Geum.ru

Учебно-методический комплекс по циклу дисциплин опд. Ф. 06 Для студентов очной и заочной формы обучения по специальности 080503. 65 «Антикризисное управление»

Вид материалаУчебно-методический комплекс
Продолжение таблицы 5
Продолжение таблицы 5
Содержание курсовой работы «отчет об оценке объекта недвижимости».
Оцениваемый объект
Анализ наилучшего использования
Оценка стоимости земельного участка
Оценка затратным подходом
Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий, сооружений
Согласование результатов 3-х методов расчета стоимости нового строительства
Оценка накопленного износа
Расчет стоимости объекта
Оценка стоимости объекта сравнительным подходом
Таблица корректировок сравнимых продаж
Оценка доходным подходом
Расчет коэффициента валовой ренты для сопоставимого объекта
Согласование результатов
6. Контрольные вопросы
7. Примерная тематика
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13

Продолжение таблицы 5


Характеристика
Объект 11
Объект 12
Объект 13
Объект 14
Объект 15

Местоположение
пр.Кузнецкий, 9
ул.Островского, 16а
ул. 50 лет Октября 20
пр.Кузнецкий, 102
ул. Невъянская 3

Площадь, кв.м
1050
4125
750
1200
1750

Объем, куб.м
7612
13888
2062
2940
3310

Сметная стоимость СМР, руб.
278015
1050540
226916
243725
237120

Цена, тыс.руб.
33080
136120
32250
32400
28100

Характер конструкции
2-х этажное административ-ное здание. Кирпичное. Все коммуникации, 1970 г. постройки
3-х этажное административ-ное здание. Панельное. Все коммуникации, 1985 г. постройки
2-х этажное административ-ное здание. Кирпичное. Все коммуникации, 1983 г. постройки
2-х этажное административ-ное здание. Кирпичное. Все коммуникации, 1969 г. постройки
3-х этажное административ-ное здание. Кирпичное. Все коммуникации, 1969 г. постройки

Земельный участок
0,25 га, аренда 49 лет. Арендная плата 3750 руб./год
0,23 га, аренда 49 лет. Арендная плата 3450 руб./год
0,04 га, аренда 49 лет. Арендная плата 800 руб./год
0,09 га, аренда 49 лет. Арендная плата 900 руб./год
0,08 га, аренда 49 лет. Арендная плата 800 руб./год

Дата продажи
Апрель 2007 г.
Ноябрь 2007 г.
Декабрь 2006 г.
Ноябрь 2007 г.
Сентябрь 2007 г.

Коэффициент загрузки
0,7
0,4
0,8
0,75
0,5

Аренда, руб./кв.м/месяц
700
800
800
700
490



Продолжение таблицы 5


Характеристика
Объект 16
Объект 17
Объект 18
Объект 19
Объект 20

Местоположение
ул.Мичурина 57 В
ул.Терешковой 40
пр.Октябрьский, 20
ул.Радищева 6
ул.Инициативная 4

Площадь, кв.м
56
18
5,5
970
4470

Объем, куб.м
168
49
14,8
4462
15645

Сметная стоимость СМР, руб.
27000
1587
6600
143798
991709

Цена, тыс.руб.
1200
300
80
24700
125160

Характер конструкции
Капитальный гараж в 2-х уровнях. Кирпичный, 1998 г. постройки
Капитальный гараж в 1-м уровне. Кирпичный, 1988 г. постройки
Овощехранилище Блочное, 1998 г. постройки
2-х этажное производственно-складское здание. Кирпичное. Все коммуникации, 1987 г. постройки
2-х этажное административно-производствен-ное здание. Блочное. Все коммуникации, 1973 г. постройки

Земельный участок
0,28 сотки, аренда 49 лет. Арендная плата 28 руб./год
0,18 сотки, аренда 49 лет. Арендная плата 18 руб./год
0,06 сотки, аренда 49 лет. Арендная плата 6 руб./год
0,08 га, аренда 49 лет. Арендная плата 850 руб./год
1,0 га, аренда 49 лет. Арендная плата 10000 руб./год

Дата продажи
Апрель 2007 г.
Август 2007 г.
Апрель 2007 г.
Декабрь 2006 г.
Февраль 2007 г.

Коэффициент загрузки
1
1
1
0,65
0,6

Аренда, руб./кв.м/месяц
225
30
20
490
500

Методические рекомендации по выполнению основной части

Курсовую работу необходимо выполнить на основании следующего содержания.

СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ «ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ».

Введение

Основная часть курсовой работы

  1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

    1. Основные факты.

Оцениваемый объект

История объекта:

Местоположение объекта:

Описание улучшений:

Оцениваемые права:

Цель оценки:

Действительная дата оценки:
    1. Результаты оценки и заключения.
    2. Сертификат качества оценки.
    3. Основные предположения и ограничивающие условия.
    4. Процесс оценки.
  1. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее использование земельного участка как свободного
Наилучшее использование земельного участка с улучшениями
  1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Характеристика земельного рынка Кемерова

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Рыночную стоимость права аренды земельных участков рассчитывается на основе определения нормативной цены земли по формуле


Цн=Сзн . Пуч , (1)


где Цн – нормативная цена земли, руб.;

Сзн – ставка земельного налога, руб./м2;

Пуч – площадь земельного участка, кв.м.


Поскольку земля не является собственностью предприятия, то мы рассматриваем ее с точки зрения долгосрочной аренды (сроком на 49 лет).

Таким образом, стоимость земельного участка на основе определения нормативной цены составляет Цн x 49.

  1. ОЦЕНКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

  1. Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
  2. Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов, благоустройства), находящихся на участке;
  3. Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
  4. Определить предпринимательский доход;
  5. Определить величину накопленного износа;
  6. Вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа.
  7. К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.


Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий, сооружений

В основе расчетов лежит понятие стоимости замещения, под которой понимаются затраты на строительство объекта, являющегося функциональным аналогом объекта оценки, воспроизводящего объект по габаритам и основным конструктивным решениям.

При определении стоимости строительства зданий, сооружений используются следующие методы:
  • метод расчета по нормативным удельным стоимостным показателям в уровне цен 1969 г. или 1984 г. с учетом индекса роста цен;
  • метод расчета по удельным стоимостным показателям, рассчитанным на основании объекта-аналога в уровне цен 1969 г. или 1984 г. с учетом индекса роста цен;
  • метод расчета по первоначальной стоимости зданий на дату ввода зданий в эксплуатацию, равной фактическим затратам на строительство в ценах соответствующих лет;
  • расчет на основании текущих рыночных данных о стоимости строительства отдельных сооружений.


а) метод нормативных удельных стоимостных показателей.

За базу расчетов принимаются удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен. Основная формула расчета:


Сз = Ус69 . О . И69-84 . И84-07 . 1,18 , (2)

где У с69 – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель);

О – строительный объем в куб.м;

И69-84 – индекс удорожания СМР за период с 1969 по 1984 г. в соответствии с Постановлением Госстроя СССР №94 от 1 мая 1983 г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» – 1,18;

И84-04 – индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 в цены на 1.03.2007 г. – 49,068;

1,18 – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.


б) метод удельного показателя стоимости строительства проекта-аналога.

Расчеты ведутся с помощью указанной выше формулы с той разницей, что удельный показатель стоимости строительства определяется на основании данных проектов аналогов.


в) метод индексации первоначальной балансовой стоимости:

Этот метод опирается на данные о фактически понесенных на строительство затратах, в качестве которых принята первоначальная стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию. Формула для расчета:

Сз98=ПВСt . И04 , (3)

где ПВСt – полная восстановительная стоимость зданий, сооружений на дату завершения строительства, в качестве которой принята балансовая стоимость на ту же дату, соответствует ценам на момент завершения строительства;

И04 – индекс роста цен.

Согласование результатов 3-х методов расчета стоимости нового строительства


Прибыль девелопера

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на Российском рынке достаточно высок. В расчетах используется норма прибыли 25%, наиболее типичная в настоящих условиях.

Оценка накопленного износа

В теории оценки выделяют три вида износа, в совокупности дающих накопительный износ:
  • физический, связанный с физическим устареванием объекта;
  • функциональный, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям;
  • внешний, возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки – внешней по отношению к объекту недвижимости.

Расчет стоимости объекта

Стоимость нового строительства здания плюс Прибыль девелопера 25% минус Накопленный износ плюс Стоимость земельного участка равно Стоимость объекта оценки.

  1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ


Оценка стоимости объекта методом сравнения продаж

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется сравнением с ценой продажи аналоговых объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества сводится в таблицу.

Таблица 6

Таблица корректировок сравнимых продаж


Характеристика
Объект оценки
Объект-аналог 1
Объект-аналог 2
Объект –аналог 3

Цена, тыс.руб.












Дата продажи












Корректировка на рыночные условия












Цена после корректировки, тыс.руб.












Арендная плата за землю, руб./г.












Корректировка на арендную плату, тыс.руб.












Цена после корректировки, тыс.руб.












Площадь зданий, кв.м












Цена на 1 кв.м./руб.












Корректировка на размер здания












Корректировка на оборудование












Цена после корректировки, руб./кв.м












Стоимость объекта, тыс.руб.








  1. ОЦЕНКА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Метод валовой ренты

Процедура оценки включает следующие этапы:

  1. Оценка валового дохода от эксплуатации.
  2. Оценка мультипликатора валовой ренты на основании данных рынка.
  3. Определение рыночной стоимости как произведение валового дохода и мультипликатора.

Таблица 7

Расчет коэффициента валовой ренты для сопоставимого объекта


Общая площадь объекта, кв.м









Арендуемая площадь, кв.м









Ставка арендной платы, руб./кв.м/г.









Потенциальный валовой доход, руб./г.









Цена продажи объекта









Мультипликатор валовой ренты










Итоговый валовой рентный мультипликатор рассчитывается как среднеарифметический.

Ниже приводится расчет стоимости объекта недвижимости методом валовой ренты:

Таблица 8

Расчет стоимости объектов недвижимости методом валовой ренты.

Общая площадь объекта, кв.м



Арендуемая площадь, кв.м



Ставка аренды руб./кв.м/год



Потенциальный валовой доход, руб./год



Мультипликатор валовой ренты



Рыночная стоимость, руб.





  1. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из методов, результаты этих методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Таким образом, выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии с которым результату каждого из методов присваивается весовой коэффициент.

Заключение.

Список используемой литературы.

Приложения.


6. КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
для самостоятельной проверки знаний

  1. Как осуществляется регистрация прав на объект недвижимости?
  2. Какие нормативные акты составляют правовую базу, регистрирующие вопросы недвижимости?
  3. Назовите два критерия, используемые для определения понятия «недвижимость».
  4. На какие сегменты подразделяется рынок недвижимости?
  5. Назовите объекты, подлежащие государственной регистрации.
  6. Перечислите виды вещных прав и раскройте их содержание.
  7. Обоснуйте необходимость государственной регистрации сделок и вещных прав.
  8. Для каких видов договоров обязательной является нотариально удостоверенная форма?
  9. Дайте определение «государственной регистрации», назовите орган, осуществляющий данную процедуру.
  10. Раскройте этапность процедуры регистрации.
  11. Относятся ли профессиональные оценщики к рыночным посредникам?
  12. Какую роль на рынке имуществ выполняет оценочная деятельность при осуществлении операций с имуществом?
  13. Какими законодательными актами регулируется рыночная оценка имущества предприятий?
  14. Что представляют из себя имущественные права на объект собственности?
  15. Что понимается под оценочной деятельностью?
  16. Каков смысл принципа наилучшего и наиболее эффективного использования имущества?
  17. Что является объектами оценки?
  18. Может ли юридическое лицо быть оценщиком?
  19. Какой вид стоимости подлежит установлению в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости?
  20. Назовите основные случаи проведения обязательной оценки.
  21. В чем заключается содержание договора оценки?
  22. Что обязательно указывается в отчете об оценке?
  23. Назовите основные права и обязанности оценщика?
  24. В каких случаях не допускается проведение оценки объекта?
  25. Зависит ли денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта от итоговой величины стоимости объекта оценки?
  26. Что такое саморегулируемые организации оценщиков?
  27. Какова технология оценки стоимости предприятия?
  28. Основы финансовой математики в технологиях оценки.
  29. Оценка, переоценка недвижимости, бизнеса.
  30. Что такое оценочные мультипликаторы?

7. Примерная тематика


дипломных работ по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности»


1. Управление стоимостью предприятия.

2. Определение цены сделки купли-продажи бизнеса на примере предприятия..

3. Экономическая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.


8. примерные Вопросы к экзамену


  1. Шесть функций денежной единицы.
  2. Взаимосвязь между шестью функциями сложного процента.
  3. Рыночная стоимость.
  4. Инвестиционная стоимость.
  5. Внутренняя стоимость.
  6. Ликвидационная стоимость.
  7. Анализ исходных данных для оценки.
  8. Процесс оценки.
  9. Принципы пользователя.
  10. Принципы связанные с объектом недвижимости.
  11. Принципы внешней рыночной среды.
  12. Принцип наиболее эффективного использования.
  13. Закон РФ «Об оценочной деятельности».
  14. Объекты оценки.
  15. Обязательность проведения оценки.
  16. Договор на оценку.
  17. Содержание отчета об оценки.
  18. Права оценщика.
  19. Обязанности оценщика.
  20. Независимость оценщика.
  21. Страхование гражданской ответственности оценщиков.
  22. Законодательное обеспечение прав собственности при ее оценке.
  23. Правовое обеспечение и правовое регулирование обращения собственности.
  24. Объекты государственной регистрации.
  25. Органы государственной регистрации.
  26. Порядок государственной регистрации.
  27. Охрана прав собственности.
  28. Формулирование цели и функций оценки.
  29. Определение вида стоимости.
  30. Ограничительные условия.
  31. Анализ факторов влияющих на стоимость.
  32. Анализ рыночной ситуации.
  33. Подготовка задач по оценке.
  34. Оценка, переоценка основных фондов.
  35. Оценка недвижимости.
  36. Оценка бизнеса.
  37. Оценка финансовых вложений.
  38. Оценка нематериальных активов.
  39. Оценка машин и оборудования.
  40. Общие положения затратного подхода.
  41. Определение стоимости земли.
  42. Оценка восстановительной или заменяющей стоимости.
  43. Оценка косвенных издержек.
  44. Оценка общего накопленного износа.
  45. Оценка рыночной стоимости.
  46. Прогнозирование денежного потока.
  47. Ставка дисконта.
  48. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
  49. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
  50. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости.
  51. Внесение итоговых поправок.
  52. Общая характеристика сравнительного подхода.
  53. Основные принципы отбора предприятий - аналогов.
  54. Характеристика ценовых мультипликаторов (коэффициентов).
  55. Интервальные мультипликаторы.
  56. Моментные мультипликаторы.
  57. Типичные поправки.
  58. Экономическое содержание методов затратного подхода в оценке бизнеса.
  59. Затратный подход в оценке машин и оборудования (методы и содержание).
  60. Расчет накопленного износа машин и оборудования.
  61. Сравнительный и доходный подходы к оценке машин и оборудования.
  62. Классификация нематериальных активов.
  63. Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса.
  64. Внесение итоговых поправок и корректировок в оценке бизнеса.
  65. Этапы выбора методов оценки и согласование результатов оценки.



Оригинал-макет учебно-методического комплекса дисциплины

НОУ ВПО КузИЭП


Подписано в печать АКТ № « » 200 г.


Формат 60 х 90/16

Объем - п.л. Тираж экз.


Стоимость руб.


Бумага многофункциональная офисная

Отпечатано в копировально-множительном отделе.

Кузбасского института экономики и права