Указу Президента України 18 4 Проект закон

Вид материала

Закон

Содержание Тема 7. Основи формування ринку нерухомості України 7.1.Теоретичні засади розвитку національного ринку нерухомості 7.2. Чинники, які впливають на формування національного ринку нерухомості

Подобный материал:

• Указу Президента України 19 4 закон, 4818.25kb.
• Календарний план основних організаційних заходів з підготовки та проведення позачергових, 538.8kb.
• Указ Президента України, який визначив основні напрями його подальшого функціонування, 5488.81kb.
• На виконання статті 3 Указу Президента України від 30 вересня 2010, 33.27kb.
• Указу Президента України від 09. 04. 2010 №533/2010 „Про Раду регіонів та відповідно, 149.95kb.
• Указу Президента України №727 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, 74.27kb.
• Інформацію», «Про захист інформації в автоматизованих системах», «Про державну таємницю»,, 104.38kb.
• Указу Президента України Про першочергові заходи реалізації закон, 88.29kb.
• Указ Президента України №584/2011, 247.49kb.
• Указу Президента України від 15 червня 1993 р. N210 "Про корпоратизацію державних підприємств"., 1343.06kb.

Тема 7. Основи формування ринку нерухомості України

7.1.Теоретичні засади розвитку національного ринку нерухомості

Ринок нерухомості є важливою складовою національних економік країн, оскільки він тісно пов'язаний із формуванням ринків капіталу, робочої сили, товарів та послуг, розвитком підприємницької діяльності. На національні ринки нерухомості припадає значна частка валового внутрішнього продукту країн світу, у них задіяна висока частка працездатного населення (у сфері будівництва та професійних агенціях нерухомості), а також спостерігається значна державна активність у регулюванні національного ринку .

Ринок нерухомості утворюється шляхом взаємодії індивідуальних (фізичних або юридичних) осіб, що обмінюють систему прав на об’єкти нерухомості на цінності (гроші).

Операції на ринку нерухомості здійснюються за допомогою спеціальних механізмів, завдяки яким передаються права на об’єкти нерухомості. Тому вважаємо, що найповніше визначення ринку нерухомості дали Дж. Фрідман та Нік Ордуей. На їх думку, ринок нерухомості – це система механізмів, за допомогою яких передаються права на нерухомість, і пов‘язані з нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різноманітними конкуруючими варіантами землекористування .

Ринок нерухомості включає в себе сукупність окремих частин та елементів, які пов’язані структурним способом. Така організація ринку дає змогу:

• визначити місце, роль та функціональне призначення ринку нерухомості в економічній системі;
  
• встановити рушійні сили, які забезпечують його розвиток і функціонування;
  
• прогнозувати способи реагування ринкових механізмів .
  

Як система, ринок нерухомості складається з певних сегментів. Залежно від кількості сегментів утворюються моносегментна або полісегментна модель ринку. Для моносегментної моделі притаманні однорідні ознаки розвитку, функціонування та регулювання діяльності на ринку. В полісегментній моделі можливо виділити складові сегменти розвитку, функціонування та об’єднати їх за визначеними критеріями. Відповідно до типу моделі застосовуються різні системи заходів для регулювання діяльності. Для моносегментної моделі ринку застосовується концентрована система заходів, а для полісегментної – диференційована (рис.1).





Рис 1. Схематична модель ринку нерухомості .

У більшості випадків національний ринок нерухомості можна сегментувати за певними критеріями, а саме:

• етапами розвитку (первинний або вторинний ринок);
  
• просторовим розвитком (географічними ознаками);
  
• типами прав на власність (приватна, комунальна, державна, нерухомість з обмеженими правами на власність, сервітутами, права на надра землі, права на здачу в оренду та інші);
  
• призначенням використання об’єктів (житлова нерухомість, комерційна, промислово-виробнича, земельні ділянки для сільськогосподарського використання та інші);
  
• вартістю квадратного метра (наприклад, 1000-1500 дол./м², 1500-2500 дол./м² та інше);
  
• якісними ознаками об’єктів (наприклад, офісні приміщення класу А-С);
  
• інвестиційними вподобаннями (об’єкти для перепродажу, для здачі в оренду).
  

Оскільки національний ринок нерухомості не є статичною системою і постійно перебуває в русі, то визначають два етапи його розвитку: первинний та вторинний ринки. Основною ознакою первинного ринку є організація виробництва (створення благ), що і визначає більшість ринкових закономірностей розвитку. На цій стадії нерухомість пропонують безпосередні виробники (будівельні компанії).

На вторинному ринку існує велика кількість покупців та продавців, що свідчить про наявність досконалої конкуренції. Але через унікальні характеристики об’єктів нерухомості кожен продавець прагне контролювати ціну продажу та диктувати свої умови придбання. Існування як монопольних, так і розвинених ринкових механізмів пов’язане зі ступенем диференціації товарних якостей об’єктів нерухомості. Чим менше диференційованих якостей має об’єкт, тим вищий ступінь реалізації ринкових механізмів .

Залежно від вартості об’єктів, їх якісних характеристик та можливості отримання прибутку ринки нерухомості стають більш або менш привабливими для національних та міжнародних інвесторів.

Механізм утворення ціни на об’єкти нерухомості впливає на створення ринку індивідуального (де відбувається обмін нерухомістю відповідно до індивідуальних якостей об’єктів чи конкретних умов їх придбання) або громадського попиту (придбання об’єктів відбувається з врахуванням ринкових механізмів утворення вартості).

Право на володіння нерухомістю посідає особливе місце в економічній системі країни, оскільки воно полягає в можливості використання нерухомості, передачі її у володіння іншим особам. Базовим елементом економічної системи ринкового господарства є поєднання державної, комунальної та приватної форм власності на ринку нерухомості, що вимагає встановлення відповідних умов реалізації форм власності та забезпечення їх використання.

Отже, ринок нерухомості – це економічний інститут власності, який характеризує систему відносин власності та їх реалізації. У своїй правовій формі власність набуває юридичного змісту, стає юридичною категорією, що поєднує ідеальні за субстанцією правові відносини належності, володіння, використання об’єктів власності.

Обмеження прав власності на об’єкти нерухомості здійснюється громадськістю (регулюється законами) та правом використання нерухомості через сервітути. Різниця між цими варіантами полягає в тому, що в першому суспільство виграє від обмеження прав індивідуального використання, тоді як в іншому випадку права переходять на користь іншого об’єкта нерухомості.

Через систему права та адміністративну систему відбувається формування національного ринку нерухомості. Національні ринки нерухомості є сукупністю локальних ринків, які різняться один від одного асинхронністю розвитку, рівнем цін, ризиків та ефективністю інвестицій.

Розвиток ринку нерухомості перебуває в тісній взаємодії з фінансовим ринком. У період підйому та експансії темпи зростання вартості нерухомості перевищують доходи з інвестицій в цінні папери, тому компанії охоче вкладають кошти в нерухомість. Прибутковим залишається навіть будівництво та купівля об’єктів нерухомості в кредит. Попит на ринку нерухомості стрімко зростає, стимулюючи пропозицію (розвиток будівельної галузі).

Значний попит на фінансові ресурси при зростання промисловості, будівництва та оновленні виробничих фондів призводить до збільшення кредитної заборгованості суб’єктів підприємницької діяльності, зростання відсоткових ставок, надмірного збільшення позикового капіталу та інфляції.

На фінансовому ринку через значний попит на кредити стає все складніше отримати нові позики, їх вартість стає занадто високою. Якщо вартість кредиту є вищою від вартості об’єктів нерухомості в майбутньому, споживачам рекомендують продавати такі об’єкти негайно, щоб повністю не збанкрутувати. У такий період вартість об’єктів занижена, і споживачі, закриваючи свої іпотечні кредити, отримують збитки.

Важливо підкреслити, що для прийняття інвестиційних рішень необхідно здійснити аналіз локального ринку, де знаходиться об’єкт. На теперішній час більшість інвестицій у нерухомість орієнтована як на отримання швидкого прибутку в майбутньому, так і на щорічний фіксований стабільний дохід з низьким ступенем ризику капіталовкладень. Купівля нерухомості в кредит призводить до зменшення податкових виплат.

Розвиток національних ринків нерухомості тісно пов’язаний з розвитком відповідних економічних систем. При цьому в економіці виділяють річні або сезонні коливання. Вони в основному пов'язані з сільськогосподарським виробничим циклом, але, безумовно, не обмежуються лише сферою сільського господарства, оскільки попит на сільськогосподарську техніку, збут сировини для промисловості, зрештою, і споживацький попит мають досить виражений сезонний характер.

Національний ринок нерухомості функціонує як єдина система і має дві основні складові: ринковий попит та ринкову пропозицію, які інтегровані в єдине ціле і формуються під впливом ринкових цін. Дослідження структурної організації ринку нерухомості дозволяє відкрити характер його функціонування, особливості поведінки на ньому суб’єктів господарювання та механізмів утворення вартості об’єктів нерухомості.

7.2. Чинники, які впливають на формування національного ринку нерухомості

Базовими чинниками, які впливають на розвиток ринку нерухомості, є чинники, які залежать від ринкового механізму регулювання попиту та пропозиції. До таких чинників належать:

• ціни самого товару та ціни на інші товари;
  
• доходи споживачів;
  
• смаки та уподобання споживачів;
  
• очікування щодо майбутніх змін в економіці;
  
• якість замінників та ціни на них.
  

Зміна ціни на об’єкти нерухомості призводить до зміни обсягу їх пропозиції. Крім внутрішнього цінового фактора на пропозицію впливають такі зовнішні, нецінові фактори, дія яких призводить до зміни в пропозиції об’єктів нерухомості (зростання або скорочення). До нецінових факторів, що впливають на пропозицію на ринку нерухомості, належать ціни на інші об’єкти нерухомості, ціни на будівельні матеріали; зміни в технології виробництва та в оподаткуванні доходів підприємців; кількість будівельних та консалтингових компаній на ринку, а також очікування підприємців (які можуть бути як позитивними стосовно можливих змін кон'юнктури, так і негативними).

Зростання попиту на об’єкти нерухомості впливає на збільшення вартості об’єктів нерухомості в короткостроковому періоді, що призводить до відповідної реакції продавців на ринку, тим самим стимулюючи пропозицію. Завдяки розвитку будівництва та приходу нових інвесторів збільшується пропозиція житла, що в довгостроковому періоді може зменшити вартість нерухомості.

Величина пропозиції на ринку нерухомості є нееластичним показником, тому що ринок нерухомості певним чином обмежений в кількості зростання пропозиції та кожний об’єкт має якісь унікальні характеристики. Особливо помітною є ситуація на ринку вторинного житла в історичних частинах міст. Зі збільшенням величини попиту на ці об’єкти ціна в довгостроковому періоді тільки зростатиме.

Для подальшого аналізу розвитку ринку нерухомості та можливості його регулювання необхідно провести детальну класифікацію чинників впливу.

Вплив цих чинників на національний ринок нерухомості може бути різний. В одних випадках ті самі чинники можуть сприяти розвитку ринку нерухомості на національному рівні, або гальмувати інтеграційні процеси.

До економічних чинників національного рівня відносяться вартість об’єктів нерухомості; прибутковість капіталовкладень в нерухомість; привабливість альтернативних капіталовкладень; купівельна спроможність населення; інвестиційний клімат в країні; зростання ВВП; рівень інфляції; розвиток банківської системи (іпотечного кредитування); стан будівельної галузі.

Для характеристики чинників ринку нерухомості важливою є ринкова вартість об’єктів нерухомості, яка обчислюється за допомогою трьох методів: витратного, доходного та аналогового. При визначенні вартості об’єктів можна використовувати один з методів або всі одночасно. Вартість, обчислена будь-яким методом, має однакове значення, допустима похибка 5-7%.

Аналоговий метод базується на прямому порівнянні проданих об’єктів, що мають подібні характеристики. Витратний метод визначає вартість об’єктів як суму витрат, потрібних для його відтворення.

Для іпотечних довгострокових кредитів притаманною є і специфіка відсоткового ризику та ризику повернення кредиту, розмір яких значно більший за ризики при короткострокових кредитах. Це пов'язано із складністю прогнозування на тривалу перспективу ситуації на фінансовому ринку та кредитоспроможності позичальника .

Національний ринок нерухомості країни формується і розвивається з урахуванням впливу міжнародних економічних процесів та стану світової економічної системи.

Природні та кліматичні умови, місце розташування об’єктів нерухомості безпосередньо впливають на розвиток національного ринку нерухомості. Помірний клімат без різких перепадів температур є сприятливим для потенційних покупців нерухомості. Важливою є близькість до морського узбережжя, річок, лісу. Розвиток технічної інфраструктури, підведення комунікацій (газ, вода, каналізація, електрика, телефонні мережі) є необхідними критеріями для ефективного використання нерухомості в майбутньому, відповідно вони також впливають на вартість об’єктів та є сприятливим чинником для покупців.

Правова база регулювання земельних відносин створює умови для розвитку ринку нерухомості. В Земельному кодексі зібрано та класифіковано всю інформацію про земельні відносини або правила щодо прав та обов’язків власників об’єктів нерухомості. Забезпечення прав, гарантій та обов’язків для власників об’єктів нерухомості є базою Відповідна державна політика у сфері будівництва, регулювання ринку земельних ділянок, житла сприяє розвитку національного ринку нерухомості, активізації операцій на ринку та збільшення їх об’ємів. Держава також визначає пріоритети розвитку територій та будівельної галузі в цілому. Важливим елементом у цьому регулюванні є чітка та прозора законодавча база з отримання дозволів на будівництво, планування міст та приміських територій, контроль над цінами продажу, здійснення операцій купівлі-продажу та врегулювання питань оренди.

Базовою основою для функціонування ринку нерухомості є існування національної системи кадастру. Інформація про всі об’єкти нерухомості, назви, межі, координати, їх вартість, право власності, обмеження прав власності складають єдину систему державного кадастру. Кадастр – це методично сформований державний реєстр даних про нерухомість в окремо взятій країні чи районі.

Сучасну кадастрову систему більшість фахівців визначає як багатоцільову, яка поєднує в собі всі функції раніше окремих систем реєстрації прав на нерухомість та кадастру.

Наявність кадастрової системи сприяє розвитку ринку нерухомості на національному рівні. Кадастровий реєстр важливий для податкової системи країни (обчислення податків на об’єкти нерухомості відповідно до вартості, місця розташування та пріоритетності об’єктів). Автоматизованість реєстру, інтеграція всіх інших реєстрів з даними про нерухомість, ідентифікація всіх об’єктів нерухомості, їх оцінка є базовими для формування ринку нерухомості на національному ринку .

Для регулювання ринку нерухомості важливим є затвердження процедур ведення операцій з нерухомістю, будівельних стандартів, ліцензій та уніфікації процедур та методів оцінки об’єктів нерухомості. Проста та прозора процедура купівлі-продажу нерухомості сприяє розвитку ринку нерухомості.

Наступним інструментом регулювання є процедура розвитку територій та ведення будівництва. У даний час в країні відбувається пожвавлення активності на ринку новобудов та зростання пропозиції нового житла.

Будівельна галузь досить довго залишалася досить привабливою сферою діяльності через високі та швидкі прибутки. На цю галузь до 2007 року припадала велика частка ВВП в країні. Зростання активності інвесторів у будівельній сфері дає змогу забезпечити якісними, сучасними житловими, комерційними та виробничими об’єктами нерухомості. При збільшенні пропозиції об’єктів їх вартість буде зменшуватися, тим самим збільшуючи кількість операцій на ринку.

Державні пільги, субсидії для будівельних, девелоперських та обслуговуючих компаній сприяють збільшенню спектру напряму послуг, покращенню їх якості, збільшенню території діяльності. Завдяки пільгам на отримання земельних ділянок, спрощенню процедури будівництва та сприянню розвитку будівельних компаній уряд створює сприятливі умови збільшення пропозиції нерухомості та зменшує її вартість.

Через інструмент оподаткування можна сприяти збільшенню операцій на ринку нерухомості. Збільшення податку на операції купівлі-продажу та на об’єкти нерухомості зменшує попит. Досить поширений міжнародний досвід зменшення прибутку підприємств здійснюється через реінвестування коштів у модернізацію приміщень та купівлю нових приміщень у кредит. Виплати за відсотками зменшують прибуток підприємств і в довгостроковій перспективі є вигідними для покупця.

Вагоме значення для розвитку ринків нерухомості відіграє інституційна система. Завдяки цій системі здійснюється збір податків з об’єктів нерухомості, відбувається забезпечення реєстрації прав на об’єкти нерухомості, забезпечується функціонування кадастрової системи. Правила та процедури проходження різної документації важливі на національному рівні як для національних, так і для іноземних компаній, що працюють у країні.