Указу Президента України 18 4 Проект закон

Вид материала

Содержание

3.4. Експертна грошова оцінка земельних ділянок
Земля як компонент нерухомого майна
Поняття вартості земельної ділянки
Принцип дисконтування в грошовій оцінці земель
Земельна рента, її різновидності
Нормативна ціна і ринкова вартість земельних ділянок
Експертна грошова оцінка земельних ділянок
3.4.2. Структура та зміст звіту з експертної грошової оцінки
3.4.3. Рецензування та експертиза звітів з експертної грошової оцінки
Процедура рецензування звітів
Проведення рецензування
Вимоги до рецензування звітів
Забезпечення умов проведення рецензування

Подобный материал:

1 ... 13 14 15 16 17 18 19 20 ... 24

3.4. Експертна грошова оцінка земельних ділянок

3.4.1. Основні положення та особливості застосування різних методичних підходів

Земля як фактор виробництва

Земля є виробничим фактором, який не може бути штучно виробленим, а є в наявності як природний об’єкт, і тільки в обмеженій кількості. Загальновідомо, що основними факторами виробництва є праця і фізичний капітал, але земля також є надзвичайно важливим фактором виробництва. В деяких випадках земля стала продуктивною тільки завдяки попереднім інвестиціям (вирубка лісу, розчистка, дренажні системи і т.д.), і через це являє собою в більшій мірі фізичний капітал, а ніж фактор виробництва, даний природою. Тому земля в певній мірі є компонентом основних фондів. Фізичний капітал і землю важко розділити, тому економіка капіталу ідентична економіці землі. Майнове багатство країни – це земля і фізичний капітал.

Земля як компонент нерухомого майна

У країнах з розвинутою ринковою економікою термін нерухомість охоплює земельну ділянку і все те, що на ній розташоване (будівлі, споруди). Згідно Конституції України (стаття 14) земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Тому в чинному законодавстві виділяють землю та іншу нерухомість, яка з нею тісно пов’язана. Інколи землю та будівлі і споруди, що на ній розташовані називають майновим комплексом. В подальшому, коли мова буде йти про грошову оцінку земель, в якості об’єкта грошової оцінки будемо розглядати окрему земельну ділянку різних категорій земель та різних форм власності.

Поняття вартості земельної ділянки

Фундаментальний принцип економіки землі і капіталу базується на тому, що майнове багатство є об’єктом довгострокового користування, і таким чином його сьогоднішня цінність залежить від того, що воно зможе виробити в майбутньому. Економічна теорія капіталу і землі (побудована на цьому принципі) має безпосереднє відношення до інвестиційних рішень (інвестиційної політики). Вартість користування земельною ділянкою є рентною оцінкою і одночасно ставкою орендної плати. Ціна земельної ділянки є ціна, за яку вона може бути продана або куплена в будь-який момент часу. Важливо встановити зв’язок між ціною земельної ділянки та її рентною оцінкою.

Принцип дисконтування в грошовій оцінці земель

Власник земельної ділянки має право на отримання всіх теперішніх і майбутніх надходжень за використання земельної ділянки. Яким чином ціна земельної ділянки включає вартість майбутніх надходжень? Сучасна вартість (сьогоднішня) потоку майбутніх платежів є сума, яку необхідно було б інвестувати сьогодні, для того щоб забезпечити надходження даних платежів в майбутньому. Сьогоднішня вартість дорівнює сумі, яку ми повинні отримати через рік, поділеній на вираз (1+ r), де r – річна процентна ставка. Таке ділення називають “дисконтуванням”. Вираз сучасної вартості: X (1+r) = R. X = R/(1+r); Термін “дисконтування” пов’язаний з тією обставиною, що право на певні надходження в майбутньому сьогодні коштують менше номінальної величини цієї суми. А через два і більше років? X = R/ (1 + r)2 і т.д. Безстрокова рента – щорічний потік надходжень певної величини починаючи з 1- го року оренди і назавжди.

Земельна рента, її різновидності

Послуги землі як фактора виробництва. В економіці послуги землі як фактора виробництва чітко фіксовані. При збільшенні ціни на с/г продукцію збільшується також ставки орендної плати за землю. Під рентою розуміють деякий доход, який отримує власник земельної ділянки, здаючи її в оренду чи використовуючи самостійно. Для земельної ділянки, як природного фактора, характерні неоднакові природні властивості, тому і рента буде різною. Основні різновиди земельної ренти:

Диференціальна;
Абсолютна;
Монопольна;
Земельна рента в несільськогосподарських галузях.

Диференціальна земельна рента характеризується відмінностями в природних умовах, які призводять до того, що при однакових витратах на різних за якістю і місцезнаходженням землях створюється різний обсяг продукції, а відповідно і неоднаковий додатковий доход. Земельна рента в населених пунктах та несільськогосподарських галузях формується в залежності від інфраструктури, потенціалу населеного пункту тощо.

Нормативна ціна і ринкова вартість земельних ділянок

В умовах переходу до ринкової економіки та створення ринку землі оцінка земель здебільшого має нормативний характер. Нормативна ціна (грошова оцінка) характеризує якість земельної ділянки виходячи з потенційного рентного доходу і встановленої КМУ норми прибутковості та норми капіталізації чистого прибутку від використання землі. Нормативна ціна (грошова оцінка) не враховує основних факторів, притаманних ринковій економіці – попиту та пропозиції. Ринкова вартість земельних ділянок визначається при здійсненні експертної грошової оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Експертна грошова оцінка земельних ділянок регламентується Земельним Кодексом України, Законом „Про оцінку земель”, Методикою та Порядком проведення експертної грошової оцінки, а також Національними Стандартами з оцінки земель.

Порядок регламентує:

методичні підходи та процедуру експертної грошової оцінки;
вимоги до оформлення та затвердження результатів експертної грошової оцінки;
права та обов’язки експертів;
порядок підготовки експертів;
організацію робіт з проведення експертної грошової оцінки.

Терміни, наведені нижче, вживаються в такому значенні:

об`єкт оцінки (об`єкт земельної власності) - земельна ділянка (земельна частка), права та зобов`язання, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею;
ціна – сума грошей, за яку фактично придбано (продано) об`єкт земельної власності;
оціночна вартість - вірогідна ціна, за якої на дату оцінки можлива зміна власника, умов власності або умов використання власності при укладенні цивільно-правових угод;
експертна грошова оцінка - визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом, відповідно до характеру цивільно-правової угоди;
ефективне використання – юридично дозволене, фізично можливе, економічно доцільне та найбільш прибуткове використання земельної ділянки без погіршення її якісних характеристик, без зниження її продуктивності та за умов збереження еколого-естетичних властивостей;
юридично дозволене використання – використання земельної ділянки за цільовим призначенням з дотриманням вимог встановлених обмежень та обтяжень;
ставка (норма) капіталізації – коефіцієнт переведення очікуваного чистого доходу в поточну вартість (розрахункова або нормативна величина);
експерт – фахівець, кваліфікація якого підтверджена кваліфікаційним документом (сертифікатом) та який має право (спеціальний дозвіл) на проведення робіт з оцінки земель.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за якої на дату оцінки досягається згода щодо можливих змін власника, умов власності або умов використання власності при укладенні цивільно-правових угод. Об’єктом оцінки є об`єкти земельної власності (земельні ділянки, земельні частки, право власності на них та права третіх осіб, які пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться на підставі відповідного договору і включає наступні етапи:

підготовка завдання на проведення земельно-оціночних робіт (об`єкт, мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки);
збір вихідних даних про об`єкт оцінки (його характеристики, властивості, правовий стан, обмеження та обтяження щодо використання та інше);
аналіз даних про економічну ситуацію в регіоні, інвестиційний клімат, стан на регіональному та локальному ринках аналогічних об`єктів та тенденції їх еволюції;
визначення найбільш ефективного використання об`єкту оцінки;
вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
визначення варіантів оціночної вартості об`єкта оцінки за вибраними методичними підходами та прийняття остаточного значення оціночної вартості;
узгодження результатів оцінки та висновку щодо оціночної вартості об`єкту оцінки;
складання звіту про оцінку;
подання висновку щодо оціночної вартості об`єкта оцінки на затвердження (у випадках, передбачених законодавством).

Визначення оціночної вартості здійснюється за обраними експертом методичними підходами, які грунтуються на:

оцінці земельної ділянки за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України;
співставленні цін продажу (оренди) аналогічних об’єктів;
капіталізації чистого доходу;
врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

В основу визначення оціночної вартості земельних ділянок шляхом співставлення цін продажу аналогічних об’єктів покладаються ціни відповідних угод стосовно тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, в достатній мірі співпадають з ділянкою, що оцінюється. До факторів, що впливають на вартість, відносяться:

правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та обмежень);
умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж у зв'язку зі смертю власника в разі відсутності прямих спадкоємців, продаж при позбавленні власника права викупу застави та iн.);
дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що пов’язано зі зміною ринкових умов - рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);
місце розташування (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, в населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів відносно основних центрів тяжіння);
фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її iнженерно-геологiчнi параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проява небезпечних геологічних процесів, елементи інженерної підготовки та захисту території, характер та стан забудови);
використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якісний стан навколишнього середовища);
встановлені вимоги до забудови та використання земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам'яток історії та архітектури).

При визначенні оціночної вартості земельної ділянки шляхом співставлення з аналогічними об’єктами передбачається співставлення продажів декількох об’єктів-аналогів, тому остаточна величина визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих зобов`язань та обмежень щодо її використання. За цим підходом оціночна вартість об`єкта оцінки визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації. Ставка (норма) капіталізації визначається переважним співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів земельної власності. В основу визначення оціночної вартості шляхом капіталізації чистого доходу покладаються чистий доход, який досягається протягом тривалого періоду внаслідок сільськогосподарського або лісогосподарського використання земельної ділянки чи надання земельної ділянки в оренду, та ставка капіталізації, яка визначається на основі цін угод стосовно аналогічних земельних ділянок та відповідного їм чистого доходу. Для забудованих ділянок ставка капіталізації визначається як в цілому для забудованої ділянки, так і окремо для землі і для будівель та споруд. Чистий доход від забудованої земельної ділянки, наданої в оренду, включає також і чистий доход від надання в оренду і будівель та споруд, які розташовані на ній. При цьому оціночна вартість землі визначається як різниця між чистим доходом від забудованої ділянки, капіталізованим за ставкою, яка визначена для забудованої ділянки, та вартістю будівель і споруд. Якщо використання земельної ділянки або її частки є нерентабельним, то за основу береться доход від ділянки-аналога за тривалий період. Витрати на утримання та експлуатацію забудованої земельної ділянки включають: відрахування на амортизацію; витрати на адміністративне управління; витрати власника; витрати на технічне обслуговування та ремонт та інше. Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці, використовується при оцінці забудованих земельних ділянок або забудова яких прогнозується при умові найбільш ефективного їх використання. За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим доходом від її використання) та усіма витратами на зведення будівель та споруд. В основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на зведення будівель та споруд, які розташовані на земельній ділянці, покладаються ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на місцевому ринку, та витрати, пов’язані із зведенням будівель та споруд на земельній ділянці. Вартість землі та вартість будинків, будівель і споруд складають оціночну вартість забудованої земельної ділянки. Витрати на зведення будівель і споруд складають вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника та супутні будівництву витрати, зокрема, витрати на проектування та відведення земельної ділянки, управління будівництвом, державний нагляд, отримання дозволів, а також на фінансування, яке безпосередньо пов`язане з будівництвом. При визначенні оціночної вартості об’єкта оцінки враховуються платежі та відрахування, які встановлюються органами місцевого самоврядування на часткову участь у комплексній забудові населеного пункту, чи пов`язані з виконанням технічних умов освоєння та забудови земельної ділянки та інше. Висновок щодо оціночної вартості об’єкту оцінки базується на підставі порівняльного та причинно-наслідкового аналізу отриманих результатів оцінки за різними методичними підходами.

Метод аналогів продажів

Цей метод найкращий, якщо є інформація про достатнє число угод. Існують два принципових підходи до оцінки землі - метод одиниць порівняння і метод базової ділянки.

Метод одиниці порівняння

При використанні цього методу визначається середня або типова вартість одиниці порівняння для кожної страти. Середнє значення можна знайти шляхом розрахунку медіанної або середньої ціни продажу за одиницю порівняння. Типове значення знаходять шляхом ретельного розгляду наявної інформації, аналізуючи її відповідно до вищеописаної процедури і роблячи обґрунтований висновок. Високі середні відхилення по стратам показують, що, можливо, необхідні подальші уточнення.

Коли число продажів невелике або коли інформація про угоди не викликає довіри, можна вибрати розмір вартості одиниці порівняння (питомої вартості), що багато вище або нижче математичного середнього або медіанного значення. У будь-якому випадку, цифри по кожній страті повинні, по можливості, відбиратися на підставі ринкової інформації, але, крім того, вони повинні відбивати дійсність і необхідно забезпечити порівнянність їх із даними по іншим стратам.

Метод базової ділянки

При використанні цього методу визначається вартість стандартної, або “базової” ділянки в кожній категорії з використанням традиційної методики аналізу порівнянних продажів, причому об'єктом оцінки служить базова ділянка. Базова ділянка може бути реальним або гіпотетичним об'єктом. Як тільки вартість такої ділянки визначена, вона стає орієнтиром при визначенні вартості інших ділянок землі.

Поправки на відмінні характеристики ділянок

Після встановлення вартості одиниці порівняння, або вартості базової ділянки є можливість визначити вартості окремих земельних ділянок, вносячи необхідні поправки на їхні відмінні характеристики. До числа таких характеристик відносяться розмір, форма і топографічні особливості.

Порядок внесення поправок може бути різним: по-перше, поправки можна вносити додатком або вирахуванням відповідної суми в грошовому вираженні; по-друге, вони можуть вноситися шляхом додавання або вирахування відхилень у процентному вираженні, і нарешті, по-третє, внесення поправок можна здійснити перемножуванням відповідних коефіцієнтів.

Коли продажів незасвоєних ділянок землі не вистачає для застосування підходу порівняння продажів, необхідно звернутися до одного, або декількох гірших методів. Успішне їхнє застосування потребує проведення ретельного аналізу і навику винесення вірного судження.

Метод, що враховує витрати на будівництво будинків і споруд на земельній ділянці (метод залишку)

При використанні цього методу вартість освоєння, взята з витратної моделі, відраховується з ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі по залишковому принципу. Ціна продажу (ринкова вартість) мінус витрати на освоєння дає вартість землі.

Метод залишку застосовується для земельних ділянок вже освоєних або тих, освоєння яких передбачається, відповідно до кращого, найбільше ефективного використання.

Коли не вистачає інформації у відношенні продажів освоєних ділянок, щоб підрахувати потім вартість землі, із розміру експертної оцінки вартості необхідно відняти витрати на освоєння.

Майбутня вартість об'єкта створеного на земельній ділянці визначається або методом порівняння з продажами функціональних аналогів, або методом капіталізації прибутку.

Вартість витрат на створення цього об'єкта нерухомості включає:

прямі витрати на виконання будівельно-монтажних робіт;
витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки;
витрати на виготовлення проектно-кошторисної документації по його забудові;
витрати на інженерну підготовку й облаштованість земельної ділянки;
витрати, пов'язані зі сплатою податків і місцевих зборів;
витрати пов'язані з іммобілізацією коштів на період будівництва.

Алгоритм виконання оцінних процедур

Визначення кращого, ефективного використання (КНЕВ) з урахуванням усіх сервітутів:

визначення обмежень у використанні земельної ділянки
визначення всіх можливих варіантів використання земельної ділянки
складання інвестиційних проектів освоєння земельної ділянки
оцінка кожного з інвестиційних проектів
визначення витрат на здійснення кожного з проектів
вибір варіанта кращого, найбільш ефективного використання

Для визначення вартості проекту застосовуються класичні процедури оцінки:

метод прямої або непрямої капіталізації
метод аналогів

Для визначення витрат на здійснення проекту застосовується метод витрат (Метод заміщення), що ґрунтується на підсумовуванні всіх прямих і непрямих витрат, пов'язаних із відтворенням функціонального аналогу оцінюваного об'єкта, або визначає суму всіх прямих і непрямих витрат, що понесе потенційний інвестор для заміщення об'єкта функціональним аналогом. Причому, сума цих витрат може істотно відрізнятися від фактично понесених при створенні оцінюваного об'єкта.

Визначення вартості методом витрат можливо здійснити такими засобами:

застосуванням укрупнених показників відбудовної вартості
упорядкуванням кошторисів добором типового проекту
консультаціями з провідними підрядними організаціями в регіоні
використанням т.зв. "контрактної ціни" або фактичної кошторисної вартості виконання будівельно-монтажних робіт

Кожний із засобів має свої хиби:

застосування укрупнених показників відновної вартості - збірники УПВС складалися в 1969-1972 роках і багато з існуючих на даний момент будинків і споруд не можуть бути оцінені за вартістю функціонального аналога через відсутність такого (змінилася конструктивні рішення, технологія, матеріали);
упорядкування кошторисів - найбільш точний але занадто дорогий спосіб, щоб його можна було застосовувати на практиці. Вартість упорядкування проектно-кошторисних робіт перевершує вартість робіт з експертної оцінки в багато разів. Крім того, кошторис також не є абсолютно точним документом і не враховує вартість нематеріальних активів, тому глибина його розрахунків є зайвою для мети оцінки;
добір типового проекту - достатньо точний. Застосування доцільно завжди, коли є можливість підібрати типовий проект;
консультації з провідними в регіоні підрядними організаціями - засіб, що дає найбільше реальні результати, тому що грунтується на досвіді спеціалістів, що безпосередньо працюють у даній сфері. Менше інших формалізований і доказовий із погляду документального підтвердження;
кошторисна вартість (вартість історично сформована при здійсненні будівництва конкретного об'єкта) достатньо реальна. При наявності даних цілком застосовна після аналізу її складових.

Уточнений розрахунок найбільш ефективного проекту з визначенням вартості земельної ділянки в залишку.

При оцінці цілком або частково освоєної земельної ділянки, варто враховувати той чинник, що якщо КНЕВ відрізняється від поточного (або припустимого по проекту відводу) використання, то до витрат на здійснення проекту необхідно додати витрати на ліквідацію (можливо й утилізацію) існуючих поліпшень.

Метод капіталізації земельної ренти

Метод капіталізації прибутку ґрунтується на капіталізації грошових потоків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість.

Існує декілька засобів капіталізації: пряма капіталізація, дисконтування грошових потоків (Discount Cash Flow), іпотечна-інвестиційна техніка Елвуда, модель Гордона й ін., що враховують характер і тривалість потоку прибутків від володіння землею, гаданий прибуток від наступного перепродажу, інші види прибутків від поступання частини майнових прав.

Метод, заснований на прибутковості, може застосовуватися в різноманітних формах (шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур), одним із варіантів є метод дисконтувания потоків готівки, що є найбільш громіздким, але одночасно і найбільш наочним.

Дисконтувания (калька з англійського Discounting) - процедура приведення майбутніх потоків готівки до поточної вартості.

Застосування цього методу доцільно в тих випадках, коли прибуток підприємства має значні коливання по періодах часу.

При відносно стабільному рівні прибутку й умовно-безкінечному періоді ефективної експлуатації виправдане застосування методу прямої капіталізації. Під умовно-нескінченним періодом ефективної експлуатації припускається, у даному контексті, період перевищуючий 20 років, тому що при найбільш часто застосовуваних у практиці Української оцінки ставках капіталізації, похибка при терміні ефективної експлуатації, що перевищує 20 років, є зневажливо малою.

При прямій капіталізації вартість об'єкта визначається відношенням річного прибутку до норми (ставки) капіталізації.

Метод, заснований на прибутковості, у випадку обмеженої можливості застосування методу порівняння аналогів продажів, є справді “ринковим” методом оцінки, що стосовно до ділянок, що одержується з метою витягу прибутків, дає достатньо надійні результати.

Розмір зв'язку між майбутньою і поточною вартістю грошових потоків називається ставкою капіталізації. На практику вона може бути визначена або шляхом екстракції з інформації про ринкові трансакції, або шляхом порівняння прибутковості об'єкта оцінки з прибутковістю альтернативних фінансових вкладень (як правило, різноманітних фінансових інструментів) з урахуванням розходження властивих їм ризиків і різноманітної ліквідності.

Метод заснований на капіталізації очікуваних вигод від володіння ділянкою за умови передачі його в оренду.

При цьому припускається, що експлуатація помешкань самим власником по ступені економічної вигоди спів мірна з рештою об'єкта, зданою в оренду, оскільки рятує його від необхідності орендувати потрібні йому площі по ринковій ставці.

Оцінювана ділянка є типовим дохідним об'єктом і, як вказувалося в розділі вибору методології оцінки, до нього, найбільшою мірою, застосованим є метод оцінки по прибутковості.

Відповідно до методології оцінки, ринкова вартість оцінюваної ділянки буде визначатися як сума чистих грошових потоків, що може одержати згаданий інвестор (або власник) від використання ділянки.

Методи визначення ставки дисконту.

Те, що ризик є суб'єктивною категорією й оцінка його окремими інвесторами може бути різноманітною, знаходить висвітлення в різноманітних концепціях (видах або стандартах) вартості. При визначенні ринкової вартості необхідна норма прибутку і відповідно ставка дисконту відбивають оцінки ризику, властивого ринку капіталу, тобто типовому на даному ринку або “середньому” інвестору.

Існує відносне різноманіття методів визначення ставки дисконту.

Класичними можуть бути названі такі методи:

Метод підсумовування премій за ризик (build-up approach).
Метод являє собою модель поводження типового інвестора при формуванні їм своїх вимог до норми прибутку на інвестиції. Перед тим , як укласти свої кошти в якийсь об'єкт інвестування, інвестор однозначно зіставить прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на якій він може розраховувати вкладаючи свої кошти в активи з нульовим ризиком вкладень.
Метод оцінки капітальних активів (CAPM).
Метод дисконтувания дивіденду (вимір норми прибутку по дивідендам).
Екстракція з даних про трансакції на (фондовому) ринку.
Метод “середньозваженої вартості капіталу” - WACC.

Необхідність опису перерахованих вище методів, що мають, на перший погляд, до земельної власності дуже віддалене відношення, обумовлена тим, що в оцінці будь-який нерухомості , що приносить прибуток (у тому числі і землі), визначаються альтернативні фінансові інструменти, і ставки дисконту характеризують відношення інвесторів до ризиків цих варіантів використання капіталу.

Визначення ставки капіталізації (CR).

Поточна вартість нескінченної (більш 20-30 років при типових ставках дисконту) і незмінної по сумі грошових потоків серії грошових потоків дорівнює:

, (1)

У цьому випадку Y являє собою ставку капіталізації CR або коефіцієнт зв'язку між грошовим потоком за один період і вартістю (цей коефіцієнт для заданих умов дійсно дорівнює ставці дисконту CR=Y).

Ставка капіталізації може визначатися декількома засобами:

за допомогою емпіричних досліджень (екстракція);
за допомогою використання зв'язку між CR і Y ;
за допомогою використання зв'язку між CR і ринковими мультиплікаторами.

Підходи до визначення без ризикової ставки в умовах України.

У західній практиці найбільш поширеним підходом є ідентифікація без ризикової ставки зі ставкою прибутку по державних цінних паперах, оскільки даний вид інвестицій рахується найменш ризикованим.

Іноземними оцінювачами, що змушені були працювати в умовах країн із нерозвиненим ринком капіталу (наприклад, в Росії і в Україні) широко застосовувався підхід до визначення безризиової ставки за допомогою додавання до безризиової ставки в країні походження оцінювача або інвестора, для якого робилася оцінка, так званої премії за “ризик країни”. Розмір премії визначався штучно на підставі багатофакторної моделі у вигляді таблиці в якій чинникам надавались відносно надійні оцінки, що потім зважувалися стосовно значущості впливу кожного чинника на ризик інвестування. Ризик країни - поняття штучне, проте воно відбиває реально спостерігаєме явище.

Всі перераховані підходи, дадуть різні оцінки.

Підхід, заснований на оцінці “ризику країни”, фактично є моделлю поводження іноземного інвестора в іншій країні, облігації казначейства США ніяк не є альтернативною інвестицією для типового українського інвестора. Цей підхід при визначенні ринкової вартості може бути можливий тільки стосовно тих об'єктів, для котрих однозначно характерна конкуренція вітчизняних і іноземних інвесторів і очевидно, що вартість капіталу (необхідна норма прибутку) для іноземних інвесторів нижча чим для вітчизняних, тобто “вони роблять погоду на ринку”.

Найбільше надійним підходом до визначення без ризикової складової є її визначення на основі прибутковості найменш ризикованих інвестицій у країні. У цьому випадку до активу, що приймається за без ризиковий, додаються такі вимоги:

інвестиції в такий актив повинні бути, у принципі, доступною альтернативою для типових інвесторів,
ризик вкладень у даний актив повинен бути достатньо низьким (невеличкий розмір ризикової складової в складі ставки прибутку по цьому активі),
прибутковість даного активу повинна бути стабільною і прогнозованою.

У умовах України найбільш надійним орієнтиром, що відповідає цим критеріям, є типова депозитна ставка за короткостроковими депозитами, деномінованим у ВКВ.

Оскільки немає методології визначення типової ставки за депозитами, визначити цю ставку за офіційними джерелами складно, проте в процесі спілкування з банками, що залучають депозити у ВКВ, можна з достатнім ступенем надійності визначити цю ставку.

Важливо при цьому розрізняти ставку, за якою існує пропозиція щодо притягнення депозитів, і ставки за якими вони реально залучаються.

Даний вимірювач теж є дещо неточним. Розкид ставок, за якими реально залучаються внески, складає до 5%, рівно аргументованими можуть рахуватися оцінки від 14% до 18% річних із щомісячним нарахуванням відсотків.

Вибір підходу в кінцевому рахунку є предметом компетенції експерта.

У даний момент неможливо визначити ставку дисконту на основі ринкових даних (шляхом екстракції) через відсутність фактів переходу в ринкових умовах прав на об'єкти, що можуть розглядатися як достатньо близькі аналоги оцінюваного.

Єдиним із широко поширених методів розрахунку ставки дисконту (капіталізації), що може застосовуватися в таких умовах, є метод підсумовування (в англомовній літературі - build up method), що складається в додаванні до базової ставки премій за усі види ризиків, властивому об'єкту оцінки. Обмежене застосування може мати пряме інтерв'ю з потенційними інвесторами щодо їхніх інвестиційних критеріїв, даний підхід є аналогом методу підсумовування тільки в неформалізованому вигляді.

Далі до базової ставки були додані додаткові премії за різноманітні види ризиків, властивих об'єкту, і через те, що аналізований нами бізнес відрізняється високою стабільністю і низьким рівнем ризиків, прийняті ставки приведені у відповідному розділі.

Прогнозування чистого операційного прибутку від оренди земельної ділянки.

В даний час ринок оренди землі розвитий достатньо слабко (точніше однобічно). Укладених у ринкових умовах договорів оренди між суб'єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати укладеними в ринкових умовах можна лише з достатньої долею припущення, отже орендна ставка з великою долею похибки може бути прийнята в якості чистого операційного прибутку одержуваного в ринкових умовах. Отже раціональний інвестор може відреагувати на пропозиції земельних ділянок в оренду лише тим, що візьме в арену або відмовиться від пропозиції.

3.4.2. Структура та зміст звіту з експертної грошової оцінки

Зміст звіту про проведення оцінки має відповідати специфіці об`єкта, що оцінюється, і включати:

підставу для проведення експертом оцінки земельної ділянки;
мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;
опис об`єкта оцінки;
план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні характеристики, правовий стан, особливості її місця розташування, опис меж, характер використання та стан забудови;
аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
викладення методичних підходів та обґрунтування їх вибору для проведення оцінки;
розрахунок оціночної вартості об`єкту оцінки за обраними методичними підходами;
перелік основних передумов, прийнятих у процесі оцінки;
висновок експерта щодо оціночної вартості об`єкту оцінки;
видання сертифікату на об`єкт оцінки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, які були використані при оцінці, а також копія угоди (спеціального дозволу) на право проведення оцінки земель та копія кваліфікаційного сертифіката експерта. Експертна грошова оцінка об`єктів земельної власності здійснюється на договірних засадах юридичними особами, у складі яких (у трудових відносинах з якими) перебувають експерти з грошової оцінки земель (не менше двох осіб). До виконання робіт з експертної оцінки земельних ділянок залучаються юридичні особи, що уклали з Держкомземом України угоду про здійснення робіт з грошової оцінки земельних ділянок (в тому числі експертної), усіх категорій та форм власності. Термін дії висновку експерта про вартість об`єкта оцінки - два місяця від дати оцінки.

3.4.3. Рецензування та експертиза звітів з експертної грошової оцінки

Проект постанови Кабінету Міністрів України "Про порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок" розроблено на виконання вимог статті 22 Закону України «Про оцінку земель», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та положень Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" з метою підвищення якості звітів та рецензій на звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

При розробці даного порядку було враховано окремі положення постанов Кабінету Міністрів України: "Про методику експертної грошової оцінки земельних ділянок", "Про затвердження Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", "Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна"; Міжнародних стандартів оцінки (МСО 1-4) та Європейських стандартів оцінки (ЄСО 2000).

Дії даного Порядку будуть розповсюджуватися на рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, а також у приватній власності громадян та юридичних осіб.

Метою рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок є:

контроль за дотриманням об'єктивності та законності проведення оцінки земель;
створення конкурентного середовища для суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель і серед навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок;
забезпечення суспільних інтересів у питаннях оцінки земель;
підвищення професійного рівня оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та якості їх звітів;
уніфікація та стандартизації звітів та рецензій з експертної грошової оцінки земельних ділянок;
формування інформаційної бази для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Рецензія на звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки - сукупність заходів з перевірки дотримання оцінювачем вимог чинного законодавства та договору на проведення оцінки, а також достатності та достовірності вихідної інформації, обґрунтованості зроблених припущень, відповідності та правильності застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, безпомилковості розрахунків та обґрунтованості результатів.

Рецензент - експерт-оцінювач, який рецензує звіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок, із стажем практичної роботи не менше двох років.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також за зверненням зацікавлених осіб та в інших випадках, визначених чинним законодавством.

Обов'язковим є рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок у разі викупу земельних ділянок права приватної власності для суспільних потреб та примусового їх відчуження з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону.

Для обов'язкового рецензування звітів можуть створюватись експертні ради при місцевих органах земельних ресурсів та експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів.

Зацікавлені особи за власним бажанням можуть звертатись до експертних рад при місцевих органах земельних ресурсів та експертних рад саморегулівних організацій оцінювачів для проведення рецензії.

Експертні ради при місцевих органах земельних ресурсів, або експертні ради саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок утворюються відповідно до Порядку про них, який Держкомзем України затверджує своїм наказом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок за ініціативою заінтересованих осіб є їх письмове звернення до експертних рад, створених при місцевих органах земельних ресурсів , або до експертних рад саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, які мають відповідні угоди з Державним комітетом України із земельних ресурсів.

Процедура рецензування звітів

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

звернення заінтересованої особи до організації, яка здійснює (має право здійснювати) рецензування звіту;
оформлення документації для проведення рецензування;
проведення рецензування;
оформлення результатів рецензії;
проведення повторного рецензування (в разі необхідності).
Звернення оцінювача до організації, яка здійснює (має право здійснювати) рецензування звіту відбувається шляхом направлення листа в якому зазначаються:
найменування замовника та оцінювача, їх місце знаходження;
назва об'єкта оцінки та місця розташування земельної ділянки;
дата оцінки;
підстави проведення рецензування.

Оформлення документації для проведення рецензування полягає у документальному оформленні факту передачі звіту з експертної грошової оцінки на рецензію.

Організація (особа), яка здійснює рецензію зобов'язана зареєструвати звіт, який надійшов на рецензію.

В разі обов'язкового здійснення рецензії, організація, яка здійснює рецензію складає опис документів, які поступили на рецензію в двох примірниках. Один примірник опису передається оцінювачу, другий вкладається у справу з документами.

В разі обов'язкового проведення рецензії, організація, яка здійснює рецензію, передає справу рецензенту, який має відповідні документи, що дають право на здійснення рецензування або укладає договір з організацією (особою), яка має право на здійснення рецензування. Укладання договору на здійснення рецензії та оплата роботи рецензента за договором здійснюється відповідно до законодавства.

В разі необов'язкового проведення рецензії умови оформлення визначаються договором.

Проведення рецензування:

Рецензент проводить рецензію відповідно до вимог даного Порядку та опираючись на власний досвід і знання. Рецензент самостійно здійснює аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому рецензент повинен проаналізувати всю істотну інформацію.

Протягом здійснення рецензування забороняється втручатися в роботу рецензента з боку посадових осіб або оцінювача.

В разі втручання в роботу рецензента, він зобов'язаний повідомити про це особу, яка доручила йому проведення рецензування.

Рецензування, як правило, здійснюється без обстеження земельної ділянки. В разі необхідності обстеження земельної ділянки умови обстеження визначаються договором.

Термін рецензування не може перевищувати 10 робочих днів.

В разі проведення рецензування відповідно до вимог Закону України "Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти", термін проведення рецензування продовжується на строк, необхідний для виконання вимог цього Закону.

В разі проведення повторного рецензування термін не може перевищувати 5 робочих днів.

Проведення повторного рецензування одним і тим самим рецензентом не допускається.

Оформлення результатів рецензії здійснюється рецензентом особисто і не може бути передано або доручено іншій особі. Рецензент несе відповідальність за висновки, викладені у рецензії.

В разі обов'язкового проведення рецензії, організація, яка здійснює рецензію оформляє результати рецензії відповідно до вимог діловодства цієї організації та цього Порядку.

Рецензент зобов'язаний на останній сторінці рецензії вказати прізвище, ім'я, по-батькові, свою посаду поставити власний підпис, дату реєстрації рецензії.

Рецензія оформляється у трьох примірниках, які всі є оригіналами.

Один примірник направляється оцінювачу.

Другий примірник підшивається у справу, яка направляється в архів. Термін зберігання справи три роки.

Третій примірник направляється підрозділу (органу), який заносить результати рецензування в базу даних.

Оформлення результатів повторної рецензії повинно відповідати вимогам цього Порядку.

Вимоги до рецензування звітів

Рецензія не повинна містити власного висновку рецензента про вартість об'єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об'єкту оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог законодавства (національних стандартів).

Якщо у письмовому запиті про необхідність рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість об'єкта оцінки, така вимога задовольняється шляхом проведення незалежної експертної грошової оцінки земельної ділянки.

У разі рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки Головою експертної ради, який є посадовою особою чи працює в органі державної влади або органі місцевого самоврядування - суб'єктах оціночної діяльності, підпис на титульному аркуші ставить інший оцінювач, який не є членом цієї експертної ради і вказує свою посаду, прізвище, ім'я та по-батькові.

Форма рецензії у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, на вимогу зацікавлених осіб та в інших випадках, визначених чинним законодавством здійснюється за єдиною формою, викладеною у цьому Порядку.

Рецензія (експертний висновок) складається з наступних частин:

1. Титульний аркуш, на якому наводиться основна інформація про об'єкт оцінки та суб'єктів рецензування (оцінювача та рецензента).

2. Аналіз відповідності звіту з експертної оцінки земельної ділянки вимогам нормативно-правових актів.

3. Основні фактори, що впливають на якість звіту з експертної оцінки земельної ділянки аналізуються рецензентом з метою визначення придатності звіту для використання за призначенням та робиться загальний висновок.

Крім того, рецензент може додати до звіту окрему думку. Окрема думка може містити будь-які додаткові висновки рецензента або містити додаткову інформацію щодо об'єкта оцінки або оцінювача, яка не передбачена наведеними формами рецензії.

Забезпечення умов проведення рецензування

Для проведення рецензування рецензенту мають бути забезпечені наступні умови:

надана повна і вичерпна інформація про назву об'єкта оцінки та місце розташування земельної ділянки, дату оцінки, найменування замовника та особи, яка здійснювала оцінку, їх місце знаходження, мету проведення оцінки та базу оцінки;
забезпечена можливість рецензенту викласти власну думку про основні передумови, припущення та обмеження щодо застосування результатів оцінки, найбільш ефективне використання об'єкта оцінки, правомірність застосування методичних підходів, методів та оцінних процедур, а також про визначення достовірності та об'єктивності оцінки та обґрунтованість висновку про вартість об'єкта оцінки;
надано достатньо інформації для перевірки правильності виконаних розрахунків та формулювання висновку щодо можливості використання отриманих результатів експертної оцінки земельної ділянки та щодо професійності оцінювача;
рецензент має бути захищений від обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивного рецензування, у тому числі будь-яких форм примусу;
рецензент має бути запрошеним на засідання Екзаменаційної комісії під час розгляду питання щодо позбавлення кваліфікаційного свідоцтва суб'єкта оцінки, на звіт якої він здійснював рецензію;
рецензенту має бути надано право вибору захищати публічно результати рецензії або відмовитись від спілкування з оцінювачем або іншою зацікавленою особою.

Рецензент має дотримуватись: