Учебно-методический комплекс для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)»
| Вид материала | Учебно-методический комплекс |
- Учебно-методический комплекс Для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии, 401.35kb.
- Учебно-методический комплекс Для специальности: 080502 Экономика и управление на предприятии, 331.65kb.
- Учебно-методический комплекс Специальность: 080502 Экономика и управление на предприятии, 425.13kb.
- Учебно-методический комплекс Специальность: 080502 Экономика и управление на предприятии, 507.84kb.
- Учебно-методический комплекс Специальность: 080502 Экономика и управление на предприятии, 437.92kb.
- Учебно-методический комплекс для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии, 705.04kb.
- Учебно-методический комплекс Для специальности: 080502 «Экономика и управление на предприятии, 626.65kb.
- Гольцов Игорь Николаевич, к т. н., доцент учебно-методический комплекс, 485.88kb.
- Учебно-методический комплекс Специальность: 080502 Экономика и управление на предприятии, 324.86kb.
- Учебно-методический комплекс Специальности: 080502 Экономика и управление на предприятии, 2514.43kb.
2. Требования к уровню освоения дисциплины
Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО), предназначенный для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ и подготовленный в полном соответствии с принятыми Международными стандартами оценки (МСО – 2005), признает следующие четыре типа имущества:
- недвижимое имущество;
- движимое имущество;
- бизнес;
- финансовые интересы.
В результате изучения дисциплины специалисты по операциям с недвижимым имуществом должны:
знать: - законодательные и нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность, в том числе Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности;
- традиционные методы оценки прав собственности и иных вещных прав на имущество или бизнес.
уметь: - провести расчеты по каждому традиционному подходу (методу);
- обосновать норму дисконта и ставку капитализации;
- сформировать денежный поток в прогнозный и постпрогнозный периоды, определить величину реверсии и ее текущую стоимость, провести дисконтирование чистого денежного потока, определить (100%) стоимость предприятия как действующего, обосновать скидки (премии) на низкую ликвидность и степени контроля миноритарной доли в Уставном капитале или процента акций в акционерном обществе.
- провести согласование результатов оценки, полученных с использованием различных подходов / методов, обосновать итоговую величину стоимости права собственности на конкретный вид имущества, предприятия или бизнеса, которые являются основой по формированию базы по налогу на имущество, на доходы и НДС.
иметь представление: - о правах собственности и иных вещных правах, которые могут быть объектом оценки в целях сделки, видах стоимости, принципах оценки, факторах, влияющих на величину стоимости, а также о доходах от владения или использования объекта собственности;
приобрести навыки: самостоятельного поиска литературных и методических источников, законодательных актов, обоснования и сбора исходной информации, ее анализа, систематизации и достоверности, выбора подходов и методов оценки или аргументированного отказа от использования одного из них, обоснования принятых допущений и ограничений, согласования результатов оценки, полученных с использованием различных подходов/методов, применения результатов оценки для принятия управленческих решений на основе стоимости предприятия (бизнеса).
владеть понятийным аппаратом.
Имущество – юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу.
Недвижимое имущество – все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому, недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как: строения и улучшения на нем (ст.130 ГК РФ).
Права или интересы в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов. Вещно-правовые интересы определяются законами государства, в котором они существуют, и обычно подчиняются внешним ограничениям, устанавливаемым государством – например, они подлежат обложению налогами (в определенных государством размерах), принудительному отчуждению (принудительную покупку (конфискацию); регулированию (охрана правопорядка), планирование (зонирование) или обращению в собственность государства в случаях отсутствия завещания (выморочное имущество (бесхозное имущество).
В терминологии бухгалтерского учета недвижимость обычно относится к категории внеоборотных или долгосрочных активов.
Этот актив представляет собой интерес, которым обладают по отношению к недвижимости, т.е. актив представляет собой недвижимое имущество.
Оценивается именно собственность на актив, а не на недвижимость как на физический объект.
В гражданском законодательстве предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Предприятие в целом или его часть (например, структурное подразделение, выделенное на отдельный баланс) может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Методологией оценки предприятия как имущественного комплекса предусмотрена оценка всех статей актива баланса (1 и 2 разделы актива), а также долгосрочные и краткосрочные обязательства предприятия (4 и 5 разделы пассива баланса). То есть в состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ).
Порядок определения налогооблагаемой базы по НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса установлен ст. 158 п.4 НК РФ. К имуществу передаваемому в состав предприятия как имущественного комплекса, применяется только ставка 15,25%. Это относится и к товарам, реализация которых облагается НДС согласно общему правилу (ст. 164 НК РФ) по ставке 10%. Разница между ценой реализации предприятия как имущественного комплекса и балансовой стоимостью передаваемого имущества распределяется между всеми реализуемыми активами пропорционально их балансовой стоимости.
В целях обложения налогом на прибыль операций по продаже предприятия как имущественного комплекса необходимо руководствоваться общими положениями НК РФ (глава 25).
Движимое имущество - объекты физического мира, не являющиеся недвижимостью, включая драгоценности, раритеты, деньги и ценные бумаги (это имущество, не связанное с недвижимостью постоянно и, как правило, характеризующееся возможностью быть перемещенным).
Движимое имущество относится к собственности на интерес в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть осязаемыми, такими как движимые вещи (все машины и оборудование), или неосязаемыми, такими как долг или патенты. Исходя из данного определения все машины и оборудование (за исключением тех машин и оборудования, которые являются неотъемлемой частью зданий и сооружений), включая деньги и ценные бумаги относятся к движимому имуществу.
Осязаемое движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуется возможностью перемещения.
Неосязаемые активы представляют собой интересы, которые заключены в неосязаемых объектах. К примерам интересов в неосязаемом имуществе относят право взыскания долга и право извлечения выгоды из идеи. Но именно право взыскивать долг или извлекать выгоду, в отличие от самой по себе неосязаемой субстанции, т.е. долга или идеи, которые и являются объектами имущества, и которым «приписывается» стоимость.
Чистый оборотный капитал и ценные бумаги, или чистые текущие активы, представляют собой сумму ликвидных активов за вычетом краткосрочных обязательств. В чистый оборотный капитал могут включаться денежные средства, легко реализуемые ценные бумаги и ликвидные материалы за вычетом текущих обязательств, таких как счета к оплате и краткосрочные ссуды.
Бизнес представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью. Организации бизнеса распространены в чрезвычайно широкой сфере экономической деятельности, охватывающей как частный, так и государственный (общественный) секторы. Виды бизнеса включают среди прочего производство, оптовую торговлю, розничную торговлю, обеспечение жильем, здравоохранение и финансовые, юридические услуги, услуги в области образования и социальные услуги.
Согласно терминологии бухгалтерского учета как осязаемые, так и неосязаемые активы включаются в состав активов организации бизнеса.
Необходимо четко определять бизнес (например, операционная компания, холдинговая компания, специализированная торговая компания) и интерес в собственности на бизнес или ценную бумагу (например, акции закрытой или открытой компании и акции инвестиционного траста), которые оцениваются.
Важно иметь ввиду, что интерес в собственности может быть неразделенным, разделенным среди акционеров и/или касаться миноритарного (неконтрольного) или мажоритарного (контрольного) интереса.
Специалист по операциям с недвижимым имуществом должен рассмотреть права, привилегии и условия, связанные с интересом в собственности, обладают ли этим интересом в рамках корпоративной формы, формы партнерства или же это личная собственность.
Как правило, оценка бизнеса проводится применительно к «действующему предприятию», являющегося организацией, относительно которой обычно считается, что она будет продолжать свою деятельность в обозримом будущем при отсутствии намерения или необходимости ее ликвидации, либо без существенного сокращения масштабов своей деятельности.
Оценка бизнеса проводится для различных целей, в том числе для:
- приобретения и ликвидации отдельного бизнеса, слияния бизнесов или расчета стоимости акций, принадлежащих акционерам бизнеса;
- распределения и отражения стоимости в использовании различных активов бизнеса;
- оценки степени устаревания отдельных внеоборотных активов бизнеса;
- повышения эффективности управления предприятием;
- принятия обоснованного инвестиционного решения;
- определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;
- определения базы для налогообложения в целях контроля за правильностью уплаты налогов на доходы предприятия и налогов на его имущество.
Специалист по операциям с недвижимым имуществом должен уметь не только использовать результаты оценки, но и квалифицированно проверить достоверность результатов расчета и использованной исходной информации, корректность использования методологии оценки, особенно при формировании денежного потока в расчетный (прогнозный) и постпрогнозный периоды, обоснованность применения нормы дисконта и ставки капитализации, корректность согласования результатов оценок по различным подходам и выведения итоговой рыночной стоимости бизнеса на конкретную дату.
Финансовые интересы
Финансовые интересы в имуществе проистекают как из правового разделения интересов в собственности на бизнес или на недвижимое имущество (например, партнерства, объединения в холдинги (синдикаты), корпорации, соаренды, совместные предприятия), так и из передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимости, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода или из создания инвестиционных инструментов, обеспечиваемых пулами (объединенными) активов, относящихся к недвижимости.
Интересы в собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки.
Другими юридическими лицами, родственными партнерствам, являются холдинги (синдикаты) и совместные предприятия. Договорное право создает также опцион, осуществление которого обычно зависит от выполнения определенных условий.
Инвестиции в недвижимость посредством приобретения в собственность ценных бумаг или инструментов долгового или долевого характера представляют собой альтернативу прямому владению недвижимостью. Инвесторы могут иметь в собственности и продавать и приобретать доли некоторого интереса в имуществе, либо в пуле имуществ таким же образом, каким они бы покупали и продавали доли в акционерном капитале корпораций.
Финансовые интересы представляют собой неосязаемые активы и могут включать:
- права, неотъемлемые от права собственности на бизнес или имущество, т.е. права пользования, занятия, продажи, сдачи в аренду или управления;
- неотъемлемые права в рамках контракта, предоставляющего опцион на покупку или договора аренды, содержащего опцион на покупку, т.е. право исполнения или неисполнения;
- права, неотъемлемые от права собственности на выпуск ценных бумаг (т.е. права сохранения их у себя или передачи их другим лицам).
Финансовые интересы требуют оценки в силу широкого круга причин, в том числе: при установлении общей стоимости активов необходимо определить стоимость конкретного финансового актива, при продаже партнером своего интереса, при возникновении значительного «финансового рычага» (левериджа), для целей андеррайтинга*1 в страховании или на рынке ценных бумаг.
Согласно стандарту МСФО 32 (п. 86) организация должна раскрывать информацию о справедливых стоимостях каждого класса финансовых активов и финансовых обязательств. В целях сравнения этих стоимостей с их соответствующими учетными суммами в балансовом отчете необходимо также проводить оценку.
Стоимость собранных вместе всех разнообразных финансовых интересов в имуществе бывает больше или меньше простой суммы отдельных интересов в этом имуществе.
Стоимость 100%-го пакета интересов в собственности (включающего всех акционеров или партнеров) на объекты доходного имущества или предприятия в целом, принадлежащие партнерствам или холдингам (союзам, синдикатам), вероятно, превысит суммарную стоимость миноритарных пакетов в этих объектах.
Специалисты по операциям с недвижимым имуществом и бизнесу должны иметь ввиду, что прежде чем рассматривать дезагрегированные или разделенные интересы в собственности, должны быть рассчитаны стоимости неразделенного или полного интереса в имуществе или бизнесе.
Федеральный Закон от 27.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в ст. 8 предусматривает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям.
Федеральный закон №120 «Об акционерных обществах» от 07.08.2001 предусматривает обязательное привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества в случаях: - оплаты дополнительных акций Общества неденежными средствами, если их номинальная стоимость превышает более 200 (двухсот) минимальных размеров оплаты труда (ст.34); - выкупа Обществом у акционеров, принадлежащих им, акций (ст.77); - осуществления крупной сделки с имуществом, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов Общества (ст.78).
Таким образом, научно обоснованная оценка стоимости предприятия (бизнеса) является основой принятия адекватных управленческих решений, а, следовательно, обеспечивает эффективность бизнеса.