Повышение эффективности управления девелоперским предприятием
| Вид материала | Диссертация |
- «Повышение эффективности менеджмента предприятия. Вопросы, проблемы, решения. Особенности, 82.16kb.
- Анализ и совершенствование методов управления предприятием малого бизнеса, 749.41kb.
- Повышение эффективности управления предприятием на основе совершенствования бизнес-процессов, 499.98kb.
- Повышение эффективности системы управления промышленным предприятием (на примере горно-обогатительного, 427.11kb.
- «Оценка эффективности внедрения информационной системы управления предприятием ООО, 133.25kb.
- Совершенствование механизма управления предприятием на основе использования современных, 146.47kb.
- «Оценка эффективности управления торговым предприятием», 48.66kb.
- И, повышение качества обучения, повышение эффективности управления, совершенствование, 131.69kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «менеджмент» Совершенствование системы управления, 42.28kb.
- теория и практика управления предприятием, в рамках которой управленческие решения, 686.89kb.
На правах рукописи
ЧЕГИС АНДРЕЙ ИГОРЕВИЧ
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМ ПРЕДПРИЯТИЕМ
| Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами – строительство) |
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва 2008
Диссертация выполнена в образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский гуманитарно-экономический институт».
| Научный руководитель: | кандидат экономических наук, доцент Калинина Людмила Львовна |
| Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич |
| | кандидат экономических наук, доцент Погудаева Марина Юрьевна |
| Ведущая организация: | Московский Государственный Строительный Университет (МГСУ) |
Защита состоится 14 января 2009 г. в 16:00 на заседании диссертационного совета Д218.005.12 в Московском государственном университете путей сообщения (МИИТ) по адресу: 127994, Москва, ул. Образцова, д.15, ауд. 3107.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.
Отзывы на реферат в двух экземплярах, заверенные печатью, просим направлять по адресу совета университета.
Автореферат разослан «11» декабря 2008 г.
| Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор | А.А. Вовк |
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность диссертационного исследования. В результате перехода российской экономики к рыночной модели хозяйствования сфера недвижимости оформилась как отдельная отрасль экономики и сфера человеческой деятельности. Из области, жестко регламентированной административно, она превратилась в сферу, сочетающую в себе значительные экономические интересы, высокую социальную значимость и сложные правовые отношения. Для ее развития потребовались механизмы, соответствующие новым экономическим реалиям. Основой этих механизмов является девелопмент – профессиональная деятельность по управлению созданием и качественным преобразованием объектов недвижимости, увеличению их рыночной ценности (несводимая к организации строительства заказанного объекта по заданным параметрам).
Происходящая трансформация экономических отношений породила, наряду с позитивными явлениями, ряд проблем, негативность которых в сфере недвижимости проявляется в несбалансированности экономической деятельности девелоперов. Оценка социальной значимости сферы недвижимости и анализ результатов создаваемых проектов в стратегической перспективе недостаточно развиты для эффективного управления ими.
Несбалансированность экономической деятельности девелоперов в национальных масштабах ведет к социально-дисгармоничному развитию сферы недвижимости. Ее основными симптомами являются непрозрачность деловых отношений, в особенности, между девелоперами, выборочное и неравномерное удовлетворение спроса на объекты недвижимости; нередки нарушения градостроительных концепций городов и их архитектурного облика.
В этой связи проблема повышения эффективности девелоперской деятельности как механизма развития сферы недвижимости становится актуальной в социально-экономическом, научном и прикладном плане.
В процессах регулирования экономических отношений в сфере недвижимости – как при оценке общей экономической ситуации, так и при оценке девелоперских проектов – объективный научный подход применяется все еще недостаточно. Все это обусловливает необходимость выработки критериев эффективности управления девелоперским предприятием по объективным показателям его экономической деятельности и влиянию этой деятельности на социально-экономические процессы.
Целью исследования является разработка теоретических основ и практических методик управления девелоперским предприятием, обеспечивающих повышение эффективности последнего за счет системного и адаптивного подходов в принятии решений.
Для достижения намеченной цели в работе необходимо последовательно решить следующие задачи:
- дать анализ рыночной среды деятельности девелоперских предприятий в реальных экономических условиях, а также основных моделей управления предприятием как базиса экономической эффективности предприятия и выделить область их эффективного применения;
- обосновать критерии и параметры эффективности девелоперского проекта;
- оценить эффективности девелопмента по критериям социально-гармоничного развития сферы недвижимости;
- провести анализ показателей эффективности управления девелоперскими организациями по критерию экономико-организационной устойчивости предприятия при ограничениях на ресурсы управления проектом;
- оценить девелоперскую деятельность реальных участников рынка на основе выделенных ключевых показателей эффективности управления девелоперским предприятием.
Объектом исследования является система управления девелоперским предприятием и девелоперским проектом.
Предметом исследования являются процессы адаптации девелоперского предприятия к рыночным условиям при максимизации эффективности управления данными предприятиями.
Теоретической и методической основой исследования являются:
- работы отечественных и зарубежных авторов в области:
- оценки эффективности коммерческого использования объектов недвижимости;
- оценки эффективности девелоперского проекта;
- управления девелоперским предприятием;
- информационные, научно-методические материалы МГЭИ, МИИТ, подходы и методы системного и адаптивного анализа, экспертные, экономико-математические и информационные методы.
Методологическую основу научного анализа экономической деятельности в сфере недвижимости и ее регулирования составляют идеи и работы представителей различных экономических школ и направлений: Р. Пейзера, Э.Фрея, Дж. Фридмана, Ник. Ордуэя, В. Беренса, П. Хавранека, Л. Гитмана, М. Джонка, Р. Хойта, В.Г. Керриса, С. Баренса и других.
Проблемы эффективности управления строительным предприятием и инвестирования в недвижимость исследовали следующие отечественные ученые: П.Г. Грабовый, Е.И. Тарасевич, А.В. Болотин, С.Н. Максимов, Я.А. Рекитар, А.Т. Романова, Р.А. Кожевников, Т.В Богданова, Б.А. Волков, В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров, И.А. Никонова, А.А. Первозванский, Г.П. Писчасов, Н.Я. Рябикова, В.М. Попов, А.Б. Идрисов, В.В. Ковалев, И. Рахман, И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, А.Я. Быстряков, В.В. Перская, В.Л. Попов, Л.Н. Тэпман, С.А. Смоляк, А.О. Степун и другие.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке модели и алгоритма управления девелоперским предприятием на основе экономического и социального критериев с учетом системного характера объекта исследования, высоко адаптивного к динамичной внешней среде.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в процессе исследования, обусловлены особенностями принятого подхода к проблеме повышения эффективности управления предприятием и заключаются в следующем:
- разработана матрица моделей управления девелоперским предприятием на основе оценки вектора организационно-экономической деятельности по признакам централизации-децентрализации управления и интенсивности инвестиций в развитие объектов недвижимости;
- разработана универсальная схема оценки эффективности и рисков проекта создания или качественного преобразования объекта недвижимости в зависимости от коммерческого назначения последнего (для продажи, для сдачи в аренду, для производственных целей) и степени доступности и достоверности необходимой информации;
- на основе анализа функционирования трех основных подсистем предприятия (экономической, организационно-технической, инновационной) сформирована система показателей эффективности девелоперских предприятий;
- на базе анализа системы управления девелоперским проектом и системы организационно-экономической устойчивости девелоперского предприятия предложена система ключевых показателей для оценки эффективности управления предприятием и проанализировано влияние данных показателей на эффективность управления на примере действующих предприятий.
Практическая значимость работы. Разработанные методические рекомендации и методика контроля и управления экономико-организационной устойчивостью девелоперского предприятия позволяют оценить уровень адаптивности предприятия данной сферы к внешним рыночным условиям и дают возможность:
- повысить прибыльность девелоперского предприятия на основе повышения точности оценки эффективности инвестиционного проекта;
- обоснованно использовать организационно-технический, экономический и инновационный рычаги управления девелоперским проектом для управления экономико-организационной устойчивостью;
- повысить эффективность риск-менеджмента девелоперского предприятия за счет роста гибкости и эффективности управления;
- повысить экономическую и общественную эффективность девелопмента как одного из инструментов социально-экономического развития.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Основные вопросы, рассматриваемые в диссертации, подробно освещены в ряде публикаций, в том числе – всероссийского уровня.
Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе по дисциплинам «Экономика организации» и «Экономика строительного производства» в Московском Гуманитарно-Экономическом Институте.
Результаты проведенного научного исследования внедрены в практическую деятельность «Комиссии Инвестиционных Программ Совета предпринимателей при Мэре и Правительстве Москвы», а также ООО «Гросс-Инвест».
Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано 4 печатные работы, общим объемом 3,3 печатных листа.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 138 наименований; содержит 145 страниц текста, 4 таблицы, 50 рисунков.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность исследования, определяются цели, задачи, научная новизна и практическая значимость работы, дается краткое изложение ее содержания и основных результатов, а также описывается ее структура.
В главе 1 «Основные аспекты девелоперской деятельности на рынке недвижимости и анализ ее эффективности» решается задача выявления особенностей экономической деятельности в сфере недвижимости на основе анализа теоретических работ по проблеме и опыта функционирования данной сферы в России в период становления и развития рыночной экономики.
Проведенный в рамках диссертационного исследования анализ девелопмента на рынке недвижимости России начала 90-х – середины 2000-х гг. показал высокую динамику развития этой сферы деятельности в начале 90-х гг. XX века, которая в основном носила спекулятивный характер и строилась на связях девелоперов с рейдерскими структурами. Такой характер девелопмента являлся причиной неравномерного развития этой деятельности, преобладания девелопмента элитной недвижимости над развитием массовых сегментов, приоритет офисных объектов над производственными, развитие престижных районов в ущерб остальным. Возникла практика несоответствия между заявленным и реальным статусами созданного объекта недвижимости. К середине 90-х гг. возник ряд крупных игроков девелопмента – Миэль, Rodex Group, перешедшие на рыночную форму хозяйствования домостроительные комбинаты (ДСК-1 и др.), начали оформляться правила игры в девелопменте.
Важная особенность современного периода – профессиональный рост девелоперов, который, по результатам проведенного в рамках диссертационной работы опроса, признают 67% представителей российского девелопмента. Это выразилось в удовлетворении запросов более широкого круга потребителей (61% опрошенных), улучшении технических характеристик создаваемых объектов (56%), повышении прибыльности (28%) и формировании правовых отношений между участниками девелоперских пректов (23%).
Результаты опроса свидетельствуют, что на нынешнем этапе некоторые старые проблемы сохранились и возникли новые. Практически исчезли проявления полного непрофессионализма субъектов девелопмента, что отмечают 77% девелоперов-респондентов. Тем не менее, сохраняются такие проявления невысокой девелоперской квалификации, как однотипность проектов (84% опрошенных), несоответствие параметров созданного объекта характеристикам, заявленным изначально (73%), стереотипность девелоперских предпочтений (61%), завышение экономических результатов проекта (49%). Отмечается несформированность рынков таких видов недвижимости, как земля (89% респондентов), коттеджных поселков эконом-класса (92%), производственных объектов (97%), складской недвижимости (64%). Отсутствуют общепризнанные профессиональные объединения субъектов девелопмента. Отмечен интерес девелоперов к научному изучению их деятельности: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и повышать качество управления девелоперской деятельностью.
Н
I. Высокая степень централизации с целью минимизации вложений для получения предельно возможной прибыли.
а основе проведенного исследования в настоящей работе предлагается следующая матрица моделей управления девелоперским предприятием, в которой управление определяется степенью централизации и объемом финансовых вложений.
Р
ис. 1. Матрица моделей управления девелоперским предприятием.Модель I соответствует максимально централизованной и сравнительно компактной организации, функционирование которой определяется точным расчетом и четкостью действий, обеспечивающими при минимальных инвестициях максимальную прибыль (частный случай – рейдерские и подобные им структуры).
Модель II отображает масштабную девелоперскую структуру с множеством различных функций и видов деятельности и отлаженными производственно-экономическими связями с другими предприятиями. В недавнем прошлом характерными образцами такой модели были гигантские домостроительные комбинаты. Эта модель характерна и для крупных современных корпораций, работающих в девелопменте.
Модель III типична для девелоперских организаций в начале их развития, когда нет ни значительного капитала, ни устоявшейся системы управления, не определены окончательно направления деятельности.
Модель IV – это наиболее гибкая структура, представляющая собой объединение сравнительно автономных организаций для участия в определенных девелоперских проектах. При этом не проект подбирается в соответствии со спецификой организации, а конгломерат организаций формируется под специфику инвестиционно привлекательного проекта.
Наиболее перспективными в условиях современной сферы недвижимости являются вторая и четвертая модели. Они соответствуют мощным и профессиональным структурам, способным инвестировать в проекты любого масштаба и участвовать в их реализации.
Выделенные проблемы роста девелопмента в России и предложенная выше матрица моделей управления девелоперским предприятием дали возможность постановки задачи исследования возможностей повышения эффективности девелопмента в имеющихся условиях.
Вторая глава «Тенденции и проблемы современного функционирования девелоперских предприятий на рынке недвижимости» решает задачи разработки системы параметров для оценки эффективности девелоперских проектов и анализа взаимосвязи девелоперской деятельности и социально-гармоничного развития сферы недвижимости. Необходимость этой системы параметров обусловлена сложностью точной оценки коммерческой привлекательности девелоперских проектов в условиях непрозрачности и несформированности рынков. Были выделены три типа девелоперских проектов в зависимости от способа получения дохода от создаваемого или реконструируемого объекта недвижимости:
1-й тип – объект предназначен для сдачи в аренду;
2-й тип – объект предназначен для продажи;
3-й тип – объект будет использоваться в производственных целях.
Исследованы методы и практические возможности определения рисков проекта и его интегральных характеристик в условиях нестабильности рынков или интервальной неопределенности. Это позволяет оценить укрупненную устойчивость девелоперского проекта, его интегральный экономический эффект, уровень безубыточности и ряд других показателей.
Проведенный анализ позволил выделить систему показателей, обеспечивающих оценку девелоперских проектов, рис. 2.
Рис. 2. Система показателей оценки эффективности основных видов девелоперских проектов.
Ниже приведена расшифровка обозначений показателей, таблица 1.
Таблица 1.
Показатели оценки эффективности основных видов девелоперских проектов.
| №№ | Обозначение | Полное название |
| 1 | ЧДД | Чистый дисконтированный доход |
| 2 | ИДД | Индекс доходности дисконтированных инвестиций |
| 3 | ВНД | Внутренняя норма доходности |
| 4 | Y | Уровень доходности |
| 5 | G | Норма роста дохода от объекта |
| 6 | YP(N) | Коэффициент настоящей стоимости ступенчатого аннуитета |
| 7 | V | Коэффициент потерь от незанятости арендных площадей |
| 8 | P | Прибыль |
| 9 | КВвз | Сумма возврата капиталовложений |
| 10 | IRкон | Конечная рентабельность проекта |
| 11 | Эинт | Интегральная эффективность проекта |
| 12 | Эп.с. | Относительная экономическая эффективность |
| 13 | Ток | Срок окупаемости |
| 14 | U | Ожидаемая полезность инвестиции |
| 15 | УБ | Уровень безубыточности |
| 16 | Рэ | Риск неэффективности проекта |
| 17 | Уэ | Средний ущерб от реализации неэффективного проекта |
Адекватность работы данной системы показателей достигается за счет доступности исходных данных, возможности их быстрого получения в условиях ограниченности временных ресурсов и динамичности изменений рынка.
Исследования ведущих ученых (таких, как П.Г. Грабовый, Е.И. Тарасевич, С.Н. Максимов и др.), а также проведенное в рамках настоящей работы анкетирование экспертов по девелопменту показали существенную роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии (такова оценка 62% опрошенных). Выделены два основных сценария: эффективность развития девелопмента, как инструмента социально-экономического роста и малоэффективность. Основные способы реализации этих сценариев и значимость признаков с точки зрения профессионального сообщества отражены на рис. 3 (значимость способа определена процентом опрошенных экспертов, упомянувших данный признак).
Рис. 3. Сценарии влияния эффективности девелопмента на развитие региона.
Результаты анкетирования подтверждают целесообразность введения показателя общественной эффективности в дальнейший анализ эффективности управления девелоперским предприятием как необходимой составляющей решения многокритериальной задачи поиска оптимального сочетания коммерческой и общественной эффективности девелопмента.
Формирование системы показателей, обеспечивающих оценку эффективности девелоперских проектов, и постановка задачи поиска компромисса между коммерческой и общественной эффективностью девелопмента потребовали анализа и развития методик оценки качества управления девелоперским предприятием как структурной единицей сферы девелопмента. Это развитие представлено в форме оценки мощности трех основных рычагов, определяющих, в конечном счете, эффективность управления девелоперской организацией.
В третьей главе «Основные пути оценки качества девелоперской деятельности и формирования универсальных показателей эффективности управления девелоперским предприятием» рассматривается качество и эффективность системы управления девелоперским проектом (в виде одного предприятия, решающего в своей деятельности все задачи по реализации проекта или группы предприятий, специально объединившихся для реализации проекта), состоящей в самом общем виде из организаций: заказчика, инжиниринговой компании, управляющей компании, подрядчика и производственно-комплектовочной компании. Какая-либо одна из этих организаций не может самостоятельно выполнять функции девелопера. В имеющейся же практике именно из такого набора предприятий (либо подразделений одного предприятия) формируется девелоперская структура.
Для анализа эффективности девелоперской организации в системе управления проектом был использован многофакторный критерий эффективности, определяющий такое продуктивное состояние, при котором достигаются максимальные экономические показатели организации или проекта в целом за счет рационального сочетания экономических, организационно-технических и инновационных возможностей. Данным критерием является экономико-организационная устойчивость, а перечисленные возможности – ее рычагами.
Предлагаемые меры по совершенствованию менеджмента проекта основываются на методике оценки экономико-организационной устойчивости, учитывая принципиальную схему взаимосвязи между предприятиями, управляющими девелоперским проектом, а также модели управления самими предприятиями.
Определено, что организационно-технический рычаг системы управления проектом составляют, в основной его части, заказчик, управляющая компания, подрядчик и производственно-комплектовочная компании. В целом, данный рычаг будет служить повышению эффективности управления девелоперским предприятием, либо проектом при условии, что организационно-технический потенциал предприятия (либо группы предприятий) достаточно высок, чтобы удовлетворять целям предприятия (либо проекта) и при этом может быть обеспечена достаточно надежная работа на уровне этой потенциальной мощности – это дает наибольший эффект изменения структуры конечного продукта под воздействием данной мощности, рис. 4.
Рис. 4. Схема работы организационно-технической подсистемы.
Экономический рычаг воздействия на эффективность проекта формируется из деятельности всех организаций, участвующих в проекте: инвестора, заказчика, инжиниринговой компании, управляющей компании, подрядчика и производственно-комплектовочной компании. Так как этот рычаг должен обеспечивать превышение темпов роста прибыли над темпами роста выручки, то единая цель всех предприятий, обеспечивающих действие данного рычага – обеспечить в имеющихся рыночных условиях максимальную рентабельность проекта при установленном объеме и условиях финансирования, рис. 5.
Рис. 5. Схема работы экономической подсистемы.
Работа инновационного рычага определяется деятельностью четырех организаций: заказчика, инжиниринговой фирмы, управляющей компании, производственно-комплектовочной компании. Единая цель инновационной деятельности данных предприятий состоит в том, чтобы вложить столько средств в инновационные разработки, сколько необходимо для получения результата, дающего, по меньшей мере, существенное увеличение прибыльности проекта при заметном увеличении рентабельности собственных средств и надежности используемых ресурсов.
Рис. 6. Схема работы инновационной подсистемы.
Исходя из логических структурных связей в системе управления девелоперским проектом и ранее исследованных характеристик рычагов экономико-организационной устойчивости, в ходе работы получены показатели для оценки предприятий сферы девелопмента, близких ко второй или четвертой моделям управления девелоперской организацией. Они представлены следующим набором показателей, табл. 2.
Таблица 2.
Ключевые показатели эффективности управления девелоперским предприятием.
| №№ | Показатель | Описание показателя и его влияния на эффективность управления девелоперской организацией |
| Организационно-технический рычаг (структурно составлен из организаций заказчика, управляющей компании, подрядчика, производственно-комплектовочной компании) | ||
| 1 | Организационно-технические риски |  , где слагаемые означают в порядке следования:
Повышение этой группы рисков возможно в случае распределения ресурсов организации на несколько крупных проектов в условиях высокой неопределенности. |
| 2 | Риск потерь от невыполнения обязательств |  , где слагаемыми являются:
|
| Экономический рычаг (структурно составлен из организаций инвестора-кредитора, заказчика, инжиниринговой компании, управляющей компании, подрядчика, производственно-комплектовочной компании) | ||
| 3 | Доходность |  , где:Dопер. – доходы от операционной деятельности; Zопер. – затраты операционной деятельности; Zинв. – инвестиционные затраты. |
| 4 | Риски реализации |  , где слагаемые обозначают риски:
|
| 5 | Доля заемных средств в инвестиционных затратах |  , где: -суммарные инвестиционные затраты;СС – собственные средства. |
| Инновационный рычаг (структурно составлен из организаций заказчика, инжиниринговой компании, управляющей компании, производственно-комплектовочной компании) | ||
| 6 | Доля прибыли, полученная за счет использования инноваций |  , гдеРбаз. – базовый уровень прибыли, предполагаемый при отсутствии инноваций; РΣ – суммарная прибыль. |
Сформированная систему ключевых показателей эффективности управления ниже дополнена стоимостным выражением общественной эффективности, что позволяет учесть влияние девелоперской деятельности анализируемого предприятия на социально-экономическое развитие региона. Система ключевых показателей оптимизирована для 2-й и 4-й моделей управления девелоперским предприятием, рис. 7. В случае 1-й модели затруднительно оценить риски потерь от невыполнения обязательств (т.к. существенная часть межорганизационных взаимодействий происходит вне правового поля и абсолютно непрозрачна), а инновационный рычаг не играет существенной роли. В случае 3-й модели также малозначим инновационный рычаг и проблематична оценка организационно-технических рисков, т.к. предприятие не в полной мере сформировалось как организация и весьма нестабильно.
Рис. 7. Схема формирования системы показателей эффективности управления девелоперским предприятием.
На основе полученной системы ключевых экономических показателей эффективности в работе решена задача оценки эффективности управления реальными девелоперскими предприятиями. Выбор объектов оценки основывается на рассмотрении основных организационно-экономических моделей девелоперских предприятий, результаты которых свидетельствуют о более высокой эффективности достаточно крупных организаций, владеющих гибким подходом к своему участию в девелопменте и способных реализовывать эффективную стратегию своей деятельности.
Для апробации обоснованности и значимости предложенной в диссертации системы ключевых показателей оценки эффективностии управления выбраны две компании («Rodex Group» и «Heliopark Group»), работающие в быстро развивающихся сегментах загородной и гостиничной недвижимости соответственно. Компания «Rodex Group» занимается девелопментом объектов недвижимости исключительно с целью последующей продажи. Компания «Heliopark Group» занимается девелопментом объектов недвижимости для последующего управления с целью получения прибыли, а также доверительным управлением объектов, находящихся в собственности у других лиц. Обе компании имеют в своем активе около десяти масштабных проектов, большая часть которых успешно реализована и рассматриваются как типичные участники системы управления девелоперским проектом, сочетающие в себе модель II и модель IV.
Для оценки эффективности управления данными девелоперскими организациями избран период их деятельности с 2002 г. по 2006 г. (включительно). Динамика выбранных показателей исследовалась путем анализа временных рядов на основе классической модели парной регрессии. Данный период избран по причине наиболее устойчивого состояния макроэкономических процессов в стране на данный отрезок времени.
При анализе полученных временных рядов также учтены различия в специфике деятельности компаний, различия в их опыте деятельности в своей сфере, доля неучтенных притоков и оттоков денежных средств, повлиявшая на многие анализируемые показатели. Для определения совокупной мощности каждого рычага экономико-организационной устойчивости полученные значения ключевых показателей приведены в работе к единому виду (в ряде случаев, за счет использования обратных величин) и нормированы следующим образом:
- Для определения мощности организационно-технического рычага веса надежности организационно-технических процессов и вероятности надлежащего исполнения обязательств (обратные величины соответствующих рисков) на основе экспертной оценки взяты как 0,6:0,4, т.к. первый показатель охватывает более широкий ряд составляющих надежности;
- Для определения мощности экономического рычага веса доходности, вероятности успешной реализации продуктов девелопмента (обратная величина соответствующего риска) и доли заемных средств в инвестициях получены (на основании экспертной оценки) на уровне, соответственно:
- 0,5 – как главная цель любого предприятия;
- 0,3 – как важный фактор обеспечения доходности;
- 0,2 – как характеристика финансовой устойчивости девелопера.
- 0,5 – как главная цель любого предприятия;
В рамках решаемой задачи учтено отсутствие в функциях трендов рядов циклической составляющей (из-за малой продолжительности периода, взятого для анализа). В результате получены графики значений ключевых показателей на 5 лет и наиболее достоверная линия тренда на 6 лет (степень достоверности тренда находится в прямой зависимости от показателя R2). Значения показателей могут колебаться в диапазоне 0-1, причем возрастание значения означает повышение мощности соответствующего рычага экономико-организационной устойчивости, кроме инновационного рычага, где существует оптимальная мощность (в случае девелоперских предприятий, в диапазоне 0,25-0,35).
 |  |
| Рис. 8. Мощность организационно-технического рычага «Rodex Group». | Рис. 9. Мощность организационно-технического рычага «Heliopark Group». |
Выявлена существенно более высокая мощность организационно-технического рычага у компании «Heliopark Group», что говорит о прочном основании для дальнейшего развития девелоперского бизнеса компании при условии выбора эффективной экономической стратегии. Мощность организационно-технического рычага «Rodex Group» свидетельствует также о значительном потенциале дальнейшего роста при достаточно высокой однородности реализуемых проектов и небольшом территориальном охвате деятельности.
 |  |
| Рис. 10. Мощность экономического рычага «Rodex Group». | Рис. 11. Мощность экономического рычага «Heliopark Group». |
Отмечается большая мощность экономического рычага у «Heliopark Group»: при невысоких начальных показателях, наблюдался постоянный динамичный рост. Показатель компании «Rodex Group», изменялся в более узких рамках, но менее стабильно (тренд выражен слабо). Это позволило говорить о том, что в настоящее время уровень доходности удовлетворителен и риски реализации незначительны, но экономическая стратегия не обеспечивает возможности роста этого показателя в будущем.
 |  |
| Рис. 12. Мощность инновационного рычага «Rodex Group». | Рис. 13. Мощность инновационного рычага «Heliopark Group». |
Проведенный анализ показал близкую к оптимальному уровню мощность инновационного рычага с небольшим возрастающим линейным трендом у компании «Heliopark Group». Это реализуется разумной политикой внедрения инноваций, избегающей как излишней стандартизации проектов, так и чрезмерной опоры на инновации. Компания «Rodex Group» идет по пути применения масштабных инноваций с периодами стабилизации и стандартизации разработок (для рассматриваемого периода это отражает слабовыраженный полиномиальный тренд), что признается адекватным для предприятия, чья деятельность постоянно связана с масштабными строительными работами. Эффективность инновационного рычага обеих компаний в дальнейшем может быть обеспечена путем избежания излишне резких перепадов во внедрении инноваций.
Стоимостное выражение общественной эффективности отражено на нижеследующих графиках в условных единицах, равных 27,5 руб. Также приведены наиболее адекватные по показателю R2 тренды.
 |  |
| Рис. 14. Общественная эффективность «Rodex Group». | Рис. 15. Общественная эффективность «Heliopark Group». |
Отмечается динамичный рост (описываемый четким квадратичным трендом) общественной эффективности у «Rodex Group», что объясняется выводом на рынок в рассматриваемый период ряда проектов, рассчитаных на относительно широкий круг потребителей. У «Heliopark Group» показатель изменялся менее стабильно, но в последние 3 года также устойчиво рос, что подтверждает высокая адекватность линейного тренда. Анализ рынка основных товаров этих компаний позволил выявить линейный тренд в долгосрочной перспективе для обеих из них. Поэтому вероятен более уверенный прирост общественной эффективности у «Heliopark Group» благодаря большей открытости гостиничной недвижимости для потенциальных клиентов и партнеров из других отраслей.
В целом по проведенному практическому исследованию сделан вывод о большей организационно-экономической устойчивости и адаптивности к рыночным условиям компании «Heliopark Group», большей инновационности и общественной эффективности ее проектов. Анализ временных рядов не показал большого отставания по исследуемым показателям компании «Rodex Group», что позволило считать принципиально приемлемым на данном этапе такой путь развития девелоперского бизнеса, который использован в данной компании. Различия между компаниями определены как следствие различий в их бизнесе: деятельность «Rodex Group» более циклична, в настоящее время, более подвержена рискам и обладает достаточно ограниченным потенциалом общественной эффективности. Таким образом, эффективность управления компанией «Heliopark Group» несколько выше, преимущественно в плане выбора стратегического направления деятельности.
Проведенный анализ реальных девелоперских предприятий показал существенную полезность предлагаемой методики оценки эффективности. При этом необходимо отметить, что даже при значительной проделанной работе для выделения легко оцениваемых показателей эффективности управления и наличия немалого массива информации о рассматриваемых компаниях в доступных источниках, полностью избежать экспертных оценок отдельных значений ряда показателей не удалось. Более эффективная оценка рыночной ситуации и деятельности участников рынка возможна лишь при большей прозрачности рынка, чем на рассматриваемом этапе.
В заключении представлены основные результаты работы.
1). Анализ существующих работ, касающихся вопросов эффективности управления девелоперским предприятием выявил возможность и необходимость синтеза различных подходов для формирования основной матрицы моделей управления девелоперским предприятием. На базе факторов, влияющих на главный вектор деятельности данной организации – степени централизации и способа обеспечения надежности, а также инвестиционной и непосредственно девелоперской активности, предложены четыре основные модели. Эти модели имеют различную эффективность на разных этапах развития экономики и различных стадиях жизненного цикла самой организации. В современных условиях более эффективными определены модели централизованной организации с максимальной инвестиционно-девелоперской активностью и децентрализованной организации, максимизирующей свою активность.
2). Рассмотрение практики деятельности девелоперов в условиях становления рыночной экономики в постсоветский период в России показало значительную динамику моделей управления девелопментом: от примитивного и внеправового рейдерства к развитию полноценного девелопмента. Появились девелоперские проекты, имеющие высокий уровень доходности и инновационности. Остаются проблемы, непрозрачности и несформированности рынков, нечеткости правил игры. Предложена схема оценки эффективности девелоперских проектов в условиях непрозрачности и несформированности рынков недвижимости. На основе опроса мнений экспертов, выявлена значимость девелопмента как инструмента социально-экономического развития сферы недвижимости, а также позитивный и негативный сценарии работы данного инструмента.
3). Анализ оценки эффективности девелоперского предприятия в рамках его основной деятельности – управления проектом – позволил выделить систему ключевых показателей его эффективности, вытекающих непосредственно из задач, решаемых каждым предприятием, либо единым холдингом. Задачи выделены на основе системы управления девелоперским проектом и системы экономико-организационной устойчивости предприятия.
4). Прослежена формализация ключевых показателей на реальном примере двух действующих девелоперских предприятий: «Rodex Group» и «Heliopark Group», сочетающих в системе управления предприятием вторую и четвертую модели. На основе реальных данных составлены временные ряды значений выделенных показателей и прослежена основная тенденция изменений путем анализа на основе классической модели парной регрессии. Результаты анализа показали достаточно высокую эффективность управления у обоих предприятий с небольшим преимуществом у второго из них, а также применимость предлагаемых методов для оценки эффективности адекватных моделей управления девелоперскими предприятиями.
5). Проведенное исследование показало, что отход от эффективных моделей управления девелоперским предприятием может повлечь снижение мощности организационно-технического и экономического рычагов и общественной эффективности на 40-60%, а также отклонения от оптимума инновационного рычага. Все это в итоге может негативно сказываться на развитии всей сферы недвижимости в любых административно-территориальных рамках.
СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Чегис, А.И. Управление риэлторской и девелоперской деятельностью как фактор развития жилой недвижимости // Сборник научных статей аспирантов / Московский гуманитарно-экономический институт. – Выпуск 6. Часть 1. Экономические науки. – М.: МГЭИ, 2005. – С. 228-236. – 0,4 п.л.
2. Чегис. А.И. Проблема качества девелоперской деятельности в условиях современного российского рынка недвижимости // Международная экономика, №5 – М.: 2006. – С. 61-67. – 0,7 п.л.
3. Чегис А.И. Оценка качества управления девелоперским проектом и его составляющими // Сборник научных статей аспирантов / Московский гуманитарно-экономический институт. – выпуск 8. Юридические науки. Экономические науки. Гуманитарные науки. – М.: МГЭИ, 2005. С. 238-267. – 1,7 п.л.
4) Болотин А.В., Чегис А.И. Моделирование управления девелоперским предприятием: системный подход // Проблемы теории и практики управления, №10 – М., Международный научно-исследовательский институт проблем управления: 2007. – 0,5 п.л.
ЧЕГИС АНДРЕЙ ИГОРЕВИЧ
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМ ПРЕПРИЯТИЕМ
-
Специальность:
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика,
организация и управление предприятиями, отраслями и
комплексами – строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Подписано в печать Усл.-печ.л.
Печать офсетная. Бумага для множит. апп. Формат 60Х84 1/16
Тираж экз. Заказ №
Типография МИИТ, 127994, Москва, ул. Образцова, 15