Указу Президента України 18 4 Проект закон
| Вид материала | Закон |
- Указу Президента України 19 4 закон, 4818.25kb.
- Календарний план основних організаційних заходів з підготовки та проведення позачергових, 538.8kb.
- Указ Президента України, який визначив основні напрями його подальшого функціонування, 5488.81kb.
- На виконання статті 3 Указу Президента України від 30 вересня 2010, 33.27kb.
- Указу Президента України від 09. 04. 2010 №533/2010 „Про Раду регіонів та відповідно, 149.95kb.
- Указу Президента України №727 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, 74.27kb.
- Інформацію», «Про захист інформації в автоматизованих системах», «Про державну таємницю»,, 104.38kb.
- Указу Президента України Про першочергові заходи реалізації закон, 88.29kb.
- Указ Президента України №584/2011, 247.49kb.
- Указу Президента України від 15 червня 1993 р. N210 "Про корпоратизацію державних підприємств"., 1343.06kb.
Тема 3. Законодавче та нормативно-методичне забезпечення грошової оцінки земельних ділянок
3.1.Склад законодавчого та нормативно-методичного забезпечення грошової оцінки земель
Згідно відповідних законодавчих актів та методик грошової оцінки земель різних категорій.
3.2. Програма базової підготовки та підвищення кваліфікації експертів оцінювачів
РОЗДІЛ I. ЗАКОНОДАВЧЕ ТА ІНСТИТУЦІОНАЛЬНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ЗЕМЛЕОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ В УКРАЇНІ
Тема 1. Сучасні проблеми землеустрою та землекористування в Україні
Вузлові проблеми переходу економіки України до ринкових відносин. Земельна реформа в Україні: цілі, завдання, етапи. Форми власності на землю. Законодавче забезпечення приватизації земель. Об'єкти, суб'єкти та способи приватизації. Первинний та вторинний ринки землі, фінансово-правові аспекти їх функціонування. Особливості реформування агропромислового комплексу.
Грошова оцінка земель як економічний базис реформування земельних відносин. Сутність принципу платного землекористування. Форми плати за землю. Земельний податок: законодавче регулювання, платники та основні принципи справляння. Законодавство про оренду землі.
Основні положення Земельного Кодексу України в частині, що стосується питань оцінки земель та землеоціночної діяльності. Класифікація земель за цільовим призначенням. Зміст права власності на землю, спільна сумісна та спільна часткова власність. Право постійного користування та орендні відносини. Правові обмеження та сервітути. Планувальні обмеження щодо використання та забудови земельної ділянки. Порядок відведення земельної ділянки, встановлення меж. Набуття права власності. Поняття про економічну та грошову оцінку земельних ділянок.
Тема 2. Правові засади і законодавче регулювання землеоціночної діяльності в Україні
Склад нормативно-правової бази оцінки земель та землеоціночної діяльності: Закони України, Укази Президента України, постанови Кабінету Міністрів України, інструктивно-методичні документи Держкомзему України та інших відомств.
Основні положення Закону України про оцінку земель та Закону про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність. Об'єкт і предмет оцінки. Види грошових оцінок. Нормативна грошова та експертна грошова оцінки. Їх функції та сфери застосування. Випадки проведення обов'язкової оцінки земель.
Суб'єкти оціночної діяльності в галузі оцінки земель, їх права та обов'язки. Види землеоціночної діяльності. Передумови та обмеження щодо проведення грошової оцінки земель. Оцінка земель як вид професійної діяльності. Основні особливості професійної підготовки оцінювачів земель. Державне регулювання у сфері землеоціночної діяльності.
Документація з оцінки земельних ділянок та порядок її затвердження. Державна експертиза технічної документації з оцінки земель та рецензування звітів з експресної грошової оцінки ділянок: поняття, цілі, задачі, відмінності та процедурні питання.
Міжнародні та національні стандарти оцінки. Офіційні методики проведення нормативної грошової оцінки земель різних категорій та експертної грошової оцінки земельних ділянок.
РОЗДІЛ II. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ
Тема 3. Методологічні, методичні та прикладні основи оцінки земель
Багатофункціональність земельних ресурсів (просторовий базис для розселення і розміщення продуктивних сил та засіб виробництва; елемент природно-ресурсного потенціалу території; складова частина національного багатства країни).
Рентоутворюючий характер земельних відносин. Поняття та сутність земельної ренти. Абсолютна, диференціальна та монопольна рента. Диференціальна рента I та II роду. Нормативний рентний доход. Особливості формування ренти в сільськогосподарському виробництві, в населених пунктах та несільськогосподарських галузях. Взаємозв'язок понять: рента, дохід, вартість землі, ціна землі.
Критерії, показники та загальновизнані методи оцінки ефективності капітальних вкладень. Принципи раціонального землекористування. Оцінка абсолютної і порівняльної ефективності землеволодіння та землекористування.
Розширене відтворення. Чинники виробництва, їх вклад в формування доходу від комерційної діяльності. Основні техніко-економічні показники підприємств: валова, товарна, чиста продукція, прибуток, рентабельність, собівартість, фондовіддача. Принципи ціноутворення в ринкових умовах.
Основи теорії вартості грошей у часі. Функції складних процентів. Урахування фактору часу при оцінці земельних ділянок. Поняття про дисконтування та капіталізацію.
Поняття про систему бухгалтерського обліку і звітності. Бухгалтерський облік основних засобів. Витрати на утримання облаштованої земельної ділянки та доходи від її цільового використання: критерії урахування, показники і статті калькуляції.
Тема 4. Вступ до оцінки. Основні поняття, визначення і принципи оцінки
Методологічне підґрунтя та особливості формування й обліку рентного доходу при проведенні нормативної грошової та експертної грошової оцінки земель.
Поняття "експертної оцінки" як економіко-правової категорії, її стохастична природа. Ринкова вартість і сполучені з нею поняття (розумно довгий період реалізації, дата оцінки, умови чесної угоди та мотивація учасників тощо). Ринкова та неринкова бази оцінки. Види вартості, що застосовуються в оцінці. Вплив мети, завдань і функції оцінки на вибір бази оцінки і виду вартості.
Ключові принципи оцінки: попиту і пропозиції, кращого та найбільш ефективного використання, граничної продуктивності, очікування та зміни у часі, внеску факторів виробництва, залишку (доданої продуктивності), заміщення, альтернативності інвестицій та інші.
Найважливіші терміни і поняття, що застосовуються при експертній оцінці нерухомості та земельних ділянок.
Основні особливості, що формують вартість землі в ринкових умовах (корисність, дефіцитність, попит, консервативність розташування, відсутність зносу, можливість обміну). Рентоутворюючі фактори, що впливають на вартість землі (фізичні, соціальні, економічні, політичні).
Загальна характеристика методичних підходів до експертної грошової оцінки земельних ділянок: капіталізація чистого операційного (рентного) доходу; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на земельні поліпшення; комбінація зазначених підходів.
РОЗДІЛ III. НОРМАТИВНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Тема 5. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
Нормативно-методичне регулювання та сфера застосування. Порядок нормативної грошової оцінки: методологічна база, зміст, послідовність. Визначення рентного доходу в сільському господарстві, його взаємозв'язок з нормативною та експертною грошовими оцінками.
Класифікація сільськогосподарських угідь за категоріями. Агровиробничі групи ґрунтів. Бонітування ґрунтів. Вплив якості ґрунтів на їх нормативну грошову оцінку. Природно-сільськогосподарське районування.
Нормативна грошова оцінка різних сільськогосподарських угідь. Грошова оцінка окремої земельної ділянки. Грошова оцінка багаторічних насаджень. Оцінка земельних ділянок змішаного використання. Особливості грошової оцінки сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів.
Тема 6. Грошова оцінка земель населених пунктів
Населений пункт як категорія та об'єкт грошової оцінки (класифікація населених пунктів, поняття межі населеного пункту). Особливості рентоутворення на землях населених пунктів.
Нормативно-правові акти з грошової оцінки земель населених пунктів. Процедура виконання оцінки. Вимоги до документації.
Поняття нормативного рентного доходу та базової вартості 1м² земель населеного пункту. Особливості визначення базової вартості земель населеного пункту. Поняття відновної вартості витрат на освоєння та облаштування території.
Система коефіцієнтів, що визначають місце розташування земельної ділянки на регіональному, зональному та локальному рівнях.
Економіко-планувальне зонування території та розрахунок зональних поправок. Принципи виділення земельно-оціночних одиниць. Фактори, що впливають на споживчі характеристики та містобудівну цінність території (транспортно-функціональна зручність, екологічний стан, інженерно-інфраструктурне забезпечення, екзогенно-геологічні умови тощо) та методичні підходи до їх оцінки. Зважування окремих коефіцієнтів та визначення комплексного індексу цінності території окремих оціночних районів. Формування економіко-планувальних зон.
Тема 7. Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів).
Класифікація земель несільськогосподарського призначення, що розташовані за межами населених пунктів, як об'єктів оцінки. Нормативно-методичні документи, що регламентують нормативну грошову оцінку. Основні положення методики та порядку грошової оцінки: зміст, структура, послідовність. Особливості визначення рентного доходу в залежності від категорії земель.
Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення, методичні підходи до визначення нормативного рентного доходу. Особливості виконання розрахунків та внесення поправочних коефіцієнтів.
Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення. Особливості інформаційного забезпечення та визначення рентного доходу. Можливості використання нормативної оцінки.
Нормативна грошова оцінка земель водного фонду: об'єкти оцінки та технологія проведення розрахунків.
Грошова оцінка земель запасу. Грошова оцінка земель лісового фонду Особливості визначення об'єктів оцінки, рентного доходу та застосування інформаційної бази.
РОЗДІЛ IV. ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Тема 8. Застосування методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації доходу від використання ділянки
Загальна характеристика доходної нерухомості. Поняття про грошові потоки. Операційний та рентний доход. Поняття потенційного валового, реального валового та чистого доходу. Алгоритм розрахунку чистого операційного (рентного) доходу. Ризики недоотримання доходу від орендної плати. Склад операційних витрат. Розподіл загального доходу між земельними поліпшеннями і землею.
Загальний алгоритм застосування методичного підходу. Пряма та непряма капіталізація (дисконтування) грошових потоків: умови використання. Сутність ставки дисконтування і ставки капіталізації. Структура та методи визначення ставки капіталізації: метод кумулятивної побудови, метод ринкових даних, метод зв'язаних інвестицій. Номінальна, реальна і ефективна норма процента.
Методичні особливості застосування підходу: інвестиційний метод та метод капіталізації земельної ренти (метод зисків). Їх сутність і умови використання в залежності від способу отримання доходу від ділянки.
Тема 9. Застосування методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок
Аналіз відповідного земельного ринку як основна та обов'язкова процедура оцінки на базі порівняння з цінами подібних земельних ділянок. Сутність методичного підходу. Види аналогів: за функціональним використанням, метричними характеристиками, умовами продажу, рівнем забудови (облаштування) тощо. Критерії порівнянності ділянок-аналогів.
Загальний алгоритм та процедура застосування методичного підходу: вибір подібних земельних ділянок, одиниці порівняння, обґрунтування та техніка внесення поправок (побудова таблиці коригувань), розрахунок остаточної вартості земельної ділянки.
Різновидності порівняльного підходу: метод прямого (попарного) порівняння з аналогами; метод статистичного аналізу ринку. Їх сутність і умови використання. Внесення коригуючих поправок на підставі кореляційно-регресійних моделей вартості земельних ділянок та методів математичної статистики.
Особливості застосування порівняльних методів в умовах недостатньо розвиненого первинного земельного ринку. Умови співставлення даних про вартість земельних ділянок, проданих на безконкурентних засадах, прилюдних торгах (аукціоні) та на вторинному ринку.
Тема 10. Застосування методичного підходу, що ґрунтується на урахуванні витрат на земельні поліпшення
Економічна сутність, загальний алгоритм, процедура та умови застосування методичного підходу. Варіанти визначення вартості забудованої земельної ділянки: на підставі аналізу ринку як очікувана ціна продажу з урахуванням фактичної вартості аналогів; розрахунково як капіталізований чистий доход від цільового використання ділянки.
Видова структура та склад витрат на земельні поліпшення: прямі затрати на будівництво та благоустрій, супутні витрати, прибуток забудовника та інші. Вартість заміщення та вартість відновлення земельних поліпшень. Урахування вартісних показників зносу будівель і споруд. Методи оцінки прямих та непрямих витрат на земельні поліпшення. Укрупненні показники вартості будівництва. Укрупненні показники відновної вартості.
Забезпечення смислової та цінової порівнянності показників вартості земельно-майнового комплексу (тобто ділянки з поліпшеннями) і власно земельних поліпшень.
Тема 11. Поєднання декількох методичних підходів при оцінці земельних ділянок.
Взаємозв'язок різних методичних підходів, причини та зумовленість їх поєднання. Принципові оцінки, на базі яких проводиться поєднання методичних підходів.
Економічний метод та метод співвіднесення (перенесення) як комбінація методичного підходу, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, та підходу, що враховує витрати на земельні поліпшення. Техніка та порядок розрахунків за кожним методом. Таблиці ситуаційних класів: залежність частки землі в ціні продажу забудованої ділянки від ступеню містобудівної цінності землі. Практичне застосування методу співвіднесення та економічного методу.
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (рентного) доходу у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення: метод залишку для землі і метод розподілення доходу. Сутність, техніка розрахунку та практичне застосування методів. Відмінності методу залишку для землі від економічного методу. Особливості визначення ставки капіталізації для забудованої ділянки та для земельних поліпшень
Метод розвитку (можливого використання) як результат поєднання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації чистого операційного (рентного) доходу та урахування витрат на земельні поліпшення. Сутність методу, техніка розрахунків та переважні випадки практичного застосування.
Тема 12. Особливості оцінки земельних ділянок певних категорій
Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Визначення очікуваного рентного доходу. Технологічні та загальногосподарські витрати на одержання продукції, витрати первинної переробки, витрати реалізації, прибуток виробника. Чистий операційний доход від здачі ділянки в оренду. Фактори порівняння при зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Особливості визначення витрат на земельні поліпшення. Експертна грошова оцінка багаторічних насаджень.
Оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу. Багатофункціональність лісових ресурсів. Склад очікуваного доходу від використання землі: дохід від реалізації продукції основного, побічного та прижиттєвого користування, від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг. Витрати, пов'язані з лісокористуванням: склад та методи урахування. Дисконтовані доходи та дисконтовані витрати. Елементи порівняння при зіставленні цін продажу ділянок-аналогів.
Оцінка земельних ділянок водних об'єктів. Методи оцінки, що застосовуються. Визначення показників доходності та витрат на земельні поліпшення. Особливості оцінки рибогосподарських водних об'єктів. Оцінка вартості частини земельної ділянки.
Оцінка земельних ділянок спеціалізованих об'єктів та об'єктів з обмеженим ринком. Ідентифікація об'єкта оцінки та аналіз ринку. Обґрунтування бази оцінки та вибір категорії вартості. Припущення та методичні підходи, що застосовуються. Техніка розрахунків.
Оцінка часткових прав на земельну ділянку. Випадки застосування: право оренди, право обмеженого користування чужою ділянкою. Методи оцінки: зіставлення цін продажу; дисконтування додаткового доходу із земельної ділянки, що отримується орендарем. Особливості розрахунку додаткового доходу орендаря. Техніка визначення зисків, пов'язаних з правом обмеженого користування.
Особливості оцінки вакантних земельних ділянок, забудова яких передбачається, а також поліпшених ділянок, забудова яких підлягає ліквідації та ділянок під об'єктами незавершеного будівництва.
РОЗДІЛ V. ІНФОРМАЦІЙНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ТА ЗАСТОСУВАННЯ СУЧАСНИХ ТЕХНОЛОГІЙ ПРИ ПРОВЕДЕННІ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ.
Тема 13. Державний земельний кадастр як інформаційна база для проведення грошової оцінки земель.
Сучасна система землевпорядження та землекористування в Україні. Структура органів державного управління земельними ресурсами різного адміністративно-господарського рівня, їх функції, повноваження, компетенція. Державний контроль за охороною та використанням земель.
Поняття про державний земельний кадастр, його призначення, функції та структурні складові. Ідентифікація земельних ділянок. Склад інформації про земельні ділянки, що включені до кадастрових баз даних, кадастрова справа.
Чинна система реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна та земельні ділянки. Дані містобудівного кадастру. Порядок надання інформації з кадастрової бази даних.
Тема 14. Система містобудівної та землевпорядної документації, її використання в землеоціночній практиці
Загальні вимоги нормативно-правових актів та інструктивно-методичних документів в галузі оцінки майна та землі щодо складу, якості й достовірності вихідної інформації для оцінки земельних ділянок.
Законодавча основа для розробки та використання містобудівної та землевпорядної документації, її спрямованість на виконання соціального замовлення суспільства. Інформаційна забезпеченість документацією та її використання для потреб проведення грошової оцінки земель.
Класифікація видів та зміст землевпорядної і містобудівної документації. Особливості застосування містобудівної і землевпорядної документації при проведенні грошової оцінки земель.
Тема 15. Роль та місце сучасних інформаційних технологій в землеоціночній діяльності.
Сучасні комп'ютерні технології для проведення нормативної та експертної грошової оцінки земель. Класифікація комп'ютерних технологій. Непросторові комп'ютерні технології. Застосування експертних систем в ході проведення грошової оцінки земель. Поняття про комп'ютерні бази даних як основу для використання аналогових і порівняльно-аналітичних методів оцінки. Автоматизовані системи земельного та містобудівного кадастрів.
Просторові технології для проведення оцінки земель. Супутникові та геоінформаційні системи (ГІС). Класифікація ГІС. Функції ГІС при проведенні грошової оцінки земель. Електронні карти. Типи електронних карт.
Нові напрямки комп'ютерних технологій. Сучасні системи електронних комунікацій (Інтернет, електронна пошта) в загальній системі оцінки.
Тема 16. Основи промислово-цивільного проектування та будівництва.
Земельні поліпшення як найважливіший чинник ефективності використання земельних ресурсів і показник їх споживчих властивостей та містобудівної цінності.
Класифікація земельних поліпшень за видом, функціональним призначенням, конструктивними ознаками (будівлі, споруди, передавальні пристрої тощо), їх архітектурні, об'ємно-планувальні і техніко-економічні характеристики.
Методи інженерного обстеження та визначення технічного стану земельних поліпшень, які застосовуються в оцінці. Поняття про знецінення об'єктів нерухомості. Види зносу. Загальні підходи до визначення зносу елементів зовнішньої інфраструктури.
Державні будівельні норми, нормативи і правила. Сучасні принципи ціноутворення у будівництві. Система проектно-кошторисної документації.
РОЗДІЛ VІ. ОРГАНІЗАЦІЙНО-МЕТОДИЧНІ ТА ПРОЦЕДУРНІ ПИТАННЯ ЗЕМЛЕОЦІНОЧНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ.
Тема 17. Регламентація порядку проведення нормативної та експертної грошової оцінки земель
Нормативно-правові акти, які регламентують проведення нормативної грошової та експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також професійну підготовку оцінювачів. Порядок та умови ліцензування землеоціночної діяльності.
Компетенція і повноваження суб'єктів землеоціночної діяльності. Права, обов'язки та відповідальність оцінювача. Компетенція органів виконавчої влади, органів земельних ресурсів та органів місцевого самоврядування щодо затвердження звітів з оцінки. Обмеження щодо проведення оцінки. Випадки невизнання результатів оцінки.
Підстави для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки. Договір про оцінку земельної ділянки. Нормативні вимоги щодо забезпечення достовірності, об'єктивності й професійності оцінки. Поняття про норми професійної етики оцінювача.
Порядок залучення юридичних і фізичних осіб до проведення нормативної та експертної грошової оцінки земель. Рецензування та державна експертиза звітів з експертної грошової оцінки та технічної документації з нормативної оцінки. Індексація нормативної грошової оцінки земель.
Процедура, послідовність та обов'язкові етапи проведення експертної грошової оцінки земель: укладання договору, обстеження об'єкту, збір інформації, розрахунки, складання звіту й здача роботи замовнику.
Тема 18. Вимоги до складання звіту про експертну грошову оцінку земельних ділянок
Нормативне регулювання вимог до правил складання, змісту та структури звітів з оцінки земель. Види звітів з оцінки земель. Умови та випадки складання звіту про оцінку земельних ділянок у стислій формі.
Структура типового звіту про оцінку земельної ділянки. Передумови проведення оцінки: повноваження та компетенція юридичної особи та оцінювача, підстави для оцінки, ціль, завдання та сфера застосування результатів оцінки. Нормативно-правова та інформаційна база оцінки. Дата оцінки та дата складання звіту. Обґрунтування бази оцінки та вибір категорії вартості. Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки. Ідентифікація та опис об'єкту оцінки. Опис стандартних підходів та методів оцінки. Аналіз відповідного ринку земельних ділянок. Аналіз кращого та найбільш ефективного використання ділянки, та обґрунтування обраних методів оцінки. Аналіз вихідних даних щодо об'єкту та обставин оцінки. Визначення (розрахунок) вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами та узгодження отриманих результатів.
Сертифікація об'єкту та результатів оцінки. Вимоги до змісту додатків й забезпеченню достовірності використаних документів. Вимоги до зберігання вихідних даних, розрахунків, та іншої інформації, що стосується оцінки.