Утверждено «23» декабря 2004 г. Зарегистрировано «01» марта 2005 г
| Вид материала | Документы |
- Принят Государственной Думой 19 декабря 2005 года Одобрен Советом Федерации 20 декабря, 230.96kb.
- А. Г. Шнитке (с изменениями от 22. 06. 2006) Нормативная база положения Настоящее Положение, 150.23kb.
- Основная образовательная программа начального общего образования умк «Школа России», 6597.27kb.
- Основная образовательная программа начального общего образования умк «Школа России», 6854.04kb.
- Таможенный кодекс Российской Федерации от 28 мая 2003 г. N 61-фз (тк рф) (с изменениями, 13352.11kb.
- Зарегистрировано в Минюсте РФ 7 августа 2008, 958.89kb.
- Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 августа 2010, 1550.26kb.
- Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 августа 2010, 1632.4kb.
- Зарегистрировано в Минюсте РФ 9 августа 2010, 4691.82kb.
- Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 августа 2010, 1647.74kb.
5.4. Сведения о политике и расходах эмитента в области научно-технического развития, в отношении лицензий и патентов, новых разработок и исследований
Эмитент не проводил политику в области научно-технического развития за 5 последних завершенных финансовых лет, в том числе не осуществлял затрат на осуществление научно-технической деятельности.
Эмитент из основных объектов интеллектуальной собственности располагает только товарным знаком (знаком обслуживания):
Дата государственной регистрации: 2 февраля 1998 г.
Срок действия: 10 лет.
Факторов риска, связанных с возможностью истечения срока действия товарного знака (знаком обслуживания) нет, поскольку Эмитент имеет возможность продлить действия государственной регистрации товарного знака (знака обслуживания.
5.5. Анализ тенденций развития в сфере основной деятельности эмитента
Рост производства в строительстве в России на протяжении последних трех лет составляет около 12% в год.
При этом отрасль оказалось устойчивой к изменениям динамики доллара. По оценке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования сокращение выпуска продукции в результате роста реального курса рубля по отношению к доллару в 2003 г в промышленности стройматериалов составило 0,4% от валового выпуска, т.е. наиболее незначительное среди отраслей промышленности.
В 2002-2003 гг. темпы роста цен в промышленности опережали темпы роста цен в строительстве, и, в результате за трехлетний период, рост цен в промышленности превысил рост цен в строительстве. Этот факт можно интерпретировать как потенциальную возможность увеличения темпов роста цен в строительстве в ближайшие годы, но сохранение политики реализации объектов в 2004 году.
Ввод жилья в России в 2002г увеличился на 6,5%, а в 2003г рост составит 10%.
Продолжается увеличение объемов ввода жилья в Москве. По итогам последних трех лет темпы роста объемов строительства достигли 13-15%.
| Годы | Общая площадь, тыс. кв. м | Темп роста ввода жилья, % | Ввод жилья на 1000чел., кв. м | Построено квартир, тыс. шт. | Средний размер квартир, кв. м |
| 2000 | 3342 | 106,7 | 392 | 49,3 | 67,8 |
| 2001 | 3850 | 115,3 | 453 | 56,6 | 68,0 |
| 2002 | 4311 | 112,0 | 512 | 62,5 | 69,0 |
| 2003* | 4900 | 113,7 | 513 | 70,5 | 69,5 |
* оценка
Можно рассчитывать на высокие темпы развития строительной отрасли и в Московской области, хотя в ее бюджете заложен рост добавленной стоимости в строительстве 4% при общем росте ВВП – 8,1%.
Структура рынка
Ниже под объемом рынка недвижимости (РН) понимается рублевая стоимость квартир, проданных за период (год) на первичном и вторичном рынке. Учет квартир первичного рынка делался по квартирам в свободной продаже (т.е. за вычетом муниципального фонда, социальных программ), а вторичных квартир – по зарегистрированным сделкам (Регистрационные палаты Москвы и Московской области). В последние три года, как мы увидим, происходит прирост объема рынка за счет двух факторов: увеличения количества продаваемых квартир и роста цены кв метра.
Вторичный рынок
Объемы продаж на вторичном рынке плавно растут, но не превзошли уровня 1999 года, не говоря о докризисных 85 тыс. квартир в год. Разумеется, большое влияние на сдерживание объемов вторичного рынка оказывает динамично растущий первичный рынок, предлагающий к тому же более качественное жилье. Кроме того, столичная и областная администрации интенсифицируют программы улучшения жилищных условий за счет бюджетных средств («Снос ветхого жилья», «Жилье - молодым»).
Произошли статусные изменения: недвижимость часто рассматривается не как жильё, а как объект инвестирования. При этом эффективность вложения в недвижимость не менее чем в 2 раза превышает эффективность банковских депозитов.
Динамика цен предложения жилья на рынке зависит от двух факторов: от готовности продавцов выставлять объекты на продажу в данных условиях рынка (т.е. от темпов поступления объектов на рынок) и от объема продаж (т.е. от темпов «вымывания» предложения). Тем не менее, отметим, что в первой половине года прирост цен близок к базовой инфляции потребительских цен, а во втором полугодии в ценообразовании преобладают другие факторы.
Рынок новостроек
При общем объёме строительства жилья в московском регионе в 2000-2003гг более 5 млн. кв. метров в год, около трети из них реализовывалась некоммерческим способом (очередники, программы отселения и т.п.).
В натуральном выражении площадь всех новостроек догоняет размер вторичного рынка. Но поскольку мы рассматриваем только новостройки, реализуемые коммерческим способом, в 2003 году соотношение вторичного и первичного рынка по площади составило 65:35.
Доля объемов вторичного рынка последние годы держалось около 65%, однако, в перспективе на вторичный рынок массово выйдут квартиры, приобретенные как объект инвестирования, и доля вторичного рынок поднимется до 70-75%.
Соотношение цен
Стоимость квартир в новостройках может:
- превышать вторичные в классе элитного жилья (под элитным жильем правительством Москвы понимается все дома, возведенные по индивидуальным проектам),
- быть ниже в среднем на 10% для жилья с улучшенной планировкой
- быть ниже на 30% для типовых домов.
Новостройки в ближайшем Подмосковье отличаются по цене от квартир вторичного рынка Москвы вблизи МКАД на 15-20%, и эта разница уменьшается за счет ускорения роста цен на новостройки и замедления роста цен на вторичку вблизи МКАД.
Оценивая объем рынка, мы принимаем в расчет стоимость всех квартир вторичного рынка и получаем следующее распределение суммарной стоимости продаваемого жилья – около 415 млрд. рублей:
Данные о доле и суммах альтернативных сделок практически недоступны. Доля таковых может составлять 40-60% сделок вторичного рынка, а сумма сделки при этом приблизительно равна разности рыночных стоимостей квартир. С учетом этого оценка объема рынка по стоимости сделок – около 270 млрд. рублей.
При расчете объема рынка по сделкам доли вторичного и первичного рынков практически равны – 53% и 47% соответственно.
Планы строительства жилья в 2004 году.
В 2004 году прирост ввода нового жилья в Москве составит 10-15% (источник - руководство Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы). По Подмосковью рост 2003 года составил 40%, поэтому, основываясь на инерционности строительного рынка, заложим в прогноз планы на 2004 год 40-45%. При этом по области 30% новостроек отходит в муниципальное распоряжение, по Москве – в общей сложности до 38%.
Таким образом, в 2004г коммерческим способом будет реализовано порядка 50 тыс. квартир в столице и 40 тысяч – в области.
Максимальный прирост вторичного рынка оценим умеренно, в 8-10% и для Москвы, и Подмосковья. Т.е. в целом прирост объема рынка в натуральном выражении составит 14-16%.
Основными результатом деятельности Эмитента в отрасли операций с недвижимым имуществом являются: увеличение объемов реализации продукции (работ, услуг), занятие рыночной ниши, налаживание деловых взаимоотношений. По мнению органов управления Эмитента, результаты деятельности Эмитента в отрасли являются положительными.
По мнению органов управления Эмитента результаты деятельности Эмитента соответствуют тенденциям развития отрасли операций с недвижимым имуществом.
Причинами, обосновывающие полученные результаты деятельности, являются: профессионализм сотрудников Эмитента, выбранная стратегия развития Эмитента, благоприятная ситуация и тенденции развития рынка недвижимости г. Москвы и Московской области.
Факторами и условиями, влияющими на деятельность Эмитента и результаты деятельности, являются: тенденции развития рынка недвижимости г. Москвы и Московской области, уровень цен на недвижимость, уровень конкуренции среди компаний, предлагающих услуги на рынке недвижимости.
Эмитент прогнозирует, что действия указанных факторов и условий будут иметь место и в обозримом будущем.
Действиями, предпринимаемыми Эмитентом, и действиями, которые Эмитент планирует предпринять в будущем для эффективного использования данных факторов и условий, являются: тщательное отслеживание изменений тенденций развития рынка недвижимости и уровня цен на недвижимость, разработка программ по повышению конкурентоспособности Эмитента.
Способами, применяемые Эмитентом, и способами, которые он планирует использовать для снижения негативного эффекта факторов и условий, влияющих на деятельность Эмитента, являются: прогнозирование рынка недвижимости, прогнозирование действий конкурентов, диверсификация деятельности на рынке недвижимости, использование страховых услуг.
По мнению Эмитента, существенных событий (факторов) которые могут в наибольшей степени негативно повлиять на возможность получения в будущем Эмитентом таких же или более высоких результатов, нет.