План лекції Сутність основних засобів та їх відтворення Показники стану та ефективності використання основних засобів

Вид материала

Документы

Содержание 3. Нерухомість як предмет іпотеки та меди визначення її вартості 1. Порівняльний підхід. Метод прямого порівняльного аналізу Метод валового рентного мультиплікатора 2. Витратний підхід оцінки нерухомості Методи витратного підходу Метод порівняльної одиниці По елементний метод Кошторисний метод Методи оцінки на основі доходу. Під капіталізацією доходу Чистий операційний доход Кумулятивна модель Метод зв'язаних інвестицій Метод Еллвуда. 4. Характеристика учасників іпотечного кредитування Заставодержатель (іпотечні кредитори) — Страхова компанія 5. Розвиток іпотечного кредитування в Україні

Подобный материал:

• Розділ 1 економічний зміст амортизації основних засобів та її інформаційне відображення, 468.67kb.
• Р І шенн я недригайлів Про дозвіл на списання основних засобів Згідно ст Закон, 10.54kb.
• Розрахунок амортизації основних засобів (для будівельних організацій), 375.17kb.
• Облік основних засобів, 323.66kb.
• Рекомендації щодо удосконалення нарахування амортизації  нематеріальних активів спд, 119.09kb.
• Положення «Про порядок списання основних засобів об’єктів районної комунальної власності», 70.53kb.
• Україна Центральна спілка споживчих товариств укоопспілка договір здачі в операційну, 79.91kb.
• Методика наукового дослідження економічної ефективності використання основних фондів, 317.09kb.
• Договір оренди основних засобів, 66.57kb.
• Облік основних засобів бухгалтерський облік господарських операцій, 884.21kb.

3. Нерухомість як предмет іпотеки та меди визначення її вартості

Нерухомість – земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

В залежності від об'єкта нерухомості ринок нерухомості може підрозділятися на:

• ринок житла (будинків, квартир, гаражів, дач);
  
• ринок землі (аграрних, промислових, комерційних, земельних ділянок);
  
• ринок виробничих комплексів;
  
• ринок комерційної нерухомості (готелів, ресторанів, магазинів і т.д.).
  

У залежності від того, як використовується позичальником нерухомість, остання може підрозділятися на житлову і дохідну.

Житло, як правило, здобувається і використовується покупцем для поліпшення своїх соціально-побутових умов. Якщо іпотечний кредит використовується для будівництва житла з метою його продажу або оренди, то ця нерухомість буде відноситися до класу дохідної.


Одним із ключових понять в економіці нерухомості є поняття вартості. Узагальнюючи світовий досвід, можна виділити три основних методи оцінки нерухомості: витратний метод, метод порівняння продажів і метод капіталізації доходу.

1. Порівняльний підхід.

Він включає два основних методи: метод прямого порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.

Метод прямого порівняльного аналізу продажів ґрунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта нерухомості з об'єктами, що були продані або виставлені на продаж. Цей підхід заснований на принципі заміщення, що говорить про те, що раціональний інвестор або покупець не заплатить за конкретний об'єкт нерухомості більше, ніж обійдеться придбання іншої схожої нерухомості, яка є такою ж за ступенем корисності. Тому ціни, сплачені за схожі або порівнянні об'єкти, повинні відображати ринкову вартість об'єкта нерухомості, за яким проводиться оцінка.

При прямому порівнянні продажів оцінювач розглядає порівнянні об'єкти нерухомості, що були продані на відповідному ринку, потім робить виправлення на розходження, що можуть бути між оцінюваними і порівнянними об'єктами. У результаті визначається продажна ціна кожного з порівнянних об'єктів. Відкоректована ціна дозволяє оцінювачеві зробити логічний висновок про те, скільки, імовірніше всього, оцінюваний об'єкт буде коштувати на ринку. Метод прямого порівняльного аналізу також називається методом порівняльних продажів, ринковим підходом або методом ринкової інформації.

Метод валового рентного мультиплікатора припускає визначення вартості об'єкта шляхом множення валового рентного мультиплікатора на величину потенційного рентного виторгу або дійсної валової виручки, одержуваної від використання об'єкта.

2. Витратний підхід оцінки нерухомості

Витратний підхід заснований на припущенні про те, що інформований покупець звичайно не стане платити за існуючий будинок стільки ж, скільки за новий, тому що має таку ж корисність, та побудований за сучасними стандартами.

Методи витратного підходу засновані на припущенні про те, що витрати на будівництво об'єкту (за мінусом зносу) у сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якому цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості.

Метод порівняльної одиниці (метод питомої вартості) заключається в тім, що скоректована вартість, обрана для розрахунку вартості одиниці виміру нерухомості, збільшується на число одиниць оцінюваного об'єкта. При цьому одиницями виміру можуть бути: 1м², 1м³, 1 місце й ін.

По елементний метод розрахунку вартості об'єкта заключається у визначенні елементів витрат на будівництво даного або аналогічного об'єкта нерухомості.

Кошторисний метод оцінки об'єкта заключається в складанні зведених кошторисів будівництва.

Індексний метод оцінки зводиться до визначення відбудовної вартості об'єкта шляхом множення його балансової вартості на визначений індекс відповідно до нормативних документів.

Практична реалізація витратного методу оцінки об'єктів нерухомості заключається в послідовному здійсненні наступних етапів:

• Визначення складу і величини витрат, сукупність яких являє собою вартість об'єкта.
  
• Оцінка фізичного, морального, екологічного і соціального зносу.
  
• Коректування вартості об'єкта з урахуванням усіх видів зносу.
  
• Визначення вартості земельної ділянки, на якому розташований оцінюваний об'єкт.
  
• Підсумкова вартісна оцінка об'єкта нерухомості.
  

Методи оцінки на основі доходу.

При оцінці дохідної нерухомості в іпотеці широко застосовуються методи на основі доходу. Більшість фахівців виділяють два методи: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових доходів.

Під капіталізацією доходу розуміється одержання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Капіталізований доход від нерухомості і є ціна її поточної вартості. Виходячи з цього, метод капіталізації доходів укладається в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єктів.

чистий операційний доход

Вартість = -----------------------------------

коефіцієнт капіталізації

Якщо в аналізі вартості використовується доход за один рік, то такий метод оцінки називається методом прямої капіталізації, а якщо в аналізі використовується потік майбутніх доходів (рентних платежів) по роках за винятком експлуатаційних витрат і виторг від продажу наприкінці володіння зі своїми ставками капіталізації, то такий метод називається метод дисконтування грошових потоків.

Чистий операційний доход – це розрахункова постійна величина річного чистого доходу, отримана від використання оцінюваного об'єкта після вирахування всіх операційних витрат по обслуговуванню боргу за іпотечним кредитом й обліку амортизаційних нарахувань.

Найбільш складним питанням оцінки доходу нерухомості є визначення ставки капіталізації. Для визначення ставки капіталізації застосовуються наступні методи: метод прямого зіставлення, кумулятивний метод, метод зв'язаних інвестицій і метод Еллвуда.

Для визначення ставки капіталізації методом прямого зіставлення необхідно мати ринкові дані по продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому за кожним об'єктом необхідно одержати значення чистого операційного доходу.

Кумулятивна модель побудови коефіцієнта капіталізації містить у собі, як правило, 4 – 6 частин: чистий відсоток (безризикова ставка), надбавки за ризики, низьку ліквідність, навантаження керування інвестиціями і т.д.

Метод зв'язаних інвестицій використовується в двох випадках: для позикового і власного капіталу, а також для землі і будинків.

а) метод зв'язаних інвестицій для позикового і власного капіталу. У випадку, коли нам відома іпотечна постійна (ставка капіталізації позикових кошт) і складові власного капіталу, ми можемо визначити коефіцієнт капіталізації.

,

де К_кр – іпотечна постійна, котра розраховується як відношення щорічних виплат по обслуговуванню боргу до основної суми іпотечної позички;

У_кр – відношення величини кредиту до фонду інвестицій;

К_ск – ставка капіталізації на власний капітал.

б) метод зв'язаних інвестицій для землі і будинків.

,

де С_земли – вартість землі у відсотках від загальної вартості майнового комплексу;

К_земли – ставка капіталізації землі;

С_зданий – вартість будинків у відсотках від загальної вартості майнового комплексу.

К_зданий – ставка капіталізації для будинків.

Метод Еллвуда. У практиці оцінки часто зустрічаються такі ситуації, коли іпотечний кредит видається з умовою погашення основної суми кредиту за рахунок періодичних платежів протягом усього терміну. При цьому вартість нерухомості протягом цього терміну змінюється: зростає або зменшується. З урахуванням цих факторів американським фахівцем Л.Еллвудом запропонована наступна формула:

,

де а – величина зменшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %);

b – величина збільшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %);

К_ф – коефіцієнт фондопогашення при ставці доходу на власний капітал для прогнозованого періоду володіння об'єктом нерухомості.

При цьому:

,

де А_и – основна частина іпотечного кредиту, що буде амортизована (погашена) за прогнозований період;

і – іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат і поточного залишку боргу.

Іпотечний коефіцієнт можна визначити за допомогою таблиць, розроблених Л.Еллвудом.

Метод дисконтування грошових потоків припускає прогнозування розміру чистого операційного доходу на визначений період у майбутньому і ймовірні ціни продажу об'єкта нерухомості наприкінці цього періоду, а потім розрахунок і підсумовування поточної вартості всіх майбутніх доходів із застосуванням функції складних відсотків і використанням спеціального коефіцієнта, що відображає ризик, який супроводжує капіталовкладення в даний об'єкт нерухомості.


4. Характеристика учасників іпотечного кредитування


Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець, заставодержатель, продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі.

Заставодавець (довіритель) — фізична чи юридична особа, що надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред'являються наступні вимоги:

• надійність і платоспроможність;
  
• добровільне надання в заставу нерухомого майна;
  
• здатність внести авансові платежі.
  

Сьогодні фізичні особи є основними споживачами послуг іпотечного кредитування.

Заставодержатель (іпотечні кредитори) — юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна.

Центральним об'єктом у системі кредитування будівництва є спеціалізова­ний комерційний банк іпотечного та житлового будівництва (спеціалізова­ний банк), який відповідає вимогам діючого законодавства та має дозвіл Національного банку України на виконання операцій фінансування капіталь­них вкладень по дорученню власників і розпорядників інвестованих коштів.

Національний банк України надає такий дозвіл, якщо комерційний банк:

• має дозвіл НБУ на виконання операцій управління грошовими кош­тами та цінними паперами за дорученням клієнтів;
  
• здійснює банківську діяльність в Україні не менше п'яти років, у тому числі по залученню коштів на фінансування будівництва житла — не менше трьох років;
  
• відповідає, на дату звертання в НБУ за отриманням дозволу, додат­ковим вимогам відносно мінімальних значень нормативів капіталу і ліквідності, що встановлені для спеціалізованих банків.
  

Іпотечний банк — установа, що спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. У створенні іпотечних банків не можна йти шляхом їх вузької спеціалізації. В Україні такі банки не виживуть. Іпотечні банки необхідно створювати як підрозділи універсальних банків, що мають досвід кредитування економіки України, і поступово через ці філії формувати іпотечний ринок. Це стосується і земельних банків. Недоцільно створювати земельні банки, необхідно створювати аграрні, що будуть спеціалізуватися на іпотечному кредитуванні й водночас матимуть ширшу спеціалізацію.

Кредитування через іпотечні банки є класичною схемою іпотечного кредиту, на основі якої працює більшість іпотечних програм у світовій практиці.

У цілому кредитування житла через іпотечні банки здійснюється за схе­мою, зображеною на рис. 1.

Спеціалізований банк надає заставодержателю кредит на купівлю жит­ла, при цьому між ними укладаються кредитний договір і, як наслідок його, договір застави. Покупець житла — це головна фігура механізму іпотечного кредитування, яка приводить його в рух. Потім заставодавець укладає з продавцем житла договір купівлі-продажу нерухомості (якщо житло продає ріелторська фірма) чи договір підряду на будівництво (якщо житло будує підрядно-будівельна організація). Іпотечний банк, з іншого боку, вправі продати заставу даного заставодавця на вторинному ринку цінних паперів.

Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених нерухомістю, по­в'язана зі створенням умов надання значній кількості інвесторів можливос­ті одержання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цін­них паперів і наявних у них майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів варто вважати

• перетворення в ліквідну (грошову) форму майнових прав на нерухо­мість заставодавця;
  
• використання цінних паперів як заставу під іпотечну позичку.
  

Переваги іпотечного кредитування для банків:

• порівняно низький ризик при видачі кредитів, тому що вони забезпечуються нерухомістю;
  
• довгостроковість кредитування звільняє банки від приватних пере говорів із клієнтами;
  
• іпотечні кредити забезпечують банку цілком стабільну клієнтуру;
  
• заставні можуть активно обертатися на вторинному ринку, що доз­воляє банку диверсифікувати свій ризик, продавши заставну після видачі кредиту.
  

Недоліки іпотечного кредитування для банків:

• необхідність тримати в штаті вузьких фахівців-професіоналів — оцінювачів нерухомості, що представляється у заставу;
  
• довгострокове відволікання коштів;
  
• велика тривалість терміну кредитування є загрозою для майбутніх прибутків банку, тому що дуже важко спрогнозувати на десятиріччя вперед динаміку ринкових процентних ставок
  

Характеристика продавців житла


Продавцями житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі підрядні будівельні організації (забудовники) та ріелторські фірми. Якщо об'єктом купівлі є житло, яке тільки буде споруджуватися, продавцем житла виступає забудовник. Забудовниками є юридичні особи, які отримали в установленому порядку земельну ділянку для будівництва житла, підписали відповідний інвестиційний договір зі спеціалізованим банком і на свій ризик здійснюють будівництво житла. Забудовник повинен виконувати свої договірні обов'язки відповідно до генерального договору, інвестиційного договору та інших договорів.

Обов'язки забудовника:

• будівництво житлового дому
  

• належної якості;
  
• у повній відповідності до документації, яка була надана спеціалі­зованому банку для залучення коштів довірителів;
  
• у повній відповідності до проектної документації;
  
• у строки, визначені відповідними документами;
  

• передача житла у власність довірителям.
  

Для забезпечення своїх обов'язків забудовник за вимогою спеціалізованого банку передає йому в заставу

• права на земельну ділянку;
  
• проектну документацію;
  
• будівельні матеріали на об'єкт, придбані за рахунок коштів фінансування;
  
• майнові права на житло, яке будується за рахунок коштів фінансування.
  

Забудовник зобов'язаний за свій рахунок застрахувати предмет застави, а також за вимогою банку — свої фінансові ризики невиконання особистих договірних обов'язків.

Спеціалізований банк у разі виявлення недоліків у якості житла має право вимагати від забудовника їх усунення. Якщо забудовник не усуне недоліки протягом 90 календарних днів, а також у випадку значного невиконання графіків будівництва банк має право усунути забудовника від виконання ним його функцій і перевести в судовому порядку право на земельну діль­ницю й будівництво на себе або на вповноважену особу.

У випадку купівлі готової нерухомості продавцем виступає агентство неру­хомості (ріелторська фірма). Не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальни­ків, адже не всі стануть клієнтами банку, — це додаткові затрати, розши­рення штату і т.п.). Водночас агентство нерухомості, яке співпрацює з бан­ком (банками),

• порадить клієнту виходячи з його конкретних умов, з яким банком
  
• вигідніше мати справу (взяти кредит);
  
• безплатно (як правило) проконсультує в усіх питаннях, пов'язаних з
  
• отриманням кредиту;
  
• розрахує всі затрати покупця, у т.ч. місячні платежі по погашенню кредиту (навіть для кількох банків ( для порівняння);
  
• підготує всі необхідні документи для банку;
  
• може виступити поручителем;
  
• за необхідності підбере квартиру, враховуючи умови клієнта і вимоги банку;
  
• зробить попередню оцінку квартири;
  
• попередньо узгодить розмір та умови кредиту (не треба наперед оплачувати оцінку квартири, яка коштує 220—500 грн);
  

До речі, в Росії, де ринок таких послуг уже сформувався, послуги агентств нерухомості, пов'язані з наданням кредиту, коштують 500—600 у.о., в Україні — поки що у кілька разів дешевше.


Інші учасники системи іпотечного кредитування


Учасниками системи іпотечного кредитування є також державні органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і договорів з нею та ведуть єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно.

Реєстрація договору про іпотеку повинна здійснюватися на підставі заяви (повідомлення.) іпотекодержателя.

Затрати по сплаті зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеки покладаються на заставодавця, якщо договором між ним і заставодержателем не вста­новлене інше.

Страхова компанія може стати суб'єктом системи іпотечного кредиту­вання, якщо вона відповідно до діючого законодавства отримала ліцензію на право здійснення страхової діяльності у формі добровільного страху­вання майна і фінансових ризиків.

При укладанні іпотечного кредитного договору заставодавець повинен під­писати договір про страхування майна (процентна ставка— до 1% вартос­ті об'єкта).

До оцінювачів відносять як незалежних оцінювачів, так і оціночні агент­ства, що займаються професійною оцінкою зданого під заставу нерухомо­го майна.

Поручителі — фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставодавця й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями.


5. Розвиток іпотечного кредитування в Україні


Приклад багатьох розвинутих країн свідчить, що разом із розв'язанням проблеми житла іпотека сприяє утворенню в державі якісно нових фінан­сово-кредитних відносин, установленню фінансової й економічної ста­більності за рахунок високо розвинутого ринку заставних і цінних паперів. Зараз стало зрозуміло, що без використання всіх можливостей цивілізо­ваної іпотеки українській економіці не обійтися. Вперше проблема іпоте­ки була винесена на загальне обговорення в Україні на Міжнародній на­уково-практичній конференції «Проблеми розвитку іпотечного ринку і шляхи її розв'язання», що відбулася 7 грудня 2001 р. у конференц-залі Націо­нальної академії наук України, Одним із головних пріоритетів економічної політики уряду повинен стати розвиток іпотечного кредитування житла. На такий вид кредитування є великий соціальний попит.

Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2—3 рази менше, ніж у розвинутих країнах світу. До того ж у процентному відношен­ні частка житла, побудованого за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятиліття з 22 до 1,5%⁹. Отже, основну ставку необхідно ро­бити на залучення коштів населення. Останніми роками спостерігається тенденція зростання реальних доходів населення, яка може сприяти роз­виткові іпотечного ринку. Обсяг номінальних доходів громадян України за січень-грудень 2002 р. порівняно з аналогічним періодом 2001 р. збіль­шився на 20,7%, а реальних наявних, визначених з урахуванням впливу інфляції, -- на 21,2% У 2002 р. порівняно з даними попереднього року зафіксовано збільшення середньої заробітної плати в усіх регіонах Украї­ни. Найвищий рівень заробітної плати спостерігається в Києві (в серед­ньому 802 грн), у Дніпропетровську, Запоріжжі, Донецьку. За 2002 р. суми грошових витрат і заощаджень населення України збільшилися на 14,6% порівняне з відповідними показниками у 2001 р.

Крім чисто соціальної складової, необхідно враховувати й важливе інвес­тиційне значення мультиплікаційного ефекту житлового будівництва. У ба­гатьох країнах це справді провідна галузь, що виступає одним із визна­чальних стимулів економічної динаміки. За підрахунками спеціалістів, кож­на гривня, вкладена в будівництво житла, дає 2,5—3 грн приросту ВВП, а додаткове робоче місце в житловому будівництві забезпечує роботою 5—6 робітників в інших галузях.

Зважаючи на це, в Україні починає розвиватися ринок іпотечного кредиту­вання. Загальний обсяг кредитних ресурсів, що мобілізовані за допомогою іпотеки в Україні (мова йде про іпотеку як фінансовий інструмент інвесту­вання), становить декілька сотень мільйонів доларів США.

У 2001 р. капіталовкладення в житлове будівництво Києва становили 4,5 млрд. грн, 70 тис, м² житла міська влада побудувала для пенсіонерів та інвалідів, а все інше — за рахунок залучених коштів населення. Отже, 3.5 млрд. грн із 4,5 млрд. у цілому — це залучені кошти юридичних і фізичних осіб, тобто кожна третя гривня капіталовкладень в Україні. У 2002 р. у Києві планувалося побудувати 1 млн. 200 тис. м² житла.

За три з половиною роки банк «Аркада» видав близько 135 млн. грн кредитів для інвестування житлового будівництва, 54 млн. грн із них уже погашені. Тільки в січні 2002 р банк видав довготермінових кредитів терміном до ЗО років на суму 1284 тис. грн, а кредитів терміном на 10 років — на суму 4660 тис. грн. Ці цифри підтверджують розвиток системи іпотечного кредитування в Україні. Керівника­ми банку прийнято рішення про поширення київського досвіду на інші регіони, іпотечна система кредитування вже діє у Дніпропетровську, Вінниці, Запоріжжі, Чернівцях.

Структура іпотечного ринку в Україні: промислова й комерційна іпотека — понад 70%, інша — житлова. У США житлова іпотека досягає 74%, а ко­мерційна й промислова — 22%.