Звіт за результатами аудиту фінансової звітності публічного акціонерного товариства
| Вид материала | Документы |
СодержаниеДохідний підхід Витратний підхід Порівняльний підхід |
- Зміст, 238.61kb.
- Звіт незалежних аудиторів тов «аудит консалтинг груп» за результатами аудиту фінансової, 307.4kb.
- Зміст, 200.84kb.
- Аудиторський висновок тов аф «каупервуд» щодо річної фінансової звітності публічного, 66.95kb.
- Положення про Київську філію публічного акціонерного товариства акціонерного комерційного, 28.97kb.
- Методичні рекомендації з планування обов’язкового аудиту фінансової звітності розрахунок, 99.99kb.
- Висновок незалежного аудитора І фінансова звітність відкритого акціонерного товариства, 143.67kb.
- Державній комісії з цінних паперів та фондового ринку, 1126.51kb.
- Аудиторський висновок про фінансову звітність відкритого акціонерного товариства, 152.45kb.
- Аудиторський звіт, 1210.06kb.
Об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість згідно п.34 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 р. №1440.
Вартість предмета застави визначається банком при кредитуванні за ринковою вартістю (згідно п.7.2. Положення про порядок формування та використання резерву для відшкодування можливих втрат за кредитними операціями банків, затвердженого Постановою Правління НБУ від 06.07.2000 р. №279).
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.
Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів.
Для проведення оцінки майна у разі його застави застосовуються такі основні методичні підходи, передбачені Національним стандартом оцінки майна №1:
витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);
дохідний;
порівняльний.
В межах кожного підходу можуть бути застосовані різні методи оцінки. Вибір підходів і методів, використовуваних при оцінці конкретного об’єкту майна, визначається метою оцінки, обраною базою оцінки і характером об’єкту оцінки.
Дохідний підхід базується на визначенні вартості об'єкту оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації може буде застосований у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його отримання не обмежений у часі. Метод дисконтування грошового потоку (непрямої капіталізації) може бути застосований в тих випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкту оцінки є не однаковими по величині та непостійні впродовж обраного періоду прогнозування.
Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкту оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або залишкової вартості відтворення, або залишкової вартості заміщення об'єктом-аналогом. Витратний підхід застосовується, коли заміщення об'єкту оцінки шляхом його відтворення фізично можливо і економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованого майна.
Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкту оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою врахування відмінностей між об'єктами-аналогами і об'єктом оцінки, внаслідок чого визначається вартість оцінюваного об'єкту. Порівняльний підхід застосовується для визначення вартості за наявності активного ринку даного вигляду об'єктів.
При визначенні ринкової вартості майна у разі його застави в залежності від його виду перевага надається наступним підходам:
- стосовно нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, споруд, передавальних пристроїв - витратний підхід;
- стосовно іншого нерухомого майна та земельних ділянок - порівняльний підхід;
- стосовно транспортних засобів (ТЗ) – порівняльний підхід, стосовно спеціальних, спеціалізованих ТЗ (у разі неможливості застосування порівняльного підходу) застосовується комбінований витратно-порівняльний підхід (згідно Методики товарознавчої експертизи та оцінки колісних транспортних засобів, затвердженої Наказом Мінюсту, ФДМУ №142/5/2092 від 24.11.2003 (у редакції наказу Мінюсту, ФДМУ від 24.07.2009 №1335/5/1159));
- стосовно іншого рухомого майна (крім ТЗ) - порівняльний підхід, стосовно спеціалізованого рухомого майна - витратний підхід;
- стосовно цінних паперів – визначення справедливої вартості відповідно до вимог глави 3 Положення про порядок формування резерву під операції банків України з цінними паперами, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 02.02.2007 №31 (зі змінами).
Примітка 8. Цінні папери у портфелі банку на продаж
Таблиця 8.1. Зміни в портфелі цінних паперів банку на продаж
| Рядок | Найменування статті | Примітки | Звітний рік | Попередній рік |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Балансова вартість на 1 січня | | 0 | 8 230 |
| 2 | Результат (дооцінка/уцінка) від переоцінки до справедливої вартості | | 0 | 0 |
| 3 | Нараховані процентні доходи | Примітка 20 (рядок 2) | 0 | 995 |
| 4 | Амортизація дисконту(+) та премії(-) | Примітка 20 (рядок 2) | 0 | 306 |
| 5 | Проценти отримані | | 0 | (4 124) |
| 6 | Придбання цінних паперів | | 0 | 1 476 |
| 7 | Реалізація цінних паперів на продаж | | 0 | (6 883) |
| 8 | Придбання дочірніх компаній | | 0 | 0 |
| 9 | Переведення до активів групи вибуття | | 0 | 0 |
| 10 | Вибуття дочірніх компаній | | 0 | 0 |
| 11 | Курсові різниці за борговими цінними паперами | | 0 | 0 |
| 12 | Вплив перерахунку у валюту подання звітності | | 0 | 0 |
| 13 | Переведення з (в) портфель до погашення | | 0 | 0 |
| 14 | Балансова вартість за станом на кінець дня 31 грудня | | 0 | 0 |
За станом на кінець дня 31.12.2009 та 31.12.2008 у банка відсутні цінні папери у портфелі на продаж. Балансова вартість цінних паперів в портфелі на продаж за станом на початок попереднього року складала 8 230 тис. грн.. Таким чином, банк розкривав інформацію щодо змін в портфелі цінних паперів на продаж тільки за попередній рік. У рядку 7 суму реалізації цінних паперів за попередній рік визначено за балансовою вартістю. Балансова вартість цінних паперів для розрахунку даної таблиці визначена без врахування суми визнаного зменшення корисності.
Примітка 9. Інвестиційна нерухомість
Таблиця 9.1. Інвестиційна нерухомість оцінена за методом справедливої вартості:
| Рядок | Найменування статті | Звітний рік | Попередній рік |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Справедлива вартість інвестиційної нерухомості на початок року | 0 | 0 |
| 2 | Надходження | 6 854 | 0 |
| 3 | Капітальні інвестиції на реконструкцію | 0 | 0 |
| 4 | Надходження шляхом об'єднання компаній | 0 | 0 |
| 5 | Переведення до активів групи вибуття | 0 | 0 |
| 6 | Вибуття | 0 | 0 |
| 7 | Переведення до категорії будівель, що займані власником | 0 | 0 |
| 8 | Вплив перерахунку у валюту подання звітності | 0 | 0 |
| 9 | Прибутки/збитки від переоцінки до справедливої вартості | 0 | 0 |
| 10 | Інше | 0 | 0 |
| 11 | Справедлива вартість інвестиційної нерухомості за станом на кінець дня 31 грудня | 6 854 | 0 |
Банк не класифікує та не обліковує частки нерухомості, утримувані за угодою про операційну оренду як інвестиційна нерухомість.
Справедлива вартість об‘єктів інвестиційної нерухомості базується на оцінці незалежного оцінювача – ПП «Оціночна компанія «Гобсек», сертифікат №5465/07 суб‘єкта оціночної діяльності ФДМУ, від 12 лютого 2007 року.
Оцінка проводилась Оцінювачем відповідно з:
- національними стандартами №1 та №2;
- законом України «Об оцінці майна, майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні» від 12.07.2001 р.;
- «Методикою оцінки майна», затвердженої Постановленням КМУ від 10.12.2003 р. №1891;
- «Нормами професійної діяльності оцінювача», затвердженими протоколом Ради УОО від 11.04.95 р. №7.
ПП «Оціночна компанія «Гобсек» для визначення справедливої вартості об’єктів інвестиційної нерухомості застосовувала дохідний і порівняльний підходи.
При застосуванні дохідного підходу валовий прибуток, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкту оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкту оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з врахуванням необхідної інформації відносно ринку подібного нерухомого майна.
При оцінці інвестиційної нерухомості в межах дохідного підходу застосовується метод прямої капіталізації
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати і типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
- прогнозування операційних витрат і чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило, за рік здати оцінки). Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом і операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що виходить на земельній ділянці, і виробничими витратами і прибутком виробника;
- обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації і її розрахунок;
- розрахунок вартості об'єкту оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.
Вартість нерухомості визначається по формулі:
З = Чод/Ккап, де:
ЧОД - чистий операційний дохід
Ккап – ставка капіталізації.
ЧОД = ЕВД – Зексп, де:
ЕВД – ефективний валовий прибуток;
Зексп - витрати на експлуатацію і утримання об'єкту нерухомості.
Для визначення вартості приміщення по дохідному підходу необхідно визначити ефективний валовий прибуток (ЕВД), який дорівнює добутку:
ЕВД = ПВД х Кз, де:
ПВД – потенційний валовий прибуток;
Кз – коефіцієнт завантаження і збору плати оренди.
Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- збір і проведення аналізу інформації про продаж або пропозицію подібного нерухомого майна і визначення об'єктів порівняння;
- вибір методу розрахунку вартості об'єкту оцінки з врахуванням об'єму достовірності наявної інформації;
- зіставлення об'єкту оцінки з об'єктами порівняння з наступною корекцією ціни продажу або ціни пропозиції об'єктів порівняння;
- визначення вартості об'єкту оцінки шляхом |урахування величини корегуючих поправок, до вартості об'єктів порівняння;
- узгодження отриманих результатів розрахунку.
Зіставлення об'єкту оцінки і об'єктів порівняння здійснюється за такими показниками, як ціна об'єкту порівняння, ціна одиниці площі або об'єму і тому подібне.
Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:
- по величинах вартостей об'єктів порівняння, що зустрічаються найчастіше;
- на підставі визначення середньозваженої вартості;
- за вартістю об'єкту порівняння, яка зазнала найменших корекцій;
- на підставі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (цінах пропозиції) і характеристиках яких найбільш достовірна;
- із застосуванням інших оціночних процедур, які обґрунтовуються в звіті про оцінку майна. Дані за рядком 11 цієї таблиці відповідають даним статті 9 звіту «Баланс».
Таблиця 9.2. Інформація про майбутні мінімальні суми орендних платежів за невідмовною операційною орендою у випадку, коли банк є орендодавцем
| Рядок | Період дії операційної оренди | Звітний рік | Попередній рік |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | До 1 року | 805 | 1 556 |
| 2 | Від 1 до 5 років | 133 | 174 |
| 3 | Понад 5 років | 752 | 710 |
| 4 | Усього платежів за операційною орендою | 1 690 | 2 440 |