Конкурсная документация по проведению открытого конкурса (по лотам) на право заключения договора на оказание услуг по оценке недвижимого имущества для целей втб 24 (зао) в Московской области и г. Москве г. Москва 2011 г

Вид материала

Часть 7. «Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости»
Таблица 14. Расчет величины предполагаемого дохода
Часть 8. «Перечень используемых материалов»
1) Объект оценки
2) Цель оценки
3) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
4) Определяемый вид стоимости
8) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
1. Требования к содержанию Отчета.
2. Требования к структуре Отчета
1.1. Основные факты и выводы
Таблица 1. Основные факты и выводы
1.2 Задание на оценку
1.3 Сведения о заказчике оценки
Таблица 3б. Сведение о заказчике (физическое лицо)
1.4 Сведения об Оценщике и Исполнителе
Дополнительно указывается для оценщика, работающего на основании трудового договора
Для Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой
Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистах
1.5 Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки
...
Полное содержание

Подобный материал:

1 ... 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Часть 6. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»

Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости с учетом правил округления (ФСО № 3).

Часть 7. «Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости»

Величина предполагаемого дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости определяется для получения дополнительной возможности анализа платеже- и кредитоспособности заемщика. Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи в аренду Объекта оценки осуществляется исходя из следующих предпосылок:

определение рыночной арендной платы за объект производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за «право аренды».
рыночную арендную плату в общем случае, т.е. если не заданы особые условия аренды, оценщик рассчитывает для тех условий аренды, которые рынок посчитал бы рыночной нормой
арендная ставка определяется для объекта аренды исходя из того, что он будет передан в аренду в текущем состоянии, однако с учетом того, что арендатор имеет право осуществить целесообразный ремонт помещения (в соответствии с выводами анализа наиболее эффективного использования Объекта оценки) без каких-либо компенсаций или зачета в счет арендной платы со стороны арендодателя. При этом все неотделимые улучшения, появившиеся в ходе проведения ремонта, переходят в собственность арендодателя только по истечении договора аренды, и потому не могут рассматриваться арендодателем как повод для пересмотра арендной платы.
в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости^⁶⁴. Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).
оценщик рассчитывает чистый операционный доход в течение прогнозного периода 1 год с шагом расчетов месяц и определением темпа изменения элементов чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде.

Все составляющие чистого операционного дохода (потенциальный валовый доход, потери от недоиспользования Объекта оценки, операционные расходы, темпы изменения элементов чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде) определяется с учетом перспективных тенденций, выявленных в обзоре рынка недвижимости (сегмента рынка), а также принимая во внимание результаты прогнозов социально-экономического развития региона.

В результате расчетов оценщик заполняет следующую таблицу:

Таблица 14. Расчет величины предполагаемого дохода

Месяц	Ед. изм.	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	Постпрогнозный период
Ставки аренды, без учета НДС.	Руб.
S (площадь)	кв.м.
ПВД	Руб.
Поправка на недозагрузку	%
Поправка на недосбор платежей	%
ДВД	Руб.
Операционные расходы	Руб.
ЧОД	Руб.
Темп роста	Руб.

Часть 8. «Перечень используемых материалов»

Приложения:

Копии документов оценщиков

Копии документов, предоставленных Заказчиком

Ниже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки.

Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью.

Правоустанавливающие документы, сведения об обременениях.

Технические и эксплуатационные характеристики Объекта оценки. Технический паспорт, поэтажные планы, экспликация помещений (актуальные), кадастровый паспорт при наличии. План земельного участка (кадастровый план).

3. Заключительные положения.

3.1. Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Заданию не действительны.

Приложение № 8

к Договору на оказание услуг по оценке имущества

№ ______ от «_____»_______________2010 г.

задАние на Проведение оценки незастроенных земельных участков любого разрешенного использования

1) Объект оценки:

Объектом оценки является^⁶⁵:__________________________________________________________________________,

(в случае большого количества прилагается список, заверенный Заказчиком, Банком и Оценщиком)

Место расположения (нахождения) Объекта(-ов) оценки:__________________________________

__________________________________________________________________________________,

Сведения о правах на Объекты оценки^⁶⁶:

__________________________________________________________________________________.

2) Цель оценки^⁶⁷: Определение рыночной, ликвидационной стоимости Объекта(-ов) оценки для целей залога^⁶⁸ / Определение рыночной стоимости Объекта(-ов) оценки для целей совершения гражданско-правовых сделок / Определение справедливой рыночной стоимости для целей отражения в бухгалтерском учете (МСФО) / Внесудебная реализация залогового имущества / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества судом / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества в рамках внесудебного обращения взыскания / Для продажи имущества.

3) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения^⁶⁹:

Использование Объекта(-ов) оценки в качестве залога^⁷⁰ / Использование Объекта(-ов) оценки в качестве определяющего параметра для принятия решения о совершении гражданско-правовых сделок / для оценки справедливой рыночной стоимости для целей отражения в бухгалтерском учете (МСФО) / Для внесудебной реализации залогового имущества / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества судом / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества в рамках внесудебного обращения взыскания / Для продажи имущества.

4) Определяемый вид стоимости: Рыночная^⁷¹, ликвидационная³ стоимость.

5) Дата оценки:

________________________________« » _____________20 г.___________________________.

6) Срок проведения оценки:

______с « » ______________20 г.______по « » ______________20 г.__________________.

7) Реквизиты правообладателя:

__________________________________________________________________________________.

8) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:

А) Расчет ликвидационной стоимости Оценщиком необходимо выполнять только для целей ипотечного кредитования;

Б) Иные допущения и ограничения.

.

1. Требования к содержанию Отчета.

1.1. Содержание Отчета должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256 и Договора об оказании услуг по оценке.

1.2. Основным требованием к форме изложения Отчета об оценке является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником/арендатором земельного участка в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения земельного участка, договоры аренды, ренты, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.

1.4. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. В Отчете должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.5 Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.

1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ лицо, осуществляющее осмотр, фотографирует объекта (улучшений земельного участка), его окружение, ландшафт.

1.7. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 3 (трех).

1.8. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе: справки, таблицы, бухгалтерские балансы), считаются достоверными в случае их надлежащего оформления и заверения (дата заверения, подпись собственника имущества/уполномоченного лица с расшифровкой/печать организации и подпись генерального директора), если у Оценщика нет оснований считать иначе.

Оценщик не имеет право производить оценку, если предоставленные к рассмотрению:

а) правоустанавливающие документы на объект недвижимости (распоряжение органов местной власти о выделении земельного участка, акт землепользования, декларация о землепользовании и т.д. и т.п.) - не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) технические документы - кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), включающий разделы В.1-В.2, а также разделы В.3-В.4. - не заверены органом, осуществляющим кадастровый учет.

1.9. Отчет об оценке составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)).

2. Требования к структуре Отчета

2.1. Отчет должен состоять из восьми логических частей: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка земельного участка», «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».

Для удобства восприятия оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.

Часть 1. «Общие сведения»

1.1. Основные факты и выводы

Раздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Номер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета)
Основание для проведения оценки	Номер договора, дата договора, с кем заключен
Краткое описание Объекта оценки	адрес, площадь, категория земель, разрешенное использование
Кадастровый номер	В соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами
Краткое описание имущественных прав	Данные из ЕГРП
Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату проведения оценки
Наименование правообладателя
Цель оценки
Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки)
Период проведения работ
Дата составления Отчета
Дата осмотра Объекта оценки
Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную дату (в случае если собственником оцениваемого объекта является юридическое лицо)
Результаты оценки
А) Затратный подход	Не используется
Б) Сравнительный подход	….р.
В) Доходный подход	….р.
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемых объектов	….р.

1.2 Задание на оценку

Таблица 2. Задание на оценку

Объект оценки
Имущественные права на объект оценки
Цель и задачи оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Вид стоимости	Определения вида стоимости дано в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 255.
Дата оценки
Срок проведения оценки
Ключевые особые допущения (не более двух), оказывающие существенное влияние на получаемый результат (при их наличии)

1.3 Сведения о заказчике оценки

Таблица 3а. Сведение о заказчике (юридическое лицо)

Организационно-правовая форма
Полное наименование
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)
Дата присвоения ОГРН
Место нахождения юр. лица

Таблица 3б. Сведение о заказчике (физическое лицо)

ФИО
Серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

1.4 Сведения об Оценщике и Исполнителе

Таблица 4а. Сведения об Оценщике

ФИО
Информация о членстве в СРОО
№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Стаж работы в оценочной деятельности
Сведения о страховании гр. ответственности
Дополнительно указывается для оценщика, работающего на основании трудового договора
Организационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договор
Полное наименование организации
ОГРН
Дата присвоения ОГРН
Местонахождение юридического лица
Контактная информация юридического лица
Для Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой
Серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистах

ФИО
Наименование организации, должность
Квалификация по диплому
Степень участия

1.5 Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки

В данном разделе указываются ограничивающие условия и допущения, влияющие на суждение о величине стоимости, которые являются важной частью Отчета и должны быть обоснованы Оценщиком. При этом должно быть указано, каким образом допущение влияет на результат оценки. Также отражаются дополнительные допущения и ограничения, которые оценщик посчитает нужными.

1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельности

В данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки и обоснования их применения. В обязательном порядке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.

1.7 Определение вида оцениваемой стоимости

В Отчете должно быть отражено точное определение стоимости объекта, подлежащего оценке, чтобы свести к минимуму возможную путаницу понятий для пользователя Отчета. Определения вида стоимости даны в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 255.

1.8 Основные этапы процесса оценки

В данной главе Оценщик составляет план процесса оценки, где отражает основные действия, связанные с выполняемой работой. При необходимости Оценщик может добавить или изменить нижепредставленные пункты, приведенные в Таблице 5, за исключением п. 4 настоящей таблицы.

Таблица 5. План процесса оценки

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках земельного участка, права на который оцениваются	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) см.Таблицу 6.
5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
6. Осуществление расчетов	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
8. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)

Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информации

Информация о виде и объеме прав на земельный участок	Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на земельный участок, права на который оцениваются, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на Объект оценки (правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах).	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
Установление данных о земельном участке	Установление назначения, разрешенного использования кадастровой/нормативной стоимости земельного участка, права на который оцениваются, а также особенностей его конфигурации в соответствии с действительными на дату оценки документами органов/организаций, осуществляющих учет и инвентаризацию земельных участков (кадастровый и ситуационный планы земельного участка).	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
Установление данных об обременений на Объект оценки	Установление наличия/отсутствия обременений земельного участка, права на который оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении земельного участка, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
Установление данных о составе Объекта оценки	Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе земельного участка иного недвижимого имущества (улучшений).	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
Сбор сведений о расходах	Установление величины годовых расходов Собственника/арендатора, связанных с эксплуатацией и обслуживанием земельного участка, права на который оцениваются, и уплачиваемых налоговых платежей на основании справки Собственника/арендатора земельного участка/иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)
Установление иных данных об Объекте оценки	Установление иных количественных и качественных характеристик земельного участка, права на который оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на него.	Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)

В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации об Объекте оценки.

Часть 2. «Описание Объекта оценки»

2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Таблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Наименование Объекта оценки
Имущественные права
Местоположение
Транспортная доступность, удаленность от основных магистралей
Плотность и престижность окружающей застройки
Экологическая обстановка		Запыленность, загазованность, уровень шума и т.д.
Вид права
Разрешенное использование
Категория земель
Рельеф местности		Наличие и крутизна склонов, перепады высот и т.д.
Наличие/отсутствие зданий, сооружений и других улучшений (в том числе возводимых)
Площадь, кв. м
Конфигурация земельного участка
Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы
Кадастровый номер
Оснащенность земельного участка	Электроснабжение	Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)
	Газоснабжение	Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)
	Холодное водоснабжение	Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)
	Горячее водоснабжение	Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)
	Канализация	Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)
Наличие обременений		Да/Нет
Информация о текущем использовании Объекта оценки		Оценщик приводит сведения о текущем использовании Объекта оценки.

2.2 Фотографии Объекта оценки

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

С учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоподтверждающими документами).

Часть 3. «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»

Стоимость земельного участка определяется текущей ситуацией на рынке земельных участков, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке земельного участка следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рынка включают:

Обзор общеэкономической и социально-экономической ситуации в регионе.

Обзор состояния рынка земельных участков региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса), степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели.

Обзор сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка земельных участков, которые сложились на дату определения стоимости. При этом желательно Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы: местоположение, площадь и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен в сегменте. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.

Анализ рынка должен удовлетворять следующим требованиям: должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), приведенные таблицы и рисунки должны содержать источник информации.

Часть 4. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»

В данной части оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки.

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости Объектов оценки:

затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.

Заключение о применимости перечисленных подходов делается только после того, как определен способ наилучшего использования оцениваемого объекта.

В связи с тем, что методы затратного подхода применимы исключительно к застроенным земельным участкам, необходимо привести в Отчете аргументированный отказ от использования данных методов.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера Объекта оценки, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. Отказ от применения тех или иных подходов должен быть обоснован.

Часть 5. «Оценка земельного участка»

5.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

В рамках настоящего Отчета Оценщик может использовать только метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам.

Оценщик использует следующую схему:

5.2.1 Описание объектов-аналогов

Источники информации об объектах-аналогах должны отвечать принципу достоверности, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также обязательно должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объекта-аналога необходим его фактический осмотр Оценщиком.

Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с земельным участком, права на который оцениваются, по значениям основных ценообразующих факторов.

Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 8.

Таблица 8. Описание объектов-аналогов

Наименование показателя	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Местоположение
Удаленность от МКАД (для Москвы и М.О.)
Вид права на землю
Категория земли
Разрешенное использование
Наличие коммуникаций
Наличие построек
Общие примечания
Дата предложения (дата звонка)
Площадь земельного участка, кв. м., руб.
Цена предложения (сделки) за весь объект
Источник информации	Наименование компании, контактное лицо и телефон, точный адрес в Интернете (при наличии)

5.2.2 Определения поправок и порядок их внесения

Оценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.

Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.

Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов.

Методы расчета поправок

1. Метод анализа парных продаж

При использовании данного метода оценщик заполняет Таблицу 8.

2. Экспертный метод

Все вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3).

В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии адрес в Интернете).

3. Статистические методы

Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на адекватность рынку Объекта оценки. Для выведения зависимости необходимо располагать значительной выборкой по сравниваемым объектам.

5.2.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода

В данном разделе заполняется Таблица 9 с учетом вышеописанных требований.

Таблица 9. Расчет рыночной стоимости земельного участка

Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена предложения	руб.
Площадь	кв. м
Цена предложения	руб./кв. м
Поправка на торг	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
Дата предложения
Поправка на время предложения	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)
Весовой коэффициент
Стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта	руб./кв. м

5.2.4 Заключение о рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

В данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения рыночной стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

5.3 Расчет стоимости земельного участка в рамках доходного подхода – не применяется, за исключением земельных участков, основным использованием которого является выращивание сельскохозяйственных культур.

5.4 Согласование результатов расчетов различными подоходами

В данном разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваемых результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода (ФСО № 3).

Часть 6. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»

Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости с учетом правил округления (ФСО № 3).

Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.

Часть 7. «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки»

Согласно Положению Банка России от 26.03.04 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» фиксированный срок экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи не должен превышать 180 дней. Таким образом, Оценщик принимает фиксированный срок экспозиции равным не более 0,5 года.

Часть 8. «Перечень используемых материалов»

Blog