Конкурсная документация по проведению открытого конкурса (по лотам) на право заключения договора на оказание услуг по оценке недвижимого имущества для целей втб 24 (зао) в Московской области и г. Москве г. Москва 2011 г
| Вид материала | Конкурс |
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на право заключения контракта, 1791.19kb.
- Конкурсная документация, 1909.91kb.
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на право заключения договора, 3090.33kb.
- Конкурсная документация, 95.01kb.
- Открытый конкурс №16 Москва 2009 извещение о проведении открытого конкурса, 1070.47kb.
- Конкурсная документация №1205032 Объявление, 53.39kb.
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса на право заключения договора, 384.44kb.
- Конкурсная документация по проведению открытого конкурса №21 на выполнение работ, 540.97kb.
- Конкурсная документация, 453.69kb.
- Конкурсная документация на проведение открытого конкурса на право заключения для нужд, 2033.24kb.
9.2Приложения:
Копии документов Оценщиков
Копии документов, предоставленных Заказчиком
Ниже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки.
Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью.
- Правоустанавливающие документы, сведения об обременениях.
Свидетельство о собственности на объект недвижимости. Документы (договора), на основании которых возникли существующие права на объект. Обременения Объекта оценки правами третьих лиц. Сервитуты, охранный статус.
- Технические и эксплуатационные характеристики Объекта оценки. Технический паспорт, поэтажные планы, экспликация помещений (актуальные), кадастровый паспорт при наличии. План земельного участка (кадастровый план).
Наличие и поставщики ресурсов, эксплуатационные расходы, (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, охрана, уборка и пр.).
3. Заключительные положения.
3.1. Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Заданию не действительны.
Приложение № 7
к Договору на оказание услуг по оценке имущества
№ ______ от «_____»_______________2010 г.
задАние на оценку ОБЪЕКТА НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА ОТ СДАЧИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В АРЕНДУ55
1) Объект оценки:
Объектом оценки является56:_______________________________________________________________________,
(в случае большого количества прилагается список, заверенный Заказчиком, Банком и Оценщиком)
Место расположения (нахождения) Объекта(-ов) оценки:________________________________
________________________________________________________________________________,
Сведения о правах на Объекты оценки57:________________________________________________________________________.
2) Цель оценки58: Определение рыночной стоимости Объекта(-ов) оценки для целей кредитования59 / Определение рыночной стоимости Объекта(-ов) оценки для целей совершения гражданско-правовых сделок / Определение справедливой рыночной стоимости для целей отражения в бухгалтерском учете (МСФО) / Внесудебная реализация залогового имущества / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества судом / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества в рамках внесудебного обращения взыскания / Для продажи имущества.
3) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения60:
Использование Объекта(-ов) оценки в качестве определяющего параметра для выдачи кредита61 / Использование Объекта(-ов) оценки в качестве определяющего параметра для принятия решения о совершении гражданско-правовых сделок / для оценки справедливой рыночной стоимости для целей отражения в бухгалтерском учете (МСФО) / Для внесудебной реализации залогового имущества / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества судом / Для определения первоначальной продажной стоимости имущества в рамках внесудебного обращения взыскания / Для продажи имущества.
4) Определяемый вид стоимости: Рыночная стоимость62.
5) Дата оценки:
________________________________« » _____________200 г.___________________________.
6) Срок проведения оценки:
______с « » ______________200 г.______по « » ______________200 г.__________________.
7) Реквизиты собственника:
__________________________________________________________________________________.
8) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
а) Наличие заключенных договоров аренды, принадлежность памятникам архитектуры, наличие других обременений и ограничений в использовании Объекта(-ов) оценки, которые необходимо учесть в обязательном порядке при проведении оценки.
б) Иные допущения и ограничения.
9) Особые условия: В рамках оценки необходимо определить величину чистого операционного дохода от сдачи Объекта(-ов) оценки в аренду.
1. Требования к содержанию Отчета.
1.1. Содержание Отчета должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 254, 255, 256 и Договора об оказании услуг по оценке.
1.2. Основным требованием к форме изложения отчета об оценке является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Необходимым условием для этого является удовлетворение отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в отчете информации.
1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т. ч. невозможность их устранения Собственником недвижимого имущества в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на инвестиционную привлекательность недвижимого имущества и/или наиболее вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения недвижимого имущества, договора аренды, ренты, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.
1.4. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. В отчете должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.
1.5. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.
1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ ответственное лицо, осуществляющее осмотр, фотографирует:
- дом, в котором находится объект оценки;
- все помещения объекта оценки, а также основные повреждения и дефекты имущества (в том числе осуществленную перепланировку);
- окружение объекта оценки.
1.7. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 3 (трех).
1.8. Оценщик во всех приведенных стоимостях в рамках отчета должен приводить информацию о наличие НДС или его отсутствии. Итоговая величина стоимости должна быть приведена с учетом НДС.
1.9. Отчет об оценке составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику).
1.10. Информация и документы, предоставленные заказчиком (в том числе: справки, таблицы, бухгалтерские балансы), считаются достоверными в случае надлежащего заверения (подпись уполномочено лица/собственника имущества с расшифровкой ФИО, дата заверения, печать организации и подпись генерального директора с заверяющей надписью «копия верна»), если у Оценщика нет оснований считать иначе63.
Оценщик не имеет право производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:
а) правоустанавливающие документы (договор купли-продажи недвижимости со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к договору; договор уступки права; инвестиционный контракт; акт государственной комиссии о приемке здания в эксплуатацию с распоряжением префекта района об утверждении акта госкомиссии (г. Москва) или с распоряжением главы администрации района об утверждении акта госкомиссии (МО и другом субъекте РФ); план приватизации и т.д. и т. п.) - не зарегистрированы в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;
б) технические документы на объект недвижимости:
- кадастровый паспорт либо выписка их кадастрового паспорта, поэтажный план, экспликации помещений к поэтажному плану) не заверены органом осуществляющим кадастровый учет объектов капитального строительства (ГУП/МУП «Бюро технической инвентаризации», ФГУП «Ростехинвентаризация);
- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), включающему разделы В.1-В.2, а также разделы В.3-В.4, при наличии соответствующих сведений в государственном земельном кадастре) - не заверены органом, осуществляющим кадастровый учет.
2. Требования к структуре отчета
2.1. Отчет должен состоять из восьми логических частей: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка недвижимого имущества», «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки», «Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду», «Перечень используемых материалов».
Для удобства восприятия оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.
Часть 1. «Общие сведения»
1.1. Основные факты и выводы
Раздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.
Таблица 1. Основные факты и выводы
| Номер отчета об оценке (порядковый номер отчета) и дата составления | |
| Основание для проведения оценки | Номер договора, дата договора |
| Краткое описание Объекта оценки | адрес, площадь, состояние |
| Краткое описание имущественных прав | Данные из ЕГРП |
| Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату оценки | |
| Наименование собственника | |
| Цель и задачи оценки | |
| Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки) | |
| Период проведения работ | |
| Дата составления отчета | |
| Дата осмотра Объекта оценки | |
| Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную дату (в случае если собственником оцениваемого объекта является юридическое лицо) | |
| Результаты оценки | |
| А) Затратный подход | ….р (с учетом НДС/без учета НДС) |
| Б) Сравнительный подход | ….р (с учетом НДС/без учета НДС) |
| В) Доходный подход | ….р (с учетом НДС/без учета НДС) |
| Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемых объектов | ….р (с учетом НДС/без учета НДС) |
1.2 Задание на оценку
Таблица 2. Задание на оценку
| Объект оценки | |
| Имущественные права на объект оценки | |
| Цель оценки | |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | |
| Вид стоимости | Определения вида стоимости дано в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 255. |
| Дата оценки | |
| Срок проведения оценки | |
| Ключевые особые допущения, оказывающие существенное влияние на получаемый результат (не более двух), если имеются. | а) Наличие заключенных договоров аренды, принадлежность памятникам архитектуры, наличие других обременений и ограничений в использовании Объекта(-ов) оценки, которые необходимо учесть в обязательном порядке при проведении оценки. б) Иные допущения и ограничения. |
| Особые условия | Определение величины предполагаемого дохода от сдачи Объекта в аренду |
1.3 Сведения о заказчике оценки
Таблица 3а. Сведение о заказчике-юридическое лицо
| Организационно-правовая форма | |
| Полное наименование | |
| Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) | |
| Дата присвоения ОГРН | |
| Место нахождения юр. лица | |
Таблица 3б. Сведение о заказчике-физическое лицо
| ФИО | |
| серия и номер документа удостоверяющего личность, кем и когда выдан | |
1.4 Сведения об Оценщике и Исполнителе
Таблица 4а. Сведения об Оценщике
| ФИО | | | | |
| информация о членстве в СРОО | | | | |
| №, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | | | | |
| Стаж работы в оценочной деятельности | | | | |
| сведения о страховании гр. Ответственности | | | | |
| Дополнительно указывается для оценщика, работающего на основании трудового договора | ||||
| Организационно-правовая форма, с которым у оценщика заключен трудовой договор | | | | |
| полное наименование организации | | | | |
| ОГРН | | | | |
| дата присвоения ОГРН | | | | |
| Местонахождение организации | | | | |
| Контактная информация | | | | |
| Для Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой | ||||
| серия и номер документа удостоверяющего личность, кем и когда выдан | | | | |
Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистах
| ФИО | | | | |
| Место работы, наименовании организации, должность | | | | |
| Квалификация по диплому | | | | |
| Степень участия | | | | |
1.5 Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки
В данном разделе указываются ограничивающие условия и допущения, влияющие на суждение о величине стоимости, являются важной частью Отчета и должны быть обоснованы Оценщиком. При этом должно быть указано, каким образом допущение влияет на результат оценки. Также отражаются дополнительные допущения и ограничения, которые оценщик посчитает нужным указать.
1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельности
В данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки и обоснования их применения. В обязательном порядке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.
1.7 Определение вида оцениваемой стоимости
В Отчете должно быть отражено точное определение стоимости, подлежащей оценке, чтобы свести к минимуму возможную путаницу понятий для пользователя Отчета. Определения вида стоимости даны в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 255.
1.8 Основные этапы процесса оценки
В данной главе оценщик составляет план процесса оценки, где отражает основные действия, связанные с выполняемой работой. При необходимости оценщик может добавить или изменить нижепредставленные пункты, приведенные в Таблице 5, за исключением п. 4 настоящей таблицы.
Таблица 5. План процесса оценки
| Заключение с Заказчиком договора об оценке | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) см. Таблицу 6. |
| Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Осуществление расчетов | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Составление и передача Заказчику Отчета об оценке | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информации
| Информация о виде и объеме прав на Объект оценки | Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах, в том числе в документах, подтверждающих права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о праве собственности, договор аренды и т. п.) | Отражено/ Отражено частично/Не отражено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Сопоставление данных об Объекте оценки | Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии) | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Установление данных об обременений на Объект оценки | Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (если таковые имеются). | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Установление данных об имуществе не являющемся недвижимым | Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющемся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта), учитываемые как отдельные инвентарные единицы бухгалтерского учета либо учета в иных регистрах). | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Сопоставление земельного участка и оцениваемого имущества | Установление принадлежности (расположения) оцениваемого имущества конкретному земельному участку на основании плана(ов) земельного(ых) участка(ов) (ситуационного, кадастрового). | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
| Сбор сведений о расходах | Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с эксплуатацией, обслуживанием недвижимого имущества, права на которое оцениваются, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Собственника объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.). | Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) |
В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные комментарии относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации о недвижимом имуществе, права на которое оцениваются.