается тезис о том, что ведущей отраслью применительно к регистрации прав на недвижимость является гражданское право. Автор выступает против концепции «регистрационного права» как самостоятельной комплексной отрасли права, поскольку в ее основе лежит идея о существовании некой особой «регистрационной деятельности», которая и является предметом регулирования данной «отрасли». Подобный подход может привести и реально приводит к тому, что деятельность регистраторов начинает рассматриваться как самостоятельное явление, исследование содержательной стороны этой деятельности, которая состоит в применении гражданско-правовых норм, подменяется исследованием процессуальных моментов взаимоотношений между регистратором и заявителем.
Третья глава «Гражданско-правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество» открывается параграфом «Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость».
Анализируя текст статей 4 и 6 Закона о регистрации, автор не видит оснований и смысла делить регистрацию на обязательную и необязательную и полагает, что единственным критерием для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.
Далее обосновывается необходимость формулирования в законе положения, согласно которому регистрация права на недвижимое имущество должна стать условием распоряжения этим правом. Возможность одновременной регистрации как ранее возникшего права так и его перехода или обременения, что предусматривает ныне действующая редакция п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, только внешне упрощает и ускоряет оборот недвижимого имущества.
Обращаясь к приватизации как основанию возникновения права собственности на недвижимость, автор считает не основанной на законе судебную практику, исходящую из того, что при выкупе государственного имущества до введения в действие Закона о регистрации право собственности у покупателя возникало с момента внесения платежа в соответствии с договором. Однако такое правило следовало бы включить в закон, поскольку иной подход означал бы поставить момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на недвижимость.
Рассматривая универсальное правопреемство как основание возникновения права, автор вносит предложение в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент, как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Однако это правило не может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. В связи с этим автор считает необходимым включить в разъяснения высших судебных органов положение о том, что «право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Во втором параграфе “Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение имущества” автор приходит к выводу, что с учетом действующего законодательства приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, не может во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение. Об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и из других источников, и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то, что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта. Доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект, еще не означает доказывание отсутствия возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта. С учетом возможности оспаривания зарегистрированного права источником сведений о праве на объект для приобретателя должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие документы, на основании которых была произведена государственная регистрация.
Далее автор обращается к вопросу о том, какое правовое значение имеет государственная регистрация права на объект недвижимости, когда рассматривается иск об истребовании из владения добросовестного приобретателя. Высказывается мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом. Признание права в данном случае необходимо для восстановления права истца в реестре. При этом оба требования могут быть заявлены в одном иске.
Затем рассматривается ситуация, когда добросовестный приобретатель приобрел объект недвижимости, право отчуждения которого отсутствовало, но этот объект не выбывал из владения какого-либо лица. Автор считает, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Но при этом необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.
В параграфе