Конкурсная документация по проведению открытого конкурса (по лотам) на право заключения договора на оказание услуг по оценке недвижимого имущества для целей втб 24 (зао) в Московской области и г. Москве г. Москва 2011 г

Вид материала

2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Об
Таблица 8. Характеристика местоположения Объекта оценки
2.2 Описание земельного участка
2.3. Фотографии Объекта оценки
2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Часть 3.«Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»
Часть 4. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»
5.1 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
5.2.1 Описание объектов-аналогов
Наименование показателя
5.2.2 Определения поправок и порядок их внесения
Экспертный метод
Статистические методы
Таблица 11. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества
5.2.4 Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
5.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
5.3.3 Расчет рыночной стоимости прав на земельные участки
Наименование показателя
Таблица 13. Расчет рыночной стоимости земельного участка
5.3.4 Заключение о рыночной стоимости прав на земельные участки затратным подходом
...
Полное содержание

Подобный материал:

1 ... 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Часть 2. «Описание Объекта оценки»

2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Таблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Наименование Объекта оценки
общая площадь недвижимого имущества, права на которое оцениваются, кв.м.
полезная (арендопригодная) площадь недвижимого имущества, права на которое оцениваются, кв.м.
Материал стен
Материал перекрытий
Материал окон
Наличие каркаса
Год постройки
Этажность	Этажность недвижимого имущества, права на которое оцениваются (этажи, на которых расположен объект недвижимости)
Подземные этажи
Коммуникации	Оценщик должен лично убедиться и отразить в Отчете, подключено ли недвижимое имущество, права на которое оцениваются, к системам электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также отметить наличие либо отсутствие соответствующего оборудования
Высота потолков, м
Состояние отделки	Состояние отделки недвижимого имущества, права на которое оцениваются (без отделки, с полной отделкой, с частичной отделкой (указать, что выполнено в рамках полной/частичной отделки и отразить качественную характеристику проведенных улучшений))
Состояние имущества	Информация о текущем состоянии недвижимого имущества, права на которое оцениваются, необходимых к проведению ремонтных работах
Наличие витринных окон	Для торгового помещения/здания
Отдельный вход	Для помещения
План/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Есть/нет
соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану	Оценщик должен лично проверить и отразить соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану, а в случае выявления несанкционированной перепланировки указать, в чем она выражается, не нарушены ли строительные нормы и правила. При наличии перепланировки Оценщик также указывает информацию о возможности (невозможности) ее согласования в установленном действующим законодательством порядке, а также предположительную стоимость такого согласования. В случае невозможности согласования перепланировки указывается предположительная стоимость работ по приведению недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в соответствие с технико-инвентаризационной документацией (если такие работы возможно провести).
Информация о текущем использовании Объекта оценки	Оценщик приводит сведения о текущем использовании Объекта оценки.

Таблица 8. Характеристика местоположения Объекта оценки

Удаленность от транспортных магистралей (станций метро), транспортная доступность
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)
Плотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры (медицинские учреждения, школы, детские сады, торговые центры, магазины, рынки и др.)
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность Объекта оценки, права на которое оцениваются, и района в целом
Данные о территориальных границах земельных участков (кадастровые планы земельных участков, копии геодезических планов или карт с обозначением и описанием местоположения), функционально обеспечивающих эксплуатацию недвижимого имущества, права на которое оцениваются	Есть/нет

2.2 Описание земельного участка

Если Объектом оценки является также земельный участок, составляется Таблица 9.

Таблица 9. Описание оцениваемых земельных участков

Местоположение
Вид права
Назначение
Категория земель
Площадь, кв. м
Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы
сведения о существующих ограничениях/обременениях на земельный участок
Кадастровый номер

2.3. Фотографии Объекта оценки

Необходимо отразить в данной главе фотографии всего объекта (отдельных частей, блоков, помещений, в том числе отдельных частей/фрагментов интерьера, помещений, комнат и др.), а также всех основных видов повреждений и дефектов недвижимого имущества. В случае наличия несанкционированной перепланировки Отчет об оценке должен содержать фотографии переоборудованного помещения.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

С учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоудостоверяющими документами).

Часть 3.«Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»

Стоимость недвижимости определяется текущей ситуацией на рынке, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рынка включают:

обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе;
обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели.
обзор сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объектов, местоположение, площадь и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен (арендных ставок) в сегменте. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.
отраслевой обзор составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг). Это так называемая недвижимость производственного назначения (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.

Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), а приведенные таблицы и рисунки должны содержать источник информации.

Часть 4. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»

В данной части Оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки.

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости Объектов оценки:

затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.

Заключение о применимости перечисленных подходов делается только после того, как определен способ наилучшего использования оцениваемого объекта.

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. Отказ от применений того или иного подхода должен быть обоснован.

Часть 5. «Оценка недвижимого имущества»

5.1 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В рамках настоящего Отчета Оценщик может использовать только метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам.

Оценщик использует следующую схему:

5.2.1 Описание объектов-аналогов

Источники информации об объектах-аналогах должны отвечать принципу достоверности, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога (источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится Объект оценки). В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также обязательно должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.

Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с Объектом оценки, права на которое оцениваются, по значениям основных ценообразующих факторов.

Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 10.

Таблица 11. Описание объектов-аналогов

Наименование показателя	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Описание объекта
Назначение
Класс (для офисных площадей)
Цена объекта с НДС, руб.
Дата предложения (дата звонка)
Адрес
Ближайшая станция метро (при наличии)
Удаленность от станции метро (при наличии)
Проходимость места
Линия домов
Высота потолков, м
Наличие отдельного входа
Общая площадь, кв. м
Год постройки
Год проведения кап. ремонта/реконструкции
Инженерное оснащение
Состояние внутренней отделки
Площадь земельного участка, кв. м
Вид права на землю
Общие примечания
Источник информации	Наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии точный адрес в Интернете при наличии

5.2.2 Определения поправок и порядок их внесения

Оценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.

Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.

Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки, права на которое оцениваются.

Методы расчета поправок

Метод анализа парных продаж

При использовании данного метода Оценщик заполняет Таблицу 10 по аналогам для расчета поправок.

Экспертный метод

Все вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3).

В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии точный адрес в Интернете при наличии).

Статистические методы

Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на адекватность рынку недвижимости Объекта оценки. Для выведения зависимости необходимо располагать значительной выборкой по сравниваемым объектам.

5.2.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода

В данном разделе заполняется Таблица 11 с учетом вышеописанных требований.

Таблица 11. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена предложения с НДС	руб.
Площадь	кв. м
Цена предложения с НДС	руб./кв. м
Поправка на торг	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
Дата предложения
Коэффициент корректировки	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)
Весовой коэффициент
Стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта	руб./кв. м

5.2.4 Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения рыночной стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

5.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

5.3.1 Обоснование выбора методов оценки прав на земельные участки

При описании оцениваемого земельного участка Оценщик делает ссылку на Таблицу 9.

Оценщик использует для определения стоимости прав на земельный участок методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 г. № 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.03 г. № 1102-р.

В случае если право на земельный участок, функционально обеспечивающий оцениваемое недвижимое имущество, не оформлено документально (отсутствует/не подтверждается на дату проведения оценки), Оценщиком не определяется стоимость каких-либо гипотетических прав на земельный участок, которые в будущем могут возникнуть у Собственника недвижимого имущества и/или третьих лиц.

В данном разделе Оценщик приводит обоснованный выбор методов оценки прав на оцениваемые земельные участки.

5.3.3 Расчет рыночной стоимости прав на земельные участки

При использовании метода сравнения продаж Оценщик использует следующую схему:

Описание объектов-аналогов

Источники информации об объектах-аналогах должны отвечать принципу достоверности, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога (источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится Объект оценки). В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в Отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к Отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов (ФСО №3).

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объекта-аналога необходим его фактический осмотр Оценщиком (при наличии возможности проведения такого осмотра).

Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с недвижимым имуществом, права на которое оцениваются, по значениям основных ценообразующих факторов.

Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 12.

Таблица 12. Описание объектов-аналогов

Наименование показателя	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Местоположение
Удаленность от МКАД (для Москвы и М.О.)
Вид права на землю
Категория земли
Разрешенное использование
Наличие коммуникаций
Наличие построек
Общие примечания
Дата предложения (дата звонка)
Площадь земельного участка, кв. м.
Цена предложения (сделки) за весь объект, руб.
Источник информации	Название компании, контактное лицо и телефон, если есть точный адрес в Интернете

Определения поправок и порядок их внесения

Аналогично пункту 5.2.2 .

Итоговая таблица расчета рыночной стоимости земельного участка

В данном разделе заполняется Таблица 13 с учетом вышеописанных требований.

Таблица 13. Расчет рыночной стоимости земельного участка

Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Цена предложения	руб.
Площадь	кв. м
Цена предложения	руб./кв. м
Поправка на торг	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
Дата предложения
Поправка на время предложения	доли ед.
Скорректированная стоимость	руб./кв. м
…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)
Весовой коэффициент
Стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта	руб./кв. м

5.3.4 Заключение о рыночной стоимости прав на земельные участки затратным подходом

В данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты оценки земельных участков.

5.3.5 Расчет стоимости воспроизводства

В случае наличия достаточного объема информации применение затратного похода возможно при соблюдении следующих условий:

с момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет.
в распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на недвижимое имущество, права на которое оцениваются, и/или документально подтвержденные данные о затратах, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию оцениваемого объекта, и/или официальная статистическая/аналитическая информация о стоимости строительства аналогичных объектов.

При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе Объекта оценки.

Расчеты величин физического, функционального и экономического износа должны быть подробно описаны и надлежащим образом обоснованы.

5.4 Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

В целях настоящего задания на оценку реализация указанного подхода к оценке возможна исключительно на основании использования метода прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации Объекта оценки, права на которое оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки. При наличии объективных обстоятельств, не позволяющих определить стоимость оцениваемого объекта в рамках метода прямой капитализации (поток доходов, генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным, денежные потоки изменяются с различными темпами и т.п.), необходимо привести аргументированный отказ от реализации доходного подхода или обосновать отказ от включения результатов данного подхода в итоговое согласование стоимостей, полученных в рамках реализации других подходов к оценке.

При расчете чистого операционного дохода, генерируемого Объектом оценки, права на которое оцениваются, Оценщик обосновывает выбор единицы сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Потенциально сдаваемая в аренду площадь оцениваемого объекта должна определяться как общая либо как полезная, в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится недвижимое имущество, права на которое оцениваются.

При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода настоящего задания на оценку.

При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, указанные в описании сравнительного подхода настоящего задания на оценку.

При определении показателя потерь от недоиспользования Объекта оценки, права на которое оцениваются, как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для оцениваемого объекта от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости определяется Оценщиком исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств объекта.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:

, где

РЗ — расходы на замещение элементов;

СЭ – стоимость элемента;

i — используемая ставка отдачи на капитал;

n — оставшийся срок использования элемента;

M – количество элементов.

Общая величина операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией Объекта оценки, права на которое оцениваются, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых в аренду, должна быть в пределах диапазона значений удельного рыночного показателя операционных расходов, характерного для подобных объектов. При несоответствии указанному диапазону удельной величины операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией недвижимого имущества, права на которое оцениваются, должно быть приведено обоснование такого несоответствия.

Приоритетным методом определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости является метод рыночной экстракции. В случае невозможности применить указанный метод (отсутствие необходимого объема достоверной рыночной информации и т.д.) отказ от использования метода рыночной экстракции должен быть аргументировано обоснован. В данном случае расчет коэффициента капитализации производится методом кумулятивного построения.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее 3 (трех) объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, при их аналогичном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, в соответствующем разделе Отчета.

5.5 Согласование результатов расчетов различными подоходами

В данном разделе должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подоходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, Оценщик должен привести в Отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, Оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода (ФСО № 3).

Часть 6. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»

Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости с учетом правил округления (ФСО № 3).

Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.

Часть 7. «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки»

Согласно Положению Банка России от 26.03.04 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» фиксированный срок экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи не должен превышать 180 дней. Таким образом, Оценщик принимает фиксированный срок экспозиции равным не более 6 месяцев.

Часть 8. «Расчет прогнозируемой стоимости Объекта оценки»

Прогнозируемая стоимость оценивается на основе осуществляемого Оценщиком прогноза изменения текущей стоимости Прав требования.

Часть 9. «Перечень используемых материалов»

Blog